【正文】 工程分戶驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組要經(jīng)常深入現(xiàn)場，了解進(jìn)度，及時(shí)布置分戶驗(yàn)收工作。 住宅結(jié)構(gòu)施工階段分戶驗(yàn)收應(yīng)做的工作 住 宅結(jié)構(gòu)施工階段包括基礎(chǔ)（含地下工程）和主體工程，進(jìn)入結(jié)構(gòu)施工階段即開始分戶驗(yàn)收。 7. 繪制戶型圖，在隨機(jī)確定的檢查點(diǎn)布設(shè)分戶驗(yàn)收卡片（見附圖）。 5. 為質(zhì)量檢查組人員配備分戶驗(yàn)收工具和相關(guān)表格資料。 3. 分戶驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組指定專人編制受檢工程分戶驗(yàn)收方案。各組人員數(shù)量可視具體情況確定。 住宅施工準(zhǔn)備階段分戶驗(yàn)收應(yīng)做的工作 1. 建設(shè)單位組織成立受檢工程分戶驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，定期召開會(huì)議，成立各個(gè)專業(yè)質(zhì)量檢查組（土建質(zhì)量檢查組、給水排水及采暖質(zhì)量檢查組、通風(fēng)及空調(diào)質(zhì)量檢查組、電氣質(zhì)量檢查組），確定各質(zhì)量檢查組組長、成員。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收不合格的，建設(shè)單位不得組織單位 工程竣工驗(yàn)收。 6. 當(dāng)砼結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)、地面、裝飾裝修、通風(fēng)等工程分戶檢驗(yàn)批一般項(xiàng)目的實(shí)測偏差值大于允許偏差 倍，或不合格點(diǎn)率超出 20%時(shí)，應(yīng)整改合格后重新驗(yàn)收，并記錄整改項(xiàng)目測量結(jié)果。 5. 當(dāng)砼結(jié)構(gòu)、砌體結(jié)構(gòu)、地面、裝飾裝修、通風(fēng)等工程分戶檢驗(yàn)批的主控項(xiàng)目的質(zhì)量經(jīng)檢查全部合格，一般項(xiàng)目的合格點(diǎn)率達(dá)到 80%及以上，且不得有嚴(yán)重缺陷時(shí)（不合格點(diǎn)實(shí)測偏差，應(yīng)小于允許偏差的 倍），判定為合格。當(dāng)量取長度和高度尺寸時(shí)，還應(yīng)確定實(shí)測值的基準(zhǔn)值，記錄在相應(yīng)表格中第一個(gè)空格內(nèi)。 3. 分戶檢驗(yàn)批主控 項(xiàng)目、一般項(xiàng)目的觀感和使用功能質(zhì)量應(yīng)全數(shù)檢查，并以房間為單位進(jìn)行檢查、記錄。當(dāng)分戶檢驗(yàn)批具備驗(yàn)收條件時(shí)，可及時(shí)驗(yàn)收。 4. 住宅工程未進(jìn)行分戶驗(yàn)收或經(jīng)抽查不合格，不準(zhǔn)進(jìn)入竣工驗(yàn)收程序。 2. 高度重視住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作，加強(qiáng)對參加分戶驗(yàn)收工作各方人員的培訓(xùn)和指導(dǎo)。 2. 按分戶驗(yàn)收方案中確定的每套住宅和公共部位檢驗(yàn)批項(xiàng)目和內(nèi)容，參照戶型做法表和戶型圖，驗(yàn)收施工單位對分戶驗(yàn)收項(xiàng)目檢查評定結(jié)果。 4. 按分戶驗(yàn)收方案中確定的每套住宅和公共部位檢驗(yàn)批項(xiàng)目和內(nèi)容，參照戶型做法表和戶型圖，驗(yàn)收施工單位對分戶驗(yàn)收項(xiàng)目檢查評定結(jié)果，并及時(shí)記錄，簽字蓋章。 2. 參與確定分戶驗(yàn)收方案中的每套住宅和公共部分的分戶檢驗(yàn)批項(xiàng)目、以及檢查內(nèi)容和數(shù)量。工程標(biāo)牌應(yīng)包括以下內(nèi)容： （ 1）工程名稱、竣工日期； （ 2）建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位 全稱； （ 3）建設(shè)、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位負(fù)責(zé)人姓名。 