【正文】 “上海城”正好在北路和西路的連接 點(diǎn)上，位置十分優(yōu)越。 南路，汽車(chē)配件一條街。 四條軸線(xiàn) —— 北路，重慶國(guó)際會(huì)展中心，與揚(yáng)子江假日飯店、西南大酒店工貿(mào)中心等，構(gòu)成會(huì)展一條街； 西路，商業(yè)步行街、大型百貨商場(chǎng)等構(gòu)成的都市生活圈。 兩個(gè)基地 —— 重慶旅游碼頭、溫泉渡假村、濱江路與體育場(chǎng)館。 由于跨行業(yè)集團(tuán)的介入，且集中在南岸區(qū)，使本案競(jìng)爭(zhēng)的形式更加嚴(yán)峻； “上海城”推廣企劃案 重慶澳美廣告有限公司品牌管理部 6 三、南岸區(qū)域市場(chǎng)分析： 南坪地區(qū)發(fā)展規(guī)劃如下： 一個(gè)中心 —— 轉(zhuǎn)盤(pán)：上海 城距轉(zhuǎn)盤(pán)僅 100 米左右。騎龍山莊三期，總建筑面積６萬(wàn)余平方米，共４００余套住宅。 回龍灣，推出約１５萬(wàn)ｍ２，以康居型住宅為主。溯源居。據(jù)悉，到明年，融僑半島配套工程溫泉度假中心，中小學(xué)、幼兒園等將交付使用。包括怡景天域高尚住宅區(qū)和第一大道濱江花園商務(wù)區(qū)，是集住宅、金融、旅游、購(gòu)物、餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)等為一 體的高尚商務(wù)居住區(qū)； 武夷山水天城，占地３００余畝，項(xiàng)目定位為高檔景觀(guān)住宅，其中有特色商業(yè)物業(yè)； 東原地產(chǎn)南濱路項(xiàng)目，項(xiàng)目占地４００余畝； 陽(yáng)光一百?lài)?guó)際新城，項(xiàng)目總占地８００余畝，首期啟動(dòng)１００余畝； 美心集團(tuán)別墅項(xiàng)目，項(xiàng)目占地３５００余畝； 渝海南岸項(xiàng)目，占地１３００畝； 隆鑫駿逸天下項(xiàng)目，占地２１０畝； 另外，將在明年啟動(dòng)的項(xiàng)目還有天池林海、陽(yáng)光華庭三期Ａ組團(tuán)等等。 進(jìn)入本區(qū)域的開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)力都得到加強(qiáng)，如融僑、競(jìng)地、渝海以及跨行業(yè)的隆鑫、美心等。 （二）區(qū)域市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)非常激烈 大盤(pán)不斷產(chǎn)生，影響了消費(fèi)者對(duì)住宅的消費(fèi)行為模式。 網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、休閑中心、智能保安等 優(yōu)質(zhì)雙扇豪華門(mén)、小區(qū)自動(dòng)消防噴淋系統(tǒng)等 麥德隆，電話(huà)線(xiàn)接口 麥德隆，電話(huà)線(xiàn)接口 主力面積 130 平方米 70 平方米、 110平方米 120 平方米、 160平方米 130 平方米、 90平方米 80 平方米、 128平方米 120 平方米、 130平方米 平方米 平方米 160 平方米 主力戶(hù)型 三室 二室、三室 三室 二室、三室 二室、三室 三室、四室、躍層 三室、四室、躍層 四室 價(jià)格（元 /平方米） 2200 元（起售價(jià)） 2390 元（起售價(jià)） 2200 元（起售價(jià)） 3100 元（起售價(jià)） 2700 元（起售價(jià)） 2260 元（起售價(jià)） 2730 元（起售價(jià)） 2160 元（起售價(jià)） 付款方式 農(nóng)行： 7 成 20 年按揭 中行 、工行： 8成 30 年按揭 工行： 7 成 20 年 工行、建行： 7成 30 年按揭 8 成 30 年 農(nóng)行，浦東發(fā)展銀行： 7 成 20 年按揭 一次性，分期，按揭付款 一次性，分期，按揭付款。由此引發(fā)了南岸的開(kāi)發(fā)熱潮。 ? 加快房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌 —— 今后拿地的成本越高對(duì)本項(xiàng)目 8 年左右的開(kāi)發(fā)周期而言而言具有利好的影響，進(jìn)入成本的提高使后來(lái)者沒(méi)有成本方面的優(yōu)勢(shì)，并將促使一部分競(jìng)爭(zhēng)者退出市場(chǎng)，完成行業(yè)整頓。土地級(jí)別的調(diào)整，對(duì)未來(lái)房市影響異常深遠(yuǎn)，特別沙區(qū)、南坪等主城副中心，濱江沿線(xiàn)土地環(huán)城高速公路沿線(xiàn)土地，輕軌沿線(xiàn)土地的使用權(quán)土地出讓金大幅度提高，其影 響主要在以下幾個(gè)方面： ? 明確房地產(chǎn)發(fā)展的方向 —— 其中南坪是調(diào)整的重點(diǎn)之一，標(biāo)志著這些地區(qū)在未來(lái)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中的重要地位 ? 