【正文】 住房金融業(yè)務(wù)的通知》，加強了對住房開發(fā)貸款及個人住房抵押貸款的限制，要求“開發(fā)項目在申請住房開發(fā)貸款時，企業(yè)自有資金應不低于項目總投資的30%，且必須具備四證”，要求“借款人在申請住房貸款購買商品房時，必須以所購房屋或其他資產(chǎn)作抵押，且貸款金額最高不超過抵押物實際價值的80%，如果所購房屋為預售期房，則必須是多層主體結(jié)構(gòu)封頂、高層住宅完成總投資的三分之二”。②《重慶市商品房預售登記管理暫行規(guī)定》的出臺，進一步加強了商品房預售的管理，較大幅度地提高了預售門檻，明確了“已交付全部土地出讓金”和“10萬平方米以上的開發(fā)項目，應完成小區(qū)道路、環(huán)境工程，房屋主體上升至地上兩層以上（地下層除外）；10萬平方米以內(nèi)的開發(fā)項目，多層房屋應主體結(jié)構(gòu)封頂，高層建筑主體工程應完成規(guī)劃建筑面積的三分之一以上”的預售條件要求，嚴禁諸如“內(nèi)部認購”、“定購”等變相預售行為。4．法律法規(guī)逐漸健全，房地產(chǎn)經(jīng)營走上規(guī)范化和法制化為強化政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀管理，現(xiàn)行相關(guān)法規(guī)及政策愈來愈細化與全面，對房地產(chǎn)經(jīng)營的影響也越來越強烈。②啟動了整治發(fā)展環(huán)境的“十個一批”工程，即廢止一批地方性政策和規(guī)定，停止一批許可、審批項目，取消一批行政事業(yè)性收費，破除一批政府主管部門所辦的中介機構(gòu)，規(guī)范一批報刊的征訂，整治一批重點窗口行業(yè)，評價一批市政府職能部門，出臺一批對外開發(fā)的優(yōu)惠政策，表彰一批促進經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境的人和事。①全面清理行政規(guī)章、整頓窗口行業(yè)，推行“一站式辦公”，精簡行政機構(gòu)，規(guī)范辦事程序，強化服務(wù)意識?？梢哉J為，重慶住宅建設(shè)還將快速發(fā)展幾十年，住宅建設(shè)和住房消費的時間跨度和市場容量都有著極其廣闊的發(fā)展前景。按國家建設(shè)部提出的2010年人均居住面積達到14平方米的住房發(fā)展目標估算，此外，10年中因新增486萬城鎮(zhèn)人口也將形成6804萬平方米的住房需求。根據(jù)預測，未來10年，按6‰%的城鎮(zhèn)化增長率估計，到2010年末，全市總?cè)丝趯⑦_到3281萬人，其中城鎮(zhèn)人口將為1509萬人，城鎮(zhèn)化率達到46%。2．城鎮(zhèn)化迅猛增長，形成了巨大的住房潛在需求①經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展帶來的是城鎮(zhèn)化的高速增長。在固定資產(chǎn)投資中，重點項目進展順利，進一步改善了全市的基礎(chǔ)設(shè)施。 ③固定資產(chǎn)投資保持較快增長 隨著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的逐步實施，全市固定資產(chǎn)投資增長強勁，截止6月底，%，已成為拉動經(jīng)濟增長的核心動力。截止6月底。各產(chǎn)業(yè)增加情況如下：產(chǎn)業(yè)類型增加值（億元）比上年同期增長率GDP貢獻率第一產(chǎn)業(yè)102．162．4%3．7%第二產(chǎn)業(yè)345．9611．9%55．8%第三產(chǎn)業(yè)334．269．0%40．5% ②城鄉(xiāng)人均收入繼續(xù)提高，居民儲蓄穩(wěn)步增長，消費支出發(fā)生結(jié)構(gòu)性變化 ，%，%。%，（3）2001年上半年社會經(jīng)濟持續(xù)增長全市2001年上半年經(jīng)濟運行態(tài)勢在去年出現(xiàn)“重要轉(zhuǎn)機”的基礎(chǔ)上進一步好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟總量持續(xù)增長，經(jīng)濟運行質(zhì)量進一步改善。 （2） 2000年重慶實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值1590億元，按可比價格計算，%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中，第一產(chǎn)業(yè)逐漸下降，第二產(chǎn)業(yè)保持穩(wěn)定，第三產(chǎn)業(yè)比重上升。