【正文】 審核， 項(xiàng)目總經(jīng)理可以 審批直接 萬 元以下的配套、建安及其他與工程建設(shè)有關(guān)的政府部門收費(fèi)。項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)項(xiàng)目公司內(nèi)部人員擁有全部考核權(quán)。 （ 3） 項(xiàng)目 總經(jīng)理接受北京公司總經(jīng)理的管理、監(jiān)督和指導(dǎo)，由北京公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)考核，北京公司分管副總擁有對(duì)項(xiàng)目總經(jīng)理的部分考核權(quán)。 二、 項(xiàng)目公司崗位職責(zé)： 項(xiàng)目公司項(xiàng)目總經(jīng)理 直接上級(jí)：北京公司總經(jīng)理 間接上級(jí)：北京公司分管副總 直接下級(jí)：項(xiàng)目公司員工 （ 1） 項(xiàng)目總經(jīng)理依據(jù)北京公司總經(jīng)理授權(quán)，全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)的各項(xiàng)工作，對(duì)項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)度、產(chǎn)品質(zhì)量及項(xiàng)目的制造成本負(fù)責(zé)，是項(xiàng)目目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的責(zé)任人。 （ 11） 進(jìn)行項(xiàng)目公司自身團(tuán)隊(duì)建設(shè)，做好人員的崗位安排及培養(yǎng)工作。 （ 9） 組織竣工結(jié)算工作及落實(shí)竣工圖紙的繪制。 （ 7） 負(fù)責(zé)工程分部分項(xiàng)驗(yàn)收，負(fù)責(zé)組織工程的竣工驗(yàn)收工作（除規(guī)劃驗(yàn)北京光大房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 項(xiàng)目公司管理制度 6 收外）。 （ 5） 負(fù)責(zé)項(xiàng)目資金使用計(jì)劃的落實(shí)。參與北京公司組織各類招投標(biāo)工作。 （ 2） 負(fù)責(zé)工程進(jìn)度情況，審核施工月報(bào)表，核定工程進(jìn)度款支付額。 （ 3） 項(xiàng)目公司有權(quán)對(duì)職能部門承擔(dān)的有關(guān)項(xiàng)目工作事項(xiàng)進(jìn)行評(píng)價(jià)；職能部門派駐項(xiàng)目人員從專業(yè)角度對(duì)項(xiàng)目決策有異議時(shí)，可由職能部門經(jīng)理與項(xiàng)目總經(jīng)理進(jìn)行協(xié)調(diào)解決。 （ 2） 北京公司各職能部門對(duì)項(xiàng)目工作進(jìn)行專業(yè)的業(yè)務(wù)管理，即提供專業(yè)支持、服務(wù)、指導(dǎo)及監(jiān)督等。 （ 3） 項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)處理配合外部銷售公司、北京公司營銷策劃部工作中北京光大房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 項(xiàng)目公司管理制度 5 對(duì)工程的要求；負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)管理工程現(xiàn)場(chǎng)的銷售工作；負(fù)責(zé)工程銷售過程中的客戶服務(wù)工作的實(shí)施。 項(xiàng)目公司與北京公司各部門的業(yè)務(wù)職能關(guān)系： （ 1） 項(xiàng)目公司是項(xiàng)目的建造成本的控制中心，項(xiàng)目公司參與項(xiàng)目目標(biāo)成本的測(cè)算，負(fù)責(zé)組織項(xiàng)目目標(biāo)成本的編制及實(shí)現(xiàn)，在項(xiàng)目實(shí)施過程中進(jìn)行成本過程成本控制。 管理范圍： 項(xiàng)目公司全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的進(jìn)程管理，項(xiàng)目公司從成立起，負(fù)責(zé)利用北京公司各項(xiàng)資源，圍繞北京公司的經(jīng)營目標(biāo)，組織落實(shí)項(xiàng)目的前期定位、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、項(xiàng)目 實(shí)施的前期準(zhǔn)備、項(xiàng)目建設(shè)、成品銷售及項(xiàng)目交付與服務(wù)按計(jì)劃有序開展。 