【正文】 — 商業(yè)地產(chǎn)不同于普通住宅項(xiàng)目，其投資者關(guān)注的是投資回報(bào)。 3） 完美的黃金分割線：投資是一種平衡的藝術(shù)，最完美的投資，就是要定在現(xiàn)在與未來之間的那條 黃金分割線 上，以實(shí)現(xiàn)投資價(jià)值的最大化。 2） 運(yùn)轉(zhuǎn)黃金（財(cái)富）的新干線： 溫州 商品城位于江寧科學(xué)園板塊，區(qū)位優(yōu)勢顯著，交通四通八達(dá)， 形成水、陸、空立體交通網(wǎng)絡(luò)。 4） 見證財(cái)富的實(shí)現(xiàn)：投資的智慧，最終體現(xiàn)在對所預(yù)見的未知未來的一種歷史見證，一種現(xiàn)實(shí)認(rèn)定。 3） 實(shí)現(xiàn)財(cái)富的關(guān)鍵點(diǎn)：投資的是非成敗僅一線間而已，需靈敏的信息、獨(dú)到的眼光和承擔(dān)決策風(fēng)險(xiǎn)的能力。 南寧迅維網(wǎng)絡(luò)科技 南寧旅行社 廣西旅游網(wǎng) 廣西農(nóng)產(chǎn)品 營銷推廣主線 財(cái)富眼 黃金線 財(cái)富眼 是一種投資的智慧 智慧 意味著 對現(xiàn)在與未來的 洞察、預(yù)見和證悟， 是 見人所未見而針針見血 發(fā)人所未發(fā)而矢矢中的 黃金線 是一種 平衡的藝術(shù) 最完美的投資 就是要定在現(xiàn)在與未來之間的那條 黃金分割線 上 早一步入市可能犧牲 早半步入市就獲得成功 晚半步則又失去了商機(jī) 財(cái)富眼 —— 南寧迅維網(wǎng)絡(luò)科技 南寧旅行社 廣西旅游網(wǎng) 廣西農(nóng)產(chǎn)品 1） 發(fā)現(xiàn)財(cái)富的眼睛：投資者敏銳的眼光，充滿著發(fā)現(xiàn)財(cái)富的智慧，能夠犀利洞察現(xiàn)在、預(yù)見未來，能夠穿透表象，直指本質(zhì)。 B 滿足自身經(jīng)營利益的消費(fèi)人群 該類消費(fèi)來源于南京和周邊城市的小商品經(jīng)營者。 ◆ 消費(fèi)人群來源 最終消費(fèi)目的決定最終消費(fèi)市場 A 純粹進(jìn)行消費(fèi)的人群 該類消費(fèi)者主要來源于項(xiàng)目周邊地區(qū)與江寧，較少也會(huì)有南京城區(qū)的消費(fèi)者前往消費(fèi)。 ◆ 消費(fèi)人群消費(fèi)原因描述 消費(fèi)目的決定消費(fèi)動(dòng)機(jī) A 純粹進(jìn)行消費(fèi)的人群 吸引這群消費(fèi)者來此進(jìn)行消費(fèi)的可能性是：較低的產(chǎn)品價(jià)格、較好的產(chǎn)品質(zhì)量、較為便利的交通條件、較完善的售后服務(wù)、可以滿足其他消費(fèi)需求的良好的商業(yè)環(huán)境等等。 B 滿足自身經(jīng)營利益的消費(fèi)人群 這群人在此進(jìn)行的消費(fèi)是為了滿足他人的終端消費(fèi)。 最終消費(fèi)人群 —— 消費(fèi)者 ◆ 消費(fèi)人群 消費(fèi)目的的差異決定了消費(fèi)人群的差別 本項(xiàng)目根據(jù)內(nèi)部市場定位的不同產(chǎn)生兩種不同 的消費(fèi)人群： A 純粹進(jìn)行消費(fèi)的人群 這群人在這個(gè)商業(yè)市場進(jìn)行的只是純粹的消費(fèi)行為。他們早已將房地產(chǎn)作為資本運(yùn)營和資本產(chǎn)出的一個(gè)重要方面，投入大量的資金進(jìn)行房地產(chǎn)投資，力求在火熱的房地產(chǎn)市場同樣得到資本的再次積累。南京房地產(chǎn)市場的火爆，早已經(jīng)引起一大批的投資客拭目以待。 ◆ 投資人群來源 良好的產(chǎn)品，目光的聚焦 。這個(gè)商業(yè)市場必定引來眾多的消費(fèi)者在此進(jìn)行消費(fèi)。 