東莞[大綠地]項(xiàng)目提案-展示頁(yè)
2025-03-09 15:14本頁(yè)面
【正文】 灣項(xiàng)目和翡翠山湖項(xiàng)目以及即將推出的塘廈三正半山豪苑將對(duì)本樓盤(pán)的銷(xiāo)售產(chǎn)生不小的壓力。 O機(jī)會(huì)點(diǎn) ： *社區(qū)對(duì)面即為銀利高爾夫球場(chǎng)，周邊將陸續(xù)有鎮(zhèn)政府規(guī)劃的公園建成，“家里的高爾夫練習(xí)場(chǎng)”概念和“社區(qū)公園”概念將成為本項(xiàng)目必須重點(diǎn)烘托的概念，且必須對(duì)社區(qū)園林景觀做重新設(shè)計(jì)規(guī)劃。 *工期由于返工率高而拖延太長(zhǎng)，從開(kāi)工到現(xiàn)在已歷時(shí)三年，導(dǎo)致在外界口碑和形象不甚良好。 *一期規(guī)劃設(shè)計(jì)表現(xiàn)有較大缺陷，作為高尚人文 社區(qū)必有的山景水景和綠化體現(xiàn)不明顯，園林景觀設(shè)計(jì)一般。 *準(zhǔn)現(xiàn)樓，半年之內(nèi)全部可以入住，整體建筑設(shè)計(jì)前衛(wèi)，樓體外觀典雅大方，視覺(jué)效果非常漂亮，相對(duì)于其他樓花期比較長(zhǎng)的樓盤(pán)，消費(fèi)者更直觀。 但，周邊附近基本無(wú)商業(yè)配套設(shè)施，居民生活會(huì)受到一定影響。 ※ 地塊綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便捷，環(huán)境清幽，鬧中取靜，高尚住宅氛圍比較濃郁。反之，在銷(xiāo)售過(guò) 程中對(duì)本項(xiàng)目的心理價(jià)值部分還可起到一定的推動(dòng)作用。 聽(tīng)覺(jué)效果 ：緊貼鵬程路，社區(qū)特別是公寓住宅可能會(huì)受到來(lái)往車(chē)輛噪音的侵?jǐn)_，附近工廠有時(shí)有噪音。 綠化質(zhì)量 ：項(xiàng)目本身綠化 效果尚未顯現(xiàn)，但地塊兩側(cè)的田園樹(shù)林和銀利高爾夫可彌補(bǔ)項(xiàng)目此方面的欠缺。只有金寶島、清溪休閑公園等，為充實(shí)居民各種文化生活需求，提高生活品質(zhì)，必須對(duì)文化環(huán)境配套做相應(yīng)規(guī)劃。 b、 商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)狀況 目前商業(yè)狀況 日 用購(gòu)物：華潤(rùn)商場(chǎng)、大新購(gòu)物廣場(chǎng)、富升百貨 菜市：周?chē)鞔褰杂? c、 休閑娛樂(lè)場(chǎng)所分布 公園 ：規(guī)劃中體育休閑公園就在小區(qū)一期斜對(duì)面 娛樂(lè)設(shè)施 ：金寶島 清溪休閑公園 d、 醫(yī)療、教育、郵電設(shè)施分布 醫(yī)院藥店 ：就近幾乎沒(méi)有，遠(yuǎn)一些有清溪醫(yī)院 教育 ：有一兩所中小學(xué)，不太出名 郵電 ：附近廈坭和橫荔均有 ６ e、 餐飲分布狀況 就近分布不算發(fā)達(dá)，稍遠(yuǎn)距離很多 f、 金融、證券機(jī)構(gòu)分布情況 銀行在 500米以外有建行，農(nóng)行，工行，證券機(jī)構(gòu)幾乎沒(méi)有 居住文化氛圍分析 居住氛圍：項(xiàng)目周邊的居住氛圍還極不成熟，但隨著碧 月灣一期即將入伙和周邊如聚富新村、銀僑大廈和康怡花園的入住加之南峰集團(tuán)清溪新項(xiàng)目的啟動(dòng)，屆時(shí)本區(qū)域的居住人口將大幅增加，各種設(shè)施也將趨于完善，區(qū)域居住氛圍亦會(huì)逐漸成熟起來(lái)。 生活便捷程度分析 ５ a、 交通狀況及未來(lái)發(fā)展?fàn)顩r 鎮(zhèn)內(nèi)交通 ：毗連鎮(zhèn)交通主干道鵬程路， 5分鐘車(chē)程基本可通達(dá)鎮(zhèn)內(nèi)各處，距離樟木頭火車(chē)站也在 15分鐘車(chē)程之內(nèi)。金豪 花園 ” 用地 位于 東 莞清 溪鎮(zhèn) 荔橫 村 鵬程 路和 荔 橫路 交匯 處 ，東 向不 遠(yuǎn) 是漂亮 寬 闊的 清 鳳大 道， 西 側(cè)為 銀利 高 爾 夫球 場(chǎng)， 東北 方向 是東 莞正 裕投 資在 建同 類(lèi)型 地產(chǎn) 項(xiàng)目 碧 月灣 ，北 面是 清溪 鎮(zhèn)中 心。由于針對(duì)的客戶群為各地的知識(shí)分子，因此，這類(lèi)商品房又具有如下特點(diǎn)： 1) 公寓戶型面積相對(duì)較??