【正文】 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 12 頁 共 32 頁 2020 至 2020 年的房地產(chǎn)空置率區(qū)間為 %— %，尚未達到通常的 28%的警戒水平 .但自 2020 年開始大幅增長的批準預(yù)售面積，使得東莞樓市的整體開發(fā)面臨空置率快速增長的壓力 . 歷年竣工面積與銷售面積增長水平大致相當，說明房產(chǎn)市場發(fā)展比較合理，目前市場的供給與需求量基本平衡 . 歷年施工面積遠遠高于竣工面積，施工面積在 1999 年達到高峰后，隨后均保持平穩(wěn)小幅度增長態(tài)勢 .這同時也說明，東莞市場容納開發(fā)量的范圍約在 330 萬平方米左右 . 進入 2020 年后，房地產(chǎn)投資出現(xiàn)超快速增長，其中住宅完成投資 億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的 84%. 2020 年和 2020 年上半年，增長率達到了較高的水平，特別是 2020 年上半年超過了 2020 年全年水平 . 自 1998 年至 2020 年，房地產(chǎn)年均投資增長率為 %，對比同一時期基本建設(shè)投資年均增幅 %低 個百分點，呈現(xiàn)良性增長態(tài)勢 . 因為不注重基建投資，以致城區(qū)和鎮(zhèn)區(qū)居住環(huán)境差異不大，城區(qū)在往年甚至不如常平等較發(fā)達的鎮(zhèn)區(qū)，這對消化商品住宅產(chǎn)生直接負面影響 . 二、東莞市房地產(chǎn)市場特征分析 東莞市房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)分析 （圖） 從 2020 年開始，東莞市政府加大了基建投資，以改善城市的交通及居住條件 .現(xiàn)在已有所改觀 . 城市總體結(jié)構(gòu)決定了房地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu) 房地產(chǎn)投資與基本建設(shè)投資比值的合理區(qū)間為 ，小于這個比值說明政府的基本建設(shè)投資發(fā)展較快，沒有對房地產(chǎn)發(fā)展形成障礙 .，反之，則說明房地產(chǎn)投資會受到基礎(chǔ)建設(shè)投送的限制，不利于進一步發(fā)展 . 東莞城鎮(zhèn)居民的人均居住面積大，而居住支出卻處于相當?shù)偷乃疁?.主 要原因是東莞居民有大量的私房、房改房、這與深圳、廣州的居民擁有的大量商品房相比，東莞居民用于物業(yè)管理等各方面支出相對較低 . 房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，增幅由 1999 年的 %到 2020 年 %，說明東莞市的房地產(chǎn)市場有限公司持續(xù)、高速的發(fā)展 . 三、社會文化環(huán)境分析 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 10 頁 共 32 頁 東莞市十分重視文化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，興建了一批高標準、多功能、現(xiàn)代化的群眾文化設(shè)施 .先后投入數(shù)億元興建了“三館一店”（圖書館、博物館、科學館、新華書店）工程；虎門愛國主義教育基地的海戰(zhàn)博物館占地面積 15 萬平方米，總投資約 億元 .據(jù)統(tǒng)計，全市鄉(xiāng)鎮(zhèn)公共文化設(shè)施占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米 . 2020 年，東莞市的文化中心在原有基礎(chǔ)上新增了 4 個項目，分別為東城文化中心、萬江文化中心完善工 程、石碣鎮(zhèn)文化廣播中心工程和石龍鎮(zhèn)文化中心工程 .各鎮(zhèn)區(qū)大力修建文化廣場，東莞市文化公園建設(shè)也成為新的熱點，如東城榴花公園、橋頭的蓮湖公園、萬江的金鰲洲主題公園廣場等 . 四、社會人口環(huán)境分析 據(jù)第五次全國人口普查的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，東莞市總?cè)丝? 萬人，占全省總?cè)丝诘?%，是廣東省居廣州和深圳之后的第三大城市 . 東莞市戶籍人口 150 多萬人，共 萬戶；外來人口約 500 多萬人，占總?cè)丝?75%以上，其中僅臺商就有近 11 萬人（常住 8 萬，流動 3 萬） .對于東莞房地產(chǎn)業(yè)來說，如何利用外來人口資源，促進房地產(chǎn)業(yè) 進一步發(fā)展，是需要進一步考慮的問題 . 戶籍人口 （圖） 外來暫住人口 （圖） 從以上圖表可以看出：東莞市本地人口趨于下降，外來人口趨于增加，而且近年來增加較快，這一方面是東莞良好的發(fā)展前景所吸引，另一方面也說明外的人將成為東莞的主流通消費群體 . 第二章 東莞市房地產(chǎn)市場分析 一、東莞市房地產(chǎn)市場整體分析 發(fā)展階段 （圖） 5．