【正文】 效抑制投資者炒房、哄抬市場的行為。五大商業(yè)銀行等金融機構(gòu)已經(jīng)開始限制對高檔住宅項目的貸款和個人按揭服務，金融機構(gòu)認為在這些項目中存在著較多的金融風險。 【國家對高端物業(yè)的貸款做出限制性措施】 2020 年上半年金融調(diào)控的政策中，除提高銀行準備金率和地產(chǎn)企業(yè)資本金率外，對于房產(chǎn)項目的信貸出現(xiàn)了更加嚴格的管理。在規(guī)范住房信貸方面，通知強調(diào)要加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度，完善個人住房貸款擔保機制，加強房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。 通知要求各地、各部門完善住房供應政策，加強經(jīng)濟適用房的建設和管理，增加普通商品住房供應，建立和完善廉租住房制度，控 制高檔商品房建設。該文件對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的土地儲備貸款、建筑施工企業(yè)流動資金貸款、個人住房信貸等七 項內(nèi)容作了更嚴格的規(guī)范管理，對開發(fā)商及個人信貸業(yè)務均作出了明確的規(guī)定。 金融政策 【 121 文件 】 2020 年 6 月 13 日 ,中國人民銀行發(fā)布《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理的通知》，因為序號是 121 號，所以業(yè)內(nèi)都將這個通知簡稱為 “121 號文件 ” 。 【 土地大限】 2020 年 8 月 31 日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)，國有土地使用權(quán)必須以招拍掛的公開出讓方式進行。重慶的 別墅等高端物業(yè)用地 被箍在了 20％的 界限 以內(nèi)。 【嚴格控制市場別墅等高端產(chǎn)品供應量】 2020 年 12 月 8 日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國土房管局和市建委的通知， 2020 年 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 重慶 市普通商品房的用地不得低于全年房地產(chǎn)開發(fā)用地 “ 總盤子 ” 的 80％。 【土地資源將逐漸向優(yōu)勢發(fā)展商集中】 政府按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對開發(fā)實力強、資信程度高、開發(fā)規(guī)模大且設計水平先進的項目優(yōu)先成片供地，土地出讓金適當優(yōu)惠。 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 三峽大廈項目前期營銷推廣建議報告書 第一部分 市場篇 房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)查及分析 土地政策 為了規(guī)范我市房地產(chǎn)市場的發(fā)展，政府對土地供應以及房地產(chǎn)市場調(diào)控政策進行了大規(guī)模調(diào)整，從未來發(fā)展來看，現(xiàn)階段土地供應以及房地產(chǎn)市場的強勢政策調(diào)整對土地供應環(huán)境的影響可以從以下兩方面加以分析： 【土地供應總量進一步得到控制】 重慶對房地產(chǎn)、商業(yè)性經(jīng)營土地供應實行總量控制制度。按照這一制度，重慶近郊 9區(qū)及 3 個開發(fā)區(qū)將根據(jù)當?shù)赝恋刈匀唤?jīng)濟供給能力及市場對商業(yè)房地產(chǎn)的需求等編制土地開發(fā)供應計劃，經(jīng)市政府批準后的房 地產(chǎn)開發(fā)計劃必須對外公示，并落實到具體的地塊，原則上不再供應非計劃用地。這一土地供應政策已取得明顯成效，如金開大道沿線土地大多已經(jīng)為本地、外地實力型開發(fā)商所得。換句話說，剩下的 20％囊括了別墅、商業(yè)、辦公樓在內(nèi)的全部土地供應。 從土地供應的源頭控制了別墅類高檔住宅的出現(xiàn)。 該政策的出臺，限制了國有土地的再交易的同時，防范了“炒地皮”的出現(xiàn)，促使了地價的上漲，但同時增加了開發(fā)商的經(jīng)營難度，政策限制開發(fā)商得到土地后兩年之內(nèi)必須開發(fā)，因此使得開發(fā)周期加速，加之 2020 年 為該政策公布后的第一年，由于前期土地放量較大，因此估計在該政策的影響下近兩年的房地產(chǎn)的開發(fā)量將比去年有大大的增加，同時競爭亦將加劇。 121 文件是央行為了進一步落實房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風險，促進房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務管理而出臺的。 【 18 號令 】 121 文件出臺之后，國務院又發(fā)出了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》，該通知包括提高認識，明確指導思想；完善供應政策，調(diào)整供應結(jié)構(gòu)；改革住房制度， 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 健全市場體系；發(fā)展住房信貸，強化管理服務；改進規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應；加強市場監(jiān)管，整頓市場秩序六大部分。在改革住房制度方面，通知要求各地 繼續(xù)推進現(xiàn)有公房出售，完善住房補貼制度，同時搞活住房二級市場，規(guī)范發(fā)展市場服務。此外，通知還在完善市場監(jiān)管制度，建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預警預報體系、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序方面作了詳細規(guī)定。而在控制的房產(chǎn)項目信貸中，更加明顯地將矛頭指向了高 檔住宅項目。 【提高銀行貸款門檻】 個人向銀行貸款首付款由以前的最低兩成提高到最低首付三成，部分房市發(fā)達地區(qū)的最低首付額甚至達到了四成。 【兩次銀行利率提高】 為了嚴厲控制打擊部分“炒房團”炒房、哄抬市場的行為。這一政 中國最龐大的下載資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 策對于開發(fā)市場影響較大，對房地產(chǎn)市場進一次“洗牌”，使得部分較小的開發(fā)商增加了開發(fā)的成本與難度，項目的利潤降低，此時如果銷售樓盤銷售時間過長，勢必影響到了開發(fā)商的總體利益，因此競爭將愈演愈烈，使這部分開發(fā)商退出房地產(chǎn)行業(yè)。沒有多余閑錢的購房者無法提前還貸；而有閑錢的購房者對于每月多出的房貸利息是有能力承擔的，但考慮到資金的時間價值，使得這部分人群不愿提前還貸。明確規(guī)定：借款人住房貸款的月房款支出與收入比應控制在 50%以下，月所有債務支出與收入比應控制在 55%以下。同時，還要求建筑商不得為開發(fā)商 墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項目自有資金不低于項目總投資的 35%。 同時該措施有利于對房地產(chǎn)市場進行了一次清理和淘汰。 【商業(yè)貸款利率提高，首付層數(shù)增加】 2020 年重慶市商業(yè)房銷售面積為竣工面積的 30%左右。商業(yè)用房貸款首付比例將由原來的 五成提高到六成 ，貸 款利率在基準 利率 的基礎(chǔ) 上 浮動 20%。 【銀行新政】 自 2020 年 6 月 1 日起，對個人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個人購買普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時免征營業(yè)稅；對個人購買非普通住房超過 2 年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易 的，銷售時按其售房收入減去購買房屋的