【正文】 市場的產(chǎn)品，保證招商工作和銷售推廣的順利進(jìn)行。 四、經(jīng)營模式 二期計劃今年推出總體量 X 平方米，多層、小高層，中央會所、五星級酒店、私家碼頭“漁人碼頭”、歐洲商業(yè)街等。 他們對投資回報率有一定要求，希望通過長期獲利得到穩(wěn)定的收益，對投資 項目的安全 性要求偏高，我們必須制定出一套行之有效的投資分析，這部分客戶將成為我們客戶的主力軍。 (2)、東三省和全國各地大型城市客戶： 這部分客戶在自己的行業(yè)領(lǐng)域里事業(yè)有成、手頭擁有不少閑散的資金，長期關(guān)注大型項目的發(fā)展，熱衷投資于商業(yè)地產(chǎn)和個人的資產(chǎn)擁有，本案作為全國 100強(qiáng)地產(chǎn)項目（中國地產(chǎn)網(wǎng)排行 67位）和全國著名的旅游度假區(qū)。 目標(biāo)客戶群分析： (1)、 大連本土及 遼東半島 其周邊縣、市區(qū)域客戶 ： 作為我們二期推出的酒店式公寓的先行軍和商業(yè)街的經(jīng)營戶，這部分客戶手頭富裕、有著精明的投資眼光、 已經(jīng)嘗到了搶先占據(jù)新商業(yè)點的甜頭，很早就瞄準(zhǔn)金石灘開 發(fā)區(qū)龐大的游客數(shù)量背后潛在的巨大商機(jī)并 積累了一定的投資經(jīng)驗，投資嗅覺十分靈敏。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 三、目標(biāo)客戶定位 結(jié)合國內(nèi)多數(shù)旅游商業(yè) 地產(chǎn)的實際情況以及我們項目的產(chǎn)品特性和功能定位，我對目標(biāo)購買客戶群體分析定位方向如下： 客戶區(qū)域來源分析： (1)、大連本土及 遼東半島 其周邊縣、市區(qū)域客戶，預(yù)計以上區(qū)域所占客源約為 30～ 40％。 會議文化交流功能 —— 為各種國際性大型會議和大型活動提供專業(yè)的交流場所。 購物功能 —— 以商業(yè)街為主體引進(jìn)世界各地的精品和特產(chǎn)為主和各類旅游商品。 餐飲功能 —— 集中西方和地方風(fēng)味為主的美食。 具備八大功能 ： 旅游景點功能 —— 利用金石灘的旅游資源展示濱海特點和建筑 本身的景觀造型。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 在著名度假區(qū)里 毗鄰的建筑群或一個大型建筑物 ，圍繞當(dāng)?shù)氐莫毺仫L(fēng)景、文化主題的 將度假、 餐飲 、娛樂、購物等多種商業(yè)形式結(jié)合在一起的超大規(guī)模的 旅游綜合配套性服務(wù)社區(qū)。 領(lǐng)海世嘉坐落在風(fēng)景如畫的大連金石灘國家旅游度假區(qū)內(nèi)，擁有金石灘渾然天成的海洋自然風(fēng)情，優(yōu)越的地理位置不僅給該樓盤錦上添花，更為之提升分 值，同時也引爆了購房者的購房熱情。無競爭的 商業(yè) 旺鋪 將確保投資者 穩(wěn)操勝券，財富輕松增值。領(lǐng)海世嘉 不可限量的高成長價值。領(lǐng)海世嘉位于國家 4A 級旅游度假區(qū)金石灘鉑金地段， 規(guī)劃上是屬于“綜合性社區(qū)”，而我們強(qiáng)調(diào)“旅游”的前綴是要把項目與居住文化主題、商業(yè)地產(chǎn)的實質(zhì)性（集吃、住、休閑、運動、購物等旅游服務(wù)的配套性）更緊密的結(jié)合，讓購買客戶清楚的了解 項目的商業(yè)價值。國際會議中心、私人游艇俱樂部、私人領(lǐng)?？臻g，充分彰顯貴族氣質(zhì)，打造高貴生活。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 高品位 —— 集居住、旅游、休閑 、運動 為一體的多功能綜合社區(qū)，成為中國最大的旅游地產(chǎn)之一。 一生態(tài) 是純凈清馨的濱海天地 —— 人與自然的生態(tài)； 另生態(tài) 是來自不同地域，不同國度，不同信仰所有個體間和諧共生的居住文明 —— 人與人之間的社會生態(tài)。宅經(jīng)》里說：宅因人得立， 人因宅得存，人宅相扶，感通天地。但我們在文化與商業(yè)的運作環(huán)節(jié)較為薄弱，建議二期營銷定位要為將來的商業(yè)經(jīng)營打好基礎(chǔ)，建議項目定位為： 一座為高文化、高品位、高成長的北國濱海旅游 商業(yè)地產(chǎn) 。領(lǐng)海世嘉位于國家 4A級旅游度假區(qū)金石灘鉑金地段，依山傍海、沙灘白云奇石景觀薈萃，自然風(fēng)光 秀麗迷人，地勢北高南低、坡度緩平，與亞洲最大的金石高爾夫球場相鄰 ， 絕版私家海域 40萬平方米，私家漁人碼頭、私人游艇俱樂部、私人領(lǐng)?？