【正文】 3. 從總量來(lái)說(shuō)，?？谑猩虡I(yè) 企業(yè)偏飽和，處于一種無(wú)特色、 海南省咨詢投資公司 9 無(wú)品味、同質(zhì)化、低層面的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)。而且絕大多數(shù)企業(yè)市場(chǎng)定位不準(zhǔn)，經(jīng)營(yíng)方式類同，不適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求。 2. 商業(yè)企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)。?？谑猩虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃工作滯后，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)布局不甚合理。 從商業(yè)的角度看，存在的問(wèn)題也不少。無(wú)怪乎眾多游客游完三亞就登上返程。 究其深層次的原因，在于?？谑谐鞘幸?guī)劃和經(jīng)營(yíng)顯得平庸而缺乏特色。主要原因是?？谑芯包c(diǎn)少，休閑場(chǎng)所和配套服務(wù)設(shè)施匱乏。 海南省咨詢投資公司 8 ?？诘穆糜螛I(yè)“旺丁不旺財(cái) ”，眾多游客只把海口當(dāng)作中轉(zhuǎn)站，而非旅游目的地。 據(jù)統(tǒng)計(jì)資料顯示： 2020 年至 2020 年三年間，全省全年接待旅游人數(shù)平均以 %的速度遞增， 2020 年接待旅游人數(shù)達(dá)到 萬(wàn)人次。要大力發(fā)展旅游業(yè)，?？谑惺桩?dāng)其沖，理應(yīng)率先垂范，把自身建設(shè)成為海南省旅游業(yè)中心、旅游大市，帶動(dòng)全省旅游業(yè)的發(fā)展，乃至帶動(dòng)全省經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。大力發(fā)展旅游業(yè)以及與旅游相關(guān)的其它產(chǎn) 業(yè)，乃是海南省產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整中的重中之重。繼海南省政府提出“一省兩地”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略之后，最近在我省召開(kāi)的農(nóng)村工作會(huì)議上省委提出：“要把海南建成中華民族的四季花園和全國(guó)人民的度假村”的發(fā)展目標(biāo)。 海南省咨詢投資公司 6 海南省咨詢投資公司 7 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景 自十三屆四中全會(huì)以來(lái)，中國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)平均以 8%的速度遞增，預(yù)計(jì)今明兩年仍將保持 %的速度。 綜上所述，?？谛峦鉃? 經(jīng)測(cè)算，項(xiàng)目一期工程總投資 8501 萬(wàn)元，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為 %（稅后），靜態(tài)投資回收期 個(gè)月，投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %。項(xiàng)目對(duì)海南省特別是海口市第三產(chǎn)業(yè)及旅游業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展將起到積極 的促進(jìn)作用，為海南經(jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目的建設(shè)為海南省乃至?？谑写蛟祚Y名旅游城市增添了新亮點(diǎn)，同時(shí)將成為?？谑惺兰o(jì)大橋和萬(wàn)綠園一帶又一道亮麗的風(fēng)景。 第三節(jié) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 一 . ?？谛峦鉃?fù)興城一期工程（商業(yè)步行街）主要技 海南省咨詢投資公司 4 術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項(xiàng)目一期總建筑面積 64867m2 總投資 8501 萬(wàn)元 申請(qǐng)固定資產(chǎn)貸款 3500 萬(wàn)元 全部投資稅后內(nèi)部收益率 % 全部投資靜態(tài)回收期（稅后） 個(gè)月 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后， Ic=10%） 2608 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % 投資 利稅率 % 二 . 海口新外灘、復(fù)興城二期工程（國(guó)際步行街）主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 項(xiàng)目二期總建筑面積 7174m2 總投資 4236 萬(wàn)元 其中：固定資產(chǎn) 4074 萬(wàn)元 建設(shè)期利息 70 萬(wàn)元 流動(dòng)資金 92 萬(wàn)元 申請(qǐng)固定資產(chǎn)貸款 2500 萬(wàn)元 全部投資稅后內(nèi)部收益率 % 全部投資靜態(tài)回收期（稅后） 年 全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（稅后， Ic=10%） 1871 萬(wàn)元 投資利潤(rùn)率 % 海南省咨詢投資公司 5 投資利稅率 % 第四節(jié) 研究結(jié)論 ?？谛峦鉃? 8. 項(xiàng)目規(guī)劃初步方案。 6. 投資項(xiàng)目可行性研究指南（試用版）。 4. 現(xiàn)行建筑結(jié)構(gòu)規(guī)范大全。 2. 建設(shè)單位提供的項(xiàng)目有關(guān)資料。項(xiàng)目二期工程總投資 4236 萬(wàn)元，業(yè)主自籌 1736 萬(wàn)元，擬向銀 海南省咨詢投資公司 3 行申請(qǐng)中長(zhǎng)期借款 2500 萬(wàn)元。 項(xiàng)目一期工程總投資 8501 萬(wàn)元。 