商業(yè)項(xiàng)目存在比普通住宅項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)性，但又存在更大的收益性，只要該商業(yè)物業(yè)具有良好的市場前景，就會(huì)引起商業(yè)物業(yè)投資者青睞的目光。但是金融市場存在 著太大的不穩(wěn)定性，這種不穩(wěn)定性使得他們轉(zhuǎn)移了投資的方向。 南寧迅維網(wǎng)絡(luò)科技 南寧旅行社 廣西旅游網(wǎng) 廣西農(nóng)產(chǎn)品 消費(fèi)者定位 直接消費(fèi)人群 —— 投資者 ◆ 投資人群 投資回報(bào)是他們的唯一追求 這是一群極富有商業(yè)頭腦的投資者。 ◆ 溫州 商品 交易平臺(tái) 經(jīng)濟(jì)的增長帶來各項(xiàng)交流活動(dòng)的日益頻繁，國內(nèi)外人才、資金、項(xiàng)目等將隨著發(fā)展的規(guī)模同步推進(jìn)及滲入，甚至超常規(guī)超想象地演化出更多的投資機(jī)會(huì)。 南京商貿(mào)流通業(yè)與都市圈的相互依存性不斷增強(qiáng)，客觀上已形成一個(gè)利益共南寧迅維網(wǎng)絡(luò)科技 南寧旅行社 廣西旅游網(wǎng) 廣西農(nóng)產(chǎn)品 同體。 在這里，各式商品應(yīng)有盡有，形成頗具特色的商品專業(yè)街，代表最新潮流，且質(zhì)優(yōu)價(jià)廉。 溫州 商品城將建設(shè)為立足 南京、輻射長三角的商業(yè)匯聚之處和商品集散地。 產(chǎn)品定位內(nèi)涵 —— ◆ 集購物、休閑、娛樂、餐飲、商住等功能于一體 溫州 商品城由 溫州 品牌商鋪、特色商業(yè)街、浙商大廈商務(wù)寫字樓和商務(wù)公寓四大板塊組成， 特色商業(yè)街包括餐飲街、文化街、服裝街、電子街、酒吧街等，每個(gè)主題商業(yè)街都根據(jù)定位形成鮮明特色。 ◆ 開發(fā)商的品牌效應(yīng)為產(chǎn)品的市場去化提供了有利的條件。 ◆ 項(xiàng)目所在區(qū)域強(qiáng)有力的政府規(guī)劃與政府政策的扶持，使項(xiàng)目具有無限的升值潛力。 ◆ 市場定位具有較為科學(xué)理性的市場依據(jù)。 4） 商業(yè)項(xiàng)目投資的風(fēng)險(xiǎn)性使得很多投資者望而卻步。 2） 周邊在建與擬建商業(yè)項(xiàng)目不存在真正的同質(zhì)產(chǎn)品，可能存在著較大的市場風(fēng)南寧迅維網(wǎng)絡(luò)科技 南寧旅行社 廣西旅游網(wǎng) 廣西農(nóng)產(chǎn)品 險(xiǎn)性。 6） 滬寧高速、寧杭高速等外部交通條件的改善，為項(xiàng)目的有效輻射提供良好的外部交通條件。 4） 江寧區(qū)科學(xué)園、大學(xué)城、周邊大型生活小區(qū)，為本項(xiàng)目提供了大量的人氣保證。 2） 江寧撤縣立區(qū)和進(jìn)一步開發(fā)，使得江寧整體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展存在著一個(gè)巨大的空間。 6） 項(xiàng)目開工至今并未進(jìn)行一定量的有效的廣告宣傳，從而項(xiàng)目并不具有一定的知名度。 4） 招商工作是否可以順利完成還不存在明顯的資源保證。 2） 雖然存在較大數(shù)量的內(nèi)部預(yù) 約客戶，但都保持著觀望的態(tài)度。 9） 開發(fā)商內(nèi)部擁有巨大的資源優(yōu)勢，引起了大量的內(nèi)部購買人群的高度關(guān)注。 7） 開發(fā)商雄厚的資金實(shí)力保證了項(xiàng)目有效地開發(fā)運(yùn)營，其商業(yè)品牌保證了項(xiàng)目的有效運(yùn)作。 