【正文】 理分銷收入 收入說明 買賣中介收入按交易金額的 2％計(jì)算 ， 租賃中介收入按每單 8000元計(jì)算 ， 代理 新盤 分銷收入按每單 4000 元計(jì)算 ， 代辦權(quán)證收入按三證代辦 600元計(jì)算 ， 個(gè)人貸款擔(dān)保收入按貸款金額的 1％ ， 批量房產(chǎn)吞吐收 益每次不少 銷售額 于 20％，期限不多于 6 個(gè)月，平均在 4 月內(nèi)銷售完畢實(shí)現(xiàn)資金回籠 。 對(duì)公司來說可以得到基層政府和相關(guān)組織的認(rèn)同和扶持，在未來不斷擴(kuò)張的戰(zhàn)略布局和增值服務(wù)業(yè)務(wù)上進(jìn)行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優(yōu)惠。 四、 人員配置： 為了保證遷喜家和 房產(chǎn) 中介 店 連鎖體系的穩(wěn)定健康的發(fā)展，將不采用順馳 置業(yè) 和 21 世紀(jì) 不動(dòng)產(chǎn) 的只招收年輕大 學(xué)生的人力資源方案， 而是 將采用年輕人和中年下崗人員的結(jié)合方式 ，達(dá)到 兼顧 各方利益皆大歡喜的結(jié)果 。 公司總部： 設(shè)立于漢口某知名寫字樓中，人員 20 人，面積 300 平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。 中心店： 武昌、漢口、漢陽三鎮(zhèn)分別設(shè)立三個(gè)中心店，位置選擇于交通便利的商業(yè)區(qū)；每門點(diǎn)投入人員 15 人，面積不少于 100 平方米，投入資金10 萬元，是公司的形象店。每個(gè)門點(diǎn)投入人員 4－ 5 人，面積20－ 40平方米，平均每個(gè)店投入資金 3 萬元。 公司總部 三、 組織 和 職能 社區(qū)店： 在大型成熟社區(qū)周邊開設(shè)社區(qū)店，根據(jù)營業(yè)面積、營業(yè)收入、輻射范圍，示范效益分為 A 級(jí)店和 B 級(jí)店。 中介服務(wù)搭建渠道保證費(fèi)用，自營投資業(yè)務(wù)作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業(yè)務(wù)，關(guān)注現(xiàn)金流、周轉(zhuǎn)率 和利潤率，規(guī)模擴(kuò)張不能犧牲利潤為前提，規(guī)模和利潤必須要同步發(fā)展。 樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個(gè) 扎根社區(qū) 的 中介網(wǎng)絡(luò)，搭建社區(qū)渠道 ，配合關(guān)聯(lián)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，做到房地產(chǎn)市場(chǎng)的一、二級(jí)市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)。 我們 最值得借鑒的還是 順馳的發(fā)展模式 ，同時(shí)提出自己的創(chuàng)新模式 ： 進(jìn)入市場(chǎng)初期只做直營店， 執(zhí)行快速擴(kuò)張市場(chǎng)策略， 沿 重點(diǎn)社區(qū) 均衡 進(jìn)行的門 點(diǎn)布局， 注重人力資源的培養(yǎng)和團(tuán)隊(duì)的建設(shè)， 開展一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)經(jīng)營 ，在成熟的社區(qū)網(wǎng)絡(luò)資源的情況下 搭載更多的增值服務(wù)業(yè)務(wù)。 作為有著全國化房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)公司背景的順馳置業(yè)，其獨(dú)特的一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)模式，由于二手房源的更新向次新房化發(fā)展的趨 勢(shì)將會(huì)是未來中介企業(yè)當(dāng)然的老大 。 聯(lián)動(dòng)典范 順馳置業(yè) （ ） ： 成立于 2021 年 11月，是天津順馳置業(yè)集團(tuán)在武漢地區(qū)設(shè)立的全資 子公司，公司目前現(xiàn)有員工 300 多名，擁有直營連鎖店 70 家，是武漢門點(diǎn)數(shù)量第一的連鎖運(yùn)營體系。從開業(yè)之初的 8 家連鎖機(jī)構(gòu)發(fā)展到現(xiàn)在的 43 家連鎖店，但其中 直營店 只有 5 家，對(duì)加盟店的控制力較弱?？傮w上資金實(shí)力較弱，沒有新的發(fā)展方向和盈利增長點(diǎn)。 但 公司整體沒有明確的戰(zhàn)略目標(biāo)和布局， 從業(yè)人員素質(zhì)普遍不高，業(yè)務(wù)戰(zhàn)線長資金鏈比較緊張、對(duì)外投資的效率和回報(bào)也不高，發(fā)展遇到瓶頸。 寧波鴻橋（ ）： 2021 年品牌進(jìn)入武漢 ,發(fā)展高峰期有 15 家左右， 目前有 6 家店，基本為加盟店，寧波總部沒有控制能力，只是品牌共享，經(jīng)營情況一般，基本處于衰退期 ，有可能近期退出武漢市 。 外省中介商 1+2 聯(lián)合不動(dòng)產(chǎn) （ ） :河北企業(yè) ， 創(chuàng)業(yè)于 2021 年，武漢公司于 2021 年 4 月成立，初期 的武漢公司， 人員缺乏經(jīng)營乏力 ，整個(gè)公司處于混亂狀態(tài)。 但 高達(dá)近 15 萬元的開店成本、高額的運(yùn)營成本及尚未成熟的地區(qū)特許經(jīng)營模式將很難支持 100 家加盟連鎖店的戰(zhàn)略目標(biāo)。