A 區(qū)位于建筑群的北部，有 2 家品牌餐飲、茶 房、豪華會(huì)所和辦公區(qū)； B 區(qū)和 C 區(qū)位于建筑群的東部， B 區(qū)處于復(fù)興小街，是各類風(fēng)味餐飲美食街； C 區(qū)處于復(fù)興正街，是純粹的商業(yè)區(qū)； D 區(qū)位于建筑群西部，主要是瀕海西式餐飲、酒吧、各類文化設(shè)施和精品購(gòu)物區(qū)； E 區(qū)位于建筑群的南部，是國(guó)際影院和娛樂(lè)中心。本項(xiàng)目占地面積52492m2（約 畝），本項(xiàng)目總建筑面積 72041m2，其中地上建筑面積 64041m地下室建筑面積 8000m2。公司于 2020 年斥資 4000 余萬(wàn)元承建 ?？谑袨I海東路的道路改造工程，于 2020 年 10 月 16 日破土動(dòng)工，已于 2020 年5 月實(shí)現(xiàn)局部通車，目前道路改造的配套項(xiàng)目（路燈、園林、交通設(shè)施）正處于緊張施工中。公司于 1995 年開(kāi)始涉足房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，并先后在四川成都、河南南陽(yáng)、海南三亞等地投資開(kāi)發(fā)，累計(jì)開(kāi)發(fā)總用地面積超過(guò)40 萬(wàn)平方米，工程優(yōu)良率 100%。復(fù)興城項(xiàng)目 二 . 項(xiàng)目建設(shè)單位 海南復(fù)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、海南佳貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司 三 . 建設(shè)單位簡(jiǎn)介 海南復(fù)興企業(yè)集團(tuán)，核心企業(yè)有海南復(fù)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司、 海南佳貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司和成都世通經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)有限公司等 ，是一家以房地產(chǎn)為主營(yíng)業(yè)務(wù)、兼涉市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程監(jiān)理等的大型民營(yíng)企業(yè)集團(tuán)。 ?？谛峦鉃?復(fù)興城項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 目 錄 第一章 總論………………………………………………… 1 第一節(jié) 項(xiàng)目基本概況………………………………… 1 第二節(jié) 研究依據(jù)與范圍……………………………… 3 第三節(jié) 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)………………………………… 3 第四節(jié) 研究結(jié)論……………………………………… 5 第二章 項(xiàng)目建設(shè)的背景及必要性………………………… 6 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的背景……………………………… 6 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的必要性……………………… … 9 第三章 市場(chǎng)分析與定位…………………………………… 12 第一節(jié) 旅游市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀………………………… 12 第二節(jié) 海口市旅游業(yè)未來(lái)發(fā)展及預(yù)測(cè)…………… 17 第三節(jié) ?？诓惋嫎I(yè)現(xiàn)狀與預(yù)測(cè)…………………… 18 第四節(jié) ?？谛峦鉃?fù)興城客源分析……………… 19 第五節(jié) 市場(chǎng)定位…………………………………… 24 第六節(jié) 業(yè)內(nèi)海口市場(chǎng)分析………………………… 29 第四章 建設(shè)地點(diǎn)及建設(shè)條件……………………………… 36 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)……………………………… 36 第二節(jié) 建設(shè)條件………… ………………………… 36 第三節(jié) 外部建設(shè)條件……………………………… 39 第五章 建設(shè)內(nèi)容與建設(shè)規(guī)?！?41 第一節(jié) 建設(shè)內(nèi)容…………………………………… 41 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)?！?42 第六章 建設(shè)方案…………………………………………… 44 第一節(jié) 總體布局…………………………………… 44 第二節(jié) 建筑工程建設(shè)方案………………………… 47 第七章 公用工程…………………………………………… 55 第一節(jié) 給排水………………………………………… 55 第二節(jié) 供電…………………………………………… 57 第三節(jié) 空調(diào)…………………………………………… 59 第八章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)約能源……………………………… 60 第一節(jié) 環(huán)境保護(hù)……………………………………… 60 第二節(jié) 節(jié)約能源……………………………………… 62 第九章 組織機(jī)構(gòu)及勞動(dòng)定員……………………………… 63 第一節(jié) 組織機(jī)構(gòu)……………………………………… 63 第二節(jié) 勞動(dòng)定員……………………………………… 64 第十章 項(xiàng)目進(jìn)度安排……………………………………… 65 第一節(jié) 項(xiàng)目進(jìn)度安排………………………………… 65 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)管理及招標(biāo)投標(biāo)………………… 