【正文】 20xx20xx 8 全國房地產(chǎn)市場分析 20xx 年土地購置面積和完成開發(fā)土地面積繼續(xù)負(fù)增長 20xx 年土地開發(fā)面積和企業(yè)購置土地面積繼續(xù)上年的負(fù)增長態(tài)勢，土地價(jià)格 由降轉(zhuǎn)升 ?！秾?shí)施意見》提出，利用住房公積金閑置資金發(fā)放的保障性住房建設(shè)貸款，必須定向用于經(jīng)濟(jì)適用住房、列入保障性住房規(guī)劃的城市棚戶區(qū)改造項(xiàng)目安置用房、 特大城市政府投資的公共租賃住房建設(shè)，禁止用于商品住房開發(fā)和城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 。 ? 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長姜偉新 指出， 從現(xiàn)在算起的三五年內(nèi)，要把困難群體的住房問題解決掉， 包 括 三個(gè)方面：一是面積，人均建筑面積應(yīng)該達(dá)到10 平方米以上；二是功能、條件，比如上下水、煤氣等，這些（硬件）必須保證；三是居住環(huán)境要比原來大大改善 。 會議同時(shí)明確表態(tài)“遏制 部分城市 房價(jià)過快上漲”。會議決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由 2 年恢復(fù)到 5 年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。 ? 12 月 7 日，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出 20xx 年六項(xiàng)主要工作任務(wù)當(dāng)中， 指出 明年要加強(qiáng)普通商品房供應(yīng)，支持居民自住和改善性購房需求，同 時(shí)加快農(nóng)村危房改造和城鎮(zhèn)化工作，幫助解決新入城人群住房問題。不得以征信系統(tǒng)未聯(lián)網(wǎng)、異地 購房難調(diào)查等為由放棄“二套房貸”政策約束，不得自行解釋“二套房貸”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)。 REICO REPORT 20xx20xx 7 寬松的房地產(chǎn)政策年末有所收緊 房地產(chǎn)政策由寬松逐步收緊 ? 20xx 年 12 月 21 日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，提出了進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、把滿足居民合理改善居住條件的愿望和發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)作用結(jié)合起來、支持房地產(chǎn)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化等方面的意見共 13 條。 20xx 年 5 月， 《國務(wù)院關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知》 （國發(fā) 20xx[27]號）中指出，各行業(yè)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目的最低資本金比例按以下規(guī)定執(zhí)行：鋼鐵、電解鋁項(xiàng)目，最低資本金比例為 40%；水泥項(xiàng)目，最 低資本金比例為 35%；煤炭、電石、鐵合金、燒堿、焦炭、黃磷、玉米深加工、機(jī)場、港口、沿海及內(nèi)河航運(yùn)項(xiàng)目，最低資本金比例為 30%；鐵路、公路、城市軌道交通、化肥（鉀肥除外）項(xiàng)目，最低資本金比例為 25%；保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%；其他項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%。繼續(xù)推進(jìn)金融改革和創(chuàng) 新，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，增強(qiáng)金融企業(yè)抵御風(fēng)險(xiǎn)能力。 中國人民銀行貨幣政策委員會召開的 20xx 年第一、第二、第三季度例會均指出，要落實(shí)適度寬松的貨幣政策，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。 20xx 年 2 月 23 日，中國人民銀行發(fā)布 20xx 年第四季度《中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，指出下一階段主要政策思路應(yīng)大力發(fā)展直接融資；要擴(kuò)大債券發(fā)行規(guī)模，穩(wěn)步推進(jìn)和創(chuàng)新資產(chǎn)證券化；要規(guī)范和引導(dǎo)民間金融健康發(fā)展。 年初 全面實(shí)施一攬子計(jì)劃 20xx 年 初的政府工作報(bào)告指出， 政府工作要以應(yīng)對國際金融危機(jī)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展為主線，全面實(shí)施一攬子計(jì)劃：大規(guī)模增加政府投資，實(shí)施總額四萬億元人民幣的兩年投資計(jì)劃，其中中央政府?dāng)M新增一點(diǎn)一八萬億元，實(shí)行結(jié)構(gòu)性減稅，擴(kuò)大國內(nèi)需求；大范圍實(shí)施調(diào)整振興產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，提高國民經(jīng)濟(jì)整體競爭力；大力推進(jìn)自主創(chuàng)新，加強(qiáng)科技支撐，增強(qiáng)發(fā)展后勁；大幅度提高社會保障水平，擴(kuò)大城鄉(xiāng)就業(yè)，促進(jìn)社會事業(yè)發(fā)展。