促使房?jī)r(jià)的提高 —— 房?jī)r(jià)必然在這種調(diào)整中有所上揚(yáng)，對(duì)于擁有先前的土地儲(chǔ)備的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言具有了成本上的優(yōu)勢(shì)。 4. 近期政策動(dòng)向及影響： 中國(guó)是一個(gè)政策干預(yù)經(jīng)濟(jì)的國(guó)家，政策的傾向即是經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。這類(lèi)住宅產(chǎn)品一般選擇在交通方便的郊區(qū)。 “上海城”推廣企劃案 重慶澳美廣告有限公司品牌管理部 3 3. 市政環(huán)境： 隨著城市化進(jìn)程的發(fā)展和半小時(shí)主城區(qū)的實(shí)現(xiàn)，中遠(yuǎn)郊的交通狀況得到極大的改善，生活、出行更加便捷，居家在郊區(qū)，已成為可能和現(xiàn)實(shí)，且將成為一種時(shí)尚。 2. 消費(fèi)理念： 受先進(jìn)地區(qū)及國(guó)際化居家方式和理念的影響，消費(fèi)者已經(jīng)從過(guò)去對(duì)住宅單一的數(shù)量的追求轉(zhuǎn)化到現(xiàn)在的對(duì)居住綜合質(zhì)量的追求。就重慶近幾年的發(fā)展趨勢(shì)而論，伴隨汽車(chē)保有量的激增和道路系統(tǒng)的完善，郊區(qū)住宅以低密度，高質(zhì)量的環(huán)境吸引了越來(lái)越多的購(gòu)房者，成為主流產(chǎn)品，但市區(qū)住宅仍對(duì)部分老居民及郊縣購(gòu)房者具備吸引力。對(duì)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)的判斷和分析，是房地產(chǎn)住宅項(xiàng)目投資的重要前提。隨著區(qū)域經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，這已經(jīng)是一個(gè)公認(rèn)的現(xiàn)實(shí)。 其他區(qū)域也意識(shí)到房地產(chǎn)在區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性，大力發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，如九龍坡地區(qū)政府也提出了打造“重慶后花園”的口號(hào)、沙坪壩區(qū)域運(yùn)用其擁有的深厚文化底蘊(yùn)，大打文化牌。在這種情況下，渝中區(qū)政府提出了“永遠(yuǎn)的渝中”口號(hào)，重整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。其沿江一線(xiàn)的開(kāi)發(fā)也繼北部開(kāi)發(fā)熱潮之后成為又一個(gè)新的亮點(diǎn)區(qū)域，先后出現(xiàn)了江山多嬌、海棠曉月、融橋半島、帝景名苑、泰正花園、回龍灣競(jìng)地溯源居等一批有代表性的高素質(zhì)景觀(guān)大盤(pán)。同時(shí)，嘉濱路的不日完工，激活了江北大量江景房用地的開(kāi)發(fā)，一些江景大盤(pán)如：東方港灣、金沙水岸等業(yè)已亮相重慶房市。各區(qū)政府將房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行大力發(fā)展，相繼提出了發(fā)展房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的主題思想，產(chǎn)生了大批有代表性的樓盤(pán)。 商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格略有增長(zhǎng)，為 1144 元 /平方米，與去年均價(jià)相比增長(zhǎng)了 %，但增幅明顯低于去年增長(zhǎng) %的水平。 “上海城”推廣企劃案 重慶澳美廣告有限公司品牌管理部 2 2020 年上半年，重慶市商品房銷(xiāo)售呈“逐步增長(zhǎng)”態(tài)勢(shì)。 1999 年至 2020 年，九龍坡區(qū)受高新區(qū)地產(chǎn)熱的拉動(dòng)，開(kāi)發(fā)投資量躍居第二，渝北區(qū)受北部新城開(kāi)發(fā)的影響，投資量大增。 近三年以來(lái)，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資格局在不斷發(fā)生變化。 2020 年上半年，重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)維持其強(qiáng)勢(shì)特征，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資總量達(dá) 億元，同比增長(zhǎng) %，總量及增速均高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資水平。特別 是南坪地區(qū)與主城區(qū)通過(guò)幾座大橋聯(lián)結(jié)成一片，南坪成為事實(shí)上的城市中心。