【正文】 局 智能化系統(tǒng)設(shè)計 項目配套設(shè)施 八、項目環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生、消防和節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 安全衛(wèi)生 消 防 節(jié)能 九、項目投資估算和資金籌措 投資估算 資金籌措 十、財務(wù)與效益分析 財務(wù)分析 效益分析 十一、項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險回避 十二、結(jié)論 3 項目建設(shè)規(guī)模 XX 項目總占地面積 124 畝，總建筑面積約 15 萬平方米。 項目建設(shè)內(nèi)容 （ 1）多層公寓 XX多層公寓的總建筑面積約 60000 平方米，建筑樣式為磚混（或框架）結(jié)構(gòu)，采用點(diǎn)式、條形排布，以六層為主，頂層坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計成復(fù)式、躍層和錯層，戶型新穎、實(shí)用，大量采用外飄窗、凸窗、大陽臺，部分做成景觀陽臺。宅前綠化結(jié)合組團(tuán)綠化、中心綠化，合圍庭院綠化景觀，力求達(dá)到戶戶見綠，推窗見景的景觀效果。 （ 3）配套商業(yè)面積（包括車庫） 建筑面積約 15000 平方米 （ 4）公共生 活設(shè)施 總建筑面積約 5000 平方米，包括車庫、景觀綠化、社區(qū)醫(yī)療等。 供電系統(tǒng)：采用雙路供電，每戶獨(dú)立磁卡電表，高級安全插座； 通訊系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置電話插口及 INTERNET 插口、寬帶網(wǎng)絡(luò)； 電視系統(tǒng)：每戶客廳及主臥室分別設(shè)置公用閉路電視及衛(wèi)星電視； 郵政系統(tǒng)：每戶設(shè)有信、報箱并實(shí)行專遞服務(wù)； 周界防護(hù)系統(tǒng)：周邊采用圍墻和景觀綠化將小區(qū)與外界隔開，同時小區(qū)保安負(fù)責(zé)對小區(qū)周邊進(jìn)行巡邏； 一、 XX 項目組織管理結(jié)構(gòu) 項目建設(shè)組織管理 該項目建設(shè)的具體 實(shí)施由 XX 金大陸集團(tuán) XX 置業(yè)公司具體負(fù)責(zé)，項目初期的投資機(jī)會分析、市場調(diào)研、項目報建等工作由公司開發(fā)部、企劃中心組織進(jìn)行，后期工作由項目公司和企劃中心共同完成，項目公司對項目運(yùn)營全過程進(jìn)行監(jiān)督，并完成項目后評價。 二、 項目市場分析及市場定位 項目市場分析 (1)整體市場交易活躍，持續(xù)走強(qiáng) 5 在國家和各級政府的一系列擴(kuò)大內(nèi)需，激活房地產(chǎn)市場，培育新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)政策、措施的指導(dǎo)下，各種對樓市產(chǎn)生“ 利好”的配套政策的出臺及住房金融服務(wù)的提供，房地產(chǎn)正成為新的投資熱點(diǎn)和消費(fèi)熱點(diǎn)。在銷售方面，2020 年度銷售面積 萬平方米，銷售額 億元，分別較上一年度增長 %、 %。 2020 年前三季度， XX 市房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達(dá)到 億元，施工面積 萬平方米，分別較上一年度同比增長 %、 %。 2020 年 前 5 個月 ，全市 房屋施工面積 526 萬平方米，其中去年結(jié) 磚 面積 362 萬平方米。 2020 年前 5 月， 取得 “ 商品房預(yù)售許可證 ” 的商品房面積為 130 萬平方米，同期商品房預(yù)售面積為 萬平方米，占 6 可預(yù)售總量的 %。 同時 ，各區(qū)位、價位的在建樓盤，基本未出現(xiàn) “冷盤 ”現(xiàn)象，絕大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對目前商品房預(yù)（銷）售情況比較滿意，對 市場前景看好。從總體上看，我市房地產(chǎn) 市場 仍處于良性運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)展是健康的。 （ 3）消費(fèi)需求多樣化 消費(fèi)者由于收入水平、文化層次、家庭特征等具有差異性，導(dǎo)致消費(fèi)者在購房時對區(qū)位、環(huán)境、規(guī)劃設(shè)計、戶型、面積、配套、物業(yè)管理等方面存在不同的選擇。