【正文】 鄉(xiāng)鄰里中心 （目前正在火熱招商）。中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 9 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 項目周邊區(qū)域規(guī)劃 07 號地塊位于星港街以東，機場路以北，東北面緊靠金雞湖，綜合容積率為 ；該地塊建筑面積達 萬㎡，約和 400 畝，產(chǎn)品類型豐富，規(guī)模大， 是園區(qū)近幾年內(nèi)少見的大地塊，未來此類規(guī)模（特別是湖西）的地塊將越來越少。 該地塊總宗地面積為 ㎡，起拍總價達 億 ，是今年蘇州地區(qū)的 “地王 ”，備受各方矚目。 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基園區(qū)國土局該次共推出三宗地塊，總占地面積為 ㎡，起拍總價為 202860 萬元，成交總價為 210068 萬元，平均樓面價： 元 /㎡，平均漲幅： ％。 區(qū)域內(nèi)道路主要為四塊板結(jié)構(gòu)，其中星漢街和星港街以及機場路均為雙向六車道，其他如垂柳路、芙蓉街等均為雙向四車道，所有道路均路面狀況良好，通行順暢 ,出行十分便利。 交通方面：項目地塊區(qū)位交通便利發(fā)達，可達蘇城南北。 北面的水鄉(xiāng)鄰里中心也已落成，目前正在招商并擬定于今年 5 月 1 日開業(yè)。中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 7 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 周邊環(huán)境分析 07 號項目地塊附近區(qū)域目前正處于大規(guī)模開發(fā)建設時期，周圍工地林立，僅 機場路一路之隔 即有 大湖 中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 6 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 一、項目概況 項目地塊區(qū)位環(huán) 境分析 07 號項目地塊位于蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)金雞湖西南岸，東臨金雞湖，西接星港街，南靠機場路，北面垂柳路；可以說是近幾年來園區(qū)湖西的 稀有臨湖觀景板塊。中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 4 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 五、本項目分析及定位 本項目 SWOT 分析 …………………………………………………… .. 本項目整體形象定位 ……… …………………………………………… . 本項目可能發(fā)展物業(yè)形態(tài)的目標客戶定位 …………………………… . 目標客戶職業(yè)分析 …………………………………………………………………… 目標客戶來源地及比例分析 ………………………………………………………… 目標客戶家庭成員構(gòu)成分析 ………………………………………………………… 目標客戶可承受總價范圍段及各自比例 …………………………………………… 目標客戶可承受面積范圍段及各自比例 …………………………………………… 客戶特征描述 ………… ……………………………………………………………… 客戶行為習慣分析 …………………………………………………………………… 樓型（物業(yè)形態(tài)及配比）定位 ………………………………………… . 價格定位、分析與建議 ……………………………………………… .… 戶型建議 ……………………………………………………………… .… 六、產(chǎn)品多方案配比建議 經(jīng)濟成本分析 ………………………………………………… .………… . 總體規(guī)劃分析 …………………………………………………………… .. 針對消費群分析 ………………………………………………………… .. 分期發(fā)展規(guī)劃分析 ……………………………………………………… .. 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 2 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 目 錄 一、項目概況 蘇項目地塊區(qū)位環(huán)境分析 ……………………………………………… … ...6 周邊環(huán)境分析 ……………………………………………………… ....… ..…6 項目所在區(qū)域規(guī)劃情況分析 ………………………………… .…… ....… … .7 項目自身概況 ……………………………………………………… .…… .…… .… ..… ...7 項目周邊區(qū)域規(guī)劃 ………… .… … .………………………………… .……………… .…8 二、項目市場環(huán)境分析 蘇州市房地產(chǎn)經(jīng)濟背景分析 ……………………………………… .… ..… ,9 蘇州市概況 …………………………………………………………… ..………… .… ....9 蘇州市宏觀經(jīng)濟影響關(guān) 系 分析 ……………………………………………… .… .........11 蘇州市城市規(guī)劃概況及對本項目的影響 …………………………………………… ..25 蘇州市房地產(chǎn)政策概況對本項目的影響 蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場情況調(diào)查 ………………… ………………………… .28 蘇州近幾年房地產(chǎn)態(tài)勢分析 ………………………………………………………… .32 蘇州房地產(chǎn) 2021 年發(fā)展態(tài)勢總結(jié)及預測 …………………………………………… 33 蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查分析 ……………………………………………………… ..35 蘇州市區(qū)二級市場（商品房市場）分析 …………………………………………… ..38 蘇州市區(qū)三級市場（二手房市場）概況及分析 …………………………………… ..42 蘇州市區(qū)房地產(chǎn)區(qū)域市場調(diào)查 ………………………………………… … .42 