規(guī)劃中的菜園壩大橋也即將開(kāi)始建設(shè)。 二、基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展?fàn)顩r 1997 年至 2020 年，重慶市基礎(chǔ)設(shè)施投資 億元，其中 2020 年完成投資 億元，比 1996 年增長(zhǎng) %； 城市維護(hù)建設(shè)投資累計(jì) 億元。 2020 年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額為 億元，比 1997 年增長(zhǎng) 57%，年均增長(zhǎng) %。國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)地方綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力不斷增強(qiáng)，呈現(xiàn)出“十五”開(kāi)局良好的態(tài)勢(shì)。五年全市累計(jì)完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，比直轄前五年增加 3691 億元。“上海城”推廣企劃案 重慶澳美廣告有限公司品牌管理部 1 第一章 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 第一節(jié) 重慶房地產(chǎn)宏觀(guān)分析 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展無(wú)疑與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)和城鄉(xiāng)居民的收入水平是息息相關(guān)的。 一、 重慶經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年全市實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 1750 億元，比直轄前的 1996 年增長(zhǎng) %年均長(zhǎng) %，比全國(guó)平均增長(zhǎng)速度快 個(gè)百分點(diǎn)。 2020 年是重慶直轄以來(lái)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增加最多的一年，達(dá) 161 億元，比增量其次的 2020 年的增量還多 51 億元；增速是近幾年來(lái)最高的一次 ，達(dá) 9%，比全國(guó)高 個(gè)百分點(diǎn)。 直轄以來(lái)，重慶城鄉(xiāng)市場(chǎng)繁榮，社會(huì)消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)。 從上述數(shù)據(jù)中可以看出，重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)和社會(huì)消費(fèi)平穩(wěn)增長(zhǎng)的趨勢(shì)，為房地產(chǎn)的發(fā)展奠定了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境。投入了大量的資金用于城市道路、橋梁建設(shè)，新建了圍繞主城區(qū)的兩江濱江路，以及主城區(qū)外環(huán)高速公路；建成了跨越長(zhǎng)江與嘉陵江的黃花園嘉陵江大橋、渝澳大橋、鵝公巖長(zhǎng)江大橋、李家沱長(zhǎng)江二橋、大佛寺長(zhǎng)江大馬桑溪長(zhǎng)江大橋、萬(wàn)州長(zhǎng)江大橋；新建了袁家崗、楊公橋、牛角沱立交橋三座大型立交橋；完成了大量道路的翻修、拓寬以及主骨架高速公路的升級(jí)改建。 隨著重慶交通基礎(chǔ)設(shè)施投入的不斷加大和路橋收費(fèi)體制的改革，區(qū)域隔閡相對(duì)縮小，渝中區(qū)與其他主城區(qū)的聯(lián)系將更加緊密。 三、房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 重慶國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)好轉(zhuǎn)和基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，促進(jìn)了重慶房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展，對(duì)重慶房地產(chǎn)組團(tuán)格局的變化和產(chǎn)品的發(fā)展產(chǎn)生了深遠(yuǎn)的影響。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)形式總體看好，尤其是土地出讓的有效控制，有利于房地產(chǎn)的健康發(fā)展。 渝 中區(qū)雖一直保持著“第一”的頭銜，而圍繞在渝中區(qū)周?chē)膸讉€(gè)區(qū)近三年的開(kāi)發(fā)投資量卻呈逐年上升走勢(shì)。今年上半年，南岸區(qū)受其濱江路的成功打造及良好的政策環(huán)境影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量快速增長(zhǎng)，目前，已超過(guò)九龍坡區(qū)與渝北區(qū)，開(kāi)發(fā)投資總量達(dá) 億元，接近渝中區(qū) 億元的水平。