住宅定價(jià)方法案例說(shuō)明(doc)-管理案例-展示頁(yè)
2024-08-30 20:47本頁(yè)面
【正文】 康衛(wèi)生要素 A、無(wú)有害氣體、煙塵、噪音污染； B、有完善的供水、供電、煤氣系統(tǒng)； C、日照充足、通風(fēng)良好。 物業(yè)管理要素 安全 防火、防盜、交通安全，各項(xiàng)措施周密 服務(wù) 日常服務(wù)、家政服務(wù)、酒點(diǎn)式服務(wù) 文化氛圍 特色社區(qū)活動(dòng)，溫馨、健康的社區(qū)氛圍 （二）項(xiàng)目?jī)r(jià)值要素綜合評(píng)價(jià)表 類比 項(xiàng)目 均 價(jià) (元 /M2) 品牌要素 舒適要素 便利要素 健 康 衛(wèi)生要素 景觀要素 物業(yè)管理 要 素 本 案 可實(shí)現(xiàn)度 金山碧水三 期 1833 – + – + + – 0 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 金山明星 1985 0 0 – + – 0 – 金山佳園 2450 0 – – + – 0 – 金山明珠 2400 0 – – – 0 0 – 香江明珠 2700 – – – – – 0 – 北京金山 2500 – – – – – 0 – 濱江麗景 2100 + 0 – 0 – – – 康 城 1960 – 0 0 + 0 – – 幸 福 城 2020 0 0 0 + – – – 福光遠(yuǎn)東花 園 1750 + + – + + 0 + 備 注 +為本案高于類比項(xiàng)目， 0 為相當(dāng)于類比項(xiàng)目， ﹣ 為低于類比項(xiàng)目。 五、單元價(jià)格調(diào)整方案 由于房地產(chǎn)商品的特殊性，同一幢樓里的各個(gè)單元的價(jià)格又個(gè)不相同，這是因?yàn)楦鱾€(gè)單元的效用不同。因此，在制定出一個(gè)小區(qū)的基準(zhǔn)價(jià)格之后，還需要對(duì)各個(gè)單元進(jìn)行價(jià)格調(diào)整?；鶞?zhǔn)價(jià) （一）價(jià)格調(diào)整系數(shù) 根據(jù)各棟樓位置的差異制定不同的價(jià)格水平，用 位置系數(shù) 表示： 樓號(hào) 7 11 1 1 14 系數(shù) +0 +2 +1 ﹣ 1 ﹣ 2 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 說(shuō)明 7樓南向雖然有 30 米樓間距，但是北向沿街噪音較大，兩項(xiàng)相互抵消所以位置 系數(shù)為零。 14樓因位于社區(qū)最角落，靠近指揮學(xué)校，操練聲音較大。 9樓西向是現(xiàn)成的花園， 11樓南北向空間較大，是主題花園的位置之一。 根據(jù)同一棟樓內(nèi)住宅單元 的層次差異制定不同的價(jià)格水平，用 垂直系數(shù) 表示： 樓層 1F 2F 3F 4F 5F 6F 閣樓層 系數(shù) ﹣ 9 ﹣ 4 +0 +0 +0 ﹣ 3 +30 說(shuō)明 拉大一、二層之間差價(jià)的目的是利用一層住宅的低總價(jià)先將低樓層的住宅消化掉。 根據(jù)同一棟樓內(nèi)同一層次住宅單元的朝向差 異 制定不同的價(jià)格水平，用 水平系數(shù) 表示： 單元號(hào) 01 單元（東頭） 06 單元（西頭） 0 0 0 05 單元（中間） 系 數(shù) +4 +3 +0 說(shuō)明 東向靠指揮學(xué)校 西向是一期建筑、康復(fù)中心和空地 中間的單元，僅靠南北向采光系數(shù)為零 根據(jù)各棟樓的分?jǐn)傁禂?shù)的差異制定不同價(jià)格水平，用 分?jǐn)傁禂?shù) 表示： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 樓號(hào) 11 1 1 14 系數(shù) +0 ﹣ 2 說(shuō)明 分?jǐn)偙壤秊?% 1 1 14樓的分?jǐn)傔_(dá) %% 根據(jù)戶型功能的差異制定不同價(jià)格水平，用 戶型系數(shù) 表示： 樓號(hào) 8 10 11 13 單元 0 06 0205 0104 0 06 0 04 0 03 0 06 0205 系數(shù) +2 +0 +1 +1 +2 ﹣ 1 ﹣ 1 +0 說(shuō)明 8樓 0 06 單元是全明設(shè)計(jì)，而且進(jìn)深 僅為 米； 10樓 0 06 單元南向不被11樓遮擋。 11樓是全部住宅中進(jìn)深最短的，僅為 米，而且0 04單元三房并排朝南； 0 03 戶型廚房的門開向客廳；閣樓戶型的梯位在客廳，影響客廳的完整性。 （二）各單元綜合系數(shù)表 7樓綜合系數(shù)表 系數(shù) 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分?jǐn)傁禂?shù) 小計(jì) 總計(jì) 101 +0 +1 – 9 +4 +0 +0 – 4 +149 201 +0 +1 – 4 +4 +0 +0 +1 301 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5 401 +0 +1 +0 +4 +0 +0 +5 501 +0 +1 – 3 +4 +30 +0 +32 102 103 104 105 +0 +1 – 9 +0 +0 +0 – 8 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 202 203 204 205 +0 +1 – 4 +0 +0 +0 – 3 302 303 304 305 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1 402 403 404 405 +0 +1 +0 +0 +0 +0 +1 502 503 504 505 +0 +1 – 3 +0 +30 +0 +28 106 +0 +1 – 9 +3 +0 +0 – 5 206 +0 +1 – 4 +3 +0 +0 +0 306 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4 406 +0 +1 +0 +3 +0 +0 +4 506 +0 +1 – 3 +3 +30 +0 +31 8樓綜合系數(shù)表： 系數(shù) 單元 位置系數(shù) 景觀系數(shù) 垂直系數(shù) 水平系數(shù) 戶型系數(shù) 分?jǐn)傁禂?shù) 小計(jì) 總計(jì) 101 +2 +2 – 9 +4 +2 +0 +1 +228 201 +2 +2 – 4 +4 +2 +0 +6 301 +2 +2 +0 +4 +2 +0 +10 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大
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