【正文】 況 融資公司基本情況 融資公司 基礎(chǔ)信息 公司全稱 當(dāng)代臵業(yè)（湖南）有限公司 成立日期 2021 年 9 月 14 日 注冊(cè)地址 長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)芙蓉中路一段 6 號(hào)沙坪商務(wù)中心 企業(yè)類型 有限責(zé)任公司 （法人獨(dú)資） 營(yíng)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào) 430000000021103 貸款卡號(hào) 430100000153342701 開(kāi)戶銀行 中國(guó)建設(shè)銀行 長(zhǎng)沙市金霞分理處 貸款卡密碼 111111 基本戶賬號(hào) 43001527061052500342 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 二 級(jí) 資質(zhì) 注冊(cè)資本 20210 萬(wàn)元 法定代表人 鐘天降 經(jīng)營(yíng)范圍 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 、經(jīng)營(yíng)；提供房地產(chǎn)投資信息咨詢服務(wù)；銷售建筑材料；經(jīng)營(yíng)商品和技術(shù)的進(jìn)出口業(yè)務(wù) 。 信托分配： 信托 滿 12 個(gè)月時(shí) 分配一次收益， 信托結(jié)束時(shí) 分配本金及 剩余 收益。 信托終止： 如借款人提前償付借款本金及利息 ， 則信托 提前 終止。 信托順利運(yùn)行滿一年， 如項(xiàng)目未進(jìn)行抵押物臵換，則 對(duì) 原 抵押物進(jìn)行一次重新評(píng)估，評(píng)估后 剩余本息抵押率 要滿足合同約定抵押率要求。 當(dāng)借款人向當(dāng)?shù)毓芾聿块T(mén)申 領(lǐng) 《 預(yù)售許可證 》 時(shí)，須繳納所對(duì)應(yīng)預(yù)售面積的保證金至共管賬戶， 滿足抵押率要求 之后我司出具書(shū)面同意預(yù)售函，借款人方可對(duì)抵押物進(jìn)行銷售 （預(yù)售） 。如按照我司最新抵押率要求，本項(xiàng)目借款人可申請(qǐng)融資規(guī)模 可 達(dá)到 25300 萬(wàn)元，相當(dāng)于滿足我司抵押率后再打 折扣 ； 當(dāng)代臵業(yè) 為借款本息償還提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保 ； 對(duì) 長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城三期項(xiàng)目 及抵押物 銷售進(jìn)行監(jiān)控 。 當(dāng)代節(jié)能臵業(yè)股份有限公司 （以下簡(jiǎn)稱“ 當(dāng)代臵業(yè) ”） 以其持有的 北京市東城區(qū)當(dāng)代 MOMA項(xiàng)目部分現(xiàn)房 為借款本息提供抵押擔(dān)保， 經(jīng) 北京 仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 出具的 編號(hào)為仁達(dá)預(yù)估字【 2021】第項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 Page. 3 中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 0110100313 號(hào) 預(yù)評(píng)估 報(bào)告， 該部分房產(chǎn)價(jià)值約【 24351】萬(wàn)元。 交易結(jié)構(gòu)概述 融資方式：【 開(kāi)發(fā) 貸款】 融資 規(guī)模 ：【 20210】 萬(wàn)元 融資 期限： 24 個(gè)月 信托 期限： 24 個(gè)月， 若 當(dāng)代湖南 提前歸還信托貸款，則向投資人分配本金及該本金對(duì)應(yīng)的實(shí)際持有期間的收益（最短不少于 12 個(gè)月的收益） 提前還款安排： 可提前還款，最短借款期限不低于 12 個(gè)月 公司風(fēng)控審核評(píng)分 房地產(chǎn)業(yè)務(wù)量化得分： 【 67】 分（滿足立項(xiàng)要求）； 項(xiàng)目所在區(qū)域： 長(zhǎng)沙市 開(kāi)福區(qū) ； （二線 城市 ， 2021 年 GDP 為 5619 億元） ； 貸款資質(zhì)： 部分 四證齊 ； 用款項(xiàng)目公司具有房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì) 、 母公司具有房地產(chǎn) 一 級(jí)開(kāi)發(fā)資質(zhì) ； 用款項(xiàng)目 自有資金投入滿足 30%的要求 。