【正文】 2021年 1月 18日 偉浩的價(jià)格是我們的鋪王 客觀分析 偉浩的價(jià)格策略，以及 項(xiàng)目操作 中 所面臨 的問題。 東營勝大花園配套商業(yè)策劃報(bào)告 前 言 勝大商業(yè)街是由勝大置業(yè)開發(fā)的 3萬平米商業(yè) 地產(chǎn)項(xiàng)目 ，隸屬大型居住項(xiàng)目“勝大花園”配套 。由于在 2021 年 春節(jié)后 項(xiàng)目 首批分割好的鋪位 即將開始預(yù)售，因此必 需對(duì)鄰近項(xiàng)目 —— 偉浩，進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，并對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行全面規(guī)劃，方可保障預(yù)期銷售目標(biāo)實(shí)際。 商鋪定位建議 以 市場分析 為依據(jù) ，為本項(xiàng)目定位、招商經(jīng)營、銷售提供依據(jù)，并提出相關(guān) 可 操作策略。 營銷工作重點(diǎn) 工作重 點(diǎn)確認(rèn)在開盤前的熱場，如何解決營銷難點(diǎn)成為前期準(zhǔn)備重心。 目 錄 一、分析偉浩 ???????????????????? 3 二、商鋪定位建議 ??????????????? ????? 11 業(yè)態(tài)定位 ???????????????????? 11 客戶定位 ???????????????????? 12 運(yùn)營理念 ???????????????????? 12 業(yè)態(tài)劃分 ???????????????????? 13 企劃定位 ???????????????????? 15 三、整體營銷布署 ???????????????????? 17 整體戰(zhàn)略 ???????????????????? 17 開盤旺 場 ?????? ?????????????? 19 推售進(jìn)程表 ???????????????????? 20 四、營銷工作重點(diǎn) ???????????????????? 21 開盤前 準(zhǔn)備 ???????????????????? 21 銷售各階段 ???????????????????? 30 1) 開盤引爆期 ???????????????????? 31 2) 二次引爆期 ???????????????????? 35 3) 三次引爆期 ???????????????????? 39 五、企劃表現(xiàn) ???????????????????? 41 六 、 附六個(gè)區(qū)商鋪具體分割 一、分析偉浩： 產(chǎn)品分析（戶型分布情況）： 分類 單套 面積 比例 分類 108150 150193 200 以上 1R 138 11, 41% 1, 7, 1, 2R 138 11, 41% 1, 7, 1, 3R 58 4, 18% 4, 334 27, 分類 自然型 套數(shù) 面積 比例 一二層聯(lián)體 80 12, 47% 三層聯(lián)體 58 14, 53% 138 27, 分類 分割后 (實(shí)際銷售用方案 ) 套數(shù) 面積 比例 一二層聯(lián)體 119 19, 70% 三層聯(lián)體 19 8, 30% 138 27, 偉浩，全線 400 米，定位“ LIVING MALL”，假日全生活廣場；規(guī)劃自然型，三層面積占到總面積的一半，而實(shí)際銷售中，三層被分隔到少數(shù)的一二層上，只占 30%，以更便宜的價(jià)格出售（后有詳細(xì)價(jià)格分析） 。 價(jià)格 分析 1） 外街價(jià)格 ： 剔除與本案無可比性的內(nèi)街后，偉浩外街各棟的均價(jià)為： 樓號(hào) 合計(jì) 總面積 內(nèi)街 面積 外街 面積 底價(jià) 單價(jià) 底價(jià)總價(jià) 表價(jià)單價(jià) 表價(jià)總價(jià) 套數(shù) 333 (A 區(qū) ) 4,355 18,655,450 4,489 19,232,423 19 331 (B 區(qū) ) 4,411 18,643,655 4,547 19,220,263 19 327 (C 區(qū) ) 4,778 19,028,420 4,926 19,616,928 20 325 (D 區(qū) ) 4,999 9,417,076 5,153 9,708,325 9 304 (E 區(qū) ) 4,395 15,924,480 4,531 16,416,989 23 302 (F 區(qū) ) 4,223 15,606,160 4,354 16,088,825 19 298 (G 區(qū) ) 4,577 17,094,098 4,718 17,622,782 20 296 (H 區(qū) ) 4,561 10,026,465 4,702 10,336,561 9 323 (I 區(qū) ) 294 (J 區(qū) ) 合計(jì) 35140 4,502 124,395,804 4,642 128,243,096 138 三層 總面積 % % 注 1:內(nèi)街部分只售兩層 ,三層單獨(dú)保留 。 