5） 方山風(fēng)景區(qū)、周邊住宅小區(qū)、江寧科學(xué)園、江寧大學(xué)城的良好景觀，使項(xiàng)目具有較好的外圍景觀優(yōu)勢。 3） 項(xiàng)目準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位為本項(xiàng)目商業(yè)市場的形成奠定了良好的市場基礎(chǔ)。 ◆ 優(yōu)勢 1） 項(xiàng)目擁有 20萬方的超大體量，具有一定的規(guī)模優(yōu)勢。 溫州 商品 城， 一個(gè)擁有航母一般體量，崛起在南京江寧的商業(yè)項(xiàng)目，向世人展示了其雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，表明了它必將承載著眾人無限的期望，在商海中乘風(fēng)破浪，傲立顛峰。 ◆ 航母 南寧迅維網(wǎng)絡(luò)科技 南寧旅行社 廣西旅游網(wǎng) 廣西農(nóng)產(chǎn)品 空間無限，成就事業(yè)無限。 溫州 商品城 ，其商業(yè)物業(yè)的形態(tài)決定其將產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值 —— 進(jìn)行商品的交換，創(chuàng)造出顯著的經(jīng)濟(jì)效益。在這種交換中，商品的價(jià)值得到體現(xiàn)，更為重要的是，在這種流通流域中的交換，使得其本源 —— 生產(chǎn)領(lǐng)域，創(chuàng)造出了 更多的價(jià)值。 ◆ 商業(yè) 商業(yè)的高風(fēng)險(xiǎn)，決定了商業(yè)的高利潤。 一個(gè)時(shí)代的產(chǎn)品，必定是一個(gè)時(shí)代的代表。 ◆ 時(shí)代 數(shù)風(fēng)流人物，還看今朝。當(dāng)一個(gè)有利的前景出現(xiàn)在面前的時(shí)候，這些資本就會(huì)被啟動(dòng)起來，經(jīng)過一定的流通渠道和手段，產(chǎn)生出更大的 效益。當(dāng)一個(gè)催化劑使它顯現(xiàn)出來并能夠使之啟動(dòng)或者說流通，它就會(huì)產(chǎn)生高于原有狀態(tài)下幾倍的效益。 ? 市場定位 啟動(dòng)城市資本的時(shí)代商業(yè)航母 市場定位內(nèi)涵 —— ◆ 啟動(dòng)城市資本 資本啟動(dòng)是資本再生的唯一源泉。 但過分領(lǐng)先于市場的產(chǎn)品又存在著太大的市場抗性。 南寧迅維網(wǎng)絡(luò)科技 南寧旅行社 廣西旅游網(wǎng) 廣西農(nóng)產(chǎn)品 ? 定位原則 源于市場 高于市場 引導(dǎo)市場 好的產(chǎn)品，往往都遵循這樣的市場原則： 市場上有什么？ 市場上缺什么？ 我們的產(chǎn)品能為市場帶來什么？ 任何一個(gè)產(chǎn)品的產(chǎn)生，都是立足于市場的。這個(gè)城市的商業(yè)市場從無到有，從簡單到復(fù)雜，從低端到高端，一步一步走到了時(shí)代商業(yè)的浪尖。他們在中國的東南沿海，用一種務(wù)實(shí)有效的商業(yè)運(yùn)營模式和經(jīng)營方法，創(chuàng)造出一 個(gè)又一個(gè)的商業(yè)神話。 針對消費(fèi)者做出的營銷推廣是有效的產(chǎn)品推廣。 南寧迅維網(wǎng)絡(luò)科技 南寧旅行社 廣西旅游網(wǎng) 廣西農(nóng)產(chǎn)品 （二） 營銷推廣思路 營銷的思路來源于消費(fèi)者。首先必須找到本項(xiàng)目的消費(fèi)者，而且消費(fèi)者的需求又是不斷變化的，有些需求甚至是潛意識的。 消費(fèi)者 —— 消費(fèi)者是最重要的，只有通過消費(fèi)者的購買行為，企業(yè)的利潤才能夠真正實(shí)現(xiàn)。