；地段好、規(guī)劃好的別墅非常暢銷(xiāo)； ３ 2) 配合松山湖生態(tài)環(huán)境，樓盤(pán)應(yīng)具有園林綠化，環(huán)藝小品等景觀； 3) 物業(yè)管理應(yīng)具酒店式服務(wù)； 4) 有良好的教育、休閑、生活等配套設(shè)施； 5) 由于園區(qū)較大，應(yīng)有專(zhuān)車(chē)接送往返； 6) 須設(shè)立租賃平臺(tái)，讓小業(yè)主投資者和租住者具交易的途徑。 （ 12）清溪建設(shè)的商品房，有九成以上的買(mǎi)家是在當(dāng)?shù)卦O(shè)廠經(jīng)商的臺(tái)灣人。 （ 10）促銷(xiāo)手段多元化，如概念炒作，大型公關(guān)宣傳活動(dòng)、明星效應(yīng)、冠名贊助公益活動(dòng)、嘉年華活動(dòng)、降價(jià)促銷(xiāo)、購(gòu)房贈(zèng)物、看樓送禮、購(gòu)房送管理費(fèi)建大型的燈塔及廣告牌、郵遞 單張及大打報(bào)刊、電視、電臺(tái)廣告等。 （ 8）為孩子入讀城區(qū)學(xué)校而購(gòu)房的買(mǎi)家漸趨高，且所購(gòu)房多為空置。 （ 7）大型品牌樓盤(pán)加大推盤(pán)力度，開(kāi)盤(pán)期持續(xù)走穩(wěn)，成交量明顯走高。 （ 5）廣告投入越來(lái)越大，費(fèi)用越來(lái)越高，各樓盤(pán)競(jìng)相攀比，花巨資舉辦大型公關(guān)宣傳活動(dòng)，冠名贊助公眾公益活動(dòng)來(lái)提升自己的品牌和知名度，吸引置業(yè)者，推動(dòng)銷(xiāo)售。 （ 3）新盤(pán)的賣(mài)點(diǎn)更注重科技、生態(tài)環(huán)境概念，個(gè)性特點(diǎn)及戶型新穎。 １ 第一部分 前 言 我們?cè)谧鲣N(xiāo)售之前，是否已經(jīng)對(duì)下列問(wèn)題有充分的準(zhǔn)備？ ★ 哪些人會(huì)購(gòu)買(mǎi)我們的樓盤(pán)？ ★ 他們喜歡這里的環(huán)境和項(xiàng)目設(shè)置嗎？ ★ 他們覺(jué)得我們現(xiàn)在的定價(jià)合適嗎？ ★ 他們會(huì)在什么時(shí)間、用什么方式來(lái)我們這里看樓、買(mǎi)樓？ ★ 他們?cè)诼?tīng)、看什么媒體？ ★ 哪些因素會(huì)影響他們?cè)谫?gòu)買(mǎi)時(shí)的選擇？ ★ 我們有什么競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，他們有哪些推廣策略？ ★ 我們的目標(biāo)消費(fèi)群喜歡什么樣的廣告和促銷(xiāo)方式？ 東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)近期走勢(shì)： ２ （ 1）房地產(chǎn)總量供大于求，去年未銷(xiāo)售出去的商品房大量積存，而各樓盤(pán)又迫不及待地推出新區(qū)，因而銷(xiāo)售競(jìng)爭(zhēng) 更趨激烈，促銷(xiāo)手段更趨多元化。 （ 2）銷(xiāo)售呈兩極化走向，大型品牌樓盤(pán)銷(xiāo)售持續(xù)走高，成交量明顯增多，小盤(pán)特別是單幢物業(yè)逐漸受到冷落，推進(jìn)相對(duì)較難，這是購(gòu)樓者更青睞大型樓盤(pán)成熟的社區(qū)生活方式，在復(fù)雜多變的房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)它更具信心對(duì)自己更有保障。 （ 4）促銷(xiāo)手段走新聞炒作，文化推進(jìn)，品牌營(yíng)運(yùn)的路線。 （ 6）低層低值樓銷(xiāo)量走旺，但價(jià)格難以拉高。入市樓盤(pán)由低層向小高層，面積以 90130 平方米單位為主流，中高價(jià)買(mǎi)家多為住宅 “ 過(guò)濾效應(yīng) ” 兩次或多次置業(yè)者。 （ 9）面積大，間隔合理，房型新穎的商品房較受買(mǎi)家青睞，成交量較大。 （ 11）舊款物業(yè)出現(xiàn)市場(chǎng)活躍，需求者眾，但價(jià)幅低迷，顯示物業(yè)汰弱換強(qiáng)向更大面積，優(yōu)房型和二次置業(yè)的趨勢(shì)。為更好地滿足從全國(guó)各地，甚至世界各地到此落戶投資創(chuàng)業(yè)的高級(jí)知識(shí)分子及熟練工人在住宅上的需求，因此而產(chǎn)生的商機(jī)不可估量。 第二部分 項(xiàng) 目 評(píng) 析 一、 地 塊位置 ４ “ 大 綠地 二、 建筑指標(biāo)（一期） 用地面積： 60122㎡ 建筑總面積： 52780㎡ 綠化率： %
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