關(guān)于促進城鎮(zhèn)建設(shè)的法規(guī)： 2020 年 8 月，廣東省政府出臺了《關(guān)于加快中心鎮(zhèn)發(fā)展的意見》，對全省 270 個中心鎮(zhèn)的發(fā)展給予一系列政策和財政的扶持，包括中心鎮(zhèn)規(guī)劃、中心鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)集約發(fā)展、拓展中心鎮(zhèn)建設(shè)資金渠道 、用地政策傾斜、戶籍改革及管理體制等方面都有創(chuàng)新性突破 .這些措施將會加快省內(nèi)中心鎮(zhèn)區(qū)的發(fā)展，也會出現(xiàn)中心鎮(zhèn)區(qū)帶領(lǐng)周邊小城鎮(zhèn)經(jīng)濟和建設(shè)發(fā)展的局面 . 今年是東莞園區(qū)經(jīng)濟全面增長的一處， 6 月，東莞市政府出臺了《東莞市鼓勵鎮(zhèn)區(qū)工業(yè)園區(qū)發(fā)展的優(yōu)惠措施》，市政府作出了“園區(qū)內(nèi)可安排配套經(jīng)營的房地產(chǎn)用地不超過總面積的 8%”的規(guī)定 .如果按全市工業(yè)園的規(guī)劃總面積 395 平方公里計算的話，意味著園區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)營用地面積最高可達 平方公里 .園區(qū)“誰投資誰受益”的政策，帶給房地產(chǎn)業(yè)另外一種商機 . 二、 社會經(jīng)濟環(huán)境分析 （一） 東莞市經(jīng)濟發(fā) 展歷程 改革開放以來，東莞市充分發(fā)揮人緣、地緣和政策優(yōu)勢，在實施“外向帶動”戰(zhàn)略的同時，積極依靠科技進步，推動經(jīng)濟社會快速發(fā)展 .2020 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，出口總額 億美元，財政收入 億元 .成為全省首個令人矚目的成績，基本實現(xiàn)農(nóng)村工業(yè)化、城鄉(xiāng)一體化、科技經(jīng)濟一體化的格局 .東莞市已成為國際制造業(yè)基地 . 十一屆三中全會以前，東莞市是一個典型的農(nóng)業(yè)縣， 1978 年全市國內(nèi)生產(chǎn)總值第一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為 ： ： ，農(nóng)村經(jīng)濟占主要成份 .改革開放以后，東莞市抓住機遇 ，大力引進外資，發(fā)展外向型工業(yè)，促進經(jīng)濟迅猛發(fā)展，使東莞市成為廣東“四小虎”之一 . 進入九十年代，由于粗放型高速經(jīng)濟增長方式的局限，東莞市經(jīng)濟社會發(fā)展正進入了升級轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段 .市委、市政府根據(jù)東莞實際，調(diào)整發(fā)展思路，提出了“科技興市”發(fā)展戰(zhàn)略 .1994 年，進一步提出推動東莞“第二次工業(yè)革命”，加速科技進步，提高產(chǎn)業(yè)技術(shù)含量和產(chǎn)品附加值，轉(zhuǎn)變經(jīng)濟增長方式，提高經(jīng)濟發(fā)展質(zhì)量的戰(zhàn)略構(gòu)思，從總體上確立科技經(jīng)濟一體化發(fā)展的格局 .為提高東莞經(jīng)濟的國際競爭力，從 2020 年起東莞市開始確立建設(shè)國際制造業(yè)名城的發(fā)展目標 . 東莞市利用外資發(fā)展外向型經(jīng)濟經(jīng)歷了起步、發(fā)展以及提高三個階段 .在起步階段（從 1978 年至 80 年代前期），引進的企業(yè)項目多是小作坊式的工廠，加工生產(chǎn)服裝、手袋、玩具、小五金等低檔產(chǎn)品；在發(fā)展階段（從 80 年代中期到90 年代初），由于國家改革開放政策深入民心以及國際產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，市委、市政府抓信機遇，不斷改善水、電、道路交通、通訊條件等基礎(chǔ)設(shè)施，增強吸引外資的承受能力，利用外資方式從來料加工發(fā)展到“三來一補”與“三資”并舉，技術(shù)含量有所提高 .進入九十年代，市委、市政府于 1991 年確立了“科教興市”戰(zhàn)略，尤其是 1994 年提出“第二次工業(yè)革命”戰(zhàn)略構(gòu)想之后，積極調(diào)整引資戰(zhàn)略，確立“積極合理有效地利用外資”方針，重新明確了招商引資的指導(dǎo)思想為 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 9 頁 共 32 頁 “加強對外資投向的引導(dǎo)，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，在鞏固香港資金來源的同時，把招商引資工作的著眼點逐步轉(zhuǎn)移到歐美、日本、南韓、臺灣等工業(yè)發(fā)達國家和地區(qū)，增強外向型經(jīng)濟的發(fā)展后勁”，自此東莞市的外向型經(jīng)濟進入了提高階段（即九十年代初至今），全市對外引進項目的科技水平有了很大提高，引進了一批如杜邦、金霸王、諾基亞、三星等高科技項目，而且積極引導(dǎo)先期進入東莞市的偉易達電子、生益敷銅板等外資企業(yè)向高新技 術(shù)產(chǎn)業(yè)大力拓展 .