（對市場的分析見市場篇） 產(chǎn)品 —— 好的市場還要有好的產(chǎn)品來支撐才能真正創(chuàng)造一種商業(yè)物業(yè)形態(tài)與經(jīng)營模式，塑造商業(yè)地產(chǎn)品牌。 市場 —— 市場的重要性在于兩個(gè)方面：一是指導(dǎo)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)；二是幫助尋找目標(biāo)消 費(fèi)者。只有這樣，才能保證營銷推廣方案的實(shí)際可操作性；只有這樣，才能保證營銷推廣方案的有效性，也就是說是能夠指導(dǎo)并促進(jìn)銷售的；只有這樣，策劃才能夠給項(xiàng)目帶來切實(shí)可行的附加值；只有這樣，營銷推廣才能建立真正的可持續(xù)發(fā)展的企業(yè)品牌。 南寧迅維網(wǎng)絡(luò)科技 南寧旅行社 廣西旅游網(wǎng) 廣西農(nóng)產(chǎn)品 三、營銷推廣 思路 （一） 營銷推廣依據(jù) 任何一個(gè)營銷策劃，無論是整體思路還是具體的執(zhí)行方案，都必須要有數(shù)個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)。 對于本項(xiàng)目而言，產(chǎn)品在市場上的順利銷售并不僅僅指產(chǎn)品可以在市場上去化，而是要制造出一種火爆銷售的結(jié)果并且實(shí)現(xiàn)銷售利潤的最大化。南寧迅維網(wǎng)絡(luò)科技 南寧旅行社 廣西旅游網(wǎng) 廣西農(nóng)產(chǎn)品 南寧 溫州 商品城營銷推廣方案 二、營銷推廣目標(biāo) 火爆銷售 提升利潤 建立品牌 在良好的宏觀市場行情下，基本上每一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目都可以在市場上得以去化。但是，產(chǎn)品的市場去化時(shí)間與銷售利潤則會(huì)由于營銷策劃的總體思路與方法而產(chǎn)生不同的結(jié)果。通過產(chǎn)品火爆銷售的結(jié)果使得市場對于開發(fā)商和產(chǎn)品品牌產(chǎn)生更深刻的認(rèn)知，從而真正建立穩(wěn)固的浙商品牌形象。并且這種支撐點(diǎn)應(yīng)該是實(shí)實(shí)在在的，是“站在地上的，而不是空中的”。 基于此，本 營銷 推廣方案的依據(jù)是 市 場 、 產(chǎn) 品、消 費(fèi) 者 。對市場的把握能夠使開發(fā)商和營銷商順勢而為，取得成功。只有對產(chǎn)品進(jìn)行客觀、冷靜、理智的分析，才能做出有針對性的營銷推廣方案。而消費(fèi)者又是最難把握的。營銷推廣的本質(zhì)就是為項(xiàng)目找出目標(biāo)消費(fèi)者，發(fā)現(xiàn)、發(fā)掘他們的消費(fèi)需求，然后針對 他們的需求進(jìn)行有效地推廣。 針對消費(fèi)者做出的產(chǎn)品是有市場基礎(chǔ)與市場前景的產(chǎn)品。 所以，本次營銷的基本策劃思路是 —— 我們的產(chǎn)品是什么 我們產(chǎn)品的消費(fèi)者是誰 我們怎樣針對消費(fèi)者進(jìn)行有效的產(chǎn)品營銷推廣 四、營銷推廣 （一）營銷推廣主線 推廣主線確定依據(jù) 市場定位 ? 定位目標(biāo) 再創(chuàng)義烏商業(yè)神話 溫州 人，向世界展示著“東方猶太人”的商業(yè)智慧。 義烏，一個(gè) 溫州 商人創(chuàng)造奇跡的代表之地。 溫州 商品城，由務(wù)實(shí)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)?溫州 商人開發(fā)運(yùn)營，它將秉承 溫州 商業(yè)市場一貫的運(yùn)營模式和 溫州 商人嚴(yán)謹(jǐn)踏實(shí)的經(jīng)營作風(fēng)，再創(chuàng)一個(gè)義烏的商業(yè)神話。