【正文】 顯不足。 G．住宅面積需求（平方米） 面積 40— 60 61— 80 80— 100 100— 120 120— 140 140 以上 百分比 % % % % % % 在潛在客戶對住宅面積需求上： 由于 80—120 平方米的住宅面積基本可以滿足三口之家或四口之家的日常起居生活需要，因此，在經(jīng)濟(jì)不是十分富有的情況下，頗受這類客群的歡迎，兩者總和 %。這與目前重慶市場上主流需求面積相一致。 80 平方米以下的住宅面積適 合未婚單身貴族及小兩口暫時解決基本居住問題，其需求比例與這類客群比例大致吻合。 120 平方米以上的住宅面積可以酌情做錯層及躍層，其需求比例基本接近錯層與躍層需求比例。 H．住宅單價認(rèn)同意向（元 /平方米） 單價 1000 以下 1000— 1500 1500— 2021 2021— 2500 2500— 3000 3000 以上 比例 % % % % % % 在打算購房的潛在客戶中： 希望單價控制在 1000 元 /平方米以下的客群主要是國企職工，由 于其觀念尚未完全轉(zhuǎn)變，希望能以集資房價格購買。 認(rèn)同 1000—1500 元 /平方米的客戶主要為經(jīng)濟(jì)實力稍差的未婚單身打工階層、已婚小兩口、及部分國企職工，其比例相對較高，這與該片區(qū)人均收入總體不高有關(guān)。 認(rèn)同 1500—2500 元 /平方米的客戶多為企事業(yè)高層管理人員及部分市場經(jīng)營戶，這部分客群希望以一個較高價位購買優(yōu)秀品質(zhì)樓盤。 “大宅門 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究報告 深圳 市建筑設(shè)計研究總院重慶分院 29 愿意接受 2500 元 /平方米以上的客戶主要為年薪制職業(yè)經(jīng)理、私營業(yè)主、及其他有產(chǎn)階層，這部分客群既想獲得更高品質(zhì)的居住環(huán)境，又希望通過購買高價位樓盤來彰現(xiàn)自己的身份、地位 與成就。 I．住宅總價接受意向（萬元） 總價 10 以下 10— 20 20— 30 30萬以上 比例 % % % % 在打算購房的潛在客戶中： 接受 10—30 萬元總價的客戶合計占 %，該總價區(qū)間與同比例的每平方米 1000—2021 元（累計比例 %）單價跟每戶 80—140平方米（累計比例 %）面積所形成的 8—28 萬總價區(qū)間相吻合。這說明該片區(qū)主力總價應(yīng)控制在 10 萬 —30 萬之間，該總價區(qū)間的戶型應(yīng)占 60%65%左右。 接受 10 萬元以下總 價的客戶約占 1/3 左右，這與家庭人口較少的客戶對小戶型的需求比例相接近。 接受 30 萬元以上總價的客戶僅占 5%左右，這與該片區(qū)極高收入階層較少有關(guān)。 J．置業(yè)區(qū)域選擇意向 意向置業(yè)區(qū)域 陳家坪 石坪橋 石橋鋪 楊家坪 謝家灣 其他區(qū) 所占比例 % % % % % % 在打算購房的潛在客戶中： 石橋鋪、楊家坪、陳家坪地區(qū)近幾年發(fā)展較快，成為被調(diào)查者考慮較多的置業(yè)區(qū)域，分別約占 15%20%之間。石坪橋沿線、謝家灣、袁家崗地區(qū)因地 勢稍偏、社區(qū)成熟度不夠而遭受被調(diào)查者的冷落。同其他行政區(qū)相比較，本片區(qū)因缺乏高品質(zhì)樓盤而使相當(dāng)部分客戶的視力被區(qū)外其他優(yōu)質(zhì)樓盤所吸引。 結(jié)論： 本項目引力片區(qū)內(nèi)潛在客群有關(guān)購房指標(biāo)如下： ①受存款不充足以及現(xiàn)有舊房變現(xiàn)困難的影響，打算近三年購房的僅占全部被調(diào)查者的 35%。 ②打算購房的客戶，大多愿在本片區(qū)石橋鋪（ 25%）、楊家坪（ 24%）、陳家坪（ 15%）及石坪橋（ 10%）等成熟地帶就近購房。而就目前條件下，“大宅門 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究報告 深圳 市建筑設(shè)計研究總院重慶分院 30 愿在陳家坪至石坪橋沿線尚不成熟地帶就近購房的明顯不太多（浮動在10%15%）。 ③在打算購房的潛在客戶中，家庭月均收入普遍不高， 2021— 3000 元的多至 55%， 10002021元的約 29%， 3000— 4000元的 7%， 4000以上的 5%。 ④家庭規(guī)模以三口之家居多（ 43%），四口之家其次（ 22%），小兩口之家再次（ 18%），四口以上及未婚單身最少（二者合計 17%）。 ⑤欲改善居住現(xiàn)狀或升級換代的客群約占 68%，其支付前提主要為“賣舊房，買新房”及部分按揭（詳見“購房目的”）。 ⑥對住宅面積的需求以 80100 平方米的居多（ 27%）， 100120 平方米其次（ 25%）， 6080 平方米再次（ 20%）， 120140 平方米較少（ 14%）， 60平方米以下和 140 平方米以上最少（二者合計 14%）。 ⑦需求三室兩廳的居多（ 22%），二室二廳的其次（ 20%），三室一廳的再次（ 18%），二室一廳稍少（ 16%），大戶型的錯層與躍層較少（合計 13%），一室一廳最少（ 12%）。 ⑧接受單價 10001500 元 /平米的居多（ 38%）， 15002021元 /平米其次（ 27%），但對環(huán)境戶型要求較高， 1000元 /平米以下的再次（ 17%）， 20212500元 /平米以上的較少（ 10%）， 2500 元 /平米以上的最少（合計 8%），后兩者均對樓盤品質(zhì)要求較高。 ⑨接受每套住宅總價在 1020 萬元的最多（ 66%）， 10 萬元以下的其次（ 13%）， 2030 萬元的再次（ 12%）， 30萬元以上的最少（ 8%）。 （ 3）目標(biāo)客戶承購能力評估 本部分以項目引力片區(qū)范圍內(nèi)經(jīng)濟(jì)效益相對較好的主要大型企事業(yè)的調(diào)查數(shù)據(jù)為依據(jù)，進(jìn)行定量分析潛在客群的承購能力。 ①項目引力片區(qū)內(nèi)的總戶數(shù)估計 由于項目引力片區(qū)不是按行政邊界劃分，因此對引力片區(qū)內(nèi) 的城鎮(zhèn)總?cè)丝诩凹彝タ倯魯?shù)無法作出非常準(zhǔn)確的統(tǒng)計，而只能在片區(qū)內(nèi)主要街道辦事處和派出所所提供的有關(guān)統(tǒng)計數(shù)值基礎(chǔ)上，結(jié)合片區(qū)內(nèi)主要中型及大型企事業(yè)的抽樣調(diào)查結(jié)果，并根據(jù)項目引力片區(qū)內(nèi)所觀察的人口分布密度，“大宅門 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究報告 深圳 市建筑設(shè)計研究總院重慶分院 31 作出近似估計。 引力片區(qū)內(nèi)主要派出所包括石橋鋪派出所、陳家坪派出所、石坪橋派出所、楊家坪派出所，其中核心引力片區(qū)僅有陳家坪和石坪橋兩家派出所。根據(jù)各個派出所提供的資料顯示，五家派出所管轄區(qū)域內(nèi)的人口及戶數(shù)分別如下： 石橋鋪派出所 陳家坪派出所 石坪橋派出所 楊家坪派出所 合計 城鎮(zhèn)人口（萬人） 考慮到引力片區(qū)在以上轄區(qū)的覆蓋程度以及片區(qū)內(nèi)的企事業(yè)與人口分布密度，我們按四個派出所轄區(qū)總?cè)丝诘?60%左右估算項目引力范圍內(nèi)城鎮(zhèn)總?cè)丝诩s為 人，則可根據(jù)重慶市 2021年第五次人口普查統(tǒng)計的城鎮(zhèn)戶均 人的標(biāo)準(zhǔn)，估算出項目主要引力范圍內(nèi)可能分布的城鎮(zhèn)家庭總戶數(shù)： 約 萬戶； ②片區(qū)內(nèi)近三年有購房意向的潛在客戶數(shù) 主要引力范圍內(nèi)總戶數(shù) 近三年意向購房所占比例 近三年意向購房的總戶數(shù) 萬戶 35% 萬戶 ③潛在客戶中不同月均收入層次的戶數(shù)及其住房支出意向 占調(diào)查 比例 潛在戶數(shù) （萬戶） 戶均每月意向購房支出比例 戶均意向首付比例 戶均意向貸款 年限 1000 元以下 % 20%以下 20% 30 年 10002021 元 % 30%40% 20%30% 2030年 20213000 元 % 30%40% 20%40% 2030年 30004000 元 % 35%45% 30%40% 1525年 4000 元以上 % 35%50% 40%50% 1020年 ④每一收入層次單個潛在客戶的最大承購能力 單個潛在客戶的最大承購能力與其月均住房支出額、最低首付款比例、最長貸款期限以及長期按揭貸款利率密切相關(guān)。