【正文】 表眼鏡、裝飾材料)、制造業(yè)、水產(chǎn)業(yè)、目前在煙臺(tái)的溫州人就有近5萬(wàn)余人，他們?cè)跓熍_(tái)興辦企業(yè)5000余家，投資總額超過(guò)40億元，吸納2萬(wàn)人左右就業(yè)，他們認(rèn)為煙臺(tái)是一個(gè)發(fā)展中的城市，投資環(huán)境好，商機(jī)無(wú)限，可以提供較好的創(chuàng)業(yè)和生活空間。、舊城改造。據(jù)了解，國(guó)際上通常把65歲及以上人口占總?cè)丝诘?%作為人口老齡化起點(diǎn)。,人口流動(dòng)性增強(qiáng)是家庭戶規(guī)?？s小的主要原因.,人口“老齡化”程度加深。目前的煙臺(tái)市場(chǎng)應(yīng)在保證高端產(chǎn)品有效供給的前提下，合理調(diào)配和把握中低層市場(chǎng)的有效容量，定位產(chǎn)品的實(shí)效開(kāi)發(fā)。住房供給結(jié)構(gòu)的調(diào)整在一定程度上緩解了供需矛盾，面積總價(jià)適中的中低價(jià)位住宅在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)仍是消費(fèi)的主體，其市場(chǎng)容量仍在增大。經(jīng)濟(jì)實(shí)用房的典范區(qū)以“春都花園”、“錦繡新城”等為代表，讓普通市民既住進(jìn)高品質(zhì)的小區(qū)又享受政府項(xiàng)目所提供的實(shí)惠政策。這充分說(shuō)明低端消費(fèi)市場(chǎng)蘊(yùn)藏著一定的潛力，而利潤(rùn)的驅(qū)使大部分發(fā)展商瞄準(zhǔn)的是高端市場(chǎng)的資本追逐，這是形成當(dāng)前住宅市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性失衡的根本原因。就目前煙臺(tái)房產(chǎn)市場(chǎng)的整體形勢(shì)分析，土地的供應(yīng)量明顯少于前兩年，未來(lái)3年內(nèi)將面市的樓盤(pán)量也屈指可數(shù)，供應(yīng)的減少是否將給價(jià)格和需求帶來(lái)影響呢？住房供給結(jié)構(gòu)分析2003年，煙臺(tái)房地產(chǎn)總體呈現(xiàn)供求平衡，但存在產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)性失衡。從2003年10月28日，煙臺(tái)市規(guī)模最大的一次國(guó)有土地使用權(quán)專場(chǎng)拍賣會(huì)在財(cái)會(huì)中心舉行開(kāi)始，煙臺(tái)市的土地供應(yīng)就打破了傳統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)了透明化的競(jìng)爭(zhēng)，但要實(shí)現(xiàn)最終的供需關(guān)系的平衡還需要一個(gè)很長(zhǎng)的過(guò)程。 土地供應(yīng) 土地供應(yīng)從暗箱操作到招拍掛，使開(kāi)發(fā)商處在了公平競(jìng)爭(zhēng)的平臺(tái)上。 從1998年至2003年，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品住宅銷售，平均每年以近31%的速度遞增。煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)供求狀況分析A、煙臺(tái)市住宅供給分析 生產(chǎn)力 截止到2003年，全市有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)272家，其中14家被整改，11家被降級(jí)，33家被淘汰出局。越來(lái)越多的異域購(gòu)買將促進(jìn)沿海地產(chǎn)的繁榮。白沙碧海一流的旅游地產(chǎn)，正以勃勃朝氣沸騰整個(gè)西部海岸。隨著市區(qū)規(guī)劃的東西拓展，開(kāi)發(fā)區(qū)的房?jī)r(jià)和人氣一起高漲，建設(shè)中的小區(qū)均價(jià)不低于2500元/㎡，平均3年房?jī)r(jià)就要翻一倍，這個(gè)發(fā)展速度出乎常人意料。