直轄和西部大開發(fā)為重慶提供了廣闊的發(fā)展空間，強化了重慶中心城市的功能定位，給重慶經(jīng)濟發(fā)展帶來了巨大的動力。 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 1．國民經(jīng)濟持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，為重慶房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定了良好經(jīng)濟基礎(chǔ) 1997年3月14日，重慶成為中國第四個直轄市。根據(jù)社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律判斷，估計下一個高峰期將是2002年至2003年之間，因此，目前是投資房地產(chǎn)的最好時機。進入2000年，全國房地產(chǎn)市場形勢普遍看好，當年商品房銷售額突破3570億元，%；，成為市場交易的主流；商品房每平方米平均售價2105元，%。 4．從波動周期看，我國房地產(chǎn)業(yè)正開始走出低谷 我國的房地產(chǎn)業(yè)從1987年開始興起，于1993年上半年達到頂峰，1993年7月以來，隨著中央的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)業(yè)開始降溫。全國城鄉(xiāng)住宅建設(shè)每年可消耗14%的鋼材、20%的木材、47%的水泥以及40%的玻璃。隨著住宅消費熱潮的到來，住宅業(yè)對拉動國民經(jīng)濟增長、促進內(nèi)需擴張起著及其十分重要的作用。因此，隨著國民經(jīng)濟的進一步增長和城市化水平的持續(xù)提高，房地產(chǎn)業(yè)還將得到更為廣泛的發(fā)展，其后勁十分充足。%。同比增長31%。在此基礎(chǔ)上，與上年同比增長23%。%，%。二、項目投資背景 （一）我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢分析 1．我國房地產(chǎn)業(yè)已進入迅速發(fā)展時期，發(fā)展后勁十分充足世界各國的統(tǒng)計資料表明，當人均GDP進入300~1000美元的經(jīng)濟發(fā)展階段，正是房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展，進而帶動整個國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整，成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的時期。地塊面積93546平方米，預計規(guī)劃建筑面積20—30萬平方米。百威花園”項目策劃報告 項目負責人： 重慶康盛監(jiān)理咨詢有限公司二OO一年九月九日目 錄一、項目概況二、項目投資環(huán)境分析 （一）我國目前房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢分析 （二）重慶市房地產(chǎn)總體投資環(huán)境分析 （三）地塊所在區(qū)域環(huán)境分析1．高新區(qū)2．九龍坡區(qū)三、地塊條件分析及其經(jīng)營取向（一）地塊現(xiàn)狀條件分析 1．地塊面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文條件 2．交通動線 3．周邊環(huán)境及景觀資源 4．地塊公共配套設(shè)施 5．動遷安置狀況 6．土地級別、出讓金及基準地價情況7．政府管制（規(guī)劃、出讓、交通等管制問題）（二）地塊SWOT分析1．優(yōu)勢2．弱勢3．機遇4．挑戰(zhàn)（三）地塊經(jīng)營的適宜性分析1．最適宜項目、可適宜項目、不適宜項目分析2．適宜項目的輻射距離及輻射片區(qū)分析四、市場研究及目標市場研判（一）重慶市房地產(chǎn)市場的發(fā)展現(xiàn)狀1．總體態(tài)勢2．各區(qū)房地產(chǎn)市場比較3．各類物業(yè)市場比較（二）項目目標市場研究1．項目目標市場定位2．項目目標客群分析①目標客戶范圍②目標客戶調(diào)研及其需求特征分析③目標客戶承購能力評估3．項目同業(yè)競爭分析①競爭對手識別②競爭產(chǎn)品特點及SW分析③競爭對手營銷策略及其市場份額分析五、項目規(guī)劃構(gòu)想（一）項目規(guī)劃構(gòu)想的依據(jù)及指導思想1．規(guī)劃依據(jù)2．指導思想和原則3．主要技術(shù)經(jīng)濟指標（二）項目總體規(guī)劃布局1．用地規(guī)劃2．景觀規(guī)劃3．