臻g，所以 我們 擁有充足的陽光、空氣、海浪、沙灘自然風(fēng)情 ， 擁有自己的私人領(lǐng)海，在大海中遨游，漫步沙灘海岸。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ――― 這就是 金座最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 金座 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 領(lǐng) 海 世 嘉 “ 濱 海 雙 生 態(tài) 居 住 主 義 ” 營 銷 方 案 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 沒有一種快樂，能夠超越在家門口沙灘上忘情踏浪嬉戲； 沒有一種閑逸，能夠比喻在太陽傘下放縱思想遨游天際； 沒有一種和諧，能夠形容在天地間依山傍海的永恒生活； 沒有一種知足，能夠換取在金石灘上溫馨浪漫的親情樂倫。領(lǐng)海世嘉 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 我們金座 一、市場定位 根據(jù)我們的前期規(guī)劃和物業(yè)配置，我們的產(chǎn)品設(shè)計規(guī)劃是近乎完美。 釋義： 高文化 《黃帝 —— 隨著人們生活水平的不斷提高，人們對住宅的需求也從“生存空間”向“質(zhì)量性生活空間”再向“享受空間”轉(zhuǎn)化，我們將為社會精英和 中堅族群度身定做的一種生活方式 ―― “濱海雙生態(tài)居住主義”。 于是就有了 “濱海雙生態(tài)居住主義”。擁有中國絕版私家海域 40萬 平方米，漁人碼頭、歐洲商業(yè)街、五星級酒店、溫泉、水景花園、水滑梯、沖浪館、泳池、特色園林、人工沙灘 ?? 這些配套與 “ 恐龍?zhí)胶?” 、 “ 叭狗浴池 ” 、 “ 龜裂石 ” 等自然景觀共 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 同組成旅游地產(chǎn)的美麗畫卷。 高成長 —— 我們金座我們的 頂級資源決定了項目的持續(xù)、穩(wěn)定、快速成長；高速發(fā)展中的大連休閑旅游，必將造就我們 金座反過來，我們的項目也將對大連旅游環(huán)境的優(yōu)化、旅游產(chǎn)業(yè)鏈的延伸完善、旅游產(chǎn)品的深層次開發(fā)、旅游商業(yè)發(fā)展的升級換代，乃至濱海的保護(hù)利用、傳承弘揚產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 北國濱海旅游 商業(yè)地產(chǎn) —— 金座 在設(shè)計的項目形象上，我們主要考慮以下兩點，首先是強(qiáng)調(diào)項目在度假區(qū)里的唯一性，其次是突出項目未來海上經(jīng)營業(yè)態(tài)的上的綜合服務(wù)性；我們將項目形象定位為： 濱海旅游 Mall Mall ＋ 旅游 ＝ 旅游 Mall Mall—— 通常 是指在毗鄰的建筑群或一個大型建筑物中，由一個管理機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)和規(guī)劃，把一系列 商業(yè) 服務(wù)機(jī)構(gòu)組織在一起，提供購物、休閑、娛樂、飲食、旅游等多項服務(wù)一站式消費中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 二、功能規(guī)劃定位 本項目為匯集住宿、餐飲、購物、度假、休閑娛樂、運動多種功能的復(fù)合型綜合商業(yè)旅游地產(chǎn)。 住宿功能 —— 五星級酒店 為游客提供頂級服務(wù)空間。 休閑娛樂功能 —— 為游客集中提供海濱綜合性的休閑娛樂場所。 度假功能 —— 為世界各地游客提供濱海度假的好去處。運動功能 —— 為海上運動愛好者和游艇俱樂部提供運動空間。 (2)、東三省和全國各地大型城市客戶 40～ 50％ (3)、境外客戶所占客源約為 10～ 20％ 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。以這一部分的客戶帶動招商和銷售，同時在本土建立良好的口碑對于我們項目至關(guān)重要。未來前景、成長性和增值潛力成為吸引他們的最大地方。 (3)、境外客戶： 這部分人是享受型的，大連是我國臨海城市中理想的居住地域，與他們的生活品質(zhì)接近，本案是他們的最先考慮的項目，且手頭擁有大量的閑散資金，居住和投資兼有，但這部分的人較理智對我們的產(chǎn)品要求高，物業(yè)的經(jīng)營管理、發(fā)展前景、升值潛力和增值空間也是極大吸引下定決心。