【正文】 質化嚴重，產(chǎn)品缺乏亮點； 有鑒于此，作為全國性的奧園品牌、〖科學運動認識自己 一 天津房地產(chǎn)市場中的幾點重要線索 從各方面的市場調研中直接顯示，天津房地產(chǎn)市場具有其地方發(fā)展的特定因素。 現(xiàn)在我們立即延伸本報告相關內(nèi)容。認識自己 依據(jù)市 場及目標消費群的需求，擬定我們在產(chǎn)品、價格、主題概念上的競爭力 —— 為他們需求而打造的產(chǎn)品 對項目整體推廣的主線擬定、媒體選擇、并作出前期階段性部署 —— 讓他們選擇天奧的載體 希望本報告能夠提供關于天奧的若干核心思路和關鍵內(nèi)容。在此，謹祝我們合作愉快，項目的銷售成績可以寫上精彩的一頁！ 就天奧的銷售策劃工作，我們本著一貫認真嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，就項目的實際情況，結合最新的市場動態(tài)，力求為本項目找到最佳的策劃方案，為貴司贏取最大的經(jīng)濟效益和社會效益。津 奧 林 匹 克 花 園營 銷 主 題 策 劃 報 告 目錄 目錄 1 必要說明 2 第一部分 認識市場認識自己 3 一 天津房地產(chǎn)市場中的幾點重要線索 3 二 紅橋區(qū)與其他行政區(qū)的重要差異性 3 三 瑞景新城板塊與其他三大居住區(qū)板塊的特征分析 6 四 購房消費群體的重要特征 7 五 對于目標消費群體需求的分析 8 六 奧園品牌特征的幾點重要線索 8 七 奧園產(chǎn)品的特征分析 9 第二部分 為他們需求而打造產(chǎn)品 9 一 天奧產(chǎn)品競爭力分析 9 二 天奧價格競爭力分析 11 第三部分 讓他們選擇天奧的載體 14 一 天奧主題廣告語分析 14 二 推廣主線 16 三 市場引爆手段具體措施 17 必要說明 首先，衷心感謝貴司對敝司的支持和信任，為我們提供一個可以充分發(fā)揮的機會。 本營銷推廣企劃方案三大部分構成： 對天奧所在的市場分析、消費群研究，以及認識項目本身 —— 認識市場本報告： 力求對天奧理念全面整體地理解； 在此基礎上系統(tǒng)連續(xù)思考，包括細分、延伸、深化和整合； 盡量著眼于具有一定高度和扎實深度，并具有較強可實施及可操作性； 本報告力求能透徹理解、創(chuàng)意思考、完整論述、嚴密依據(jù)、整體突破，具較強可實施操作性。 第一部 分 認識市場我們從中提煉出以下幾點重要的特征，以作下一步項目策劃的重要線索。健康生活〗的倡導者、高品質的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給者，我們在品牌競爭力、主題概念競爭力及產(chǎn)品競爭力上是有較大的優(yōu)勢。 二 紅橋區(qū)與其他行政區(qū)的重要差異性 線 索 amp。 amp。 矛 盾 amp。 amp。傳統(tǒng)意義上，紅橋區(qū)并不是一個理想的居住環(huán)境； 232。危房改造的重點區(qū)域，安居房的主要集中地，區(qū)域產(chǎn)品相對低檔，不能滿足有意改善居住環(huán)境的客戶需求； 232。 和平區(qū) —— 天津市的中心區(qū)域，各方面配套完善，消費力強大，是中高檔次樓盤的主要集中地 分析：天津市的商業(yè)、文化的中心區(qū)域，土地價值高昂，發(fā)展空間有狹窄，集中較多的高檔樓盤，該區(qū)人口的負增長是由于城 市發(fā)展規(guī)律中較為必然的； amp。 南開區(qū) —— 學府區(qū)的優(yōu)勢令其人口增長速度最快，同時眾多的政府基建的利好令其成為另一個高檔住宅區(qū)的集中地，但高端產(chǎn)品與底段產(chǎn)品的價格差異十分大 是華苑居住板塊的所在地 分析：周邊學府云集、奧運足球分賽區(qū)、規(guī)劃中 的大型生態(tài)植物園，加以其本身的教育優(yōu)勢、文化優(yōu)勢令其擁有較高的價格起點，該區(qū)項目擁有最強的教學文化資源； amp。 河北區(qū) —— 城市建設步伐迅速，擁有獨特的人文自然景觀， 是低密度中檔居住區(qū)的集中地 分析：城市面貌的大幅改變、豐富的綠化景觀資源、低密度中檔居住區(qū)的規(guī)劃、及良好的發(fā)展前景，令該區(qū)項目有較強的自然景觀資源競爭力； amp。Oslash。Oslash。Oslash。 ㈡麗苑居住區(qū)分析 位于河東區(qū)東北部，由于項目定位失策，導致銷售并不理想，但新建太陽城的影響，有可能盤活此區(qū)市場。 ㈣瑞景新城的差異性 amp。 區(qū)域知名度不高，但擁有極大的品牌開發(fā)資源； amp。 區(qū)域配套欠缺，但指標性項目的崛起，能填補這一空白； amp。 大規(guī)模、大公建、達配套集約式的開發(fā)思路，擁有極強的商業(yè)化規(guī)劃； amp。 與舊區(qū)域板塊相比，具有新穎的營銷推廣模式； amp。 新型產(chǎn)品擁有較強的市場沖擊力； amp。 主題概念具有極強的可塑性； amp。 地鐵延伸線，有助消費者對區(qū)域 升值前景的認同； 四 購房消費群體的重要特征 在眾多的市調報告中已顯示天津市的購房消費群體的特征，而我們現(xiàn)在提煉出幾點重要特征作為項目定位的依據(jù)； 1 天津人十分重視教育，普遍認為優(yōu)質的教育基地設置在南開、和平、河西三區(qū)； 1 天津人對裝修房（成品房）的認識不足夠，但今年不少大型開發(fā)商已開始進行市場教育，但由于購買力等問題仍需教育過程； 1 人居習慣中，子女居住習慣較為獨立，但較為希望居住場所離父母接近； 1 對交通便捷度的顧慮較為突出，外環(huán)線房屋中交通是一大障礙； 1 對運動設施有較大的需求，但限于收入及 場所有限的矛盾； 1 一家三口普遍接受 120～ 130 ㎡，兩口則接受 100～ 120 ㎡的理想居住面積； 五 對于目標消費群體需求的分析 他們是 —— 年齡 30～ 45 歲 一群懂得享受生活的中產(chǎn)階級 一群想改善生活的周邊客戶（外區(qū)域） 他們年收入 6 萬～ 8 萬以上，有相當于兩年以上收入的積蓄 他們生活充實，時間緊張 他們對未來經(jīng)濟充滿信心 他們擁有簡單的家庭結構 他們需要的是 —— 需要一個良好的居住環(huán)境，獲得一步到位生活空間 他們的子女需要一個良好的教育場所 需要便捷的交通環(huán)境，重視時間距離 需要完善的配套 厭倦都市的繁囂， 想獲得健康的身心 想獲得寬敞的居住環(huán)境 想獲得真正意義上的智能化設