將繼續(xù)保持宏觀經(jīng)濟(jì)政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，堅(jiān)持積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，提高宏觀政策的針對性、靈活性、有效性和可持續(xù)性，努力實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn) 較快發(fā)展。農(nóng)村居民人均純收入 5153 元，比上年增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %， 增幅比去年同期 增加 個(gè)百分點(diǎn) 。 CPI 環(huán)比自 7 月份開始由下降轉(zhuǎn)為上漲， 11 月份同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。 總體看 CPI 走勢呈現(xiàn)前低后高，上半年各月CPI 均為環(huán)比下降，下半年 CPI 出現(xiàn)環(huán)比上漲，通脹預(yù)期出現(xiàn)。 GDP 增幅逐季增加， 14 季度各季度， GDP 分別同比增長 %、 %、 %和 %， 全年 增長 %，實(shí)現(xiàn)全年 8%的 GDP 增長幅度，達(dá)到預(yù)期調(diào)控目標(biāo)。 14 季度各季度， GDP 增速分別為 %、 % 、 9%和 %， 3 季度以后受世界金融危機(jī)影響，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)較快下滑。 REICO REPORT 20xx20xx 5 宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境 宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)回升 20xx年我國經(jīng)濟(jì)增長企穩(wěn)回升 20xx20xx 年，我國經(jīng)濟(jì)連續(xù)五年保持兩位數(shù)的增長。 ? 受優(yōu)惠政策影響， 20xx 年東中西地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用褡》恐Ц赌芰τ兴岣?，其中東部地區(qū)當(dāng)?shù)鼐用褡》恐Ц赌芰θ匀幌鄬ψ畹汀?0xx 年中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資比重繼續(xù)增加。 ? 20xx 年，長三角地區(qū)、珠三角地區(qū)和環(huán)渤海地區(qū)商品房竣工面積增幅均有所增加；環(huán)渤海地區(qū)商品房新開工面積增幅增加。東中西地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積負(fù)增長，只有中部地區(qū)完成開發(fā)土地面積同比增加，各地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅低于 20xx 年。 1 季度：房屋成交量增加， 3 月份房價(jià)止跌；房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿低迷，地價(jià)繼續(xù)下跌； 2 季度：房地產(chǎn)市場需求繼續(xù)增加，部分地區(qū)土地購置活動(dòng)景氣上升，但房地產(chǎn)市場整體投資意愿沒有明顯增加，房價(jià)漲幅逐月增加； 3 季度，房屋成交量保持快速增加，房價(jià)漲幅平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿回升； 4 季度，房價(jià)漲幅繼續(xù)增加 ，房地產(chǎn)市場供求增長，增幅高于去年同期但低于 3 季度增幅 。房屋租賃價(jià)格同比下降。 20xx 年房地產(chǎn)市 場需求旺盛，商品房銷售面積大幅增加。 20xx年，全國房地產(chǎn)市場供給增加，需求旺盛，房價(jià)由下跌轉(zhuǎn)為上漲，漲幅快速增加 ? 20xx 年土地開發(fā)面積和企業(yè)購置土地面積繼續(xù)上年的負(fù)增長態(tài)勢，土地價(jià)格 由降轉(zhuǎn)升 。 REICO REPORT 20xx20xx 1 目 錄 總報(bào)告： 3 摘要 4 宏觀經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境 5 全國房地產(chǎn)市場分析 8 區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 21 20xx年 房地產(chǎn)市場形勢預(yù)測 32 分報(bào)告： 住宅市場分析 37 二手房市場分析 57 辦公樓市場分析 73 商業(yè)營業(yè)用房市場分析 87 指標(biāo)解釋 101 REICO REPORT 20xx20xx 2 REICO REPORT 20xx20xx 3 總 報(bào) 告 REICO REPORT 20xx20xx 4 摘 要 20xx 年 繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策 ，但政策實(shí)施具有靈活性 20xx 年 12月 7 日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議指出， 20xx 年要 保持宏觀政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性 ， 繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策；同時(shí)把握好政策實(shí)施的力度、節(jié)奏、重點(diǎn) ， 將 “ 調(diào)結(jié)構(gòu)，防通脹 ”作為 工作重點(diǎn)。