【正文】 政府在家具產(chǎn)業(yè)園正式啟動前，為帶動家 具產(chǎn)業(yè)園的全面開發(fā)和建設(shè)，以 2 年期臨時建筑作為首期工程，建成家 具、家飾城，吸引經(jīng)營者入場經(jīng)營，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營?；疖囌炯揖叱墙?jīng)營面積約 6 萬平方米，經(jīng)營客 戶約 300 戶，經(jīng)營形式為租賃經(jīng)營，屬場地局限，經(jīng)營戶達(dá)到飽和。 ⑷ 家飾、燈飾、廚、衛(wèi)等產(chǎn)品，幾乎是外來產(chǎn)品。(2)產(chǎn)品開發(fā)滯后。 2020 年外銷產(chǎn)品占本地生產(chǎn)量的 10％。質(zhì)量由原來的粗放型發(fā)展到現(xiàn)在的精細(xì) 化。 (3)常德市有豐富的竹木資源，為發(fā)展特色、環(huán)保家具產(chǎn)品 奠定了基礎(chǔ)。 (1)家 居 產(chǎn)品種類逐漸豐富。稅費(fèi)從原來的低稅賦、免收費(fèi)到 2020年年收稅費(fèi) 200余萬元。 2020 年，家具市場規(guī)模小，不成氣候，銷售品種幾乎全部是外地產(chǎn)品，生產(chǎn)企業(yè)也只能生產(chǎn)簡單的實木家具。現(xiàn)有家具生產(chǎn)企業(yè) 100余家，其中機(jī)械設(shè)備現(xiàn)代化生產(chǎn)企業(yè) 10余家，年產(chǎn)值 2 億余元。 2．常德市家 居 產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 一是家 居產(chǎn)業(yè)初具規(guī)模。 目前對美出口平穩(wěn)增長。美國商務(wù)部終裁后， 11 月份超高速增長，月增 10． 57億美元； 12 月份出口 12． 49 億美元，創(chuàng)出新高。盡管受到美國木制臥房家具反傾銷的影響，但出口仍呈高速增長。同 中國最大管理資源中心 時一批經(jīng)銷商的隊伍已經(jīng)形成，對促進(jìn)家居產(chǎn)品流通和銷售起了重要的作用。 四是家具城的建設(shè)方興未艾。 二是產(chǎn)品質(zhì)量不斷提高，花色品種不斷增加，多功能性產(chǎn)品不斷涌現(xiàn)，產(chǎn)品更加豐富多彩。 家居行業(yè)的高速發(fā)展是由于國民經(jīng)濟(jì)持續(xù) 高速發(fā)展、人民生活水平不斷提高和國際市場需求旺盛的大好形勢推動的結(jié)果。 2020年度全行業(yè)實現(xiàn)總產(chǎn) 值 2650 億元。 2020 年全國家具產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 據(jù)中國輕工業(yè)信息中心統(tǒng) 計， 2020 年全國家具行業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，努力開拓國內(nèi)外市場，取得了優(yōu)異的成績，生產(chǎn)、內(nèi)銷、出口均呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，為未來的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。 外地家具產(chǎn)品與本地 家具產(chǎn)品在生產(chǎn)發(fā)展和消費(fèi)品味上相互影響、相互作用、相互滲透。 如果加上外地采購和單位團(tuán)購，常德市每年家具銷售量近 億元至 中國最大管理資源中心 億元。根據(jù)常德市家具工業(yè)協(xié)會的統(tǒng)計調(diào)查， 2020 年常德市最大家具的 兩個流通市場銷售額為 2 億元，其中外地家具產(chǎn)品銷售額達(dá) 1． 4 億元， 本地產(chǎn)品銷售額達(dá) 0． 6 億元。 據(jù) 2020 年前三個季度的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析， 2020 年常德市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展在國家宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的大背景中，仍然保持較高的發(fā)展速度，步入可持續(xù)的健康的發(fā)展軌道。 市區(qū)城鎮(zhèn)居民可支配收入 8871． 67元，比上年增長12． 3％，居民人均消費(fèi)性支出 6958． 86元， 比上年增長 7． 