【正文】 不僅為 XX 經(jīng)濟(jì)發(fā)展增添活力，還會(huì)為國(guó)家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)增添力量。中原經(jīng)濟(jì)區(qū)地處中原腹地，東承長(zhǎng)三角，西連大關(guān)中，北依京津冀，南臨長(zhǎng)江中游經(jīng)濟(jì)帶，包括 XX 全部和晉東南、冀南、魯西南、皖西北、魯西 11 南等周邊地區(qū)。 2021 年 3 月 17 日公布的《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展 第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》明確提出重點(diǎn)推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)等區(qū)域發(fā)展。 在項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)行中要做好環(huán)境保護(hù)工作，在各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)運(yùn)行中，都要把環(huán)保作為先決條件，嚴(yán)格執(zhí)行環(huán)境保護(hù)的各項(xiàng)政策法規(guī)，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展。 要規(guī)劃處理好與各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的相互關(guān)系，要從長(zhǎng)遠(yuǎn)出發(fā)，相互依存，相互補(bǔ)充，協(xié)調(diào)一致。 建議項(xiàng)目建設(shè)單位按照國(guó)家相關(guān)法規(guī)進(jìn)行招投標(biāo)活動(dòng)，嚴(yán)格進(jìn)行招投標(biāo)管理，加強(qiáng)招標(biāo)程序的規(guī)范化，把好建設(shè)前期準(zhǔn)備工作的質(zhì)量關(guān)。項(xiàng)目選址合適，建設(shè)規(guī)模合理，建設(shè)條件具備，建設(shè)方案可行，投資規(guī)模適度，并具有顯著的社會(huì)效益。 資金來(lái)源由建設(shè)單位自籌和申請(qǐng)銀行貸款解決，其中建設(shè)單位自籌 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行貸款 萬(wàn)元。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作允許有一定程度的交叉?？偨ㄖ娣e 3140461 平方米，地上總建筑面積 2595406 平方米，其中住宅建筑面積 1307898 平方米，商業(yè)建筑面積 1148579 平方米，其他配套公用建筑面積 138929 平方米；地下總建筑面積 545055 平方米。 項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模 安置區(qū)總用地面積 312663 平方米（約 畝），地塊面積299267 平方米（約 畝），總建筑面積 943403 平方米，地上總建筑面積 732444 平方米，其中住宅建筑面積 670432 平方米，商業(yè)建筑面積 48713 平方米，其他配套公用建筑面積 13299 平方米；地下總建筑面積 210959 平方米。 5 建設(shè)目標(biāo)與內(nèi)容 建設(shè)目標(biāo)：本項(xiàng)目建成后安置區(qū)用于合村并城的安置，涉及包括茹寨村 557 戶， 2200 人，劉村 457 戶， 1855 人，羅垌村 438 戶， 1820人，蔣寨村 581 戶， 2131 人，共計(jì) 2033 戶， 8006 人；配套開(kāi)發(fā)用地用于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。以基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套完善、環(huán)境優(yōu)美的城市社區(qū)代替雜亂無(wú)章的村莊聚居模式，使原住民公平的享受到完善的城市生活。因此，項(xiàng)目建設(shè)對(duì)于增加社會(huì)就業(yè)機(jī)會(huì)有著不可忽視的作用，將為增加當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)崗位作出一定的貢獻(xiàn)。而投資、消費(fèi)、出口是國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力，因此國(guó)家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長(zhǎng)，以創(chuàng) 造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)是解決勞動(dòng)就業(yè)的需要。能否實(shí)現(xiàn) XX 市、 XX 省乃至全國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展目標(biāo)，城市建設(shè)將成為重中之重，省市各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)達(dá)成了共識(shí)。根據(jù)中央的指示精神， XX 省也進(jìn)行了一系列的戰(zhàn)略部署。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)對(duì)城市建設(shè)將起到促進(jìn)作用。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的分析和研究，房地產(chǎn)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用約為 ~2 個(gè)百分點(diǎn)。堅(jiān)持“以人為本”的原則，保障村民的利益，創(chuàng)造宜人的居住空間、商業(yè)活動(dòng)空間、休閑場(chǎng)所和聚居生活氛圍。統(tǒng)一規(guī)劃，分步實(shí)施。 項(xiàng)目建設(shè)概況 項(xiàng)目提出的理由 以《 XX 市城市總體規(guī)劃（ 2021－ 2020）》為依據(jù)，遵循 XX 市城中村改造的相關(guān)規(guī)定，通過(guò)整合相關(guān)資源尤其是土地資源，走改造和綜合開(kāi)發(fā)相結(jié)合的道路。 目前公司職工總數(shù) 300 余人，其中具有專(zhuān)業(yè)職稱(chēng) 230 人，教授級(jí)高工 6 人，中高級(jí)管理人員 90 人，高級(jí)職稱(chēng) 56 人，中級(jí)職稱(chēng) 126 人。 本報(bào)告結(jié)合《 XX 市城市總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020），根據(jù)國(guó)家對(duì)項(xiàng)目可行性研究階段工作范圍和深度的規(guī)定，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)、條件、背景及必要性進(jìn)行了全面論述，對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、建設(shè)方案、環(huán)境保護(hù)、項(xiàng)目組織與實(shí)施、投資估算、經(jīng)濟(jì)效益等方面進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)，以期為項(xiàng)目實(shí)施提供科學(xué)、可靠的依據(jù)。 