撰稿人被要求遵守學(xué)術(shù)道德，引用觀點(diǎn)、文獻(xiàn)、數(shù)據(jù)等必須符合學(xué)術(shù)規(guī)范，對因此產(chǎn)生的糾紛由撰稿人本人負(fù)責(zé)。研究團(tuán)隊(duì)每年會隨選題不同而發(fā)生變化。 “ REICO 工作室”獨(dú)立開展房地 產(chǎn)市場研究，“自主超然、格物致知”，研究結(jié)論及傾向獨(dú)立于政府意圖及商界立場。 20xx～ 20xx 年度 中國房地產(chǎn)市場報(bào)告 CHINA REAL ESTATE MARKET REPORT REICO 工作室 北京 關(guān)于“ REICO工作室” “ REICO 工作室”由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中國城市房地產(chǎn)開發(fā)商策略聯(lián)盟（中城聯(lián)盟）共同支持建立。支持方基于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)及國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、快速、可持續(xù)發(fā)展”的認(rèn)識，不尋求研究成果代表和反映行業(yè)及商界利益。 “ REICO報(bào)告”的撰稿人，由工作室根據(jù)專題研究需要聘請。撰稿人來自不同大專院校、研究機(jī)構(gòu)，以個(gè)人身份參與研究、撰稿，其成果不反映、不代表所在單位的傾向與意見。 本報(bào)告的完成人為： 劉琳、任榮榮、黃英、周霞、岳國強(qiáng)。 20xx 年 房地產(chǎn)市場調(diào)控以增加供給、抑制 投機(jī) 、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)為主。 ? 20xx 年商品房 新開工面積和竣工面積 增幅增加， 商品房施工面積和 房地產(chǎn)開發(fā)完成投資增幅低于去年同期，增幅由年初最低逐月增加。 ? 20xx 年，各類型房屋銷售價(jià)格 由降轉(zhuǎn)升 ，漲幅快速增加。 ? 房地產(chǎn)市場實(shí)現(xiàn)“ V”型反轉(zhuǎn)，供求逐季增加。 20xx年各地區(qū)房地產(chǎn)市場需求旺盛 ? 20xx 年，東中西各地區(qū)商品房新開工面積和竣工面積增幅增加，中部地區(qū)增幅較大。 20xx 年東中西各地區(qū)商品房銷售面積大幅增加，東部地區(qū)增幅最大。三大重點(diǎn)區(qū)域購置土地面積和完成開發(fā)土地面積均為負(fù)增長，只有環(huán)渤海地區(qū)房地產(chǎn)投資增幅有所增加。 20xx 年，三大重點(diǎn)區(qū)域房地產(chǎn)市場需求旺盛，長三角地區(qū)商品房銷售面積增幅最高。 20xx年房價(jià)穩(wěn)中有升的可能性較大 我們保持對 20xx 年房地產(chǎn)市場謹(jǐn)慎樂觀的估計(jì)： ? 20xx 年房地產(chǎn)市場需求繼續(xù)增加； ? 20xx 年房地產(chǎn)市場供給繼續(xù)增加； ? 在總體物價(jià)水平溫和上漲的情況下，預(yù)計(jì) 20xx 年房價(jià)穩(wěn)中有升。 20xx 年在宏觀調(diào)控政策和世界金融危機(jī)的影響下，經(jīng)濟(jì)增長出現(xiàn)逐季回落。 20xx 年 全年國內(nèi)生產(chǎn)總值 335353 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %，增速比上年回落 個(gè)百分點(diǎn)。 出現(xiàn)通脹預(yù)期 20xx 年 CPI 比上年下降 %。從同比來看， 20xx年 14 各季度 CPI 分別同比下降 %、 %和 %、同比上漲 %。 1998年以來的 GDP增幅與 CPI 資料來源： 國家統(tǒng)計(jì)局； REICO數(shù)據(jù)庫 城 鎮(zhèn) 居民收入 增幅增加 20xx 年，城鎮(zhèn)居民家 庭人均可支配收入 17175 元，比上年增長 %，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長 %， 增幅比去年同期 增加 百分點(diǎn) 。 決策層認(rèn)為，國民經(jīng)濟(jì)處于企穩(wěn)回升的關(guān)鍵時(shí)期，經(jīng)濟(jì)回升的基礎(chǔ)尚需繼續(xù)鞏固，外需不足依然嚴(yán)峻，擴(kuò)大內(nèi)需和結(jié)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)仍相當(dāng)艱巨。 981001021041061081101998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxQ1 Q2 Q3 Q4 20xxQ1 Q2 Q3 Q4106107108