項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 Page. 1 中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 當(dāng)代 長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城三期項(xiàng)目 評(píng)估報(bào)告 目 錄 1 項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述 .................................................... 2 2 借款人資信情況 .................................................................. 4 3 用款項(xiàng)目概況 ..................................................................... 9 4 抵押物分析 ...................................................................... 33 5 保證人分析 ...................................................................... 39 6 風(fēng)險(xiǎn)分析及主要風(fēng)險(xiǎn)防范措施 ............................................ 48 7 結(jié)論性意見(jiàn) ...................................................................... 50 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 Page. 2 中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 項(xiàng)目背景與交易結(jié)構(gòu)概述 項(xiàng)目背景 當(dāng)代臵業(yè)（湖南）有限公司 （ 以下 簡(jiǎn)稱“ 當(dāng)代湖南 ”） 正在開(kāi)發(fā) 萬(wàn)國(guó)城 MOMA（長(zhǎng)沙）三期 （第二標(biāo)段） （ 以下 簡(jiǎn)稱“ 長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城三期 ”） 項(xiàng)目 。該項(xiàng)目 目前已經(jīng) 部分 四證 齊全、滿足二級(jí)資質(zhì)及資本金比例的規(guī)范要求 ， 擬向我司申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款 2 億元用于該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目 操作要點(diǎn) 借款人 ： 當(dāng) 代臵業(yè)（湖南）有限公司 資金用途： 向 當(dāng)代湖南 發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，用于 當(dāng)代湖南長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城三期 項(xiàng)目 的 開(kāi)發(fā)建設(shè) 還款資金來(lái)源： 當(dāng)代湖南長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城三期項(xiàng)目 的銷售收入 風(fēng)險(xiǎn)控制措施： 當(dāng)代湖南 以其持有的 長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū) 長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城項(xiàng)目 部分 土地 為借款本息提供抵押擔(dān)保， 經(jīng) 北京仁達(dá)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司 出具的 編號(hào)為仁達(dá)預(yù)估字【 2021】第 0120210292 號(hào) 預(yù)評(píng)估 報(bào)告， 該部分 抵押物 價(jià)值約【 30425】萬(wàn)元。 一年期 綜合 本息抵押率 為 42%（允許其在抵押期間臵換抵押物）。如借款人（抵押人）對(duì)抵押物進(jìn)行銷售（預(yù)售） ， 則按照剩余本息合計(jì)的一定比例 將保證金打入 共管賬戶 。 信托到期前還款資金歸集安排：還款前三個(gè)月保證金 累計(jì)存入比例達(dá)到 30%、還款前二個(gè)月保證金 累計(jì)存入比例達(dá)到 50%、還款前一個(gè)月保證金 累計(jì)存入比例達(dá)到 80%。 本息支付： 自放款日起，每季度支付一次 利息 ， 未付則構(gòu)成違約并加收罰息， 貸款滿 24 個(gè)月時(shí)歸還剩余的本 金， 利隨本清。 