今后的一段時間，將是房地產(chǎn)行業(yè)重新洗牌的整合期，房地產(chǎn)行業(yè)必須以雄厚實(shí)力在市場競爭中脫穎而出，弱勢企業(yè)將被淘汰出局。像華源國際城、羅馬花園、天使苑、玉蘭苑、等，價格處于中下游，售價一般在 1400 元每平方米，能滿足人們的普通居住要求，規(guī)模適中，小區(qū)具備一般生活配套，此類產(chǎn)品深受廣大消費(fèi)者歡迎。諸如元一時代花園、長春都市花園等，消費(fèi)群體定位在中高收入層面，小區(qū)規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計等各方面標(biāo)準(zhǔn)較高，有突出賣點(diǎn)，操作得法，能夠吸引大批消費(fèi)者。 XX 整體定位為未來配套齊全的中檔社區(qū)，適應(yīng)大部分消費(fèi)者需求，價位在 1500 元每平米左右，是 XX 市郊的現(xiàn)代居住項目，受 XX東區(qū)最近兩年房產(chǎn)市場發(fā)展的影響，中高檔小區(qū)目前已經(jīng)進(jìn)入一個穩(wěn)定的增長期，而且價位隨著市場經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，總體趨于上升趨勢。本項目將大大提升小區(qū)的 8 環(huán)境、戶型設(shè)計以及居住的適宜性等各方面的現(xiàn)代居住水平。 根據(jù)本項目的市場定位，我們將本項目銷售對象確定為： （ 1） 年輕的“準(zhǔn) XX 人”：主要是指企事業(yè)單位年輕的職員，這一批消費(fèi)群體，知識層次較高，工作年限短，工資收入在 1500元 /月，但沒有多少積蓄，對住房有強(qiáng)烈的需求，對價格關(guān)注。 （ 3） 外來客商：本項目地處 XX 東側(cè)，所在區(qū)域內(nèi)集聚著 XX 大市場、長江批發(fā)市場等大型市場、摩托車、汽車大市場等大型物流中心，市場群內(nèi)有大量來肥經(jīng)營的外地客商，經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，有置業(yè)愿望。 （ 5） 部分 XX 居民： XX 居民長期以來形成了一種做省城人的優(yōu)越感和自豪心理，近年來遷徙 XX 的趨勢在不斷增強(qiáng)。 三、 項目選址與建設(shè)條件 項目選址 本項目選址緊鄰東 XX 路，南臨 XX 河，占地 124 畝。 目前地塊場地已經(jīng)完成平整，減少前期項目基礎(chǔ)設(shè)施投入，縮短了開發(fā)周期，地塊的土地征用工作已經(jīng)完成。試驗(yàn)區(qū)前身為 XX 市新火車站建設(shè)區(qū)，于 1992 年11 月伴隨著國家重點(diǎn)工程 XX 鐵路樞紐新客站的開工建設(shè)而誕生，1996 年 2 月國家建設(shè)部批準(zhǔn)將 XX 新站綜合開發(fā)試驗(yàn)區(qū)列為全國首家城市綜合開發(fā)試點(diǎn)區(qū)。 開發(fā)區(qū)管委會按照精干、高效的原則設(shè)置必要的工作部門和土地、城建、工商、國稅、地稅、財政、公 安、房產(chǎn)、建管、供水、供電等職能機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)工業(yè)區(qū)各項管理工作，高效率、快節(jié)奏地為投資者提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。 水文地質(zhì)條件 本項目區(qū)域內(nèi)，地勢高差小，較為平坦，大部分已經(jīng)平整，將來土方工作量小，二十埠河河面寬 30 米以下。同時，利用項目建設(shè)單位已取得的良好信譽(yù)，產(chǎn)生品牌效應(yīng)，促進(jìn)項目的銷售?，F(xiàn)在， XX 的房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)逐漸認(rèn)識到策劃包裝的重要性，側(cè)重這方面的投入，就能獲得超額回報。 （ 3） 廣告牌 廣告的創(chuàng)作應(yīng)以清晰醒目為準(zhǔn)則，充分顯示小區(qū)的完整規(guī)劃（以 11 小區(qū)的規(guī)劃圖為主景），并突出項目建設(shè)單位的名稱，為本項目作軟性的宣傳。另外，可在各處 廣告牌上醒目的地點(diǎn)設(shè)置項目標(biāo)志或路徑，清楚指示本項目的位置。其造型應(yīng)以寬敞明亮、簡潔清新為主調(diào)，全落地的大玻璃門墻，售樓處應(yīng)配置項目模型，給消費(fèi)者直觀的感受。