至目前為止，一大批國際著名企業(yè)以及港臺一批上市公司落戶東莞，使得東莞的外向型經(jīng)濟整體科技含量得到一次歷史性的飛躍 . （二）東莞市經(jīng)濟發(fā)展況 總體經(jīng)濟現(xiàn)狀及走勢分析 （ 1）國內(nèi)生產(chǎn)總值 （圖） 從上圖可以看出，東莞近幾年國內(nèi)生產(chǎn)總值持續(xù)穩(wěn)定增長 .增幅從 1999 年以后處于比較穩(wěn)定的比例 .說明東莞的經(jīng)濟發(fā)展在 1998 年有限公司飛速的變化，之后處于穩(wěn)定的增長時期 . （ 2）人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 （圖） 由以上圖表可以清晰地看到，東莞市近幾年來經(jīng)濟穩(wěn)步增長，而且保持了較高的增長率 .總體經(jīng)濟的發(fā)展為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的基礎(chǔ)和市場、利潤的空間 . 城鄉(xiāng)居民收入與支出分析 （ 1）城鎮(zhèn)居民收入與支出 （圖） （ 2）農(nóng)村居民收入與支出 （圖） 可以看出，無論是城鎮(zhèn)還是農(nóng)村其人均收入均呈上升趨勢 .同時可支配收入亦隨之增長，但用于居住的消費性支出遠遠小于其收入的比例 .這與城市的發(fā)展有關(guān)，而且也是由于房地產(chǎn)市場的引導(dǎo)及居住方式的改變有關(guān) . 綜合經(jīng)濟實力在全省及全國的地位： 改革開放以來，東莞市 GDP 以年均 22%的速度持續(xù)快速健康發(fā)展，為同期全國 GDP 年均增速的 倍 .目前，東莞的 綜合經(jīng)濟實力已躋身全國大中城市前20 名，在全省位居深圳、廣州、佛山之后，列第四位 . 2020 年上半年，東莞經(jīng)濟繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，全市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比去年同期增長 %，比全省平均水平高出 個百分點，增速居廣東城市第一位，財政總收入增長 %，比全省平均水平高出 個百分點，利用外資增勢良好 . 固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長： （圖） 從2020年６月１日起，按照國家財政部的有關(guān)規(guī)定，廣東相應(yīng)統(tǒng)一調(diào)低城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費０ .５個百分點。 ４、 減免房地產(chǎn)開發(fā)商負擔的法規(guī)： 經(jīng)省人民政府批準，廣東省物價局對涉及我省房地產(chǎn)市場建設(shè)的行 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 8 頁 共 32 頁 政事業(yè)性收費項目作出了重大調(diào)整，１５項收費有的被完全減免，有的被大幅降低收費 標準，此舉旨在從政策上降低房地產(chǎn)開發(fā)的成本。之前，廣東普通住宅的購房契稅為１ .５％，按這一政策，個人購買普通住宅，契稅減半征收。 ? 2020年５月，建設(shè)部頒布《關(guān)于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問題的通知》，針對因開發(fā)商多算分攤公共使用面積而引起的糾紛，制定出計算標準，明確規(guī)定了計算 商品房公攤面積的辦法。廣東省政府日前發(fā)出《關(guān)于試行農(nóng)村集體建設(shè)用地使用流轉(zhuǎn)權(quán)的通知》，明確農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可上市流轉(zhuǎn)。五部委高官聯(lián)合帶隊督辦，就是要從土地規(guī)劃和供應(yīng)、產(chǎn)業(yè)政策和計劃立項、建設(shè)管理、資金設(shè)計、干部監(jiān)督等若干方面聯(lián)手整頓土地市場，促進土地市場的健康發(fā)展。其后，國務(wù)院又在３１日召開全國進一步治理整頓土地市場秩序電視電話會議，新一輪土地市場的整頓啟動了，并且將加大力度。 ? 2020年２月１８日，國土資源部就清理各類園區(qū)用地，加強土地供應(yīng)調(diào)控有關(guān)問題發(fā)出緊急通知。政府在土地供應(yīng)上缺乏計劃性 ，加大了土地招標行為的投機性。 ２、 規(guī)范和整頓市場的法規(guī) ? 