7％，市區(qū)城鎮(zhèn) 居民恩格爾系數(shù) 36． 1％。 2020 年全市人民生活繼續(xù)得到改善。年末總?cè)丝?601． 05萬人，全年出生人口 10779 人，全年凈增人口 5908 人，人口自然增長率 1%。 2020年全市居民儲蓄存款 ， 比上年增長 11． 4％。 2020 年房地產(chǎn)開發(fā)完成投資額為 23． 97億元，增速高達(dá) 63． 3％。 中國最大管理資源中心 第三章 項目市 場分析營銷方案 一、常德市經(jīng)濟(jì)及家具流通市場發(fā)展情況 （一）常德市經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況 根據(jù)常德市統(tǒng)計局發(fā)布的《 2020 年常德市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計 公報》， 2020 年全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 583． 37 億元，同比增長l2． 5％，增幅比上年提高 個百分點(diǎn)。在此修建家居產(chǎn)業(yè)廣場具有得天獨(dú)厚的環(huán)境優(yōu)勢。 四、項目建設(shè)是促進(jìn)城市建設(shè)，完善城市規(guī)劃的需要 隨著城市建設(shè)步伐的加快和常德市城市發(fā)展重心的轉(zhuǎn)移，常德市城市發(fā)展日新月異。根據(jù)這一需要，同樣也會帶動常德市本地區(qū)的家居產(chǎn)業(yè)。常德住房消費(fèi)正由“居住型”向“享受型”轉(zhuǎn)變。從消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，居民住房消費(fèi)觀念也發(fā)生了明顯的變化。實際上 2020 年常德市凈增城市人口 萬人，這一理想需求將達(dá)到 55 萬平方米。從 1998 年底到 2020 年末，常德市凈增城市人口 萬人（含自然增長和機(jī)械增長），每年平均增長 萬人。而匯美家居廣場是一座永久性的家居商鋪，從設(shè)計到施工，從總體布置到細(xì)部構(gòu)造，從總圖到消防均是按照家居商鋪來 進(jìn)行建設(shè)的。由于金鉆廣場占地面積比較大，商鋪比較多，許多商鋪閑置，開發(fā)商為了搞活廣場，采取一個臨時措施，將部分商鋪開發(fā)為經(jīng)營家具。而火車站廣場前應(yīng)為常德市的示范工程和標(biāo)志性的建筑用地，也就是說如果該地區(qū)有其他項目開發(fā)，則火車站的家居廣場可能就會被拆除。而常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司力爭打造一個常德市最完美的家居廣場，常德市目前的家居廣場比較分散，主要有：一是火車站附近的家具產(chǎn)業(yè)園。黨的十六報告中明確提出了中國在本世紀(jì)頭二十年全面建設(shè)小康社會的奮斗目標(biāo)，而康居是小康社會最核心的主體。 第二章 項目建設(shè)的必要性 一、項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策 近期我國固定資產(chǎn)投資調(diào)控政策總的原則是適當(dāng)控制投資規(guī)模， 中國最大管理資源中心 調(diào)整投資結(jié)構(gòu)。在規(guī)劃設(shè)計應(yīng)貫徹生態(tài)原則、文化原則和效益原則，力求塑造一個具有優(yōu)雅環(huán)境、文化內(nèi)涵豐富、經(jīng)濟(jì)效益和鮮明個性的人性化生活康居空間。在具體規(guī)劃建設(shè)過程中，還需注意以下問題： 重視建筑細(xì)節(jié)。 中國最大管理資源中心 c、帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，直接、間接帶動建材、冶金、機(jī)械等 60多個部門和行業(yè)發(fā)展，每增加投入 1 億元帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)增加 億元的投入； 三、主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指 標(biāo) 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 m2 實際建設(shè)用地 2 總建筑面積 m2 45865 家具經(jīng)營用房 29355m2，住宅 16510m2 3 住宅戶數(shù) 戶 136 4 建筑密度 % 5 容積率 6 綠化系數(shù) % 15 7 建設(shè)總工期 年 8 總投資 萬元 6105 9 總收入 萬元 10409 10 財務(wù)費(fèi)用 萬元 300 11 銷售稅金 萬元 572 12 所得稅 萬元 500 13 利潤總額 萬元 3432 14 稅后利潤 萬元 2932 15 投資利潤率 % 16 投資利稅率 % 四、問題與建議 本項目的開發(fā) 與 常德市人民政府《常德市鼓勵發(fā)展家具產(chǎn)業(yè)的若干政策》常政辦發(fā)（ 2020） 14號的文件精神是一致的， 其總體方向符 中國最大管理資源中心 合政策導(dǎo)向 。 （ 4）項目經(jīng)濟(jì)效益 項目建成后， 實現(xiàn) 收入 10409 萬元，實際收入為 9977 萬元，凈利潤 1506 萬元，投資利潤率達(dá)到 %，投資利稅率達(dá)到 %，稅后財務(wù)內(nèi)部收益率 %，投資回收期 年。 （ 3）項目總投資 項目總投資： 6105萬元。 （ 1）建設(shè)期限： 2020年 12月 — 2020年 12月。該區(qū)域地段優(yōu)越，是常德家具產(chǎn)業(yè)園的最佳地段，經(jīng)濟(jì)活躍，交通便利。 此研究報告旨在通過對有關(guān)情況詳細(xì)調(diào)查的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性分析，作為本項目投資開發(fā)的決策依據(jù)及項目招商、融資的參考依據(jù)。本項目地處常德家具產(chǎn)業(yè)園之內(nèi)，位于皂果路和南坪路交匯處的西南側(cè)。根據(jù)《常德市城市總體規(guī)劃 19992020》，城市范圍將由 1998 年底的 平方公里擴(kuò)大至 2020 年的 60 平方公里和 2020 年的 95 平方公里；城市人口將由 1998 年底的 萬人增加至 2020 年的 60 萬人和 2020年的 100 萬人；江北城區(qū)近期發(fā)展重心將向西向北發(fā)展及適當(dāng)向東發(fā)展。研究依據(jù)是根據(jù)國家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為： （ 1）《常德市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十個五年計劃》； （ 2） 《 常德 市城市總體規(guī)劃 1999－ 2020》 ； （ 3）場址所在地 1： 1000現(xiàn)狀地形圖； （ 4）常德市規(guī)劃局發(fā)出的《地塊規(guī)劃設(shè)計條件》； （ 5）《投資項目可行性研究指南（試用版）》，國家計委計辦投資[2020]15 號審定； （ 6）國家計委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)（第二版）》； （ 7）建設(shè)部建標(biāo) [2020]205 號《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟(jì)評價方法》； （ 8）其他有關(guān)專業(yè)設(shè)計規(guī)范； （ 9）常德市統(tǒng)計局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)； （ 10）建設(shè)方提供的其它相關(guān)資料。同時該項目又位于常德市火車站商業(yè)圈的最佳位置，南臨南坪三星路、北臨 207 國道、東臨皂果路、西臨市場路，是湘西北地區(qū)最大的家居大市場之一。 常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司為了適應(yīng)市場需要，經(jīng)研究決定在常德市南坪路以南，皂果路以西建設(shè)常德市匯美家居廣場。公司在 2020 年、 2020 年、 2020 年分別獲得常德市政府頒發(fā)的“房產(chǎn)開發(fā)與銷售”二等獎和三等獎，在 2020 年被湖南省房產(chǎn)協(xié)會、開發(fā)協(xié)會評為“房地產(chǎn)開發(fā)誠信單位”。 公司以“開發(fā)房產(chǎn)、建設(shè)常德、回報社會、服務(wù)人民”為宗旨，秉承“團(tuán)結(jié)務(wù)實、高效創(chuàng)新”的企業(yè)精神?，F(xiàn)有員工 24人，其中具有中、高級技術(shù)職稱的管理人員 15人。 