另一方面，讓消費(fèi)者看得見摸的著，給消費(fèi)者一種實(shí)實(shí)在在的感覺。同時，在品位上有所提高，力求活動中心設(shè)計活潑，成為小區(qū)景觀的一部分，注重各種配套的搭配與整體建筑風(fēng)格的調(diào)和。 河堤綠化：項目緊鄰二十埠河，二十埠河即將進(jìn)行河道整理，新建大面積景觀廣場。在河堤上放置鐵鑄雕花的休閑座椅，形成休閑、娛樂場所。本項目在物業(yè)服務(wù)上應(yīng)體現(xiàn)出小區(qū)的優(yōu)勢，提供如：清掃、洗衣服務(wù)、郵寄服務(wù)、社區(qū)教育等，極大限度地方便業(yè)主，優(yōu)質(zhì)服務(wù)令業(yè)主生活無憂。 項目銷售策略 （ 1）付款方式 為適應(yīng)各個層面的消費(fèi)者需要，設(shè)置靈活的多重付款方式。一方面讓消費(fèi)者感到實(shí)惠 ；另一方面減輕消費(fèi)者的購房壓力。不論是以業(yè)主名義還是介紹第三者購買項目單位均可獲得累計折扣優(yōu)惠。 促銷推廣策劃 （ 1）擴(kuò)大軟性宣傳影響力 房地產(chǎn)業(yè)走向成熟，眾多媒體如報紙、電視、雜志等都設(shè)有專刊、專欄介紹的房產(chǎn)動態(tài)、行業(yè)新聞及房產(chǎn)廣告等。 （ 2）公關(guān)宣傳活動 當(dāng)軟性宣傳取得一定成效，可以適當(dāng)安排一些公關(guān)活動。 項目營銷方案 （ 1）營銷顧問 項目建設(shè)單位可以借用“外腦”，聘請專業(yè)房地產(chǎn)策劃顧問機(jī)構(gòu)統(tǒng)攬整個項目銷售策劃，負(fù)責(zé)項目全程營銷策劃方案的擬定，運(yùn)用他們先進(jìn)的理念，成熟的項目運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)項目的成功運(yùn)作。 （ 2）營銷計劃 先制定完 備的廣告宣傳策略，擺闊各種軟性廣告宣傳、售樓書、項目模型、廣告設(shè)計等廣告媒介的使用，確定廣告投放的頻度、密度 14 和區(qū)域。制定合適的價格策略，做好整個項目的銷售工作。多層住宅采用分列式，以六層為主，坡形帶閣樓屋面，部分設(shè)計成躍式、復(fù)式、錯層；小高層住宅采用排列式，以十二層為主；整個小區(qū)綠化率達(dá)到40％，區(qū)內(nèi)設(shè)置中心廣場、主干道，在公共場所及主要入口處設(shè)置盲道；小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處、 活動中心、體育設(shè)施、社區(qū)醫(yī)療所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等配套設(shè)施。 (3)小區(qū)內(nèi)各建筑形成層次感，并加強(qiáng)小區(qū)的綠化，利用小區(qū)附近的二十埠河河堤進(jìn)行景觀利用、美化，進(jìn)一步提升小區(qū)作為現(xiàn)代居所的居住品位。合理采用新結(jié)構(gòu)、新材料、新工藝，并充分利用地方材料，以方便施工，加快工程進(jìn)度，降低工程成本。 本項目按地震烈度 7 度設(shè)防，抗震等級為三級。 項目總圖布局 項目入口處為小區(qū)大門， 10 米寬的主干道通向小區(qū)中央廣場，住宅區(qū)內(nèi)路面寬 7 米，道路與住宅之間用樹木做間隔帶，采用有規(guī)律的單行控制，步行道寬 2 米，地面采用鵝卵石鋪設(shè)，路燈將沿路間隔分布，其他設(shè)施如排水系統(tǒng)、污水管道、供水系統(tǒng)、互聯(lián)網(wǎng)線路及電線弱電線路將在施工時分別安裝。 XX 的一些大規(guī)模社區(qū)、和新近開發(fā)的小區(qū)開始用智能化設(shè)施提升項目開發(fā)品質(zhì)。 家庭安全防控方面 整個小區(qū)采用現(xiàn)代化的綜合布線系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)管理、通信、控制的自動化，小區(qū)內(nèi)公用電力、照明、電梯、給排水、防盜、火警等設(shè)施實(shí)行自動化監(jiān)控。小區(qū)內(nèi)物業(yè)管理采用全方位服務(wù)。 配套設(shè)施 5－ 1 市內(nèi)給排水 （ 1）給水 給水水源由市政水管網(wǎng)供水。給水經(jīng)水表計量后到個用水點(diǎn)，噴泉采用循環(huán)給水系統(tǒng)。生活污水經(jīng) 化糞池處理后同生活廢水匯合一同排入市政污水管網(wǎng)，廚房排水經(jīng)隔油器處理后排入室外生活污水排水管網(wǎng)。 （ 3）消防給水系統(tǒng) 消防用水量： 室外消火栓 25L/S 火災(zāi)延續(xù)時間 3 小時； 室內(nèi)消火栓 15L/S 火災(zāi)延續(xù)時間 3 小時； 消防水源采用市政給水管網(wǎng)供水，在基地內(nèi)設(shè)置消防站。小區(qū)內(nèi)設(shè)消防泵房，由消防水池供應(yīng)消 火栓泵和自動噴淋泵抽吸加壓供水。 （ 2）動力配電：內(nèi)外照明均采用低壓供電、低壓配電，采用低壓配電盤或動力配電箱，各用電設(shè)備一般不采用就地控制，配線采用鋁線，通過電纜穿管直埋或沿電纜架明鋪。 （ 4）消防泵、噴淋泵、生活泵及火災(zāi)自動報警系統(tǒng)等為二級負(fù)荷。 （ 5）火災(zāi)自動報警：小區(qū)內(nèi)所有住戶均為系統(tǒng)保護(hù) 對象。本項目通訊設(shè)施擬選用桑達(dá) 64 門數(shù)字遠(yuǎn)程程控自動電話交換機(jī)。 八、環(huán)境保護(hù)、安全衛(wèi)生和節(jié)能 環(huán)境保護(hù) 18 1－ 1 環(huán)境保護(hù)執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn) （ 1）《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 （ 2）《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法》 （ 3）《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)保護(hù)管理辦法實(shí)施細(xì)則》 （ 4）《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 1－ 2 污染物與污染源 本項目產(chǎn)生的 主要污染物為：生活污水排水系統(tǒng)和生活廢水排水系統(tǒng)。 1－ 3 環(huán)境保護(hù)措施 （ 1） 項目規(guī)劃對排污管網(wǎng)作了合理的設(shè)計，與雨水合并集中，通過鋼精混凝土管排入城市地下污水管網(wǎng)。并安排保潔人員進(jìn)行定時清理、打掃，以保持市場的清潔、衛(wèi)生。 安全衛(wèi)生 （ 1）規(guī)劃區(qū)域綠化、路面平坦、無積水，主要道路用水泥、瀝青或石塊鋪設(shè)鋪設(shè) ，防止塵土飛揚(yáng)。 （ 3）垃圾集中在規(guī)劃區(qū)域偏僻的地方集中處理。 節(jié)能 本項目主要節(jié)能為：水、電。 （ 2） 為提高電網(wǎng)的功率因素，在低 壓側(cè)不重靜電容量。 九、項目投資估算和資金籌措 項目投資估算 XX 項目總投資為 2 億 829 萬人民幣。 （ 2）建筑工程費(fèi)參照《 XX 省建筑工程單位估價表》及當(dāng)?shù)仡愃乒こ谈潘阒笜?biāo)估算。 （ 4）其他費(fèi)用及建筑安裝費(fèi)用定額按照《 XX 省建筑安裝費(fèi)用定額》及建設(shè)部有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 （ 6）項目建設(shè)單位提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。 項目資金籌措 項目計劃總投資： 20829 項目自有資金： 5000 申請銀行貸款： 10000 十、財務(wù)與效益分析 費(fèi)用名稱 費(fèi)用提取 金額（萬元） 備注 一、前期工程費(fèi) 5639 征用土地費(fèi) 26 萬元 /畝 124 畝 =3224 萬元 3224 工程監(jiān)理費(fèi) 13000 萬元 1%=130 萬元 130 勘察規(guī)劃設(shè)計費(fèi) 35 元 / m2 150000m2=525萬元 525 三通一平及規(guī)費(fèi) 15 元 /m2 150000M2=225 萬元 225 辦理規(guī)劃許可證等費(fèi)用 88 元 /m2 150000m2=1320 萬元 1320 辦理施工許可證費(fèi) 13000 萬元 %=105 萬元 105 21 其他 110 二、建安工程費(fèi) 13800 土建工程費(fèi) 750 元 /m2（ 60000m2+20200 m2）=6000 萬元 1000 元 /m2 70000m2=7000 萬元 13000 電梯 20 萬元 /臺 40臺 =800 萬元 800 三、區(qū)內(nèi)配套工程費(fèi) 1000 水電設(shè)施及增容費(fèi) 50 元 /m2 150000m2=500 萬