4. 分包單位專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)會(huì)同總包單位，參加分包項(xiàng)目質(zhì)量分戶驗(yàn)收，完善手續(xù)。根據(jù)分戶驗(yàn)收在工程裝修、竣工階段工作量大的特點(diǎn)，安排和及時(shí)調(diào)整質(zhì)量檢查人員及測量工具。 （ 2）根據(jù)分戶驗(yàn)收確定檢驗(yàn)批和內(nèi)容的原則，確定每套住宅和公共部位的分戶檢驗(yàn)批項(xiàng)目以及檢查內(nèi)容和數(shù)量； （ 3）根據(jù)分戶檢驗(yàn)批項(xiàng)目分別繪制戶型圖； （ 4）根據(jù)設(shè)計(jì)文件和戶型特點(diǎn)編制含有各種戶型、不同設(shè)計(jì)做法的戶型做法表； 2. 配備足夠的質(zhì)量檢查人員和檢查測量工具。 上述事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)在住宅單元入口進(jìn)行公示，公示期不少于 6 個(gè)月。 4. 住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給業(yè)主。組織、協(xié)調(diào)施工單位、監(jiān)理單位分戶驗(yàn)收工作，協(xié)助解決分戶驗(yàn)收中測量設(shè)備、人員、資金等問題。具體工作包括： 1. 組織施工單位編制分戶驗(yàn)收方案，宜在結(jié)構(gòu)工程施工之前，組織施工單位編制分戶驗(yàn)收方案，并由監(jiān)理（建設(shè)）單位驗(yàn)收。 （一）建設(shè)單位責(zé)任 建設(shè)單位是分戶驗(yàn)收工作的第一責(zé)任人。建設(shè)單位必須按照《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》和建設(shè)部有關(guān)規(guī)定，嚴(yán)格工程竣工驗(yàn)收程序，驗(yàn)收合格后方可交付使用。 工程建設(shè)單位、施工單位和監(jiān)理單位要強(qiáng)化檢驗(yàn)批驗(yàn)收，對于不符合質(zhì)量 要求的檢驗(yàn)批，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。分包單位專業(yè)技術(shù)負(fù)責(zé)人也應(yīng)參加分包項(xiàng)目質(zhì)量分戶驗(yàn)收。分戶驗(yàn)收應(yīng)由建設(shè)單位組織監(jiān)理、施工單位等有關(guān)人員，按照國家和省相關(guān)施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范、 《開封市住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收指導(dǎo)手冊》等有關(guān) 規(guī)定 ，對所涉及的內(nèi)容進(jìn)行檢查驗(yàn)收。住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件，一并交給業(yè)主。 3．填寫檢查記錄，發(fā)現(xiàn)觀感質(zhì)量和使用功能不符合規(guī)范或設(shè)計(jì)文件要求的，書面責(zé)成施工單位整改并對整改情況進(jìn)行復(fù)查 。 分戶驗(yàn)收的程序 分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行： 1. 在分戶驗(yàn)收前根據(jù)住宅戶型圖、戶型設(shè)計(jì)做法表確定檢查項(xiàng)目、檢查部位和檢查數(shù)量，并在施工圖紙上注明。 分戶驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收依據(jù)國家和河南省工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，對單位工程每套住宅 和規(guī)定的公共部位進(jìn)行驗(yàn)收，并在分戶驗(yàn)收合格后出具工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄。 5. 分戶驗(yàn)收與質(zhì)量通病專項(xiàng)治理相結(jié)合 分戶驗(yàn)收內(nèi)容主要是觀感、功能、實(shí)測項(xiàng)目質(zhì)量。 4. 