【正文】 中城鎮(zhèn)居民 1023萬(wàn)人，全市城鎮(zhèn)化率 33%。 ③ 固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng) 隨著西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的逐步實(shí)施，全市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)強(qiáng)勁，截止 6月底，累計(jì)完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 ，比上年同期增長(zhǎng) %，已成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的核心動(dòng)力。收入增長(zhǎng)導(dǎo)致儲(chǔ)蓄及消費(fèi)出現(xiàn)同步增長(zhǎng)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯加快，許多企業(yè)實(shí)現(xiàn)了扭虧，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 6200元，比上年增長(zhǎng) 5%。 （ 1） “九五”期間，經(jīng)濟(jì)取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益也不斷改 善。 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 1．國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) “大宅門(mén) 進(jìn)入 2021年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)普遍看好，當(dāng)年商品房銷(xiāo)售額突破 3570億 元，與上年同比增長(zhǎng) %；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅 億平方米，成為市場(chǎng)交易的主流；商品房每平方米平均售價(jià) 2105元，較上年上漲 %。全國(guó)城鄉(xiāng)住宅建設(shè)每年可消耗 14%的鋼材、 20%的木材、 47%的水泥 以及 40%的玻璃。 百威花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 6 此，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步增長(zhǎng)和城市化水平的持續(xù)提高，房地產(chǎn)業(yè)還將得到 更為廣泛的發(fā)展，其后勁十分充足。從消費(fèi)主體上看， 2021 年，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品住宅 億平方米，占商品住宅銷(xiāo)售面積的 %比 99 年提高 個(gè)百分點(diǎn)。 二、項(xiàng)目投資背景 （一）我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 1．我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入迅速發(fā)展時(shí)期，發(fā)展后勁十分充足 世界各國(guó)的統(tǒng)計(jì)資料表明，當(dāng)人均 GDP 進(jìn)入 3001000 美元的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，正是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，進(jìn)而帶動(dòng)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的時(shí)期。 百威花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 5 “大宅門(mén) 百威花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 1 目 錄 一、項(xiàng)目概況 二、項(xiàng)目投資環(huán)境分析 （一）我國(guó)目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢(shì)分析 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 （三）地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 1．高新區(qū) 2．九龍坡區(qū) 三、地塊條件分析及其經(jīng)營(yíng)取向 （一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 2．交通動(dòng)線 3．周邊環(huán)境及景觀資源 4．地塊公共配套設(shè)施 5．動(dòng)遷安置狀況 6．土地級(jí)別、出讓金及基準(zhǔn)地價(jià)情況 7．政府管制（規(guī)劃、出讓、 交通等管制問(wèn)題） （二）地塊 SWOT分析 1．優(yōu)勢(shì) 2．弱勢(shì) 3．機(jī)遇 4．挑戰(zhàn) （三）地塊經(jīng)營(yíng)的適宜性分析 1．最適宜項(xiàng)目、可適宜項(xiàng)目、不適宜項(xiàng)目分析 2．適宜項(xiàng)目的輻射距離及輻射片區(qū)分析 “大宅門(mén) 百威花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 2 四、市場(chǎng)研究及目標(biāo)市場(chǎng)研判 （一）重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀 1．總體態(tài)勢(shì) 2．