1項(xiàng)目承辦單位提供的有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料等。 1 1 總 論 項(xiàng)目 背景 項(xiàng)目名稱(chēng) 項(xiàng)目名稱(chēng)： XX 市 XX 區(qū) XX 大道四村聯(lián)建項(xiàng)目 項(xiàng)目 建設(shè) 單位 項(xiàng)目建設(shè)單位： XXXX 置業(yè)有限公司 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)：項(xiàng)目擬建于 XXXX 市 XX 鎮(zhèn)，具體地址位于 XX市 XX 區(qū) XX 大道以東、站南路以南、桃賈路以西、索河路以北區(qū)域，項(xiàng)目總用地面積 1088617 平方米（約 畝），安置區(qū)總用地面積總用地面積 312663 平方米（約 畝），配套開(kāi)發(fā)用地總用地面積 775954 平方米（約 畝）。 可行性研究報(bào)告 編制單位 編制單位： XX 大學(xué)設(shè)計(jì)研究院有限公司 可行性研究報(bào)告編制依據(jù)和研究范圍 編制依據(jù) 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 《中華人民共和國(guó)土地管理法》 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》 《 XX 省國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年規(guī)劃綱要》 2 《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于推進(jìn)社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》 《 XX 省 20212020 年建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村規(guī)劃綱要》 《 XX 市城市總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020）； 《 XX 市城市總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020）； 《 XX 市土地利用總體規(guī)劃》（ 2021－ 2020）； 1《 XX 市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)辦公室文件》滎城規(guī)會(huì)紀(jì) [2021]3 號(hào) 1 XX 市 XX 鎮(zhèn)新型社區(qū)建設(shè)拆遷安置補(bǔ)償辦法 1國(guó)家有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 研究范圍 根據(jù) XXXX 置業(yè)有限公司提出的 XX 市 XX 區(qū) XX 大道四村聯(lián)建項(xiàng)目的 建設(shè)要求，我院組織有關(guān)技術(shù)人員，在對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行充分的調(diào)查基礎(chǔ)上，形成了本項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。 建設(shè)單位概況 XXXX 置業(yè)有限公司 是 XX 集團(tuán)所屬全資子公司，以房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)為主，兼營(yíng)房屋銷(xiāo)售、物業(yè)管理等業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，公司成立于 2021 年，注冊(cè)資金 2021 萬(wàn)元。 3 公司秉承“以人為本”的設(shè)計(jì)理念，以滿足市場(chǎng)特定消費(fèi)人群的差異化要求為導(dǎo)向，以追求高品質(zhì)、低價(jià)格的服務(wù)為宗旨，以“樣板工程、精品項(xiàng)目”為目標(biāo)，致力于打造一流產(chǎn)品和超值服務(wù)。因地制宜、合理布局、統(tǒng)籌安排原居民的生活、就業(yè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展要素。將 城中村改造及綜合開(kāi)發(fā)建設(shè)相結(jié)合，按步驟進(jìn)行。 當(dāng)前，我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行正處于一個(gè)特殊發(fā)展時(shí)期，為了促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴(kuò)大內(nèi)需，優(yōu)化消費(fèi)結(jié)構(gòu)，把房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)作為推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。另外根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的分析和預(yù)測(cè)，我國(guó)居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，居民住宅的發(fā)展目標(biāo)是戶均一套、人均一室，力爭(zhēng)達(dá)到 人均建筑面積 35 平方米。加快城市化進(jìn)程，已成為促進(jìn)我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、健康、快速發(fā)展的關(guān)鍵措施之一，成為不可逆轉(zhuǎn)的發(fā)展趨勢(shì)。 XX 作為一個(gè)已經(jīng)具有一定規(guī)模的大城市，也確定了擴(kuò)大城市規(guī)模、完善基礎(chǔ)設(shè)施、美化城市環(huán)境、優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、 4 增強(qiáng)綜合實(shí)力，提高 XX 市在全省的首位度，把 XX 建設(shè)成為國(guó)家區(qū)域性中心城市的發(fā)展綱要。在城市 建設(shè)過(guò)程中，作為人流、物流、資金流、信息流等生產(chǎn)要素的重要載體和建筑業(yè)的主體，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)充當(dāng)著城市建設(shè)的先鋒隊(duì)的角色，在城市建設(shè)規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、商業(yè)設(shè)施建設(shè)、住宅建筑等城市建設(shè)的各個(gè)環(huán)節(jié)，發(fā)揮著舉足輕重的作用。由于我國(guó)目前正處于經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整時(shí)期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開(kāi)就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問(wèn)題已成為當(dāng)前各級(jí)政府的頭等大事。