公共配套設(shè)施規(guī)劃（三）建筑產(chǎn)品規(guī)劃1．建筑物形象規(guī)劃（外觀造型、色彩、公共門廳等）2．建筑物功能規(guī)劃3．建筑物樓高規(guī)劃4．建筑物面積及戶型規(guī)劃5．建筑物結(jié)構(gòu)規(guī)劃6．建筑物智能化規(guī)劃 六、項目技術(shù)經(jīng)濟效益評估（一）項目經(jīng)濟效益評估的基礎(chǔ)條件（二）項目預期銷售收入估算1．項目預期售價估測2．項目預期銷售進度估測3．項目預期銷售收入測算（三）項目投資成本及費用估算（四）項目財務(wù)經(jīng)濟效果預估1．投資總利潤2．投資收益率3．投資回收期4．財務(wù)內(nèi)部收益率（五）項目不確定性分析及抗風險對策1．影響該項目運營的不確定性因子2．盈虧平衡分析及敏感性分析3．歸避風險的對策七、項目組織實施（一）項目組織管理機構(gòu)（二）項目運作方案（三）項目融資方案1．資金需求及回收計劃2．融資方案選擇（四）項目建設(shè)管理方案1．工程承包方式選擇2．工程建設(shè)監(jiān)控（五）項目營銷方執(zhí)行案1．樓盤命名2．價格分析與定價策略3．．上市時機選擇3．銷售渠道選擇4．廣告媒體選擇與投放計劃5．銷售執(zhí)行與推廣 重慶康盛監(jiān)理咨詢有限公司 項目負責人： 2001年9月9日“大宅門大宅門百威花園項目總體策劃報告“大宅門百威花園”項目策劃報告一、項目概況“”項目位于原重慶針織總廠所在地，由海外集團與百威物業(yè)發(fā)展有限公司擬將聯(lián)合開發(fā)的中檔大型住宅小區(qū)。目前，該項目正在前期論證階段。1997年我國人均GDP為5700元人民幣，折合約690美元，這說明我國的房地產(chǎn)業(yè)正處于這個迅速發(fā)展時期。其中，%。%。從消費主體上看，2000年，%。由于我國是一個發(fā)展中國家，目前還只是處于工業(yè)化中期階段，無論是經(jīng)濟的國際化進程，還是城鎮(zhèn)化水平，都還處在一個較低水準狀態(tài)。 2．房地產(chǎn)業(yè)中住宅業(yè)已被政府列為新的經(jīng)濟增長點而受到優(yōu)勢發(fā)展 當前，隨著國民收入水平的提高，住宅產(chǎn)品已成為繼家電產(chǎn)品之后的最大消費熱點。根據(jù)世界銀行提供的數(shù)學模型測算，我國住宅建設(shè)每投入100元的住房資金，可以創(chuàng)造相關(guān)產(chǎn)業(yè)170~220元的需求；每銷售100元的住宅產(chǎn)品，便可帶動130~150元的其他產(chǎn)品的銷售。因此，國家十分重視住宅業(yè)的發(fā)展，已將其列為新的經(jīng)濟增長點，并通過眾多優(yōu)惠政策及配套改革進行大力培育與扶持，使住宅業(yè)受到優(yōu)先發(fā)展，增勢迅猛。1998年，隨著房改深化和經(jīng)濟形勢持續(xù)好轉(zhuǎn)，部分地區(qū)商品房銷售開始出現(xiàn)回升態(tài)勢，%。今年上半年，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)進一步加速增長態(tài)勢。 總體而言，隨著國民經(jīng)濟水平的提高與住房制度改革的深化，居民住房消費觀念的根本轉(zhuǎn)變及購房積極性的持續(xù)高漲，以及國家為擴大內(nèi)需、拉動國民經(jīng)濟持續(xù)增長而完善的個人住房消費政策的實施，我國房地產(chǎn)業(yè)尤其是住宅業(yè)將再次面臨著較好的發(fā)展時機。經(jīng)過四年的探索，一種獨特的直轄模式逐漸建立起來，即大城市帶動大農(nóng)村共同發(fā)展的政治、經(jīng)濟新格局基本形成。 （1）“九五”期間，經(jīng)濟取得較快發(fā)展，總量不斷提高，質(zhì)量和效益也不斷改善。所有制結(jié)構(gòu)得到明顯調(diào)整，城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)進一步改善，%提高到2000年的33%。經(jīng)濟增長速度明顯加快，許多企業(yè)實現(xiàn)了扭虧，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6200元，比上年增長5%。 ①經(jīng)濟增長逐步加快，GDP增幅高于全國水平，%，%。收入增長導致儲蓄及消費出現(xiàn)同步增長。1—，%，消費結(jié)構(gòu)發(fā)生轉(zhuǎn)型，以吃用為主的物質(zhì)型消費持續(xù)下降，而文教、娛樂、旅游、居住等享受和發(fā)展型消費迅速增長。其中，基本建設(shè)和房地產(chǎn)投資仍是投資構(gòu)成的主體，%；，%；，%；，%。 