各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)比較 3．各類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)比較 （二）項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)研究 1．項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)定位 2．項(xiàng)目目標(biāo)客群分析 ① 目標(biāo)客戶(hù) 范圍 ② 目標(biāo)客戶(hù)調(diào)研及其需求特征分析 ③ 目標(biāo)客戶(hù)承購(gòu)能力評(píng)估 3．項(xiàng)目同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)分析 ① 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手識(shí)別 ② 競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品特點(diǎn)及 SW分析 ③ 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手營(yíng)銷(xiāo)策略及其市場(chǎng)份額分析 五、項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想 （一）項(xiàng)目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導(dǎo)思想 1．規(guī)劃依據(jù) 2．指導(dǎo)思想和原則 3．主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) （二）項(xiàng)目總體規(guī)劃布局 1．用地規(guī)劃 2．景觀規(guī)劃 3．公共配套設(shè)施規(guī)劃 （三）建筑產(chǎn)品規(guī)劃 1．建筑物形象規(guī)劃（外觀 造型、色彩、公共門(mén)廳等） 2．建筑物功能規(guī)劃 3．建筑物樓高規(guī)劃 4．建筑物面積及戶(hù)型規(guī)劃 “大宅門(mén) 百威花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目 初步可行性研究報(bào)告 一、項(xiàng)目概況 “大宅門(mén) .百威花園”項(xiàng)目位于原重慶針織總廠所在地，由海外集團(tuán)與百威物業(yè)發(fā)展有限公司擬將聯(lián)合開(kāi)發(fā)的中檔大型住宅小區(qū)。 1997 年我國(guó)人均 GDP 為 5700元人民幣，折合約690 美元，這說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)正處于這個(gè)迅速發(fā)展時(shí)期。 2021 年 16 月份個(gè)人買(mǎi)房比例高達(dá) 90%以上。 2．房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)已被政府列為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而受到優(yōu)勢(shì)發(fā)展 當(dāng)前，隨著國(guó)民收入水平的提高，住宅產(chǎn)品已成為繼家電產(chǎn)品之后的最大消費(fèi)熱點(diǎn)。因此，國(guó)家十分重視住宅業(yè)的發(fā)展，已將其列為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，并通過(guò)眾多優(yōu)惠政策及配套改革進(jìn)行大力培育與扶持，使住宅業(yè)受到優(yōu)先發(fā)展，增勢(shì)迅猛。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)進(jìn)一步加速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。 百威花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 7 1997年 3月 14 日，重慶成為中國(guó)第四個(gè)直轄市。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。全年社會(huì)商品零售總額達(dá) 億元，比上年同期增長(zhǎng) %， （ 3） 2021 年 1—6月社會(huì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng) 全市 2021年 1—6 月經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)在 2021年出現(xiàn)“重要轉(zhuǎn)機(jī)”的基礎(chǔ)上進(jìn)一步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)總量持續(xù)增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步改善。截止 6月底，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額 ，比年初增加 ，比上年同期多增 。其中，基本建設(shè)和房地產(chǎn)投資仍是投資構(gòu)成的主體， 2021 年 1—6月全市基本建設(shè)完成投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %；更新改造完成投資 億元，增長(zhǎng) %；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資 ，增長(zhǎng) %；其他投資 ，增長(zhǎng) %。