目標(biāo)是 在未來 兩 年內(nèi)，加盟店數(shù)量力爭達(dá)到 120家 。 國際連鎖加盟巨頭－ 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) 21 世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn) ():上市公司人福高科技股份有限公司全資子公司武漢當(dāng)代物業(yè)發(fā)展有限公司 經(jīng) 21 世紀(jì)中國不動(dòng)產(chǎn)直接授權(quán)，成立了 21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)武漢區(qū)域分部，注冊(cè)資金 1000 萬。 中介信息渠道不暢通 武漢市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的硬件設(shè)備水平總體上比較差，雖然大多數(shù)配備了電腦，但利用率不高， 信息關(guān)聯(lián)化和 開發(fā) 力度 不夠， 與北京、上海與各沿海發(fā)達(dá)城市相比， 武漢 市的中介市場(chǎng)，還 遠(yuǎn) 未形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，頗為零散，這就使得各中介 之間的 信息溝通非常受局限， 加上行業(yè)整體誠信的因素， 導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)普遍存在業(yè)務(wù)量不大，成功率低的現(xiàn)象，造成了很大的信息資源流失。 中介人員整體 素質(zhì)偏低是制約中介事業(yè)發(fā)展的最大障礙 目前，我市中介機(jī)構(gòu)的從業(yè)人員素質(zhì)參差不齊，還有待進(jìn)一步提高，以便走向中介行業(yè)成熟的專業(yè)化道路。 雖然我市的二手房市場(chǎng)有了長足的發(fā)展，但相對(duì)于國內(nèi)一些城市市場(chǎng)，我市房地 產(chǎn)中介市場(chǎng)還是不夠成熟發(fā)達(dá)。 二 、 中介行業(yè)概述 作為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要 組成部分的二手房交易市場(chǎng)，由于市場(chǎng)的興旺帶來 武漢 市二手房中介市場(chǎng)競爭日趨激烈。 值得指出的是，成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差一般保持在500－ 800 元 /平方米之間，而武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)在這兩方面的價(jià)格差在1000 元 /平方米以上，這充分說明二手房市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿薮蟆? 2021年二手房綜合物業(yè)平均價(jià)格為 元 /平方米，同比增長 %。另一方面是通過 2021 年商品房市場(chǎng)的供需分析，得出 2021 年商品房市場(chǎng)需求比較旺盛的結(jié)論。 2021年和 2021 年的武漢二手房市場(chǎng)的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面 造成的。 2021年我市商品房銷售面積為 萬平方米，同比增長 %；其中：商品房住宅銷售面積為 萬平方米，同比增長 %，占商品房銷售面積的 93 %。 第 三 章： 市場(chǎng)分析 一 、 二手房市場(chǎng) 分析 武漢市 自 2021 年房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)也帶動(dòng)了相關(guān)產(chǎn)品的發(fā)展，建材、家居用品、裝飾裝潢業(yè)以前所未有的發(fā)展速度分享著這期待已久的機(jī)遇。 新地之杰是一個(gè)銷售型的公司，多年以來為十幾個(gè)項(xiàng)目提供 高效、專業(yè)的 策劃、代理銷售 服務(wù) ， 獲得了開發(fā)商的一致贊譽(yù)。但由于缺乏武漢市有關(guān)部門金融 和政策的支持而失敗， 給武漢市房地產(chǎn) 市場(chǎng)上留下了一個(gè)遺憾。 1999 年 4 月地之杰武漢廣場(chǎng)房產(chǎn) 中介 店開業(yè)，第一個(gè)采用計(jì)算機(jī)多媒體技術(shù)在售房全程運(yùn)用。新地之杰繼承地之杰的優(yōu)良傳統(tǒng)， 2021 年成立， 為開發(fā)商 提供科學(xué)和富有創(chuàng)意的房地產(chǎn)顧問服務(wù)。 遷喜家和房產(chǎn) 中介 店連鎖項(xiàng)目 需求 資金 三 百萬元 的支持 ， 兩年內(nèi)可以建設(shè) 80 個(gè)以上的深入社區(qū)的網(wǎng)點(diǎn)， 服務(wù)半徑覆蓋武漢三鎮(zhèn) 85％以上的主要住宅小區(qū)， 進(jìn)入武漢市房地產(chǎn)二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一 ，月稅前利潤 200萬元左右 ，壟斷社區(qū)廣告資源，成為另一個(gè)主業(yè) 。達(dá)到利用建立房產(chǎn) 中介店連鎖網(wǎng)絡(luò)滲透進(jìn)入武漢市每一個(gè)社區(qū)，成為 社區(qū)生活種不可缺少的一份子，形成直接面對(duì)各類型消費(fèi)者的終端 廣告 和房產(chǎn)延伸服務(wù)的 渠道。這兩年國家的宏觀調(diào)控政策紛紛出臺(tái)，正是市場(chǎng)從業(yè)者重新洗牌的好時(shí)機(jī)。目 錄 第一章：項(xiàng)目摘要 ………………