【正文】 ，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步改善。 （ 2） 2021 年重慶實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1590 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，高于全國增幅 個(gè)百分點(diǎn)。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強(qiáng)化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來了巨大的動(dòng)力。 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 7 1997年 3月 14 日，重慶成為中國第四個(gè)直轄市。 總體而言，隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高與住房制度改革的深化，居民住房消費(fèi)觀念的根本轉(zhuǎn)變及購房積極性的持續(xù)高漲，以及國家為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長而完善的個(gè)人住房消費(fèi)政策的實(shí)施，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其 是住宅業(yè)將再次面臨著較好的發(fā)展時(shí)機(jī)。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)進(jìn)一步加速增長態(tài)勢(shì)。 1998 年，隨著房改深化和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，部分地區(qū)商品房銷售開始出現(xiàn)回升態(tài)勢(shì)，房價(jià)比上年增長 %。因此，國家十分重視住宅業(yè)的發(fā)展，已將其列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并通過眾多優(yōu)惠政策及配套改革進(jìn)行大力培育與扶持，使住宅業(yè)受到優(yōu)先發(fā)展，增勢(shì)迅猛。根據(jù)世界銀行提供的數(shù)學(xué)模型測(cè)算，我國住宅建設(shè)每投入 100 元的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè) 170220元的需求；每銷售 100元的住宅產(chǎn)品，便可帶動(dòng) 130150 元的其他產(chǎn)品的銷售。 2．房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)已被政府列為新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)而受到優(yōu)勢(shì)發(fā)展 當(dāng)前，隨著國民收入水平的提高，住宅產(chǎn)品已成為繼家電產(chǎn)品之后的最大消費(fèi)熱點(diǎn)。因“大宅門 2021 年 16 月份個(gè)人買房比例高達(dá) 90%以上。其中，商品住宅開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長%。 1997 年我國人均 GDP 為 5700元人民幣，折合約690 美元，這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于這個(gè)迅速發(fā)展時(shí)期。目前，該項(xiàng)目正在前期論證階段。 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 初步可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 “大宅門 .百威花園”項(xiàng)目位于原重慶針織總廠所在地，由海外集團(tuán)與百威物業(yè)發(fā)展有限公司擬將聯(lián)合開發(fā)的中檔大型住宅小區(qū)。 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 4 2．價(jià)格分析與定價(jià)策略 3．上市時(shí)機(jī)選擇 4．銷售渠道選擇 5．廣告媒體選擇與投放計(jì)劃 6．銷售執(zhí)行與推廣 深圳市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 2021 年 6 月 6 日 “大宅門 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 2 四、市場研究及目標(biāo)市場研判 （一）重慶市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀 1．總體態(tài)勢(shì) 2．各區(qū)房地產(chǎn)市場比較 3．各類物業(yè)市場比較 （二）項(xiàng)目目標(biāo)市場研究 1．項(xiàng)目目標(biāo)市場定位 2．項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 ① 目標(biāo)客戶 范圍 ② 目標(biāo)客戶調(diào)研及其需求特征分析 ③ 目標(biāo)客戶承購能力評(píng)估 3．項(xiàng)目同業(yè)競爭分析 ① 競爭對(duì)手識(shí)別 ② 競爭產(chǎn)品特點(diǎn)及 SW分析 ③ 競爭對(duì)手營銷策略及其市場份額分析 五、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想 （一）項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 1．規(guī)劃依據(jù) 2．指導(dǎo)思想和原則 3．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （二）項(xiàng)目總體規(guī)劃布局 1．用地規(guī)劃 2．景觀規(guī)劃 3．公共配套設(shè)施規(guī)劃 （三）建筑產(chǎn)品規(guī)劃 1．建筑物形象規(guī)劃（外觀 造型、色彩、公共門廳等） 2．建筑物功能規(guī)劃 3．建筑物樓高規(guī)劃 4．建筑物面積及戶型規(guī)劃 “大宅門 “大宅門 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 1 目 錄 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 （一）我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 （三）地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 1．高新區(qū) 2．九龍坡區(qū) 三、地塊條件分析及其經(jīng)營取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 2．交通動(dòng)線 3．周邊環(huán)境及景觀資源 4．