沸騰著的西部開(kāi)發(fā)10年前在開(kāi)發(fā)區(qū)，曾經(jīng)流傳著這樣的三怪：“別墅里面住乞丐”、“交警休大禮拜”、“外企里面沒(méi)老外”。南郊的房子因?yàn)槲恢闷h(yuǎn)，房?jī)r(jià)暫時(shí)較低的大約在1800元/㎡左右（有的也突破2000元/㎡），價(jià)格是適合了工薪的要求，但社區(qū)配套、戶型設(shè)計(jì)、交通狀況都沒(méi)有質(zhì)的突破，大部分仍繼續(xù)著傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式，對(duì)現(xiàn)在的年輕購(gòu)房族的需求并沒(méi)有做深入的市場(chǎng)調(diào)查。按總建面積80㎡計(jì)算，一套買下來(lái)也得20萬(wàn)。從此打破了局域的游戲規(guī)則，“狼來(lái)了”不再僅僅是個(gè)傳說(shuō)，而是跨步進(jìn)入了內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)發(fā)的平臺(tái)上來(lái)，于是乎當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展商嗅到了愈走愈近的硝煙味道，革命開(kāi)始了。革命中的中部芝罘地產(chǎn)正如一場(chǎng)革命，煥發(fā)了老市區(qū)的蓬勃朝氣，系列政府規(guī)劃頻頻出臺(tái)，拆、改、修、建！煙臺(tái)的海和煙臺(tái)的人共同見(jiàn)證了這座城市的滄桑巨變。世紀(jì)名都毗鄰煙臺(tái)市政辦公大樓，建筑總面積達(dá)45萬(wàn)平方米，立志成為煙臺(tái)東部城市化進(jìn)程的城市建筑標(biāo)志性景觀。 在居住方面，“三角地帶”集高層電梯公寓、商鋪、寫(xiě)字樓為一體的綜合大型建筑群，將從此改寫(xiě)港城房地產(chǎn)格局和居住文化歷史。 從萊山區(qū)規(guī)劃圖上看（借用萊山規(guī)劃篇）,中心位置有個(gè)顯眼的三角形，有人稱它是萊山的“三角地帶”，這個(gè)三角形是觀海路、迎春大街和連城路相互交錯(cuò)而成的，在這個(gè)地帶中有行政中心、市廣播電視中心、國(guó)際商城三個(gè)大的行政傳播商業(yè)建筑群，還有一個(gè)CEC 崛起的東部萊山 東部海岸線匯集了眾多的高尚經(jīng)典樓盤(pán)，房?jī)r(jià)4000~7000元/㎡不等，甚至高過(guò)近萬(wàn)元每平米的，不可復(fù)制的海景資源貼出了“富人區(qū)”的標(biāo)簽。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響下，煙臺(tái)城市的定位和規(guī)劃也在重新布局，幾乎每個(gè)可能發(fā)展的地塊都找到了它存在的價(jià)值，并且是最大化在延伸。 煙臺(tái)的房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟，并沒(méi)有形成像深圳“萬(wàn)科、中海、金地”等強(qiáng)勢(shì)品牌，但發(fā)展的速度卻令人湯目。煙臺(tái)這幾年的房地產(chǎn)業(yè)，總覺(jué)得像后一種情況。編號(hào)：時(shí)間：2021年x月x日書(shū)山有路勤為徑，學(xué)海無(wú)涯苦作舟頁(yè)碼：第41頁(yè) 共41頁(yè)投 標(biāo) 函經(jīng)我們認(rèn)真研究投標(biāo)文件，詳細(xì)的考察市場(chǎng)，充分的了解市場(chǎng)行情，決定完全接受招標(biāo)文件中的各項(xiàng)任務(wù)，并承諾以人民幣 170 萬(wàn)元策劃的總價(jià)承包該項(xiàng)目策劃、銷售代理任務(wù)，并承諾該項(xiàng)目時(shí)間自 2005年 4月 1 日至 2005 年12月31日交付（2005年4月1日前拿到銷售許可證為前提），并嚴(yán)格執(zhí)行相關(guān)專業(yè)規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到貴方滿意，無(wú)論我公司能否中標(biāo)都不需要招標(biāo)單位做任何解釋。