【正文】 設規(guī)劃》 《房地產管理法》、《城市規(guī)劃法》、《土地管理法》、《山東省房地產開發(fā)經營管理條例》等有關法律法規(guī)。進行房地產開發(fā)區(qū)片的合理布局規(guī)劃是房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃的重要內容，它應該符合城市總體規(guī)劃的用地安排，它又是城市總體規(guī)劃中近期建設規(guī)劃和住宅專項規(guī)劃的重要參考。在制定發(fā)展目標、保障措施時，要立足于現(xiàn)實，在充分分析濟南城市發(fā)展以及區(qū)域經濟地位和任務的基礎上，從長遠 著眼，以避免短視性的錯誤。 持續(xù)發(fā)展原則 雖然房地產業(yè)的發(fā)展有其周期性、有其客觀規(guī)律，但在城市化快速發(fā)展階段往往表現(xiàn)出一定的不穩(wěn)定性。因此制定規(guī)劃時要全面分析市場需求狀況，制定出一個科學合理的供給總量標準，使得供求總量平衡，進一步制定出“十一五”期間房地產開發(fā)的年度計劃，保證年度房地產供應與需求的相對平衡，并符合國家有關金融和土地方面的調控政策，使得房地產市場穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。積極推進房地產管理體制改革和土地使用制度改革，促 進市場的規(guī)范化和透明度，放開搞活房地產市場。但目前分散開發(fā)、多頭開發(fā)、無序開發(fā)以及低品位開發(fā)的現(xiàn)實，造成了房地產開發(fā)市場的混亂，給未來城市的改造帶來很大困難，因此房地產綜合開發(fā)需要房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃的指導，同時也需要進一步完善房地產開發(fā)管理體制 ，優(yōu)化房地產項目開發(fā)經營管理流程。 編制發(fā)展規(guī)劃是城市綜合開發(fā)的必然要求 城市建設實施綜合開發(fā)是對城市建設方式的一項重大改革，是全面實施城市規(guī)劃的有效途徑。為此，應該遵循“政府總攬，以項目帶開發(fā)” 的原則，地產項目開發(fā)是經營城市的主導方向。 編制發(fā)展規(guī)劃是城市經營的必然要求 城市經營是將城市可經營性資源（如土地、基礎設施、生態(tài)環(huán)境、文物古跡和旅游資源 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 6 頁 共 43 頁 等有形資產，以及依附其上的名稱、形象、知名度和城市特色等無形資產）資本化運作，通過城市資產的自我滾動、積累和增值，實現(xiàn)城市發(fā)展。 我市新一輪城市總體規(guī)劃確立了“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，確立了“新區(qū)開發(fā)、老城提升、兩翼展開、整體推進”的城市發(fā)展思路，但對城市房地產項目的布局、性質和建設的時序沒有明確的界定，這就需要有一個房地產業(yè)的發(fā)展規(guī)劃來支持配合城市開發(fā)。 編制發(fā)展規(guī)劃是城市建設和發(fā)展的必然要求 房地產業(yè)已經成為城市經濟的基礎性、支柱產業(yè)部門，為商用地產和 工業(yè)地產開發(fā)提供經濟發(fā)展平臺；住宅開發(fā)成為關系廣大市民安居和社會公平安定的重要因素；實施城市規(guī)劃和城市開發(fā)更是需要房地產業(yè)的發(fā)展來配合。 （二）意義 編制發(fā)展規(guī)劃是促進房地產業(yè)健康發(fā)展的必然要求 房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃不僅是為濟南城市房地產業(yè)的發(fā)展進行診斷、預測，更是根據(jù)城市整體發(fā)展的需要確定房地產業(yè)發(fā)展目標和任務，同時，要實現(xiàn)發(fā)展目標和任務，促進房地產業(yè)走上持續(xù)、快速、健康發(fā)展之路，還要實施一套相應的政策保障措施。房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃對開發(fā)用地 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 5 頁 共 43 頁 既區(qū)分了住宅地產和商用地產，又考慮了普通住宅用地和高檔住宅用地，是編制城市住宅專項規(guī)劃的重要參考。 為制定土地出讓計劃和出讓方式提供重要參考 根據(jù)城市規(guī)劃和市場需求，規(guī)劃確定的房地產開發(fā)總量、產品結構、發(fā)展布局和建設時序，在相當程度上影響著土地供應總量、性質、位置和時間，因此，產 業(yè)發(fā)展規(guī)劃為確定土地出讓計劃、出讓方式、出讓強度以及出讓條件提供重要參考。