三、 項(xiàng)目公司組織結(jié)構(gòu)圖 北京光大房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 項(xiàng)目公司管理制度 3 項(xiàng) 目 公 司 組 織 結(jié) 構(gòu) 圖項(xiàng) 目 操作 層項(xiàng) 目 執(zhí)行 層項(xiàng) 目 管理 層北 京 公司 管 理層土建工程師精裝工程師強(qiáng)電工程師弱電工程師暖通工程師給排水工程師市政工程師園林工程師報(bào)建主管客服主管 銷售主管設(shè)計(jì)助理 行政文員資料檔案管理員出納電氣造價(jià)師 暖通造價(jià)師 土建造價(jià)師其他報(bào)建人員其他設(shè)計(jì)人員 項(xiàng)目財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)北 京 公 司 總 經(jīng) 理項(xiàng) 目 工 程 部 經(jīng) 理項(xiàng) 目 總 經(jīng) 理項(xiàng) 目合 同預(yù) 算部 經(jīng)理項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理分 管 副 總項(xiàng) 目行 政主 管項(xiàng)目策劃負(fù)責(zé)銷售員/公司北京光大房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 項(xiàng)目公司管理制度 4 第三章 項(xiàng)目公司管理職能與崗位職責(zé) 一、 項(xiàng)目公司管理職能 : 定義： 項(xiàng)目公司是在北京公司的領(lǐng)導(dǎo)下代表企業(yè)履行各項(xiàng)對(duì)外合同的項(xiàng)目管理機(jī)構(gòu)。 二、 項(xiàng)目公司的成立與解散： 開發(fā)項(xiàng)目土地取得后，成立項(xiàng)目公司；項(xiàng)目公司人員配置（見組織結(jié)構(gòu)圖）；人員配置根據(jù)項(xiàng)目的大小、項(xiàng)目的難易程度及項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行合理的配備。 項(xiàng)目公司承擔(dān)具體經(jīng)營職責(zé)，項(xiàng)目是企業(yè)的 利潤中心， 北京公司經(jīng)營管理的重心圍繞項(xiàng)目展開。 五、本制度分為 項(xiàng)目公司管理總則、項(xiàng)目公司組織模式、項(xiàng)目公司管理職能與崗位職責(zé)、項(xiàng)目公司工程管理的一般規(guī)定、項(xiàng)目公司的工程合同管理、項(xiàng)目公司的工程文檔管理、重大施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的審查、項(xiàng)目公司的工程質(zhì)量控制及管理辦法、項(xiàng)目公司的工程進(jìn)度控制及管理辦法、設(shè)計(jì)變更與工程洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理、工程中期付款及工程結(jié)算，共十一章。 三、本制度涵蓋土地確定且項(xiàng)目公司成立后至項(xiàng)目保修期結(jié)束的項(xiàng)目管理過程。 北京光大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 項(xiàng)目公司管理制度 二○○八年十二月 目 錄 第一章 項(xiàng)目公司管理總則 ......................................... 1 第二章 項(xiàng)目公司組織模式 ......................................... 2 第三章 項(xiàng)目公司管理職能與崗位職責(zé) ................................ 4 第四章 項(xiàng)目公司工程管理的一般規(guī)定 ............................... 18 第五章 項(xiàng)目公司的工程合同管理 ................................... 21 第六章 項(xiàng)目公司的工程文檔管理 ................................... 25 第七章 重大施工組織設(shè)計(jì)及施工方案的審查 ......................... 30 第八章 項(xiàng)目公司的工程質(zhì)量控制及管理辦法 ......................... 35 第九章 項(xiàng)目公司的工程進(jìn)度控制及管理辦法 ......................... 39 第十章 設(shè)計(jì)變更、工程洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽證的管理 ....................... 41 第十一章 工程中期付款及工程結(jié)算 ................................. 