投標(biāo)人：（公章） 法定代表人：（印鑒） 煙臺(tái)高爾夫國(guó)際公寓項(xiàng)目營(yíng)銷策劃投標(biāo)方案投標(biāo)書(shū)組成 投標(biāo)函 投標(biāo)企業(yè)的狀況及相關(guān)資料 投標(biāo)企業(yè)曾承攬類似項(xiàng)目的業(yè)績(jī)及用戶評(píng)價(jià) 策劃人員簡(jiǎn)介及近兩年業(yè)績(jī)介紹 企業(yè)近兩年業(yè)績(jī)情況 營(yíng)銷策劃方案 營(yíng)銷說(shuō)明及銷售策略 投標(biāo)報(bào)價(jià)及分析預(yù)算書(shū)策劃總原則： 改造煙臺(tái)西部形象的一個(gè)創(chuàng)造性思路——規(guī)劃評(píng)估建議 為市場(chǎng)供應(yīng)個(gè)性化的建筑產(chǎn)品——定位評(píng)估建議 自然主義色彩的城市商住復(fù)合地產(chǎn)——概念設(shè)計(jì)方案 給產(chǎn)品一件好衣服，給銷售一個(gè)好環(huán)境——包裝方案 形象領(lǐng)先的交叉營(yíng)銷組合系統(tǒng)——營(yíng)銷方案 以產(chǎn)品為核心的整合營(yíng)銷傳播——推廣方案 效益為先的成本概念——成本方案策劃書(shū)目錄第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報(bào)價(jià)………………………………………………9一、 市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位、投資回報(bào)分析…………………………………23二、 項(xiàng)目功能策劃、創(chuàng)新策劃………………………………………………29三、 戶型設(shè)計(jì)及戶型分類……………………………………………………30四、 項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位………………………………………………………39五、 戶型策劃及方案概念設(shè)計(jì)………………………………………………40第二部分：廣告策劃方案及報(bào)價(jià)………………………………………………42一、 標(biāo)志設(shè)計(jì)…………………………………………………………………43二、 項(xiàng)目包裝…………………………………………………………………57三、 氣氛營(yíng)造…………………………………………………………………58四、 平面設(shè)計(jì)…………………………………………………………………60五、 廣告設(shè)計(jì)…………………………………………………………………63第三部分：營(yíng)銷策劃方案……………………………………………………… 67一、 價(jià)格策略…………………………………………………………………67二、 推廣策略…………………………………………………………………68三、 銷售策略…………………………………………………………………71第四部分：銷售代理方案……………………………………………………… 75一、 銷售代理方式……………………………………………………………75二、 責(zé)任和義務(wù)………………………………………………………………75第五部分：投標(biāo)報(bào)價(jià)及預(yù)算編制………………………………………………77第一部分：產(chǎn)品策劃方案及報(bào)價(jià)一、 煙臺(tái)市場(chǎng)分析及產(chǎn)品定位、投資回報(bào)分析煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一個(gè)產(chǎn)業(yè)，有時(shí)候會(huì)在大浪淘沙過(guò)后，卻好像沒(méi)有多大的改變；有時(shí)候又會(huì)在不知不覺(jué)中走出很長(zhǎng)一段路程。