而過分依賴于市場，必定在較短的時(shí)間內(nèi)被市場所淘汰。 所以，有市場競爭力的產(chǎn)品是在立足市場的基礎(chǔ)上，具有適度的前瞻性，可以被市場所接受并最終引導(dǎo)市場消費(fèi)的產(chǎn)品。 資本隱性地存在于一個(gè)環(huán)境之下。 城市的資本更是潛藏在城市的每一個(gè)角落。 溫州 商品城， 激活起原有城市中的散落資本，通過一種商業(yè)的模式，讓其產(chǎn)南寧迅維網(wǎng)絡(luò)科技 南寧旅行社 廣西旅游網(wǎng) 廣西農(nóng)產(chǎn)品 生出巨大經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益。 一個(gè)時(shí)代的風(fēng)流人物，必定的一個(gè)時(shí)代的驕傲與楷模。 溫州 商品城， 把握了時(shí)代的脈搏，具備了高度的產(chǎn)業(yè)前瞻性，它就是時(shí)代的典范之作。 商業(yè)，也稱為貿(mào)易，它是隨著社會(huì)的發(fā)展而產(chǎn)生的一種商品價(jià)值的交換。 有交換就會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，這種風(fēng)險(xiǎn)使得在流通領(lǐng)域的交換本身，出現(xiàn)了產(chǎn)品價(jià)值的提升，或者說產(chǎn)品價(jià)格的提升，從而決定了這種交換必然產(chǎn)生出巨大的利潤，這就是商業(yè)的利潤。 溫州 商品城， 其商業(yè)物業(yè)的形態(tài)決定其也將產(chǎn)巨大的社會(huì)價(jià)值 —— 創(chuàng)造一種當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的模式，創(chuàng)造一種當(dāng)?shù)鼐用裥碌馁徫镄蓍e的生活方式，創(chuàng)造一種新的商業(yè)文明，創(chuàng)造出顯著的社會(huì)效益。 奮斗需要一個(gè)空間，成功才指日可待。 產(chǎn)品定位 ? 定位依據(jù) —— 產(chǎn)品 SWOT 分析 溫州 商品城 SWOT 分析 —— 先讀懂自己，再了解他人。 2） 項(xiàng)目的高層次的市場定位符合填補(bǔ)了南京商業(yè)批發(fā)市場的市場空缺，并且與現(xiàn)代化商業(yè)市場越來越高市場發(fā)展趨勢相吻合。 4） 項(xiàng)目內(nèi)部良好的綠化景觀與完善的商業(yè) 配套，為項(xiàng)目的最終消費(fèi)者提供了良好的商業(yè)購物環(huán)境。 6） 項(xiàng)目所在區(qū)域沒有真正同質(zhì)化的產(chǎn)品與之形成競爭。 8） 項(xiàng)目目前的價(jià)格使得項(xiàng)目的入市存在一定的優(yōu)勢。 ◆ 劣 勢 1） 項(xiàng)目所在地段為江寧新的開發(fā)區(qū)，目前地段、人氣、市政規(guī)劃、交通條件、商業(yè)配套都存在明顯的不足。 3） 市場上與本項(xiàng)目真正的同質(zhì)產(chǎn)品已經(jīng)具有相當(dāng)?shù)闹扰c認(rèn)知度，與其競爭南寧迅維網(wǎng)絡(luò)科技 南寧旅行社 廣西旅游網(wǎng) 廣西農(nóng)產(chǎn)品 存在一定的市場風(fēng)險(xiǎn)性。 5） 消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣與本項(xiàng)目的市場定位與產(chǎn)品定位存在一定的脫節(jié)。 ◆ 機(jī) 會(huì) 點(diǎn) 1） 南京、江寧整體良好的房地產(chǎn)市場走勢，保證了項(xiàng)目個(gè)體良好的升值前景。 3） 政府對江寧科學(xué)園、大學(xué)城的未來規(guī)劃，使得項(xiàng)目所在地區(qū) 擁有巨大的升值潛力