其計算公式為： P=A/i [11/（ 1+i） N]/（ 1r） 式中： P單個潛在客戶的最大承購能力（元） A該客戶月均住房消費支出額（元），取各段中值 i現(xiàn)行銀行長期按揭貸款月利率，約為 % “大宅門 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究報告 深圳 市建筑設(shè)計研究總院重慶分院 32 N—客戶意向貸款月數(shù)，取各段中值 r—客戶意向首付款比率，取各段中值 根據(jù)該公式，則可計算各層次收入段單個客戶的最大承購能力如下表： 戶均每月購房支出 戶均首付意向比例 戶均意向貸款年限 戶均最大承購力（萬元 /戶） 比例 支出額（元 幅度 均值 1000 元以下 20% 200 以下 20% 30年 以下 10002021元 35% 350700 25% 25年 20213000元 35% 7001050 30% 25年 30004000元 40% 12001600 35% 20年 4000 元以上 % 1700 以上 45% 15年 以上 以上 分析上表可以看出，在項目引力片區(qū)內(nèi)， %的潛在客戶愿接受 4 萬元以下的總價， %的客戶愿接受 10 萬元左右的總價， %的客戶能接受 20 萬元的總價， %的客戶可以接受 30 萬元的總價， %的客戶可以接受 37萬元以上的總價。這一評估結(jié)果與意向總價直接調(diào)查的結(jié)果比較接近。 ⑤每一收入層次的全部潛在客戶總承購能力及片區(qū)全部潛在客戶的總承購能力 潛在戶數(shù) （萬戶） 戶均最大承購力（萬元 /戶） 該收入段全部客戶 總承購力（億元） 1000 元以下 10002021 元 20213000 元 30004000 元 4000 元以上 項目引力片區(qū)全部總和 根據(jù)上述分析與評估，可以得出以下結(jié)論： 在項目引力片區(qū)內(nèi)，近三年有購房打算的約 萬戶潛在客戶將產(chǎn)生約 27 億元的購房需求，按該地區(qū)目前平均售價 1650 元 /平方米估算，形成的市場有效需求面積約為 164 萬平方米，平均每年約為 55萬平方米。 3．項目同業(yè)競爭分析 （ 1）競爭對手識別 項目橫跨高新區(qū)和九龍坡區(qū)，各區(qū)在 售在建項目和即將在建項目共計“大宅門 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究報告 深圳 市建筑設(shè)計研究總院重慶分院 33 38個（見下表）。目前，就項目所在地附近而言，由于其社區(qū)相對不太成熟，廠礦企業(yè)多，動遷成本高，前來開發(fā)企業(yè)少，因此，目標(biāo)地塊附近的競爭項目非常少，僅有比鄰的南方花園 E區(qū)一家，但該盤除剩下部分大戶型外，現(xiàn)已基本售磬，對目標(biāo)項目的威脅不大。真正對目標(biāo)項目產(chǎn)生競爭威脅的樓盤主要是一些定位檔次與該項目接近的知名樓盤，如南方花園 F 區(qū)、金果園、華宇花園、彩甸園、廣廈經(jīng)典、金都香榭、珠江花園、桃源泉景、晉愉城市新園、正待立項的楊家坪公務(wù)員住宅區(qū)等知名樓盤，其中，威脅最大的是珠江花園、廣廈經(jīng)典、 彩甸園、金都香榭。這些樓盤雖然大多分布在楊家坪和石橋鋪一帶，距離目標(biāo)項目雖有一定路程，但由于這些樓盤知名度高、品牌突出、定位中檔、規(guī)模較大、品質(zhì)優(yōu)秀、環(huán)境較好，與目標(biāo)項目的意向定位接近，因而，對目標(biāo)項目的競爭威脅最大。 高新區(qū) 九龍坡區(qū) 合計 在售在建項目（個） 11 5 16 即將在建項目（個） 18 4 22 （ 2）主要競爭項目的產(chǎn)品特點及營銷策略比較 各競爭項目的產(chǎn)品特點及營銷策略見下表 ①片區(qū)內(nèi)的主要競爭項目比較 A．珠江花園、彩甸園、金都香榭、廣廈經(jīng)典 樓盤名 稱 南方花園 .彩甸苑（ F 區(qū)） 珠江花園 金都香榭 廣夏經(jīng)典 開發(fā)商 南方集團(tuán) 珠江實業(yè)有限公司 金都實業(yè)有限公司 廣夏集團(tuán)重慶公司 地址 高新區(qū)科園二路入 口處 楊家坪 直港大道 楊家坪 直港大道 楊家坪 西郊路 規(guī)劃形態(tài) 住宅小區(qū)、臨街商 店 住宅小區(qū) 住宅小區(qū) 高層住宅小區(qū) 占地面積 26905㎡ 200余畝 32021㎡ 50畝左右 總建筑面積 89038㎡ 30萬㎡ 100000㎡ 130000㎡ 容積率 綠化率 45% 47% 40% 40% 棟數(shù) 5 22 6 6 層數(shù) 1618 825 818 32 結(jié)構(gòu)類型 框架 框架 框架 框架剪力墻 總戶數(shù) 430 2100 460 888 車位數(shù) 200個 1000個 240個 330個 主力戶型 一室一廳至四室二 廳 一室一廳至 四室二廳 一室一廳至 四室二廳 一室一廳至 四室兩廳 主力面積 44113 80200 60140 80140 “大宅門 百威花園”房地產(chǎn)開發(fā)項目初步可行性研究報告 深圳 市建筑設(shè)計研究總院重慶分