開發(fā)面積較大，總價高，可 充分挖掘本地及輻射區(qū)域客戶。 （一）、經(jīng)營模式之戰(zhàn)略思考 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 經(jīng)營建議： 實行三權(quán)（產(chǎn)權(quán)、經(jīng)營權(quán)、管理權(quán)）分離的的經(jīng)營模式，設(shè)計反租銷售，以吸引投資客，一解決業(yè)主投資的后顧之憂，帶動銷售。 經(jīng)營模式之招商策略 以“四贏三統(tǒng)一”為終極目標(biāo)，進(jìn)行招商定位，功能劃分和業(yè)態(tài)分布組合。 “四贏” ： 滿足開發(fā)商 ，業(yè)主，經(jīng)營商家，消費者各利益主體的要求，才能夠更好的促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)自身的發(fā)展。 1）推廣思路 本案所在地是大連金石灘的旅游度假區(qū)內(nèi)，其商業(yè)環(huán)境檔次高，所以， 項目采取以點帶面，點面結(jié)合的操作方式，進(jìn)行項目租售推廣，其思路如下： 有針對性的尋找世界級主力客戶，成為進(jìn)駐商業(yè)街的中心客戶。 深度推廣形象客戶，吸引零散客戶及投資者， 將持幣觀望的目標(biāo)客戶吸引過來。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 園林 會所包裝 市場現(xiàn)狀 功能設(shè)置原則： 會所定位： 會所命名： 根據(jù)對應(yīng)人群、開放程度分別命名，比如面向老人的命名為長者之家，商務(wù)娛樂性質(zhì)的命名為國際會。同時，設(shè)置上述這些功能均為較多有品位男士所喜歡的項目，在社區(qū)里跟志同道合的住戶一起分享雪茄經(jīng)、紅酒、茶道等， 是他們工作之余的一大樂事。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 同時在注重外在美之余，會所設(shè)有關(guān)學(xué)習(xí)班提升女士的內(nèi)在美，這是每個女士及其丈夫（或男朋友）所渴望的。 ? “兒童會所” 設(shè)置功能 ：國際少兒潛能開發(fā)營、電腦培訓(xùn)中心、兒童游樂天地、微型賽車道、 EQ 音樂天堂、小精靈畫廊、貝多芬音樂集訓(xùn)營、玩具圖書館、幼兒托管所。 設(shè)置原因： 本項目的買家相信有接近 80%的家庭會有小孩子，他們對其子女的發(fā)展和成長十分關(guān)心，除了為他們找尋高素質(zhì)的學(xué)校之外，同時亦希望其子女在課外能得到健康的教育，而社區(qū)內(nèi)的兒童活動設(shè)施則最會令他們關(guān)注。因此設(shè)置各類兒童設(shè)施，寓教于樂，相信會受不少為人父母者所青睞。 ? 康體會所 功能：多功能活動場（網(wǎng)球場、籃球館、羽毛球室）、壁球室、 攀石壁、多用途健身房 、 25*15 米游泳館、中醫(yī)保健、腳底按摩。這類項目獨特性強(qiáng)，包裝形象好，能突出項目品質(zhì)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系 統(tǒng)資料。 3． 物業(yè)管理 建議邀請知名的物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)項目的管理，為區(qū)內(nèi)業(yè)住提供 24 小時全天候管家式的服務(wù)，并提供貼身私人秘書或助理般的服務(wù)。事無大小，皆有專業(yè)且細(xì)心的物業(yè)專員細(xì)意安排，讓住戶免卻日常雜務(wù)之憂，在享受天倫之樂的同時，也能夠盡情享受“國際化社區(qū)的尊貴生活”。無須在為家中瑣碎的事務(wù)煩惱，免除了“城中新貴”的后顧之憂 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ? 家政服務(wù) a. 美食到會（五星級酒店廚師出租、菜式設(shè)計、安排宴會、職業(yè)服務(wù)員等） b. 洗衣（水洗、干洗） c. 家居清潔服務(wù)（打掃拖洗地板、抹試家具、門窗、家具打蠟、吸塵等） d. 裁縫服務(wù)（縫補(bǔ)、代改） e. 看護(hù)服務(wù)（老人、病人、兒童） f. 個性化的家政服務(wù)，提供經(jīng)過培訓(xùn)的保姆、鐘點工，提供高品質(zhì)的家政服務(wù)。 ? 商務(wù)服務(wù) a. 臨時秘書服務(wù) b. 傳真 c. 打字 d. 翻譯 e. 代擬文件、合同 設(shè)立上述服務(wù)的原因： —— 日理萬機(jī)的公司總裁、老板難免會在住所中