平淡的路走起來(lái)并不輕松，但卻從容。03年煙臺(tái)的房產(chǎn)如雨后春筍般的競(jìng)相面世，雖然與南方城市的建筑相比仍有差距，但對(duì)建筑規(guī)劃和物業(yè)管理人性的關(guān)注已經(jīng)遠(yuǎn)非當(dāng)年。煙臺(tái)人也慢慢實(shí)現(xiàn)了越住越新、越住越大的夢(mèng)想，只要鈔票沒(méi)問(wèn)題居住的人性化實(shí)踐正逐漸得以貫徹。品質(zhì)卓越的黃海城市花園以大社區(qū)、精品居的成熟理念追捧于市場(chǎng)，分布其左右的大學(xué)城海洋花園、萬(wàn)光觀?；▓@、海天名人廣場(chǎng)、銀和怡海山莊等社區(qū)幾乎聚集了全煙臺(tái)80%的上層人士和鉆石貴族。世紀(jì)名都居住中心。CEC 萊山地產(chǎn)不論商業(yè)的還是住宅，不論是現(xiàn)有的還是規(guī)劃中的都占據(jù)了市場(chǎng)的制高點(diǎn)，港城最具潛力的黃金地段，它的價(jià)值，不僅僅體現(xiàn)其區(qū)位升值，更有它的居住價(jià)值，生態(tài)價(jià)值，直接接軌國(guó)際國(guó)內(nèi)的城市發(fā)展理念：從擁擠的舊城中心突圍出來(lái)，居住于環(huán)境優(yōu)美的新城，譬如法國(guó)的拉德芳斯新區(qū)，日本的千里新城，英國(guó)的倫敦衛(wèi)星城，它們都集合一大批追求精神享受、追求居住環(huán)境、追求居住的文明的城市中產(chǎn)階級(jí)。濱海北路以南那塊規(guī)劃中的中央CBD商務(wù)區(qū)，積淀了煙臺(tái)地產(chǎn)界重重的一碼。西部近郊區(qū)的房?jī)r(jià)2400元/㎡左右，與中心區(qū)的4000元/㎡相比還是低的。房?jī)r(jià)漲得確實(shí)可喜，可煙臺(tái)的工資水平和消費(fèi)相比一直縮水，勤勞的工薪族迷惑，到底是工資賺得太少還是消費(fèi)偏高？房?jī)r(jià)有政府和非政府人士一起拉動(dòng)，可工資卻無(wú)人問(wèn)津，一個(gè)月的工資還買不到一個(gè)平米的空間，眾盤(pán)林立可適合工薪族的價(jià)格卻寥寥無(wú)幾，煙臺(tái)的有錢族還能支撐70%的市場(chǎng)多久呢？以發(fā)展的眼光看，支持房產(chǎn)市場(chǎng)的主流消費(fèi)群還是工薪和中低端群體，解決和改善這部分人的居住環(huán)境和居住層次應(yīng)該是一個(gè)城市地產(chǎn)發(fā)展的第二步，煙臺(tái)亟待邁出這一步。市場(chǎng)是在被動(dòng)中行進(jìn)的，推進(jìn)住宅市場(chǎng)向更深更高層次邁進(jìn)是今后相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，發(fā)展商面臨的最直接的挑戰(zhàn)。在那個(gè)富得發(fā)荒的年代里，房子空空到處都是，800元/㎡還的考慮考慮，可現(xiàn)在1800元/㎡的已經(jīng)很難買到了。與市里的房?jī)r(jià)相比，在開(kāi)發(fā)區(qū)買同樣面積、同樣品質(zhì)的房子，可以省出一部車來(lái)，所以眾多的愛(ài)車族會(huì)舍棄喧囂選擇寧?kù)o的西部，駕車穿梭于兩區(qū)風(fēng)雨自如。煙臺(tái)作為東部沿海城市，仰仗天然的海景資源和宜人的舒適氣候，足以成就不可復(fù)制的房產(chǎn)絕版，品質(zhì)和管理的人性化將是絕版的先決與核心。煙臺(tái)房產(chǎn)少年銳氣，站在前沿與傳承之路上，繼續(xù)雕琢東方版圖中的氣質(zhì)與方向。目前保留的只有214家。房地產(chǎn)企業(yè)年生產(chǎn)能力逐年增長(zhǎng)，只要土地供給能跟上，住房供給生產(chǎn)能力是可以保證的。要最終解決土地供應(yīng)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的矛盾，唯一的出路就是加快土地供應(yīng)的市場(chǎng)化進(jìn)程。