蘇州房地產(chǎn)市場區(qū)域板塊分析 ……………………………………………………… ..46 蘇州工業(yè)園區(qū)房地產(chǎn)市場 ………………………………………………… .46 園區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展及走勢 ……………………………………………………………… ..48 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 1 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 中海地產(chǎn) 蘇園（ 2021） 07 號地塊 項目市場定位策劃報告 恒基地產(chǎn)顧問 2021 年 2 月 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 3 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 近年內(nèi)各年度園區(qū)供應及銷售情況 ………………………………………… 48 園區(qū)商品房價格走勢及與其他片區(qū)房價比較情況 ………………………………… . 49 園區(qū)未來房地產(chǎn)市場分析與預測 ………………………………………… ..................57 典型個案和基準競爭對手分析 ……………………………………………………… ..61 三、蘇州各類物業(yè)分物業(yè)形態(tài)專題分析 蘇州各類物業(yè)形態(tài)的發(fā)展情況 ……………………………………… .……… 69 寫字樓 ………………………………………………………………………………… ..69 類別墅 ………………………………………………………………………………… ..70 多層等低密度住宅 …………………………………………………………………… ..75 高層及小高層住宅市場 ………………………………………… …………………… ..76 蘇州各類物業(yè)市場的主要特征 ……………………………………………… 79 蘇州各區(qū)域典型個案分析 ………………………………………… .……… 80 四、消費者需求分析 區(qū)域內(nèi)購房者細分及需求分析 …………………………………………… 84 何謂市場需求 ?................................................................................................................84 我們的需求者在哪里 ?....................................................................................................84 需求者購買因素分析 ………………………………………………………………… ..85 消費者需求分析 …………………………………………………………… .87 私營業(yè)主 ……………………………………………………………………………… ..87 政府官員 ………………………… …………………………………………………… ..89 本地高收入職業(yè)經(jīng)理人 ……………………………………………………………… ..90 外來高收入職業(yè)經(jīng)理人 ……………………………………………………………… ..93 等自由職業(yè)者 ………………………………………………………………………… ..95 投資客戶 ………………………………………………………………………… ..…… 97 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 5 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 銷售分期分析 …………………………………………………………… . 七、營銷概念主題與項目規(guī)劃概念的結(jié)合點 概念產(chǎn)生的背景 ………………………………………………………… . 概念主題的詮釋 …… ..…………………………………………………… 案名詮釋 …………………………………………………………… .…… . 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基 圖 1：蘇園（ 2021） 07 號地塊區(qū)位圖 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：恒基城邦、和喬麗晶、高爾夫花園三個在售中高檔住宅項目。 由于項目區(qū)域位于湖西成熟版塊，是在政府的宏觀規(guī)劃和控制下有步驟地開發(fā)建設的，目前景 觀方面的布局目前已經(jīng)初現(xiàn)美好輪廓，交通及綠化等基礎(chǔ)公益設施也已經(jīng)建設齊備，科教文衛(wèi)、行政、商業(yè)生活配套也不斷新增。沿南側(cè)機場路往東可通金雞湖東，往西可通蘇州古城區(qū)東環(huán)路，沿星漢街可以方便快捷直通湖西核心 ——CBD 商業(yè)街區(qū)。 項目所在區(qū)域規(guī)劃情況調(diào)查 項目自身概況 2021 年 12 月 29 日蘇州 工業(yè)園區(qū)國有土地使用權(quán)掛牌出讓，在國際大廈 4 樓會議廳舉行。其中備受矚目的本項目地塊 ——07 號 “地王 ”，被中海地產(chǎn)以 億獲得。中海 7 號地塊項目組 時間： 2021 年 2 月 8 蘇州恒基房地產(chǎn)投資顧問有限公司 地址： 學士街 25 號胥門大廈 403— 405 電話： 65108808 傳真： 65108838 表 1：蘇園土掛 07 號地塊概況表 編號 地塊坐落 土地面積 用途 出讓 年限 （年 綠地 率 建筑 密度 容積率 起報總價 （萬元） 蘇園 土掛 2021/07 金雞湖西畔 星港街東 機場路北 (含０ .7 公頃幼兒園用地 ) 居住 70 ≥50% ≤25% ≤ （不含幼兒園用地） 103100 金雞湖西畔 垂柳路南 機場路北 居住 70 ≥45% ≤30% ≤ 金雞湖西畔 垂柳路東 機場路北 居住 70 ≥45% ≤30% ≤ 表２：蘇園土掛 07 號地塊成交價格 編號 土地面積 （㎡） 容積率 起報樓面均價 （元／㎡） 成交樓面均價 （元／㎡） 成交總價 漲幅 蘇園 土掛 2021/07 ≤ 103100 0 ≤ ≤ 07 號地塊包括 3 個地塊，綜合容積率不超過 （不含幼兒園），并允許在 3 個地塊上綜合考慮布置幼兒園。 客戶：中海發(fā)展（蘇州）有限公司 提案：