由于開發(fā)項目招商能保證綜合開發(fā)和配套建設，實現(xiàn)城市功能的有效提 升和城市形象的有效改善等作用，以房地產開發(fā)項目的招商取代單純的土地出讓“招、拍、掛”，實行有條件的土地出讓“招、拍、掛”或開發(fā)項目的“招、拍、掛”，更有利于城市開發(fā)的有序進行。因此，房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃是濟南市“十一五”期間推動房地產業(yè)健康發(fā)展的總綱領。 一、編制規(guī)劃的目的、意義 （一）目的 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 4 頁 共 43 頁 為推動濟南房地產業(yè)健康發(fā)展提供總綱領 當前濟南市房地產業(yè)處于關鍵的特殊發(fā)展階段，隨著社會經濟全面融入環(huán)渤海經濟圈步伐的加快、產業(yè)結構調整以及新的城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市規(guī)劃的逐步 落實，“十一五”期間濟南市房地產業(yè)必將發(fā)生重大變化。到 2020 年，主城區(qū)建成區(qū)面積達到 240 平方公里，人口達到 250 萬人；東部城區(qū)建成區(qū)面積 50 平方公里，人口 50 萬人；西部城區(qū)建成區(qū)面積 40 平方公里，人口 40 萬人。西部新城位于主城區(qū)西南，包括長清城關、平安和崮山三個片區(qū)?！耙怀恰睘橹鞒菂^(qū)，“兩區(qū)”為東部城區(qū)和西部城區(qū)。濟南市建委適時提出編制濟南市房地產業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃，既是政府引導、調控我市房地產業(yè)健康發(fā)展的實際需要，也是對編制《濟 南市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”發(fā)展規(guī)劃》的支持，也為編制《濟南市城市總體規(guī)劃（ 2020 年－ 2020 年）》提供參考，更是今后實施城市規(guī)劃的有力舉措。以防止產業(yè)發(fā)展過程中的混亂無序和大起大落，保障我市國民經濟的持續(xù)健康發(fā)展和人居環(huán)境的持續(xù)改善。按照我市城市化進程的要求和居民居住質量提高的 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 3 頁 共 43 頁 需要，房地產業(yè)增量市場發(fā)展還將持續(xù)相當長的時間，存量房地產市場也將日益興旺，“十一五”期間將是濟南房地產業(yè)快速發(fā)展的重要戰(zhàn)略機遇期和戰(zhàn)略調整期。因此，緩解這些矛盾應是政府制定規(guī)劃和相關政策的出發(fā)點及落腳點，也是全面落實科學發(fā)展觀，建設和諧社會和節(jié)約社會的需要?！笆濉蹦┏鞘芯用袢司》渴褂妹娣e達到 平方米。 “十五”期間，濟南 市房地產業(yè)發(fā)展迅速，已經成長為國民經濟的支柱產業(yè)之一，有力地支持了全市社會經濟的快速發(fā)展。因此，“十一五”期間既是社會經濟發(fā)展的關鍵時期，也是全面貫徹落實科學發(fā)展觀，構建和諧社會和節(jié)約社會的關鍵時期。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 1 頁 共 43 頁 濟南市房地產業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃 濟南市 建委 2020 年 6 月份發(fā)布 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 2 頁 共 43 頁 濟南市房地產業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃 序 言 房地產業(yè)屬第三產業(yè) ,是進行房地產投資、開發(fā)、經營、管理、服務的行業(yè)，具有基礎性、先導性、帶動性和風險性等特點。黨的十六大明確提出 21 世紀頭 20 年是我國必須緊緊抓住、并且可以大有作為的重要戰(zhàn)略機遇期。因此，也是房地產業(yè)發(fā)展的關鍵時期。五年累計完成投資 460 億元，商品房竣工面積 1310 萬平方米，其中住宅竣工面積 1137 萬平方米。 與全國一樣，濟南房地產業(yè)經過十幾年時間的迅速發(fā)展成績斐然，同時也暴露出了一些矛盾和問題，目前主要表現(xiàn)為五大矛盾：城市開發(fā)用地與保護耕地的矛盾；開發(fā)用地供不應求與土地資產閑置浪費的矛盾；政府土地出讓“招、拍、掛”引發(fā)的高價供地與穩(wěn)定房價的矛盾；未來預期引發(fā)炒房和投 資置業(yè)者增多與中低收入居民改善住房難的矛盾；產業(yè)迅速擴張與市場秩序不規(guī)范的矛盾。 