注 3:表價(jià)是在底價(jià)基礎(chǔ)上 ,包含一次性付款九七折后價(jià)格 。(不包括三層 ) 2） 分隔后，帶三層鋪位價(jià)格 ： 序 分區(qū) 房號(hào) 層數(shù) 面積 單價(jià) 總價(jià) 均價(jià) 1 333 (A區(qū) ) 4 12 層 4,952 924,984 3,105 3 層 2,200 838,596 2 13 12 層 4,852 906,305 2,954 3 層 2,200 1,033,538 3 331(B 區(qū) ) 6 12 層 4,902 909,468 2,969 3 層 2,200 1,026,520 4 16 12 層 4,952 873,038 3,119 3 層 2,200 773,476 5 327(C 區(qū) ) 5 12 層 5,052 892,385 3,333 3 層 2,200 589,490 6 11 12 層 5,152 927,412 4,168 3 層 90 2,200 198,000 7 16 12 層 5,152 929,060 4,168 3 層 2,200 198,352 8 325(D 區(qū) ) 13 12 層 5,702 1,459,370 4,535 3 層 2,200 281,512 9 18 12 層 5,302 939,302 4,243 3 層 2,200 202,136 10 304(E 區(qū) ) 1 12 層 4,952 587,703 3,328 3 層 2,200 375,716 11 10 12 層 4,852 575,835 3,254 3 層 2,200 395,560 12 15 12 層 4,802 759,724 3,185 3 層 2,200 571,010 13 302(F 區(qū) ) 6 12 層 4,852 738,183 2,954 3 層 2,200 841,830 14 13 12 層 4,902 745,790 3,098 3 層 2,200 672,474 15 17 12 層 4,952 707,591 3,298 3 層 2,200 473,286 16 298(G 區(qū) ) 5 12 層 5,002 823,829 3,352 3 層 2,200 519,310 17 17 12 層 5,052 832,064 3,146 3 層 2,200 730,444 18 296(H 區(qū) ) 8 12 層 5,202 970,069 3,225 3 層 2,200 790,900 19 9 12 層 5,552 1,422,533 4,435 3 層 2,200 281,842 其中三層價(jià)格 2,200 10,793,992 3,369 其中二層價(jià)格 5,097 16,924,648 合計(jì) 27,718,640 3,369 ——— ——— 該該該 項(xiàng)項(xiàng)項(xiàng) 目目目 主主主 要要要 是是是 把把把 難難難 點(diǎn)點(diǎn)點(diǎn) 三三三 層層層 銷銷銷 售售售 分分分 割割割 縮縮縮 至至至 占占占 總總總 面面面 積積積 3300%%， 22220210 優(yōu)優(yōu)優(yōu) 惠惠惠 價(jià)價(jià)價(jià) 格格格 出出出 售售售 。 去化速度 分析 1）各區(qū)均價(jià)與去化速度關(guān)聯(lián) 分區(qū) 去化排名 均價(jià) 售完去化 速度 銷售率 去化時(shí)間 20216月 銷售 78 銷售 910銷售 1112銷售 E 區(qū) 1 4,837 7 100% 7 個(gè) 月 B 區(qū) 2 4,943 9 82% 7 個(gè) 月 A 區(qū) 3 4,887 10 71% 7 個(gè) 月 D 區(qū) 4 5,309 10 71% 7 個(gè) 月 50 套 10 套 10 套 6 套 H 區(qū) 5 5,174 12 57% 7 個(gè) 月 C 區(qū) 6 5,102 13 53% 7 個(gè) 月 F 區(qū) 7 4,874 14 50% 7 個(gè) 月 自然型三層 8 2,200 23 31% 7 個(gè) 月 G 區(qū) 9 5,000 32 22% 7 個(gè) 月 4 套 總計(jì) 4,502 12 58% 7 個(gè) 月 80 套 4 , 8 3 74 , 9 4