昌樂項目市場調(diào)查報告(新)-文庫吧資料
2024-12-23 22:52本頁面
【正文】 澤龍鳳苑 昌盛街新昌路交匯處路南 130—140 2650 泰和世家 洪陽 街 與新昌路交匯處 90—130 2500 大上芙蓉園 昌盛街新昌路交匯處路北 90—130 2500 錢塘府 恒安街與寶昌路交匯處 90— 175 2600 西湖景苑 ——— 130 2700 水榭花都 利民街與寶昌路交匯處 80— 130 2500 三、消費市場分析 （一）客戶來源分析 Page22 5%6%8%11%12%21%37%0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40%教師企業(yè)職員其他國企職工自由職業(yè)者公務(wù)員私營業(yè)主 ? 以私營業(yè)主和公務(wù)員為主，合計占 58%。 80120130140901308515090175130 13091138020406080100120140160180大上芙蓉園 潤澤龍鳳苑 泰和世家 玫瑰園 錢塘府 西湖庭院 聚賢苑 Page20 （六）銷售均價 總體市場均價在 2600 元 /平方米。 （四）購房用途 昌樂購房群體較為單一主要體現(xiàn)在以下幾個方面： Page19 購買人群35%40%20%5% 二次置業(yè)結(jié)婚用房農(nóng)村進(jìn)城投資 購房主要為結(jié)婚用房、二次置業(yè)和農(nóng)村進(jìn)城。 ? 南部行政區(qū)（新區(qū) ）板塊 多為大盤開發(fā)； 市場平均價格跟市中心差不多，大約在 2400~2500 元 /平方米。 ? 老城中心板塊 站前街以南的老城區(qū)住宅板塊的市場供應(yīng)量較為充足，產(chǎn)品類型為多層與高層結(jié)合。產(chǎn)品類型多為多層 。 昌樂中心區(qū)域開發(fā)樓盤圖 （二）板塊劃分及特點 局 部 樓 盤 分 布 圖 Page17 昌樂雖然城市范圍不大，但目前樓盤板塊構(gòu)成已經(jīng)初具雛形。 （三）價格多年滯漲，相對低利潤空間 昌樂房改進(jìn)行較晚，前幾年有大量企業(yè)及部門內(nèi)部定向開發(fā)樓盤，帶有福利性質(zhì)，沒有真正推向市場，就是目前也有許多企業(yè)團(tuán)購的樓盤，低團(tuán)購價格導(dǎo)致樓盤市場價格增長遲緩；從產(chǎn)品層面講，昌樂市場缺乏品質(zhì)樓盤，沒有高檔樓盤也是價格滯漲的重要因素。 （二）同質(zhì)化競爭，無品質(zhì)樓盤 雖然目前在售樓盤眾多，但開發(fā)商只求快速銷售并回籠資金，忽略了客戶對產(chǎn)品品質(zhì)的要求，缺乏高品質(zhì)配套完善的大型社區(qū)，產(chǎn)品塑造無亮點，無品質(zhì)樓盤，多為同質(zhì)化競爭。去年，商業(yè)項目更是齊頭并進(jìn)，引發(fā)了昌樂的商業(yè)時代。 Page14 第四章 昌樂房地產(chǎn)市場分析 一、昌樂房地產(chǎn)市場綜述 （一）群雄逐鹿，烽煙四起 根據(jù)對昌樂市場的調(diào)查分析，今年房地產(chǎn)市場現(xiàn)屬于快速提升的階段， 06 年及以前昌樂市場尚屬于萌芽狀態(tài)，房地產(chǎn)市場不溫不火，銷售狀況不是很理想，但 2021 年房地產(chǎn)市場有了新的突破。從整體上看，預(yù)計未來幾個月內(nèi)，房價不會出現(xiàn)較大變動，但房價穩(wěn)中有升的總趨勢不會改變。分析認(rèn)為，昌樂住宅房價的上升是消費拉動加投資、投機(jī)拉動，因此房價總體 上是健康的。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快，住宅投資仍占主體地位 ； 竣工房屋面積小幅增長，商業(yè)營業(yè)用房竣工面積增幅較快 ，但空置面積繼續(xù)擴(kuò)大 ； 商品房銷售面積與銷售額快速增長 ； 到位資金充足，資金來源結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化 ； 本年購置土地面積和土地成交價款增長較快 ； 資金向大企業(yè)集中，房企走向品牌化 ； 目前，在貫徹落實國家宏觀調(diào)控政策的過程中，昌樂住房市場的基本情況是：房地產(chǎn)投資持續(xù)增長。這將意味著，昌樂縣將溶入濰坊市區(qū)經(jīng)濟(jì)和統(tǒng)一規(guī)劃發(fā)展的道路上。昌樂已進(jìn)入一個良好的大發(fā)展時期，可以預(yù)計經(jīng)過三至五年的發(fā)展，昌樂的經(jīng)濟(jì)總量將會得到明顯的提高。另外 ,濰城區(qū)黨政及相關(guān)部門辦公機(jī)構(gòu)已于 08年 4月全面西遷 ,必將進(jìn)一步輻射和帶動西部區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。目前 ,市區(qū)西部發(fā)展初見成效 ,獨特魅力已經(jīng)悄然呈現(xiàn)。在濰坊市十屆人大五次會議上提出的昌樂撤縣建區(qū)，昌樂縣將緊緊抓住建設(shè)濰坊新區(qū)這一新的定位，大力實施工業(yè)強(qiáng)縣、服務(wù)業(yè)振興、城 Page12 市化帶動、新農(nóng)村建設(shè)，屆時昌樂將建設(shè)成為宜居宜業(yè)、富足和諧的現(xiàn)代化新區(qū)。嚴(yán)格建設(shè)程序，所有規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的土地，全部實行規(guī)劃、征用、儲備、供應(yīng)、監(jiān)管 “五統(tǒng)一 ”，對商業(yè)旅游、娛樂、商品住宅等所有經(jīng)營性項目的用地，全部實行 “招拍掛 ”，對所有政府投資項目全部實行招標(biāo)投標(biāo)。抓好永康路、文化路南段、 Page11 東村路、南關(guān)小學(xué)路等背街小巷的改造以及城中村改造試點，為廣大市民創(chuàng)造良好的工作生活環(huán)境。 以規(guī)劃為藍(lán)本，昌樂縣城市建設(shè)突出 “山 ”、 “水 ”、 “綠 ”自然特色。同時，嚴(yán)格規(guī) 劃管理，新上項目沒有規(guī)劃的、不符合總體規(guī)劃要求的、不做詳細(xì)規(guī)劃的、選址不合理的不予批準(zhǔn)。 無規(guī)矩不成方圓，昌樂縣牢固樹立規(guī)劃是資源的觀念，以規(guī)劃統(tǒng)領(lǐng)城市建設(shè)全局。 同時，旅游度假區(qū)的規(guī)范，打開了昌樂對外開放的大門，使更多的人了解昌樂，認(rèn)識昌樂。 【昌樂產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展構(gòu)想】 Page9 通過上圖我們可以看出整個中心居住區(qū)向南、北、西三面調(diào)整擴(kuò)散，使得中心居住區(qū)范圍擴(kuò)張，居住使用面積加大，新居住區(qū)擴(kuò)建，老居住區(qū)改建，使得房地產(chǎn)行業(yè)快速升溫。 昌樂城市規(guī)劃總構(gòu)思： 目前昌樂城市整體形成 “四圈、三軸、兩帶 ”的區(qū)域發(fā)展格局。目前，新區(qū)中的文化教育、工業(yè)、商業(yè)等片區(qū)已形成規(guī)模，
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