2004年6月8日,國(guó)土資源部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于在深入開(kāi)展土地市場(chǎng)治理整頓期間嚴(yán)格建設(shè)用地審批管理的實(shí)施意見(jiàn)》，對(duì)建設(shè)用地的審查報(bào)批的程序都做了明確的規(guī)定，國(guó)家宏觀調(diào)控土地供應(yīng)市場(chǎng)，對(duì)規(guī)范和促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展起到積極的指導(dǎo)作用。首先從住宅戶型面積配比看，大戶型的供應(yīng)量比較充沛，而小戶型的住房明顯不足，不論在市中心的白石新城、東郊的綠色家園還是西郊的萬(wàn)光希望家園推向市場(chǎng)的50～85㎡左右的小戶型都很走俏，短期內(nèi)一搶而空。為適應(yīng)煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展需要,結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際規(guī)劃方面綜合考慮,市政府把舊城改造回遷房、高品質(zhì)經(jīng)濟(jì)實(shí)用房、高檔海濱住宅的開(kāi)發(fā)理念共同融入市場(chǎng)化的平臺(tái)中，充分發(fā)揮市場(chǎng)機(jī)制來(lái)調(diào)節(jié)整個(gè)需求結(jié)構(gòu)，滿足社會(huì)不同層次和不同家庭收入的住房需求。東郊海岸線的銀和怡海、海天名人廣場(chǎng)、黃海城市花園、萬(wàn)光觀?；▓@等正攜手構(gòu)建煙臺(tái)“富人區(qū)”，這一帶是高端產(chǎn)品的集中區(qū)和絕版海景珍藏區(qū)，滿足高收入家庭和部分投資商的需求。房地產(chǎn)的特點(diǎn)決定了住房消費(fèi)特征是本地化、大眾化、中價(jià)位，這也是本市政府對(duì)住房消費(fèi)引導(dǎo)、調(diào)控的目標(biāo)。B、煙臺(tái)市住宅需求分析人口分析，‰,‰.；；。專家分析，這是人民生活質(zhì)量提高以及醫(yī)療水平不斷改善的充分體現(xiàn)，同時(shí)，人口生育水平的下降，煙臺(tái)人口“老齡化”進(jìn)程有加速的趨勢(shì)。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)和煙臺(tái)市人口老齡化的程度，我市已進(jìn)入“老年型”人口社會(huì)。市政府的東遷使整個(gè)煙臺(tái)的經(jīng)濟(jì)、文化中心都在向東部轉(zhuǎn)移，東部發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了西部開(kāi)發(fā)區(qū)的興起，整個(gè)市區(qū)的外延發(fā)展使中心區(qū)人口密度有了較大改觀。需求結(jié)構(gòu)分析購(gòu)房的目的不外乎兩種:其一為了自住,其二為投資。（1）租賃需求分析外來(lái)人口是煙臺(tái)住房租賃市場(chǎng)的主要需求群體。不同層次的外來(lái)人口對(duì)房屋的需求層次是不同的。參加工作不久的群體是住房租賃市場(chǎng)的主要消費(fèi)群體，也是潛在的購(gòu)房主力群體，據(jù)有關(guān)資料表明，26—30年齡段自租房比例最高，占總體比例超過(guò)30%，而自住商品房的比例中31—35歲年齡段獨(dú)占鰲頭。（2）購(gòu)房需求分析————?jiǎng)舆w產(chǎn)生的中低檔價(jià)位的住房需求巨大，將是住宅市場(chǎng)的主力支撐。來(lái)自業(yè)內(nèi)的消息，北京萬(wàn)達(dá)的下屬公司號(hào)稱接下勝利路以西、環(huán)山路以北、南大街以南的的舊城改造項(xiàng)目，投入資金將超過(guò)10個(gè)億，如果該項(xiàng)目得以實(shí)施，將是未來(lái)三年內(nèi)煙臺(tái)市綜合規(guī)模最大的項(xiàng)目?！顿Y性購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)增大，