如借款人未能按時(shí)足額支付 任一期 借款本金及利息 ， 則受托人 處臵抵押物，并 向保證人追償，直至 抵押物處臵收入及 保證人將資金全部支付至信托專戶，受托人分配信托收益，信托終止。 發(fā)行前提 ： ? 已獲取全部四證 ； ? 已簽署《借款合同》、《抵押合同》、《保證合同》，并已辦理強(qiáng)制執(zhí)行公證； ? 已辦理完畢抵押登記手續(xù)并獲取抵押他項(xiàng)權(quán)證； ? 現(xiàn)房 抵押物已辦理以外貿(mào)信托為第一受益人的財(cái)產(chǎn) 保險(xiǎn)； ? 借款人、保證人出具股東會(huì)決議，同意向我司申請(qǐng)開(kāi)發(fā)貸款并提供抵押擔(dān)保、保證擔(dān)保等。 企業(yè)代碼 779038028 公司 相關(guān)背景介紹 當(dāng)代湖南 是由 當(dāng)代臵業(yè) 全資控股 的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) ，具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)二級(jí)資質(zhì)。 除 二期項(xiàng)目中約 萬(wàn)平方米商業(yè) 部分暫定 自持 不對(duì)外銷售 ，住宅部分 已完成銷售 40 萬(wàn) 平 方米， 簽約 銷售 額 19 億元 ，銷售率 94%。 借款人 財(cái)務(wù)狀況 資產(chǎn)負(fù)債情況 單位：萬(wàn)元 科目 2021 年 7 月 2021 年 2021 年 2021 年 總資產(chǎn) 117, 136, 146, 85, 流動(dòng)資產(chǎn) 114, 133, 143, 84, 其中：貨幣資金 7, 4, 22, 15, 其他應(yīng)收款 1, 4, 19, 存貨 100, 117, 95, 66, 非流動(dòng)資產(chǎn) 3, 3, 2, 總負(fù)債 82, 109, 123, 67, 流動(dòng)負(fù)債 82, 109, 112, 67, 其中：其他應(yīng)付款 7, 14, 預(yù)收賬款 46, 72, 90, 35, 應(yīng)付賬款 14, 21, 12, 7, 非流動(dòng)負(fù)債 10, 其 中：長(zhǎng)期借款 10, 所有者權(quán)益 35, 27, 22, 17, 其中：實(shí)收資本 20, 20, 20, 20, 盈余 公積 未分配利潤(rùn) 14, 6, 2, 2, 指標(biāo) 資產(chǎn)負(fù)債率 % % % % 資產(chǎn)負(fù)債率（扣 除預(yù)收賬款） % % % % 流動(dòng)比率 速動(dòng)比率 現(xiàn)金比率 注： 20212021 年度數(shù)據(jù)來(lái)源于審計(jì)報(bào)告， 2021 年 7 月數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì) 。由報(bào)表數(shù)據(jù) 來(lái)看 ，公司 資產(chǎn)規(guī)模已隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 的逐步完成呈下降的 趨勢(shì)。 從 借款人 的各項(xiàng)長(zhǎng)短期償債能力指標(biāo)來(lái)看，公司的資產(chǎn)負(fù)債率 已隨著一期、二期開(kāi)發(fā)項(xiàng)目逐步竣工、交房、確認(rèn)收入呈下降的趨勢(shì)， 公司具有一定的長(zhǎng)期償債能力；公司的 現(xiàn)金比率較低，流動(dòng)比率和速動(dòng) 比率尚可，公司具備一定的短期償債能力。 借款人為單一項(xiàng)目公司， 項(xiàng)目在 2021 年 開(kāi)始預(yù)售， 2021 年 一期部分 竣工交房 結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn) ， 通過(guò) 2021年 2021 年 7 月利潤(rùn) 表來(lái)看 ， 項(xiàng)目公司收入及利潤(rùn)較穩(wěn)定， 費(fèi)用控制較好 。 現(xiàn)金流量分析 單位：萬(wàn)元 科目 2021 年 2021 年 2021 年 一、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金凈流量 6, 4, 19, 二、投資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量 三、籌資活動(dòng)現(xiàn)金凈流量 10, 1, 15, 四、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物凈增加額 17, 5, 3, 加：期初現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 20, 14, 10, 五、期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額 2, 20, 14, 指標(biāo) 經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流 /總債務(wù) 6% 4% 3% 注：數(shù)據(jù)來(lái)源于 20212021 年度 審計(jì)報(bào)告， 2021 年 7 月 當(dāng)代湖南 未編制現(xiàn)金流量表。 