商業(yè)、旅游、娛樂、金融、服務(wù)業(yè)、商品住宅等經(jīng)營性項目的用地，將在全國范圍內(nèi)實行招標、拍賣、掛牌方式進行出讓。這些措施有效的提高房地產(chǎn)開發(fā)公司的素質(zhì)，促進了房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)范的 發(fā)展。這將促成房地產(chǎn)業(yè)的優(yōu)勝劣汰，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。 一、 政策法律環(huán)境分析 從2020年至今，國家、廣東及東莞市頒布執(zhí)行了一系列新的法規(guī)制度，促進了房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)發(fā)展： １、 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā) 商的法規(guī) ? 《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》 中國人民銀行在今年６月中旬下達了《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金實力提出新的要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請開發(fā)貸款必須具備國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程施工許可證；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金（指所有者權(quán)益）應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的３０％；商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個人發(fā)放個人住房貸款。 東莞于１９８５年９月撤縣設(shè)市，１９８８年１月升為地級市，不設(shè)縣，現(xiàn)直轄３２個鎮(zhèn)區(qū)。祖籍東莞的海外僑胞有２０多萬人，港澳臺同胞７０多人。當?shù)貧夂驕睾?，物產(chǎn)豐富，是著名的魚米之鄉(xiāng)。對借款人以“商住兩用房”名義申請銀行貸款的，商業(yè)銀行一律按照個人商業(yè)用房貸款管理規(guī)定執(zhí)行。 中國最龐大的下資料庫 (整理 . 版權(quán)歸原作者所有 ) 第 6 頁 共 32 頁 進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理 2020年６月５日，中國人民銀行下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，通知要求：加強房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理，引導(dǎo)規(guī)范貸款投向。過量供應(yīng)的地方，要認真進行清理。嚴格控制土地供 應(yīng)總量，特別是住宅和寫字樓用地的供應(yīng)量，優(yōu)化土地供應(yīng)布局和結(jié)構(gòu)，防止樓市動蕩帶來風險。2020年，房地產(chǎn)業(yè)將秉承品牌化發(fā)展趨勢，個性化、品牌化繼續(xù)成為時尚，成為各個房地產(chǎn)企業(yè)在競爭中制勝的重要策略。因區(qū)域發(fā)展的不平衡，房價發(fā)展趨勢呈現(xiàn)較大的差異性，高速發(fā)展的中西部地區(qū)價格將保持增長勢頭，發(fā)展成熟的東部沿海地區(qū)房價則出現(xiàn)調(diào)整回落。 房地產(chǎn)投資繼續(xù)增長，但增幅會逐漸回落 2020年房地產(chǎn)投資增長將明顯放慢；房地產(chǎn)企業(yè)效益降幅可能較小，但企業(yè)間的差異將很大；產(chǎn)品結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，新型建材和高科技廣泛應(yīng)用；外資進入加速，房地產(chǎn)企業(yè)將加強聯(lián)盟，在海 外資金加速進入的同時，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)也將會加強聯(lián)盟，以適應(yīng)發(fā)展要求和應(yīng)對來自各方面的挑戰(zhàn)。 在2020年，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展、城市化進程加快、居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入了新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場也繼續(xù)保持在高位運行狀態(tài)。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 14883 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增值 52982 億元