66 第十一章 一期工程投資估算與資金籌措………………… 67 第一節(jié) 投資估算……………………………………… 67 第二節(jié) 資金籌措……………………………………… 69 第三節(jié) 資金投資使用計(jì)劃…………………………… 69 第十二章 一期工程財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)……………………… 70 第十三章 二期工程投資估算與資金籌措………………… 74 第一節(jié) 投資估算……………………………………… 74 第二節(jié) 資金籌措………… …………………………… 76 第三節(jié) 資金投資使用計(jì)劃…………………………… 76 第十四章 二期工程財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)……………………… 77 附：有關(guān)財(cái)務(wù)分析表 海南省咨詢投資公司 1 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目基本概況 一 . 項(xiàng)目名稱 ?？谛峦鉃?擁有員工 106 人，全資及關(guān)聯(lián)公司6 家。其中，位于成都市著名的府南河南河畔的彩虹花園被評(píng)為 2020 年度“成都市優(yōu)質(zhì)形象工程”和“十大風(fēng)云樓盤”；公司承建的三亞白鷺公園為三亞市最大的市政公園，占地 26 萬(wàn)平方米，總投資 4500 萬(wàn)元，先后接待過(guò)李鵬、李瑞環(huán)等黨和國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人，得到海南省政府、三亞市政府及市民的首肯，有力改善了三亞的城市形象和旅游經(jīng)濟(jì) 海南省咨詢投資公司 2 環(huán)境。 四 . 項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目位于海口市世紀(jì)廣場(chǎng)與萬(wàn)綠園之間，世紀(jì)大橋西側(cè)，西北面向大海，地理位置十分優(yōu)越。 本項(xiàng)目建筑群總體平面布置，按其功能布局，劃分為 A、B、 C、 D、 E 五個(gè)功能區(qū)。 本項(xiàng)目分兩期建設(shè)，一期工程包括 A、 B、 C、 D 功能區(qū)及廣場(chǎng)建設(shè)，建筑面積 64867m2；二期工程包括 E 功能區(qū)，即國(guó)際影院和娛樂(lè)中心，建筑面積 7174m2。其中自籌資金 3261 萬(wàn)元，申請(qǐng)銀行固定資產(chǎn)貸款 3500 萬(wàn)元，其他方式融資 1740 萬(wàn) 元。 第二節(jié) 研究依據(jù)與范圍 一 . 研究依據(jù) 1. 海南省咨詢投資公司與海南復(fù)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽定的“編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告合同書(shū)”。 3. 現(xiàn)行建筑設(shè)計(jì)規(guī)范。 5. 現(xiàn)行建筑設(shè)備規(guī)范大全。 7. 民用建筑設(shè)計(jì)通則。 二 . 研究范圍 可行性研究報(bào)告的范圍是：項(xiàng)目建設(shè)背景及必要性、市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)、建設(shè)地點(diǎn)與建設(shè)條件、建設(shè)內(nèi)容及建設(shè)規(guī)模、建設(shè) 方案、環(huán)境保護(hù)與節(jié)能、項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)與勞動(dòng)定員、投資估算與資金籌措、項(xiàng)目進(jìn)度安排、財(cái)務(wù)分析與評(píng)價(jià)等。復(fù)興城項(xiàng)目是海南復(fù)興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司與 海南佳貿(mào)實(shí)業(yè)有限公司共同 籌資興建的獨(dú)具行業(yè)特色、具有一流服務(wù)水平的、集餐飲購(gòu)物、健身娛樂(lè)、文化休閑、旅游觀光、商務(wù)服務(wù)、會(huì)議中心等為一體的多功能綜合性大型濱海商業(yè)服務(wù)建筑群。項(xiàng)目的建設(shè)符合海南省投資發(fā)展方向，符合行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和旅游產(chǎn)品的需求，符合?？谑谐鞘邪l(fā)展規(guī)劃的要求。項(xiàng)目具有可觀的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益，項(xiàng)目的建設(shè)是必要的。項(xiàng)目二期工程總投資 4236萬(wàn)元，項(xiàng)目建成投入使用后，全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為%（稅后），靜態(tài)投資回收期 年，投資利潤(rùn)率 %，投資利稅率 %。復(fù)興城項(xiàng)目建成后將具有較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的社會(huì)效益，是一個(gè)十 分可行的項(xiàng)目。十六大和十屆人大之后，根據(jù)黨中央和國(guó)務(wù)院提出的建設(shè)全面小康社會(huì)的發(fā)展目標(biāo)，海南省面臨著難得的歷史發(fā)展機(jī)遇。旅游業(yè)以及與此有關(guān)的商業(yè)服務(wù)業(yè)的定位越來(lái)明確。 海口市是海南省會(huì)城市，也是海南省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。但就海口市目前的現(xiàn)狀，相對(duì)于成為一個(gè)旅游經(jīng)濟(jì)名城尚存大的距離。但全省旅游消費(fèi)呈現(xiàn)“一頭熱”（三亞）的不均衡態(tài)勢(shì)。據(jù) 2020 年統(tǒng)計(jì)，平均每位游客在?？谕Ａ舻臅r(shí)間僅為 天，每人每天消費(fèi)（含住宿）僅為 605 元。文化、商業(yè)旅游也無(wú)特色、無(wú)大的旅游逗