目前，重慶經(jīng)濟發(fā)展總趨勢良好，呈現(xiàn)持續(xù)上升趨勢，有力地推動了房地產(chǎn)市場的發(fā)展。近10年來，尤其是設(shè)立直轄市以來，重慶市人口城鎮(zhèn)化率大幅度提高，據(jù)第五次全國人口普查公布，截至2000年11月1日，全市總?cè)丝?090萬人，其中城鎮(zhèn)居民1023萬人，全市城鎮(zhèn)化率33%。②城鎮(zhèn)化高速增長給我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來巨大的商機，使住房建設(shè)與住房消費具有廣闊的發(fā)展空間。因此，在未來10年內(nèi)，重慶市因城鎮(zhèn)化增長所形成的新增住宅需求總量每年都在1130萬平方米以上，按主城區(qū)城鎮(zhèn)人口占全市城鎮(zhèn)總?cè)丝诒戎毓烙?，主城區(qū)新增住宅需求總量則每年約為500萬平方米左右。 3．政府行政管理水平提高，房地產(chǎn)投資環(huán)境得到改善為促進社會經(jīng)濟進一步發(fā)展，重慶市政府大力整治投資環(huán)境，不斷提高行政管理水平，強化服務(wù)意識，使房地產(chǎn)經(jīng)營的軟環(huán)境得到了較大改善。相繼出臺了《關(guān)于進一步規(guī)范政務(wù)管理改善投資環(huán)境的決定》等有關(guān)配套文件，在一定程度上解決了政務(wù)管理中“程序多，手續(xù)繁，效率低，辦事難”等問題?！笆畟€一批”工程的實施，有效地提高了政府辦事效率，制止了亂收費亂攤派的不合法行為，為房地產(chǎn)經(jīng)營提供了規(guī)范的政府監(jiān)督環(huán)境。①今年6月1日起實施的《商品房銷售管理辦法》，在商品房銷售監(jiān)管上更加嚴格，對商品房銷售條件、銷售方式、廣告宣傳、計價標準、面積誤差以及售后保修等問題作出了比較嚴格的具體規(guī)定，使開發(fā)商的售房行為更加規(guī)范化。預售門檻的提高，使開發(fā)商的資金壓力變大，對經(jīng)濟實力較差的開發(fā)商來說，過去那種依賴預售樓款回籠資金進行滾動開發(fā)的運作模式變得比較困難。這種規(guī)定使開發(fā)商無論是申請開發(fā)貸款，還是辦理按揭貸款，都存在著更加嚴格的限制，對開發(fā)商的經(jīng)濟實力要求較高。⑤《商品住宅性能認定辦法》開始實施，該辦法從住宅產(chǎn)品的適用性能、安全性能、耐久性能、環(huán)境性能、經(jīng)濟性能以及新技術(shù)的應用等方面確認商品住宅的性能等級，為住宅產(chǎn)品創(chuàng)優(yōu)及優(yōu)質(zhì)優(yōu)價的認定提供科學依據(jù)。 5．市政基礎(chǔ)設(shè)施不斷改善，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)具有良好的硬件環(huán)境 ①“九五”期間，重慶主城區(qū)交通設(shè)施大為改觀，建成濱江路、黃花園大橋、長江二橋、高家花園大橋、鵝公巖長江大橋以及嘉陵江復線橋，將渝中半島與江南江北緊密地連成一個整體，大大緩解了各區(qū)之間的交通瓶頸限制。②全市供水管網(wǎng)發(fā)達，總長4500多公里，建有50多個自來水廠，日供水能力達到300多萬噸，%，并建成了一座年處理能力達50萬噸的污水處理廠。③郵電通信方面，重慶已成為西南地區(qū)郵電通訊業(yè)務(wù)輔助指揮中心和全國六大郵電通訊交換中心之一，全市長途交換機容量達4萬多路端，電話裝機容量400多萬戶，固定電話用戶300萬左右，移動電話用戶100多萬戶，電話普及率約為72%。 （三） 地塊所在區(qū)域環(huán)境分析 本次研究的地塊位居原重慶針織總廠所在地，介于陳家坪至石坪橋之間，地處九龍坡區(qū)與高新技術(shù)區(qū)的交接地帶。 1．高新區(qū) ①重慶高新技術(shù)開發(fā)區(qū)位于石橋鋪陳家坪片區(qū)，地理位置優(yōu)越，是重慶市的副中心之一。其行政區(qū)域為23平方公里，包括占地10平方公里的二郎科技新城和占地2平方公里的石橋鋪高科技開發(fā)園。②該區(qū)是重慶傳統(tǒng)工業(yè)與高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的結(jié)合區(qū)，其產(chǎn)業(yè)形態(tài)既包括以重慶啤酒廠、重慶熱水瓶總廠、重慶針織總廠、重慶玻璃塑料配件廠、重慶無線電九廠、重慶水管鑄造廠、重慶三峽油漆廠等為代表的傳統(tǒng)輕工業(yè)，又包括以諾基亞、康佳、TCL、聯(lián)想、方正、彩電中心等大型新興技術(shù)產(chǎn)業(yè)。③該區(qū)受產(chǎn)業(yè)布局影響，人口構(gòu)成主要包