同比增長(zhǎng) %，其次是商業(yè)營(yíng)業(yè)用房，同比增長(zhǎng) %，寫(xiě)字樓受供過(guò)于求 影響，同比增長(zhǎng)下降 %。 （一） 各區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)顩r 從 2020 年開(kāi)始，重慶各區(qū)域房地產(chǎn)呈多點(diǎn)發(fā)展、齊頭并進(jìn)的趨勢(shì)。 江北： 在政府“北移東下”的城市規(guī)劃和戰(zhàn)略部署下， 1997 年后，北部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成為持續(xù)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域，“向北、向北、再向北”已成為北部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不可阻擋的潮 流，直指兩路地區(qū)。 南岸： 2020 年后，南岸區(qū)政府憑借其擁有的自然景觀(guān)資源 —— 南山風(fēng)景區(qū)和漫長(zhǎng)的江岸線(xiàn)，提出了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”的口號(hào)。 渝中區(qū)： 在渝中區(qū)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)相對(duì)沉寂的 97— 99 年，各區(qū)域憑借獨(dú)特的市場(chǎng)號(hào) 召力，大量消化渝中區(qū)消費(fèi)者。從 2020 年開(kāi)始，先后出現(xiàn)了御景江山，天倫華苑等一批全市概念的熱銷(xiāo)樓盤(pán)。 （二） 產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r 重慶房地產(chǎn)住宅產(chǎn)業(yè)經(jīng)過(guò)近二十年的發(fā)展，以經(jīng)歷了從經(jīng)濟(jì)型 —— 成套型 —— 花園小區(qū)型的三代住宅發(fā)展歷程。 但就 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)而論，則觀(guān)點(diǎn)不一。我司認(rèn)為，一個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度和規(guī)模，會(huì)受該區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的直接影響，而發(fā)展趨勢(shì)則是受消費(fèi)水平、消費(fèi)觀(guān)念、市政環(huán)境條件等多種因素的影響。重慶經(jīng)過(guò)直轄以后數(shù)年的發(fā)展，影響住宅產(chǎn)業(yè)的三大因素已經(jīng)發(fā)生了極大的變化： 1. 消費(fèi)水平 ： 重慶總體收入水平逐年增長(zhǎng)，中高收入的經(jīng)營(yíng)者、白領(lǐng)、金領(lǐng)階層的人數(shù)在擴(kuò)大，對(duì)住宅產(chǎn)生了更高檔次的需求?！昂梅孔硬灰欢ㄊ亲詈娩N(xiāo)的房子”，而能夠在生活的理念上引起消費(fèi)者共鳴的社區(qū)將是現(xiàn)在以及今后房地產(chǎn)的發(fā)展方向。 綜上所述，適應(yīng) 市場(chǎng)需求的新生代住宅，及空氣好，生態(tài)環(huán)境好的區(qū)域，建造密度低、低容積率、低樓層的“三低”品質(zhì)住宅將會(huì)成為近幾年重慶房市的新寵。 在需求多元化的時(shí)代，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，只有強(qiáng)者才能脫穎而出。國(guó)家或地方政策隊(duì)房地產(chǎn)的影響最主要的因素就是土地政策。在競(jìng)爭(zhēng)中取得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)和利潤(rùn)的增加是影響的有利方面。 “上海城”推廣企劃案 重慶澳美廣告有限公司品牌管理部 4 第二節(jié) 南岸區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一 、 供給分析 2020 年后，南岸區(qū)政府憑借其擁有的自然景觀(guān)資源 —— 南山風(fēng)景區(qū)和漫長(zhǎng)的江景線(xiàn)，提出了“吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸”的口號(hào)。 目前在售項(xiàng)目分析： 案名 陽(yáng)光華庭 海棠曉月 騎龍山莊 帝景名苑 融僑半島 泰正花園 競(jìng)地溯源居 回龍灣 地址 南坪東路 南坪東路海棠溪 南坪長(zhǎng)江村 南岸區(qū)長(zhǎng)江大橋南橋頭 南坪滴水巖 南坪金山路