分戶驗(yàn)收要與成品保護(hù)相結(jié)合 分戶驗(yàn)收一般是在施工過程中進(jìn)行驗(yàn)收。整改完畢后，三方檢查人員須重新對存在問題的部位進(jìn)行復(fù)驗(yàn)。 3. 分戶驗(yàn)收要 與發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)整改復(fù)查相結(jié)合 分戶驗(yàn)收過程中會(huì)發(fā)現(xiàn)若干不符合質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)問題，應(yīng)在分戶驗(yàn)收記錄表中如實(shí)記錄。而分戶驗(yàn)收是對該批所包含的若干套住宅作為若干個(gè)檢驗(yàn)批分別驗(yàn)收，主要驗(yàn)收主控和一般項(xiàng)目中涉及觀感和使用功能以及實(shí)測實(shí)量項(xiàng)目，其它項(xiàng)目在批驗(yàn)收時(shí)已檢查，在分戶檢驗(yàn)批驗(yàn)收時(shí)就不再重復(fù)檢查。 分戶驗(yàn)收工作應(yīng)做好五個(gè)結(jié)合 1. 分戶驗(yàn)收要與嚴(yán)格按照質(zhì)量、工藝標(biāo)準(zhǔn)施工相結(jié)合 為提高分戶驗(yàn)收一次合格率，減少因返工浪費(fèi)人工、材料現(xiàn)象的發(fā)生，施工單位應(yīng)認(rèn)真向施工操作人員進(jìn)行技術(shù)交底，使操作人員掌握質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)中主控項(xiàng)目和一般項(xiàng)目、實(shí)測項(xiàng)目允許偏差值等具體內(nèi)容，掌握實(shí)現(xiàn)這些質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的施工工藝標(biāo)準(zhǔn)，施工中操作人員要嚴(yán)格按質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和施工工藝標(biāo)準(zhǔn)操作，工人和班組要嚴(yán)格按照質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)自行檢查，合格后方可進(jìn)入下一道工序施工。 分戶驗(yàn)收由建設(shè)單位組織，分戶驗(yàn)收參加人員比批驗(yàn)收增加了建設(shè)單位人員。分戶驗(yàn)收是批驗(yàn)收的補(bǔ)充，不能代替批驗(yàn)收。 分 戶 檢 驗(yàn) 批 驗(yàn) 收 以每戶住宅劃分為一個(gè)檢驗(yàn)批，所劃分范圍相對較小，抽檢數(shù)量相對整個(gè)工程較多。 批驗(yàn)收由監(jiān)理工程師組織。 主要對檢驗(yàn)批的主控項(xiàng)目和一般項(xiàng)目全面檢查，驗(yàn)收內(nèi)容較多。 分戶檢驗(yàn)批驗(yàn)收與分項(xiàng)工程檢驗(yàn)批驗(yàn)收的關(guān)系 表 兩者 相同點(diǎn) 共同依據(jù)國家施工驗(yàn)收規(guī)范和地方標(biāo)準(zhǔn)、相同的施工圖、設(shè)計(jì)說明及其它文件，依據(jù)相同的合格判定標(biāo)準(zhǔn) 。 抽樣檢查， 檢查數(shù)量較少。 竣 工 驗(yàn) 收 建設(shè)單位 監(jiān)理單位 施工單位 設(shè)計(jì)單位 所有建筑工程 竣工驗(yàn)收是施工單位完成分戶驗(yàn)收并提交竣工報(bào)告后單位工程的驗(yàn)收，竣工驗(yàn)收合格是工 程驗(yàn)收備案和辦理產(chǎn)權(quán)證的必備條件。 分戶驗(yàn)收是涉及住宅工程主要使用功能及觀感質(zhì)量的驗(yàn)收。 分戶驗(yàn)收與竣工驗(yàn)收的比較 表 兩者相同點(diǎn) 均是在建筑工程各分部、分項(xiàng)驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上進(jìn)行的。分戶驗(yàn)收合格是進(jìn)行竣工驗(yàn)收的必備條件，分戶驗(yàn)收沒有通過就不能進(jìn)行竣工驗(yàn)收。當(dāng)該戶或 規(guī)定的公共部位所包含的分戶檢驗(yàn)批項(xiàng)目及內(nèi)容符合分戶驗(yàn)收合格標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，該戶或規(guī)定的公共部位驗(yàn)收合格。 