借款人 銀行貸款及對(duì)外擔(dān)保情況 經(jīng)查詢 借款人 于 2021 年 8 月 21 日的《 企業(yè)基本信用信息報(bào)告 》， 借款人 的 貸款情況、對(duì)外擔(dān)保情況情況 如下 ， 且不存在 不良貸款記錄。 經(jīng)與 借款人 確認(rèn)，該筆擔(dān)保對(duì)應(yīng)的借款已歸還， 抵押登記已注銷， 擔(dān)保信息尚未解除 。 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 Page. 9 中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 3 用 款 項(xiàng)目概況 項(xiàng)目基本情況 項(xiàng)目用地情況 長(zhǎng)沙萬(wàn)國(guó)城 項(xiàng)目位于 長(zhǎng)沙市開(kāi)福區(qū)福元西 路 ， 具體四至范圍是： 南至 新世紀(jì)大道 、北至 撈刀河 ，西鄰 珠江花城 ，東至 雙河 路 。 整個(gè) 項(xiàng)目總占地面積650 畝 ，總 建 筑面積 100 萬(wàn) 平 方 米。 三期 分三個(gè)標(biāo)段進(jìn)行 建設(shè) ，本次用款項(xiàng)目為三期 第二標(biāo)段，包括 6 棟住宅、 1 棟商業(yè) 及 配套 地下車庫(kù) 。 項(xiàng)目周邊配套齊全： 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 Page. 10 中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 公園：月湖公園、 洪山公園 。 三期項(xiàng)目 土地取得情況如下表所示： 項(xiàng)目 已繳資金成本情況 未繳資金成本情況 合 計(jì) 土地 出讓金 2, 0 2, 拆遷補(bǔ)償費(fèi) 3, 0 3, 契稅等稅金 0 合 計(jì) 6, 0 6, 單位：萬(wàn)元 項(xiàng)目基本 指標(biāo) 用款 項(xiàng)目 占地面積 43, 平方米，總建筑面 積 178, 平方米。 序號(hào) 項(xiàng)目 數(shù)量 單位 1 規(guī)劃用地面積 43, ㎡ 2 總建筑面積 178, ㎡ 地上建筑面積 131, ㎡ 其中： 住宅 125, ㎡ 商業(yè) 5, ㎡ 配套面積 ㎡ 地下建筑面積 47, ㎡ 其中：地下室 47, ㎡ 配套面積 0 ㎡ 3 容積率 4 建筑密度 20% 5 車位數(shù) 742 個(gè) 6 總戶數(shù) 1,270 戶 注：商業(yè)面積分布在 7 號(hào)樓的 1 層、 8 號(hào) 樓的 12 層和整體 28 號(hào)樓。 項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施進(jìn)度 本 項(xiàng)目已經(jīng)取得 四證 并開(kāi)工建設(shè) ， 預(yù)計(jì)在 2021 年 12月竣工驗(yàn)收， 2021 年 3月 交付使用 。 項(xiàng)目 所處區(qū)域 市場(chǎng)環(huán)境分析 長(zhǎng)沙 房地產(chǎn)形勢(shì)分析 （ 1） 長(zhǎng)沙 市限購(gòu)政策 項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告 Page. 12 中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司 2021 年 3 月 4 日起， 對(duì)在本市市區(qū) (市轄五區(qū)，包括天心區(qū) 、雨花區(qū)、開(kāi)福區(qū)、芙蓉區(qū)、岳麓區(qū)。 本項(xiàng)目地處于 長(zhǎng)沙市開(kāi)福 區(qū)， 在限購(gòu) 政策 范圍內(nèi) 。 B、限購(gòu)政策只針對(duì) 新建商品住房 ，但 不 對(duì) 二手房 買賣進(jìn)行限制 。因此，限購(gòu)政策對(duì)本項(xiàng)目銷售有一定影響。 （ 2） 長(zhǎng)沙 市土地供應(yīng)情況分析 根據(jù)中指房地產(chǎn)信息平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示： 2021 年 1 月 7月長(zhǎng)沙市推出土地 187 塊，其中住宅 90塊，建筑面積占推出總面積 58%；長(zhǎng)沙市轄區(qū)推出土地 44 塊，其中住宅 28 塊，建筑面積占推出總面積 80%； 2021 年 1 月 7月長(zhǎng)沙市成交土地 166 塊，其中住宅 75塊，建筑面積占 成交 總面積 57%；長(zhǎng)沙市轄區(qū)推出土地 35 塊，其中住宅 24 塊，建筑面積占 成交 總面積 83%； 可以看出，長(zhǎng)沙市