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測(cè)算，我國(guó) GDP 每增長(zhǎng) 1 個(gè)百分點(diǎn)，全國(guó)可新提供 80 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資每增加10%，大約可以拉動(dòng) GDP 增長(zhǎng) 個(gè)百分點(diǎn)，則可提供 40 多萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位。 項(xiàng)目建設(shè) 必要性 村民住宅以統(tǒng)一規(guī)劃建造的多層或者部分高層，取代自家建造的獨(dú)門(mén)獨(dú)戶的農(nóng)民房。 項(xiàng)目 的建設(shè)有利于切實(shí)改善農(nóng)村生產(chǎn)生活條件，有利于促進(jìn)城市整體建設(shè)，推進(jìn)中原經(jīng)濟(jì)區(qū)大發(fā)展，因而本工程的建設(shè)是必要的。 建設(shè)內(nèi)容主要包括：安置房、商品住宅用房、商業(yè)用房、地下室、地下車(chē)庫(kù)以及道路廣場(chǎng)硬化、景觀綠化等基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)。 配套開(kāi)發(fā)用地總用地面積 775954 平方米（約 畝），其中住宅總用地面積 541079 平方米（約 畝），商業(yè)總用地面積234875 平方米（約 畝）。 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 項(xiàng)目建設(shè)周期擬定為 24 個(gè)月，計(jì)劃用 2 個(gè)月完成項(xiàng)目全部前期準(zhǔn)備及報(bào)批工作，初步設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì) 5 個(gè)月，項(xiàng)目施工 18 個(gè)月，竣工驗(yàn)收 4 個(gè)月。 6 項(xiàng)目建設(shè)總投資與資金籌措 本項(xiàng)目總投資估算為 萬(wàn)元，其中建設(shè)投資 萬(wàn)元，建設(shè) 期利息 萬(wàn)元。 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 表 11：安置區(qū) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱(chēng) 單位 數(shù)量 1 總用地面積 m2 312663 2 地塊面積 m2 299267 3 總建筑面積 m2 943403 4 地上總建筑面積 m2 732444 （ 1） 住宅建筑面積 m2 670432 （ 2） 商業(yè)建筑面積 m2 48713 （ 3） 其他配套公用建筑面積 m2 13299 5 地下總建筑面積 m2 210959 6 基底建筑面積 m2 74650 7 綠化率 % 35 8 容積率 9 建筑密度 % 10 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 11 建設(shè)周期 月 24 12 安置村民數(shù) 人 8006 13 地下停車(chē)位 個(gè) 5345 7 表 12：配套開(kāi)發(fā)用地 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng)目 名稱(chēng) 單位 數(shù)量 1 總用地面積 m2 775954 2 地塊面積 m2 691275 3 總建筑面積 m2 3140461 4 地上總建筑面積 m2 2595406 （ 1） 住宅建筑面積 m2 1307898 （ 2） 商業(yè)建筑面積 m2 1148579 （ 3） 其他配套公用建筑面積 m2 138929 5 地下總建筑面積 m2 545055 6 基底建筑面積 m2 241967 7 綠化率 % 30 8 容積率 9 建筑密度 % 35 10 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 11 建設(shè)周期 月 24 12 地下停車(chē)位 個(gè) 15573 8 表 13： 主要經(jīng)濟(jì) 評(píng)價(jià) 指標(biāo)表 序號(hào) 項(xiàng) 目 單位 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 備 注 一 經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù) 1 總投資 萬(wàn)元 1055964 取整 (1) 建設(shè)投資 萬(wàn)元 1007039 取整 (2) 建設(shè)期利息 萬(wàn)元 48925 取整 2 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 /年 經(jīng)營(yíng)期平均 3 銷(xiāo)售收入 萬(wàn)元 /年 經(jīng)營(yíng)期平均 4 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 /年 經(jīng)營(yíng)期平均 5 營(yíng)業(yè)稅及附加 萬(wàn)元 /年 經(jīng)營(yíng)期平均 6 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 /年 經(jīng)營(yíng)期平均 二 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo) 7 項(xiàng)目投資利稅率 % 計(jì)算期平均 8 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 % 9 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬(wàn)元 276258 10 項(xiàng)目投資回收期 年 靜態(tài) 結(jié)論與建議 結(jié)論 通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益的綜合分析，本項(xiàng)目的建設(shè)符合國(guó)家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策，符合 XX 省和 XX 市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃及 XX 市土地利用總體規(guī)劃。 9 建議 建議項(xiàng)目建設(shè)單位盡快報(bào)上級(jí) 單位審批，以便立項(xiàng)后開(kāi)展項(xiàng)目后續(xù)的各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。建設(shè)單位要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)化管理，分配好建設(shè)各方的工作；管理單位要做好各方協(xié)調(diào)工作，增加各方溝通，減少不必要的成本；承建單位在建設(shè)過(guò)程中要樹(shù)立強(qiáng)烈的精品意識(shí)，力爭(zhēng)低成本、高質(zhì)量地完成合村并城項(xiàng)目的建設(shè)。防止重復(fù)建