5. 公共部位驗(yàn)收項(xiàng)目確定及驗(yàn)收 根據(jù)公共部位驗(yàn)收時(shí)可以觀察到的觀感、功能、實(shí)測項(xiàng)目確定原則，確定公共部位檢驗(yàn)批項(xiàng)目和內(nèi)容，并在施工完畢時(shí)進(jìn)行驗(yàn)收。 4. 檢查數(shù)量的確定 土建工程、安裝工程分別按樓梯間、電梯間及走廊，屋面及外立面，地下車庫及地 下室防火分區(qū)各劃分為一個(gè)檢查區(qū)域。 2. 公共部位的劃分 公共部位劃分為：樓梯間、電梯間及走廊，屋面及外立面，底層車庫及地下室三個(gè)部分。 分戶驗(yàn)收類別主要包括以下 8 類： 1. 建筑結(jié)構(gòu)外觀及尺寸偏差； 2. 門窗安裝質(zhì)量； 3. 地面、 墻面和頂棚面層質(zhì)量； 4. 防水工程質(zhì)量； 5. 采暖系統(tǒng)安裝質(zhì)量； 6. 給水、排水系統(tǒng)安裝質(zhì)量； 7. 室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量； 8. 其它規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)中要求分戶驗(yàn)收的內(nèi)容 。 分戶驗(yàn)收的內(nèi)容 分戶驗(yàn)收類別的劃分 分戶驗(yàn)收應(yīng)以單位工程每套住宅和公共部分的樓梯間、電梯間及走廊，屋面及外立面，底層車庫及地下室各劃分為一個(gè)子單位工程進(jìn)行驗(yàn)收。 6. 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)相同。 5. 驗(yàn)收重點(diǎn)突出。 4. 不可替代性。 在進(jìn)入主體施工階段，即開始分戶驗(yàn)收工作，直到工程竣工驗(yàn)收前。 在工程建設(shè)過程中，作為住宅工程責(zé)任主體的建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位等參建各方共同參與質(zhì)量驗(yàn)收。 建設(shè)單位具有組織施工、監(jiān)理、物業(yè) 等單位的責(zé)任和義務(wù)，始終處于分戶驗(yàn)收的領(lǐng)導(dǎo)地位，是分戶驗(yàn)收的組織者。采用住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收是現(xiàn)階段有效地緩解和解決有關(guān)問題的較好辦法，通過分戶驗(yàn)收工作的開展，加強(qiáng)工程質(zhì)量責(zé)任和責(zé)任追究制度的落實(shí)，提升工程質(zhì)量水平，提高住戶對住宅工程質(zhì)量的滿意度。 4. 建筑工程配套機(jī)制尚有欠缺。 當(dāng)前，我國的施工驗(yàn)收規(guī)范及設(shè)計(jì)規(guī)范對于竣工房屋的某些質(zhì)量問題，如室內(nèi)空間尺寸偏差還沒有明確的驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，對有些質(zhì)量問題如空鼓、粉刷面層裂縫、外墻外窗滲漏等驗(yàn)收檢查方法沒有操作性很強(qiáng)的統(tǒng)一規(guī)定。 根據(jù)我國目前經(jīng)濟(jì)水平、建筑工程規(guī)模和特點(diǎn)、建筑成本等因素，在充分保證結(jié)構(gòu)安全和重要使用功能的 基礎(chǔ)上，國家驗(yàn)收規(guī)范確定的檢驗(yàn)批質(zhì)量檢驗(yàn)方案是抽樣檢驗(yàn)。因此，建筑工程在交付使用后由于溫度變化等影響，隨著時(shí)間的推移和材料性能的衰減，會(huì)不斷地出現(xiàn)一些觀感和使用功能方面的質(zhì)量通病，而且受施工技術(shù)水平、工藝、工程材料等因素的影響，在今后較長的一段時(shí)間內(nèi)，一些質(zhì)量通病仍難以徹底根治。 實(shí)行住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收基于以下 4 個(gè)方面考慮： 1. 住宅是一種特殊商品。 2021 年 7 月 23 日～ 25 日，河南省建設(shè)廳為了提高住宅工程質(zhì)量，指導(dǎo)各有關(guān)單位開展住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作，結(jié)合我省實(shí)際，發(fā)布了《河南省住 宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的指導(dǎo)意見》。