地塊公共配套設(shè)施 5．動(dòng)遷安置狀況 6．土地級(jí)別、出讓金及基準(zhǔn)地價(jià)情況 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、 交通等管制問題） （二）地塊 SWOT分析 1．優(yōu)勢(shì) 2．弱勢(shì) 3．機(jī)遇 4．挑戰(zhàn) （三）地塊經(jīng)營的適宜性分析 1．最適宜項(xiàng)目、可適宜項(xiàng)目、不適宜項(xiàng)目分析 2．適宜項(xiàng)目的輻射距離及輻射片區(qū)分析 “大宅門 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 3 5．建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)劃 6．建筑物智能化規(guī)劃 六、項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估 （一）項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評(píng)估的基礎(chǔ)條件 （二）項(xiàng)目預(yù)期銷售收入估算 1．項(xiàng)目預(yù)期售價(jià)估測(cè) 2．項(xiàng)目預(yù)期銷售進(jìn)度估測(cè) 3．項(xiàng)目預(yù)期銷售收入測(cè)算 （三）項(xiàng)目投資成本及費(fèi)用估算 （四）項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)效果預(yù)估 1．投資總利潤 2．投資收益率 3．投資回收 期 4．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 （五）項(xiàng)目不確定性分析及抗風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 1．影響該項(xiàng)目運(yùn)營的不確定性因子 2．盈虧平衡分析及敏感性分析 3．歸避風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 七、項(xiàng)目組織實(shí)施 （一）項(xiàng)目組織管理機(jī)構(gòu) （二）項(xiàng)目運(yùn)作方案 （三）項(xiàng)目融資方案 1．資金需求及回收計(jì)劃 2．融資方案選擇 （四）項(xiàng)目建設(shè)管理方案 1．工程承包方式選擇 2．工程建設(shè)監(jiān)控 （五）項(xiàng)目營銷方執(zhí)行案 1．樓盤命名 “大宅門 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 5 “大宅門 地塊面積 93546平方米，預(yù)計(jì)規(guī)劃建筑面積 20—30萬平方米。 二、項(xiàng)目投資背景 （一）我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 1．我國房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入迅速發(fā)展時(shí)期，發(fā)展后勁十分充足 世界各國的統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)人均 GDP 進(jìn)入 3001000 美元的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，正是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的時(shí)期。 2021 年全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元，與上年同比增長 %，占固定資產(chǎn)投資 %。從消費(fèi)主體上看， 2021 年，個(gè)人購買商品住宅 億平方米，占商品住宅銷售面積的 %比 99 年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 由于我國是一個(gè)發(fā)展中國家，目前還只是處于工業(yè)化中期階段，無論是經(jīng)濟(jì)的國際化進(jìn)程，還是城鎮(zhèn)化水平，都還處在一個(gè)較低水準(zhǔn)狀態(tài)。 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 6 此，隨著國民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長和城市化水平的持續(xù)提高，房地產(chǎn)業(yè)還將得到 更為廣泛的發(fā)展，其后勁十分充足。隨著住宅消費(fèi)熱潮的到來，住宅業(yè)對(duì)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長、促進(jìn)內(nèi)需擴(kuò)張起著及其十分重要的作用。全國城鄉(xiāng)住宅建設(shè)每年可消耗 14%的鋼材、 20%的木材、 47%的水泥 以及 40%的玻璃。 4．從波動(dòng)周期看，我國房地產(chǎn)業(yè)正開始走出低谷 我國的房地產(chǎn)業(yè)從 1987年開始興起，于 1993年上半年達(dá)到頂峰， 1993年 7 月以來，隨著中央的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)開始降溫。進(jìn)入 2021年，全國房地產(chǎn)市場形勢(shì)普遍看好，當(dāng)年商品房銷售額突破 3570億 元，與上年同比增長 %；個(gè)人購買商品住宅 億平方米，成為市場交易的主流；商品房每平方米平均售價(jià) 2105元，較上年上漲 %。根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律判斷，估計(jì)下一個(gè)高峰期將是 2021年至2021 年之間，因此，目前是投資房地產(chǎn)的最好時(shí)機(jī)。 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 1．國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) “大宅門 經(jīng)過五年的探索，一種獨(dú)特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動(dòng)大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟(jì)新格局基本形成。 （ 1） “九五”期間，經(jīng)濟(jì)取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益也不斷改 善。所有制結(jié)構(gòu)得到明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，城鎮(zhèn)化水平由 1995 年的 %提高到 2021年的 33%。經(jīng)濟(jì)增長速度明顯加快，許多企業(yè)實(shí)現(xiàn)了扭虧，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6200元，比上年增長 5%。 ①經(jīng)濟(jì)增長逐步加快， GDP 增幅高于全國水平 2021年 1—6月全市完成 GDP為 ，比上年同期增長 %，比全國 %平均水平高 個(gè)百分點(diǎn)。收入增長導(dǎo)致儲(chǔ)蓄及消費(fèi)出現(xiàn)同步增長。 1—6 月人均消費(fèi)支出 ，增長 %，“大宅門 ③ 固定資產(chǎn)投資保持較快增長 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，全市固定資產(chǎn)投資增長強(qiáng)勁，截止 6月底，累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年同期增長 %，已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長的核心動(dòng)力。在固定資產(chǎn)投資中，重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展順利，完成投資 億元，進(jìn)一步改善了全市的基礎(chǔ)設(shè)施。近 10年來，尤其是設(shè)立直轄市以來，重慶市人口城鎮(zhèn)化率大幅度提高，據(jù)第五次全國人口普查公布，截至 2021年 11 月 1日，全市總?cè)丝?3090萬人，其中城鎮(zhèn)居民 1023萬人，全市城鎮(zhèn)化率 33%。 ②城鎮(zhèn)化高速增長給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大的商機(jī)，使住房建設(shè)與住房消費(fèi)具有廣闊的發(fā)展空間。因此，在未來 10 年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在 1130 萬平方米以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?jì)，主城區(qū)新增住宅需求總量 則每年約為 500 萬平方米左右。 3．政府行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善 “大宅門 ①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行“一站式辦公”，精簡行政機(jī)構(gòu)，規(guī)范辦事程序，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)。 ②啟動(dòng)了整治發(fā)展環(huán)境的“十個(gè)一批”工程，即廢止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項(xiàng)目，取消一批行政事業(yè)性收費(fèi)，破除一批政府主管部門所辦的中介機(jī)構(gòu)，規(guī)范一批報(bào)刊的征訂，整治一批重點(diǎn)窗口行業(yè)，評(píng)價(jià)一批市政府職能部門，出臺(tái)一批對(duì)外開發(fā)的優(yōu)惠政策，表彰一批促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境的人和事。 4．法律法規(guī)逐漸健全，房地產(chǎn) 經(jīng)營走上規(guī)范化和法制化 為強(qiáng)化政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)及政策愈來愈細(xì)化與全面，對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營的影響也越來越強(qiáng)烈。 ②《重慶市商品房預(yù)售登記管理暫行規(guī)定》的出臺(tái)，進(jìn)一步加強(qiáng)了商品房預(yù)售的管理，較大幅度地提高了預(yù)售門檻，明確了“已交付全部土地出讓金”和“ 10 萬平方米以 上的開發(fā)項(xiàng)目，應(yīng)完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升至地上兩層以上（地下層除外）； 10 萬平方米以內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，多層房屋應(yīng)主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體工程應(yīng)完成規(guī)劃建筑面積的三分之一以上”的預(yù)售條件要求，嚴(yán)禁諸如“內(nèi)部認(rèn)購”、“定購”等變相預(yù)售行為。 “大宅門 這種規(guī)定使開發(fā)商無論是申請(qǐng)開發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在著更加嚴(yán)格的限制，對(duì)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力要求較高。 ⑤《商品住宅性能認(rèn)定辦法》開始實(shí)施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟(jì)性能以及新技術(shù)的應(yīng)用等方面確認(rèn)商品住宅的性能等級(jí)，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)的認(rèn)定提供科學(xué)依據(jù)。 5．市政基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)具有良好的硬件環(huán)境 ①“九五”期間，重慶主城區(qū)交通設(shè)施大為 改觀，建成濱江路、黃花園大橋、長江二橋、高家花園大橋、鵝公巖長江大橋以及嘉陵江復(fù)線橋，將渝中半島與江南江北緊密地連成一個(gè)整體，大大緩解了各區(qū)之間的交通瓶頸限制。 ②全市供水管網(wǎng)發(fā)達(dá)，總長 4500 多公里，建有 50 多個(gè)自來水廠，日供水能力達(dá)到 300多萬噸，自來水供水普及率達(dá)到 %，并建成了一座年處理能力達(dá) 50萬噸的污水處理廠。 ③郵電通 信方面，重慶已成為西南地區(qū)郵電通訊業(yè)務(wù)輔助指揮中心和“大宅門 已形成包括光纖、微波、載波與衛(wèi)星相結(jié)合的現(xiàn)代化通信網(wǎng)絡(luò)。兩區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況均對(duì)該地塊的經(jīng)營有著重要的影響。它于 1991年 3 月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)成立的國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，同年月被國家科委、國家體改委批準(zhǔn)為全國 5 個(gè)綜合改革試驗(yàn)區(qū)之一。交通便利，通過眾多城市主干道與渝中區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)緊密相連。該區(qū)既建有重慶市最早的大型渝洲交易城，也建有重慶市最大的電腦市場。前者多以長期常駐人口為主，其經(jīng)濟(jì)收入相