根據(jù)預(yù)測(cè)，未來(lái) 10 年，按 6‰的人口平均自然增長(zhǎng)率和 %的城鎮(zhèn)化增長(zhǎng)率估計(jì)，到 2021年末，全市總?cè)丝趯⑦_(dá)到 3281萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口將為 1509 萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 46%?？梢哉J(rèn)為，重慶住宅建設(shè)還將快速發(fā)展幾十年，住宅建設(shè)和住房消費(fèi)的時(shí)間跨度和市場(chǎng)容量都有著極其廣闊的發(fā)展前景。相繼出臺(tái)了《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定》等有關(guān)配套文件，在一定 程度上解決了政務(wù)管理中“程序多，手續(xù)繁，效率低，辦事難”等問(wèn)題。 ① 2021 年 6月 1日起實(shí)施的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，在商品房銷(xiāo)售監(jiān)管上更加嚴(yán)格，對(duì)商品房銷(xiāo)售條件、銷(xiāo)售方式、廣告宣傳、計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、面積誤差以及售后保修等問(wèn)題作出了比較嚴(yán)格的具體規(guī)定，使開(kāi)發(fā)商的售房行為更加規(guī)范化。 百威花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 10 ③為規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)、防范住房貸款風(fēng)險(xiǎn)， 2021年 6月 26 日，中國(guó)人民銀行發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，加強(qiáng)了對(duì)住房 開(kāi)發(fā)貸款及個(gè)人住房抵押貸款的限制，要求“開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在申請(qǐng)住房開(kāi)發(fā)貸款時(shí)，企業(yè)自有資金應(yīng)不低于項(xiàng)目總投資的 30%，且必須具備四證”，要求“借款人在申請(qǐng)住房貸款購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，必須以所購(gòu)房屋或其他資產(chǎn)作抵押，且貸款金額最高不超過(guò)抵押物實(shí)際價(jià)值的 80%，如果所購(gòu)房屋為預(yù)售期房，則必須是多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”。它的施行將促進(jìn)商品住宅整體質(zhì)量的提高。目前正計(jì)劃投資數(shù)十億建設(shè)分質(zhì)供水系統(tǒng)。 （三） 地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 本次研究的地塊位居原重慶針織總廠所在地，介于陳家坪至石坪橋之間，地處九龍坡區(qū)與高新技術(shù)區(qū)的交接地帶。其行政區(qū)域?yàn)?23 平方公里，包括占地 10 平方公里的二郎科技新城和占地 2 平方公里的石橋鋪高科技開(kāi)發(fā)園。 ③該區(qū)受產(chǎn)業(yè)布局影響，人口構(gòu)成主要包括兩大類(lèi)型，一是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)人口，二是高新產(chǎn)業(yè)人口。 ④該區(qū)交通方便，設(shè)有陳家坪長(zhǎng)途汽車(chē) 站，是成渝高速公路的起點(diǎn)站，區(qū)內(nèi)道路通達(dá)，線路縱橫，公交快捷。 ⑤該區(qū)正在啟動(dòng)“二郎科技城”的開(kāi)發(fā)，它的實(shí)施為該區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展創(chuàng)造了新的機(jī)遇，必將帶動(dòng)該區(qū)新一輪房地產(chǎn)投資熱潮。 ②該區(qū)是重慶傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)分布區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)主要為以十八冶、建設(shè)廠、西南車(chē)輛廠、壟興工業(yè)集團(tuán)、重慶標(biāo)件廠、重慶起重機(jī)廠、重慶電器廠等為代表的傳統(tǒng)重工業(yè)，目前經(jīng)營(yíng)效益普遍不高。 ④該區(qū)交通便捷，是重慶重要的交通樞紐地和物質(zhì)集散地。 總之，項(xiàng)目所在地的區(qū)域投資環(huán)境利弊同存，既有一定優(yōu)勢(shì)，也有劣勢(shì)。位置相對(duì)優(yōu)越。 3．周邊環(huán)境及景觀資源 地塊處于城郊結(jié)合地帶，除西北邊為城市建成區(qū)外，其余各面均為待開(kāi)發(fā)的農(nóng)村地域。現(xiàn)有變電設(shè)施 1000千伏安 2 臺(tái)，日供水能力 7萬(wàn)噸，供氣 800 立方米，基本滿(mǎn)足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需。因而，其動(dòng)遷安置難度不大。在交清全部土地出讓金后方能聯(lián)建開(kāi)發(fā)。 （二）地塊 SWOT分析 1．