住宅工程質(zhì)量的好壞直接關(guān)系著住戶的切身利益，住戶的維權(quán)意識大大提高，質(zhì)量投訴呈現(xiàn)上升趨勢。最終達(dá)到抓驗(yàn)收、促施工，提高住宅工程質(zhì)量水平，減少質(zhì)量投訴發(fā)生。 3. 督促施工單位抓技術(shù)管理、質(zhì)量管理，提高操作 層人員的素質(zhì)，嚴(yán)格按照施工工藝標(biāo)準(zhǔn)施工，嚴(yán)格“三檢制”，制定提高住宅工程質(zhì)量措施并有效實(shí)施。分戶驗(yàn)收的重要意義表現(xiàn)為以下 4 個(gè)方面： 1. 提高住宅工程質(zhì)量管理水平，保護(hù)百姓利益，減少質(zhì)量投訴，預(yù)防群訴群訪事件發(fā)生。要求建設(shè)單位總負(fù)責(zé)，參加并組織施工、監(jiān)理等單位開展分戶驗(yàn)收工作，并規(guī)定完成分戶驗(yàn)收是竣工驗(yàn)收的前提條件。工程驗(yàn)收是一項(xiàng)包括從檢驗(yàn)批到分項(xiàng)、到（子）分部、到（子）單位工程貫穿于工程建設(shè)全過程的、連續(xù)的、系統(tǒng)性的工作。 根據(jù)《建筑工程施工質(zhì)量驗(yàn)收統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》（ GB503002021）規(guī)定，單位工程按照專業(yè)、建筑部位劃分為地基基礎(chǔ)、主體等 6 至 9 個(gè)分部；每個(gè)分部按照主要工種、材料、施工工藝、設(shè)備類別劃分為若干個(gè)分項(xiàng)；每個(gè)分項(xiàng)按照樓層、施工段、變形縫等劃分為若干個(gè)檢驗(yàn)批。它是建筑工程最重要的一次質(zhì)量驗(yàn)收。 竣工驗(yàn)收 “竣工驗(yàn)收”是指參建各方對單位工程進(jìn)行的工程質(zhì)量驗(yàn)收。由于編寫時(shí)間倉促，手冊中會(huì)有疏漏和欠妥之處，在培訓(xùn)和使用本手冊期間，敬請各位同行、專家提出寶貴意見，以便修改。 本手冊由王培一、秦海汐同志具體負(fù)責(zé)起草編寫。 2021 年 9 月 21 日～ 28 日，開封市建筑工程質(zhì)量監(jiān)督站組織我市部分建設(shè)、監(jiān)理、施工單位的工程技術(shù)人員參加了建設(shè)部在長沙舉行的“住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收”學(xué)習(xí)班。 2021 年 1 月 1 日起，北京市建委為了有效抑制住宅工程質(zhì)量問題的出現(xiàn)，在總結(jié)朝陽區(qū)“一戶一驗(yàn)”的基礎(chǔ)上，率先在全市范圍內(nèi)實(shí)行住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作。 開封市住宅工程質(zhì)量 分戶驗(yàn)收指導(dǎo)手冊 (試行 ) 二 ОО 六年十月 前 言 近年來，住戶的維權(quán)意識日益提高，工程質(zhì)量投訴呈現(xiàn)上升趨勢。 實(shí)行住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收 是目前有效緩解和解決有關(guān)問題的較好辦法，通過該項(xiàng)工作的開展以及對工程質(zhì)量責(zé)任和責(zé)任追究制度的落實(shí)，能夠大力提升工程質(zhì)量水平，提高住戶對住宅工程質(zhì)量的滿意度 。河南省建筑工程質(zhì)量監(jiān)督 總站于 2021 年 7 月 23 日～ 25 日，在濟(jì)源市召開了河南省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作宣貫會(huì)議，并發(fā)布了《河南省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的指導(dǎo)意見》。為了在我市開展好這項(xiàng)工作，本著“抓重點(diǎn)、重實(shí)效、切實(shí)際”的原則，針對我市具體情況，在多次組織有關(guān)專家進(jìn)行研討，并在九鼎頌園小區(qū)進(jìn)行了多次的模擬驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，編寫了《開封市住宅工程質(zhì)