中國最大管理資源中心 常德市匯美家居廣場建設(shè)工程 可行性研究報告 二 00五年十一月 中國最大管理資源中心 目 錄 第一章 總 論 第二章 項目建設(shè)的必要性 第三章 市場分析與預(yù)測 第四章 選址及建設(shè)條件 第五章 建設(shè)規(guī)模及功能標(biāo)準(zhǔn) 第六章 建設(shè)方案 第七章 環(huán)境保護(hù)、綠化及節(jié)能 第八章 項目管理、物業(yè)管理與實施進(jìn)度安排 第九章 投資估算與資金籌措 第十章 項目投資效益分析 第十一章 風(fēng)險分析及對策 第一章 總 論 中國最大管理資源中心 一、項目概況 項目名稱 常德市匯美家居廣場建設(shè)工程 項目承辦單位 常德希豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司創(chuàng)建于 1992 年 11 月，系國家認(rèn)可的房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，公司設(shè)立在常德市洞庭大道中段“希豪嘉苑”小區(qū)內(nèi)，注冊資本 2100 萬元。公司以房地產(chǎn)開發(fā)和裝飾為主業(yè)，兼營其它產(chǎn)業(yè)，公司擁有一支愛崗敬業(yè)、團(tuán)結(jié)務(wù)實、紀(jì)律嚴(yán)明、開拓進(jìn)取的高素質(zhì)員工隊伍。為應(yīng)對入世挑戰(zhàn)，進(jìn)一步提高管理水平，公司正積極進(jìn)行 ISQ9002國際質(zhì)量體系的認(rèn)證工作。以質(zhì)量求生存，以優(yōu)質(zhì)創(chuàng)品牌，現(xiàn)已累計 完成投資 20200 多萬元，并已建成希豪苑、希豪嘉苑、麗都名居三個大型商居小區(qū)和慈利商貿(mào)城，建筑面積 20萬平方米。公司經(jīng)過近十年艱苦努力和快速發(fā)展，目前已成為常德市房地產(chǎn)開發(fā)市場上的一支生力軍。匯美家居廣場是常德市人民政府的重點(diǎn)工程，該項目 也是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的 中國最大管理資源中心 一個重要組成部分，是一個集家具、室內(nèi)裝飾為一體的建設(shè)項目。 研究范圍與研究依據(jù) 本報告研究范圍主要包括市場分析、選址、建設(shè)條件、工程初步方案、投資估算及資金籌措、經(jīng)濟(jì)效益等方面內(nèi)容。 中國最大管理資源中心 項目提出的理由 2020 年以來，常德市改革開放不斷深入，國民經(jīng)濟(jì)穩(wěn) 步增長，社會事業(yè)長足發(fā)展，城市面貌煥然一新，城市基礎(chǔ)設(shè)施日益完善。而本項目位置正處于城市發(fā)展框架之內(nèi)。該項目已基本上建成，預(yù)計 2020 年 12 月底可試營業(yè)，該項 目具有現(xiàn)代建筑風(fēng)格的家具大市場，既能滿足常德市民 21世紀(jì)新的住房要求，又?jǐn)U大了常德市家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營面積，提升常德市城市品味。 二、項目概況 建設(shè)地點(diǎn) 本項目位于常德西北部，南坪路以南，皂果路以西。（與常德火車站，汽車總站毗鄰） 項目建設(shè)規(guī)模與目標(biāo) 中國最大管理資源中心 規(guī)劃占地 25346 平方米（含公用道路、綠化用地），實際建設(shè)用地，總建筑面積約 45865 平方米，其中：家居經(jīng)營商鋪 29355㎡，住宅 16510㎡，該項目總投資為 6105萬元。 （ 2）建設(shè)目標(biāo)： 本項目主要是為了順應(yīng)常德市城市發(fā)展戰(zhàn)略的需要，以市場化的運(yùn)作方式建設(shè)一個環(huán)境優(yōu)美、功能完善的家居市場，滿足湘西北消費(fèi)群體的家居購物需求，為家居產(chǎn)業(yè)園經(jīng)營戶提供住宅服務(wù)，同時擴(kuò)大家居產(chǎn)業(yè)園的經(jīng)營范圍。 項目建設(shè)資金來源：企業(yè)自籌、銀行貸款。 （ 5）項目社會效益 a、項目可提供 萬平方米市場鋪位和 萬平方米住宅，滿足消費(fèi)者需求 ； b、項目是常德市家具產(chǎn)業(yè)園的一個重要組成部分，對發(fā)展常德市的家具產(chǎn)業(yè)的一個重要的促進(jìn)作用。通過對市場需求、工程方案以及財務(wù)效益等方面的分析，項目是可行的。盡管一個經(jīng)營商鋪項目地成功開發(fā)很大程度上有賴于區(qū)域位置，但同一地段高、中、低檔樓盤并列的情況 也不乏實例，就其原因無非是建筑產(chǎn)品細(xì)節(jié)上的差異。 貫徹“以人為本”、自然與“可持續(xù)發(fā)展”思想，以建設(shè)生態(tài)型經(jīng)營環(huán)境空間為規(guī)劃目標(biāo)，