45 北京光大房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 項(xiàng)目公司管理制度 1 第一章 項(xiàng)目公司管理總則 一、為明確項(xiàng)目公司管理職能定位，實(shí)現(xiàn)北京公司各項(xiàng)目的健康均衡發(fā)展，保障企業(yè)整體經(jīng)營目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，特制定本管理制度。 二、本管理制度適用于北京公司全資開發(fā)項(xiàng)目或依據(jù)北京公司開發(fā)模式進(jìn)行的控股、參股項(xiàng)目。 四、本制度建立的目標(biāo)為：全面優(yōu)化、規(guī)范北京公司各項(xiàng)目管理工作的操作方法及流程；充分調(diào)動(dòng)項(xiàng)目部的主動(dòng)性、積極性和創(chuàng)新能力，以實(shí)現(xiàn)北京公司各項(xiàng)決策的迅速、正確執(zhí)行；充分利用、整合和配置北京公司內(nèi)部的資金 、人力等資源，以實(shí)現(xiàn)北京公司的持續(xù)經(jīng)營與發(fā)展。 北京光大房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 項(xiàng)目公司管理制度 2 第二章 項(xiàng)目公司組織模式 一、 項(xiàng)目管理架構(gòu)概述： 北京公司實(shí)行 直線職能制與矩陣制的混合制的組織結(jié)構(gòu)形式 ，建立以項(xiàng)目為中心的 管理體制。 北京公司的責(zé)任是“規(guī)范、監(jiān)管、支持和引導(dǎo)”，為項(xiàng)目部服務(wù)、支持和監(jiān)管；項(xiàng)目部在接受公司管理的基礎(chǔ)上，充分利用公司既有資源，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的計(jì)劃、協(xié)調(diào)、執(zhí)行、控制、組織工作。項(xiàng)目最后一期保修期完成后，項(xiàng)目公司解散。項(xiàng)目公司是一個(gè)組織體，要協(xié)調(diào)項(xiàng)目公司部門之間、人員之間的關(guān)系，要溝通項(xiàng)目公司與北京公司各部門之間，項(xiàng)目公司與政府主管部門、監(jiān)理單位、總包單位、指定分包單位等的關(guān)系。 管理目標(biāo)： 項(xiàng)目公司全面負(fù)責(zé)項(xiàng)目的建設(shè)管理，組織監(jiān)理、總包及其他工程分包單位，按照擬定進(jìn)度、質(zhì)量、安全、項(xiàng)目制造成本等目標(biāo)完成項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，按期提供合格的房屋產(chǎn)品。 （ 2） 項(xiàng)目公司是設(shè)計(jì)圖紙的具體實(shí)施機(jī)構(gòu)，項(xiàng)目公司參與項(xiàng)目概念、規(guī)劃、方案及施工 圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，負(fù)責(zé)圖紙會(huì)審紀(jì)要完成后的設(shè)計(jì)管理工作。 項(xiàng)目公司與北京公司各部門的管理職能關(guān)系： （ 1） 凡是北京公司各職能部門承擔(dān)的有關(guān)項(xiàng)目的工作事項(xiàng)，項(xiàng)目公司應(yīng)主動(dòng)、及時(shí)、全面地跟蹤掌握工作情況（包括工作計(jì)劃、完成情況以及存在的問題，等等）。職能部門派駐項(xiàng)目人員，工作 安排上接受項(xiàng)目公司安排，工作業(yè)務(wù)上接受職能部門管理。 項(xiàng)目公司的內(nèi)部管理職能： （ 1） 負(fù)責(zé)對(duì)工程監(jiān)理單位的監(jiān)督和管理，并通過其實(shí)現(xiàn)對(duì)施工單位的管理。 （ 3） 進(jìn)行權(quán)限范圍為招標(biāo)采購管理，設(shè)計(jì)變更、工程洽商及現(xiàn)場(chǎng)簽證的確認(rèn)。 （ 4） 認(rèn)真執(zhí)行各類施工合同，將合同中 明確的工程質(zhì)量、進(jìn)度落到實(shí)處；全面進(jìn)行工程施工現(xiàn)場(chǎng)和工程質(zhì)量進(jìn)度的過程管理。 （ 6） 配合銷售做好施工現(xiàn)場(chǎng)文明施工管理及其他有關(guān)工作。 （ 8） 協(xié)助處理工程索賠事項(xiàng)，主持處理項(xiàng)目實(shí)施中發(fā)生的重大質(zhì)量事故、責(zé)任事故或安全事故。 （ 10） 負(fù)責(zé)完成項(xiàng)目的總結(jié)工作，組織項(xiàng)目的后評(píng)估工作。 （ 12） 負(fù)責(zé) 維護(hù)項(xiàng)目所在地與工程建設(shè)有關(guān)的對(duì)外關(guān)系。 （ 2） 主持項(xiàng)目公司全面工作，根據(jù)項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)編制要求及項(xiàng)目的進(jìn)展情況，確定項(xiàng)目組織機(jī)構(gòu)和人員安排，協(xié)調(diào)各崗位分工，完善內(nèi)部組織建設(shè)，有計(jì)劃地安排項(xiàng)目公司的各項(xiàng)工作。項(xiàng)目總經(jīng)理對(duì)北京公司職能部門及其派駐項(xiàng)目人員擁有部分考核權(quán)。 （ 4） 項(xiàng)目總經(jīng)理參與項(xiàng)目開發(fā)過程中所有合作單位的選擇，對(duì)重大合同北京光大房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 項(xiàng)目公司管理制度 7 單位的確定具有建議權(quán)；對(duì)權(quán)限范圍內(nèi) （ 50 萬元及非重大合同部分） 的合同單位確定，具備直接選擇的權(quán)利。 （ 6） 項(xiàng)目總經(jīng)理處理工程緊急問題，可超越審批權(quán)限（指設(shè)計(jì)變更、工程洽商、現(xiàn)場(chǎng)簽證及資金支付）進(jìn)行處理，但必須至少與北京公司總經(jīng)理進(jìn)行電話溝通，且得到口頭同意。 （ 8）項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)建立完備的項(xiàng)目信息、項(xiàng)目資料管體系。 （ 13） 項(xiàng)目總經(jīng)理負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)建設(shè)、人才培養(yǎng)，對(duì)關(guān)鍵崗位人員流失率負(fù)責(zé)。 項(xiàng)目公司工程部經(jīng)理 直接上級(jí)：項(xiàng)目公司總經(jīng)理 直接下級(jí)：部門員工 北京光大房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 項(xiàng)目公司管理制度 8 （ 1） 領(lǐng)導(dǎo)工程部全體員工按照公司制定的項(xiàng)目計(jì)劃和目標(biāo)，完成項(xiàng)目工程建設(shè)任務(wù)，實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目安全 、質(zhì)量、進(jìn)度、成本的控制，協(xié)調(diào)解決部門員工在工作中遇到的問題。 （ 3） 組織專業(yè)工程師審核施工圖紙，配合項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理組織設(shè)計(jì)交底。 （ 5） 負(fù)責(zé)組織部門員工進(jìn)行機(jī)電、市政類二次設(shè)計(jì)工作及房屋建筑類二次設(shè)計(jì)的配合工作。 （ 7） 協(xié)調(diào)監(jiān)理單位、總包單位及甲指分包單位之間的相互關(guān)系，解決存在的矛盾。 （ 9） 召開或參加例行會(huì)議或?qū)ｎ}會(huì)議。 （ 11） 審核工程款撥付手續(xù)。 （ 13） 組織工程移交和工程保修。 （ 15） 負(fù)責(zé)部門員工的任務(wù)分派、日常管理和績效考核。 （ 17） 完成公司、項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。 （ 2） 根據(jù)部門下達(dá)的工作任務(wù)和目標(biāo)，制定本專業(yè)工程計(jì)劃并組織實(shí)施。 （ 4） 參與工程相關(guān)的招標(biāo)采購配合工作。 （ 6） 配合監(jiān)理復(fù)核重要部位的測(cè)量放線成果。 （ 8） 機(jī)電、市政類工程師 負(fù)責(zé)本專業(yè)二次設(shè)計(jì)工作的開展，土建工程師配合項(xiàng)目設(shè)計(jì)經(jīng)理完成相關(guān)二次設(shè)計(jì)的配合工作。 （ 10） 負(fù)責(zé)辦理專業(yè)工程洽商，審核、確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)簽證。 （ 12） 協(xié)調(diào)解決各專業(yè)之間的矛盾。 （ 14） 審核工程資料和竣工圖紙。 北京光大房地產(chǎn)開發(fā) 有限 公司 項(xiàng)目公司管理制度 10 （ 16） 完成公司、項(xiàng)目及部門領(lǐng)導(dǎo)安排的其它工作。 （ 2） 根據(jù)部門下達(dá)的工作任務(wù)和目標(biāo)，制定工程檔案計(jì)劃并組織實(shí)施。 （ 4） 負(fù)責(zé)各類基建文件的收集、存檔及借閱管理工作。完成工程資料及竣工圖紙的收集、整理及匯總工作，并移交物業(yè)公司或相關(guān)部門。 （ 7） 參加監(jiān)理例會(huì)、公司內(nèi)部及外部其他會(huì)議，完成會(huì)議紀(jì)要的記錄或