當前，經濟全球化和區(qū)域一體化趨勢正在加速發(fā)展，我國市場經濟體制進一步確立，城市化、工業(yè)化和信息化正同步快速發(fā)展。因此，在 這樣一個關鍵的特殊時期制定房地產業(yè)專項規(guī)劃，不僅有助于發(fā)揮政府職能解決上述矛盾，而且有利于房地產業(yè)的健康發(fā)展。 目前，《濟南市城市總體規(guī)劃（ 2020 年－ 2020 年）》編制工作正在有序進行，濟南城市空間發(fā)展戰(zhàn)略和規(guī)劃建設框架將作重大調整，濟南市國民經濟和社會發(fā)展“十一五”發(fā)展規(guī)劃也正在編制中。 我市房地產業(yè)“十一五”發(fā)展規(guī)劃的區(qū)域范圍，以中心城為主，涉及六個市轄區(qū)，中心城規(guī)劃形成“一城兩區(qū)”的空間布局結構。主城區(qū)位于玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西，黃河與南部山體之間，包括臘山、黨家、老城、燕山、王舍人和賢文六個片區(qū)。東部城區(qū)位于主城區(qū)東 側，包括郭店、孫村和彩石三個片區(qū)。本規(guī)劃的產業(yè)發(fā)展分析數(shù)據(jù)擴延至市轄區(qū)或市域，規(guī)劃期為 2020－ 2020 年。房地產業(yè)存在的諸如供地問題、房價問題、結構問題、開發(fā)招商問題、市場秩序問題、住房保障問題、信息不對稱問題、政府職能轉變等問題，在制定系統(tǒng)的解決方案之前，需要基本的籌劃決策。 為建立房地產開發(fā)項目庫奠定基礎 在市場經濟條件下，包括公共開發(fā)和商業(yè)性開發(fā)在內的城市開發(fā)，是一項配套性、綜合性和時序性很強的系統(tǒng)工程。因此，建立房地產開發(fā)項目庫至關重要，而發(fā)展規(guī)劃的重要作用之一就是確定未來市區(qū)項目開發(fā)的時空計劃，從而為科學地建立房地產開發(fā)項目庫奠定基礎。 為編制城市總體規(guī)劃提供依據(jù)和參考 在“以人為本”理念和改善人居環(huán)境的背景下，大城市的居住功能區(qū)在城市規(guī)劃中更加得到重視，新一輪濟南城市總體規(guī)劃確定編制住宅專項規(guī)劃。同時，“十一五”發(fā)展規(guī)劃又與新一輪總體規(guī)劃中近期建設規(guī)劃的時間相一致，因此，該發(fā)展規(guī)劃又是總體規(guī)劃中近期建設規(guī)劃的重要依據(jù)。因此，編制房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃是政府引導和調控房地產業(yè)發(fā)展的重要依據(jù)，也是促進房地產業(yè)健康發(fā)展的必然要求。因此，房地產業(yè)與城市社會經濟發(fā)展息息相關，城市的持續(xù)發(fā)展離不開房地產業(yè)的科學規(guī)劃。房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃是城市近期建設規(guī) 劃的細化，是科學地實施規(guī)劃管理的重要環(huán)節(jié)和內容，是一項重要的基礎性工作。經營城市的著力點是城市土地的有效開發(fā)利用，尤其是新區(qū)成片開發(fā)的城市運營，需要把地塊包裝成地產項目，才有利于資本化運作，有利于綜合配套和招商投資。做好房地產業(yè)發(fā)展規(guī)劃有利于科學制定城市經營戰(zhàn)略。城市現(xiàn)代化要求人居環(huán)境和投資環(huán)境應有較大改善，這就要求城市綜合開發(fā)數(shù)量和質量同時提高。 二、編制規(guī)劃的指導思想和基本原則 （一）指導思想 以鄧小平理論和“三個代表”重要思想為指導，全面落實科學發(fā)展觀，加強和改善宏觀調控，以建設和諧社會、節(jié)約社會和改善人居環(huán)境為出發(fā)點，充分發(fā)揮濟南作為省會和區(qū)域中心城市的作用；以建設現(xiàn)代化省會城市為目標，按照“東拓、西進、南控、北跨、中疏”的城市發(fā)展戰(zhàn)略和“四沿”帶動的城市發(fā)展思路，加快城市房地產綜合開發(fā)、新區(qū)建設和舊城改造，有計劃、有步驟、有重點地發(fā)展房地產業(yè)。 （二）基本原則 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 7 頁 共 43 頁 總量平衡原則 “十一五”時期我市房地產開發(fā)投資的總體規(guī)模要增長，但不能完全沿襲“十五”期間的發(fā)展模式。 結構合理原則 “十一五”規(guī)劃要促使房地產市場物業(yè)類型結構合理（包括 住宅地產、商用地產、工業(yè)地產），尤其是增量住宅供應的合理結構，形成高檔商品房、中低價普通商品房、經濟適用房、廉租房等比例協(xié)調的住宅供應體系，滿足各收入階層消費者的住房需求，要把保障中低收入者的住房放在