地塊優(yōu)勢(shì) ①距區(qū)域中心相對(duì)較近，區(qū)位比較優(yōu)越； ②交通比較方便，公交線網(wǎng)相對(duì)密切； ③面積適中，利于規(guī)模經(jīng)營(yíng)和集約經(jīng)營(yíng)； ④地質(zhì)穩(wěn)定，排洪方便，無(wú)地質(zhì)災(zāi)害和洪澇災(zāi)害； ⑤地上原有基礎(chǔ)設(shè)施齊備充足，可減少基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入； ⑥緊鄰規(guī)劃中的水體公園和開(kāi)闊的城郊地帶，視野開(kāi)闊，空氣清新； ⑦拆遷對(duì)象單一，動(dòng)遷難度較小； ⑧規(guī)劃彈性較大，具有一定回旋余地。 3．機(jī)遇 ①附近“二郎科技城”的啟動(dòng)，已帶動(dòng)該地地產(chǎn)大幅度增值，使該地房地產(chǎn)投資具有一定潛力； ②陳庹公路的建成，正在改善該地交 通環(huán)境，使附近居住生活條件得到進(jìn)一步完善，將有效吸引更多的人群前來(lái)置業(yè)。 百威花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 16 本地塊原屬工業(yè)用地，周邊工業(yè)企業(yè)分布較多，具有較好的產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)和水電基礎(chǔ)設(shè)施，其地塊面積較大，地上現(xiàn)有工業(yè)建筑物大部分還可繼續(xù)使用。這是因?yàn)椋罕容^而言，住宅項(xiàng)目一次性投資壓力小、可以滾動(dòng)開(kāi)發(fā)、投資回收周期短；工業(yè)項(xiàng)目則一次性投資壓力大、無(wú)法滾動(dòng)運(yùn)作、投資回收期較長(zhǎng)；商用性項(xiàng)目則缺乏必要的商貿(mào)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和市場(chǎng)基礎(chǔ)。項(xiàng)目所能吸引的潛在客戶(hù)70%80%集中在這一輻射片區(qū)內(nèi)（如圖），且又主要集中在陳家坪及石坪橋一帶。 “大宅門(mén) 因此， 從市場(chǎng)發(fā)展周期角度看，目前重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)正處在一個(gè)迅速上漲時(shí)期或者說(shuō)是第二輪熱潮期。 ②住宅投資持續(xù)上升，住宅建設(shè)成為市場(chǎng)主體 2021 年上半年完成住宅建設(shè)投資 億元，同比增長(zhǎng) %，占全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的 60%。除渝中區(qū)外，各區(qū)差異不大，開(kāi)發(fā)重心逐漸由渝中區(qū)向周邊地區(qū)擴(kuò)展。 ⑤新盤(pán)上市速度放緩，區(qū)域分布 不平衡 2021 年上半年，受預(yù)售條件從嚴(yán)的影響，新盤(pán)上市數(shù)量比去年同期減少，且區(qū)域分布極不平衡（見(jiàn)下表） “大宅門(mén) ②商品房預(yù)售數(shù)量 2021上半年，高新區(qū)在售樓盤(pán) 11個(gè)，預(yù)售總面積 萬(wàn)平米，即將開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目?jī)蓚€(gè)，預(yù)售面積約為 8 萬(wàn)平米，較其他區(qū)而言，其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。與推盤(pán)總面積比較而言，銷(xiāo)售面積所占比重偏低，市場(chǎng)存在一定的消化壓力。目前，該區(qū)房?jī)r(jià)水平為： 最高價(jià)均值： 1934元 /平方米 均價(jià)均值： 1788 元 /平方米 比上季度上升 34元 /平方米 最低價(jià)均值： 1575元 /平方米 最高價(jià)個(gè)盤(pán)：南方花園 C區(qū)龍景苑 2380 元 /平方米 最低價(jià)個(gè)盤(pán)：南方花園 D區(qū)龍景苑 1180 元 /平方米 ⑤樓盤(pán) 品質(zhì)情況 該區(qū)較成熟和有品牌優(yōu)勢(shì)的住宅小區(qū)不多，除了南方花園、華宇花園以及金果園以外，尚無(wú)其他有實(shí)力的樓盤(pán)，不象北部新城，競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)眾多，已是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮區(qū)。 百威花園”房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目初步可行性研究報(bào)告 深圳 市建筑設(shè)計(jì)研究總院重慶分院 22 重慶五星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 黃角坪正街 29 號(hào) 50 綜合 4290 重慶金辰機(jī)械廠 九龍十一社 50 工業(yè) 5815 重慶巨江工程機(jī)械公司 石坪橋青龍村 7號(hào) 50 工業(yè) 7069 合計(jì) 232759 從以上土地供給情況看，與本案地塊相距較近的土地出讓只有 1 宗，面積 7069 平米，不對(duì)本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)性影響。與推盤(pán)總面積比較，售出面積所占比重偏低，市場(chǎng)存在較大的消化壓力。 3．各類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)交易比較 （ 1） 2021 年第 2 季度主城各區(qū)各類(lèi)物業(yè)成 交面積及金額比較 住宅 非住宅 面積（萬(wàn)平米） 交易額（億元） 面積（萬(wàn)平米） 交易額（億元） 渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū) 沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū)