【正文】 米，1:1車位、5米挑高大堂、蒂森克虜伯電梯、智能安防,【東方米蘭國際城】,物業(yè)類型豐富，項目主要面向改善型需求，從立面和規(guī)劃設(shè)計、營銷現(xiàn)場上尋求突破，以期打造中高端大型居住社區(qū)形象。 目前區(qū)域內(nèi)以剛需、剛改客戶為主，對單總價和交通最為敏感，對于物業(yè)類型無過多追求，在總價偏低的情況下，客戶對居住舒適度可放寬要求。,【高新核心區(qū)客戶】,區(qū)域綜合剛需和改善型客戶，年輕一族住房剛性需求強(qiáng)烈，中年群體改善居住條件需求明顯,【二次創(chuàng)業(yè)南片區(qū)】,區(qū)域以剛性購房需求為主，年收入較低，承接高新核心區(qū)外溢客戶和西郊進(jìn)城客戶。,150,200,綠地國際花都,天朗藍(lán)湖樹,萊安逸琿,金輝悅府,九形道,CROSS萬象匯,高新水晶城,金泰新理城,中鐵.繽紛南郡,尚品美地城,金泰假日花城,裕昌太陽城,晶城秀府,江林新城,金地西灃公元,腹地區(qū)域內(nèi)項目,外圍區(qū)域項目,一居 二居 三居 四居,300,,【戶型面積】,市場產(chǎn)品出現(xiàn)大量贈送，大部分項目均帶飄窗、陽臺贈送，部分項目通過特殊處理室內(nèi)層高低于2.2米的方式擴(kuò)大空間，使戶型的舒適度得到提升,萊安逸琿110㎡送24㎡三居,萊安逸琿90㎡送24㎡三居,全贈送,【產(chǎn)品力分析】,金地西灃公元75㎡送12㎡兩居,金地西灃公元108㎡送21㎡三居,全贈送,半贈送,大面積贈送的項目在產(chǎn)品定價上具備更多空間，可實現(xiàn)較高的溢價和銷售速度,【產(chǎn)品力分析】,腹地高層價格平臺在63007300元/ ㎡ ，高端項目可實現(xiàn)較好溢價，高出周邊項目2000元/ ㎡以上,64,5500,6000,6500,7000,7500,8000,8500,9000,東方米蘭國際城,9500,高層 小高層 公寓,10000,11000,12000,高層 腹地：63007300元/㎡； 外圍：63007500元/㎡； 高端：800010000 /㎡； 小高層 85009300元/㎡ 公寓 830012700元/㎡,13000,14000,綠地國際花都,天朗藍(lán)湖樹,萊安逸琿,金輝悅府,九形道,CROSS萬象匯,高新水晶城,金泰新理城,中鐵.繽紛南郡,尚品美地城,金泰假日花城,裕昌太陽城,晶城秀府,江林新城,金地西灃公元,腹地競爭項目,外圍競爭項目,,【銷售價格】,高層住宅銷售速度高于其他產(chǎn)品，普遍可達(dá)5060套/月，各項目的銷售速度與其銷售策略和定價有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性,65,0,10,20,30,40,50,60,70,東方米蘭國際城,80,高層 小高層 公寓,90,100,150,高層 銷售速度4070套/月，銷售較快的可達(dá)100套/月； 小高層 1020套/月 公寓 CROSS萬象匯和高新水晶城定位均較高端，1020套/月,200,300,綠地國際花都,天朗藍(lán)湖樹,萊安逸琿,九形道,CROSS萬象匯,高新水晶城,金泰新理城,中鐵.繽紛南郡,尚品美地城,金泰假日花城,裕昌太陽城,晶城秀府,腹地競爭項目,外圍競爭項目,【銷售速度】,隨著價格的上升，項目的銷售速度呈下降趨勢，其中萊安逸琿因大量贈送，性價比較高，在高單價的情況下也實現(xiàn)了較好的銷售速度,【銷售比對】,【區(qū)域市場小結(jié)】,項目所處板塊為城市高端板塊邊緣，現(xiàn)狀較差，但伴隨高新區(qū)等區(qū)域內(nèi)成規(guī)模開發(fā)的完結(jié)；軌道交通價值的彰顯；板塊內(nèi)諸多大型項目輪番開發(fā)，可預(yù)見的未來將會有快速成熟和提升的過程； 總體呈現(xiàn)供略大于求的狀態(tài)，區(qū)域供應(yīng)量充沛，市場的激烈競爭環(huán)境將長期存在；整體市場價格將呈現(xiàn)震蕩小幅上行的狀態(tài)； 區(qū)內(nèi)項目開發(fā)水平參差不齊，但部分有鮮明市場賣點(diǎn)和特點(diǎn)的項目，不論在價格還是銷量上，均有非常好的反饋；區(qū)內(nèi)近期為經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)品熱銷，中長期判斷，舒適和改善型產(chǎn)品有一定的空間。 三居 腹地：主力100120㎡； 外圍：主力120150㎡。,【 項目品質(zhì)】,區(qū)域供應(yīng)量最大的是兩居，其中80㎡左右兩居最暢銷，部分130㎡以上三居銷售受阻，90110㎡左右的經(jīng)濟(jì)型三居具有較大的市場機(jī)會,30,40,50,60,70,80,90,100,東方米蘭國際城,110,120,130,140,一居 在住宅項目中一居供應(yīng)量較少，主要供應(yīng)在公寓項目中，主力戶型區(qū)間4050㎡。 客戶：以區(qū)域內(nèi)高收入人群為主，實力,從各大板塊特征和價格可以看出，本案位于高新區(qū)邊緣，高新板塊為現(xiàn)階段西安房地產(chǎn)市場的高價值板塊,PART3 市場環(huán)境分析,宏觀房地產(chǎn)市場研究 西安市場板塊劃分 區(qū)域住宅市場研究 區(qū)域商業(yè)市場研究 區(qū)域客戶研究 市場典型案例分析,高新區(qū)外圍板塊,根據(jù)項目的用地條件和產(chǎn)品競爭情況，區(qū)域競爭市場可分為腹地競爭板塊和外圍競爭板塊,【區(qū)域市場】,腹地區(qū)域板塊,高新新區(qū)，西面未來規(guī)劃大量住宅、辦公，現(xiàn)狀周邊待拆村莊，汽修、小餐飲店,主力30層以上高層、少量小高層,主力為剛需產(chǎn)品，隨著周邊日益成熟，項目開發(fā)品質(zhì)逐步提升，部分品質(zhì)較高的改善型產(chǎn)品進(jìn)入市場,高層：普宅65007200元/㎡，高端900010000； 公寓：68008300元/㎡,區(qū)域 資源,產(chǎn)品 形式,項目 品質(zhì),價格 平臺,主力供應(yīng)為剛需產(chǎn)品，產(chǎn)品價值和物業(yè)類型復(fù)合度較低，同質(zhì)化程度高，部分品質(zhì)較高的改善型產(chǎn)品開始進(jìn)入市場，腹地目前項目量較少，未來為高新區(qū)主力供應(yīng)板塊,【腹地競爭板塊】,高新新區(qū)，西面未來規(guī)劃大量住宅、辦公，現(xiàn)狀周邊待拆村莊，汽修、小餐飲店,主力30層以上高層、少量小高層,主力為剛需產(chǎn)品，隨著周邊日益成熟，項目開發(fā)品質(zhì)逐步提升，部分品質(zhì)較高的改善型產(chǎn)品進(jìn)入市場,高層：普宅65007200元/㎡，高端900010000； 公寓：68008300元/㎡,區(qū)域 資源,產(chǎn)品 形式,項目 品質(zhì),價格 平臺,【腹地競爭板塊】,主力供應(yīng)為剛需產(chǎn)品，產(chǎn)品價值和物業(yè)類型復(fù)合度較低，同質(zhì)化程度高，部分品質(zhì)較高的改善型產(chǎn)品開始進(jìn)入市場，腹地目前項目量較少，未來為高新區(qū)主力供應(yīng)板塊,隨著東方米蘭和綠地國際花都兩個大盤的入市，魚化寨板塊未來市場供應(yīng)量放大，承接高新區(qū)區(qū)域外溢客戶和地緣性客戶。 客戶：以城北客戶為絕對主力，城西及陜北客戶比例較大，少量外省客戶。 客戶：外地、本地投資客/有老城情結(jié)的老西安人。 客戶：地緣、剛性客戶為主。 客戶：以城南、高新中等收入客戶為主。 客戶：以高新、曲江客戶為主，輻射全省，且全國投資客購買趨勢增加。 客戶：以區(qū)域內(nèi)居地緣性客戶為主，少數(shù)西安周邊區(qū)縣客戶。 客戶：以東郊客戶為主、輻射全市，置業(yè)目的以投資、改善型居住和養(yǎng)老居多。 客戶：以工業(yè)園客戶和高陵客戶為主，以及西安價格外溢客戶,國際港務(wù)區(qū)板塊 價格： 40007000元/㎡ 特征：城市未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，目前項目較少。 90平米以下面積成交表現(xiàn)出不同程度的下滑態(tài)勢，部分改善型需求已穩(wěn)步釋放，市場主流通住宅市場價格段主要集中在55007000元/平米區(qū)間段，占到為41.7%，剛需住宅價格出現(xiàn)上漲趨勢。剛需住宅價格出現(xiàn)上漲趨勢，其余價格段占比均變動甚微。,【市場暢銷產(chǎn)品】,普通住宅市場價格段主要集中在55007000元/平米區(qū)間段，占到為41.7%，剛需住宅價格出現(xiàn)上漲趨勢,2012年3季度，西安普通住宅市場價格段主要集中在55007000元/平米區(qū)間段，占到為41.7%。從各面積段的銷售情況來看，7090和90110平米戶型仍然是主銷面積段，分別占26.3%和26.4%。,【市場成交面積】,7090平米、90110平米戶型仍然是主銷面積段，占52.7%。2012年3季度，西安商品房市場成交面積為311.91萬平米，與2季度基本持平，同比去年3季度上升9.20%。,【市場供應(yīng)面積】,2012年3季度，西安商品房市場成交面積為311.91萬，西安樓市整體呈現(xiàn)出平穩(wěn)的運(yùn)行態(tài)勢。,2012年土地成交547.49萬平米，大部分地塊底價成交，流標(biāo)頻出，土地成交明顯萎縮。西安為45.99%，也顯示了一定的去庫存化壓力。,西安房價同比增長幅度最高，西安商品房累計銷售均價同比上漲12.55%,大部分主要城市商品房的售供比（銷售面積與新開工面積的比值）處于相對均衡或相對充裕的較低數(shù)值狀態(tài)。其中,西安房價同比增長幅度最高，西安商品房累計銷售均價同比上漲12.55%，比2011年回落15.07個百分點(diǎn)。,西安商品房開發(fā)投資規(guī)模增幅15.50%，低于全國平均水平,【市場容量】,一線城市銷售均價同比變化均為負(fù)值。另外8個城市低于全國商品房開發(fā)投資規(guī)模增長幅度。,西安房地產(chǎn)銷售規(guī)模位于在全國二線城市前列,2012年1～6月份， 19個主要城市的商品房開發(fā)投資規(guī)模均處于正增長狀態(tài)，整體比上年同期增長19.38%。上海、沈陽、天津、武漢、北京、蘇州等6個城市的商品房市場銷售規(guī)模在600～800萬平方米之間。 2015年預(yù)計地鐵3號線建成通車，起始站點(diǎn)為魚化寨站。 2009年7月西安市第一批取得《城中村改造方案批復(fù)》名單中，魚化寨位列其中。,【魚化寨區(qū)域規(guī)劃】,東依國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)“西安高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)”，工業(yè)基礎(chǔ)良好；向北緊靠西咸經(jīng)濟(jì)一體化的橋頭堡“灃渭新區(qū)”及“涇渭新區(qū)”，發(fā)展?jié)摿o限,2003年西高新提出二次創(chuàng)業(yè)，2015年規(guī)劃建成區(qū)包括魚化寨； 2006年4月30日西安市決定、丈八北路以西、科技路以南、西三環(huán)以東、老西戶路以北區(qū)域為高新區(qū)代管區(qū)，高新區(qū)管委會對該區(qū) 域行使規(guī)劃管理權(quán)； 2006年11月29日，高新區(qū)管委會刷仙推動拖延了4年之久的科技路修建工作。,【魚化寨區(qū)域規(guī)劃】,隨著行政區(qū)劃邊界的打破，高新區(qū)可供開發(fā)的土地越來越少，魚化寨區(qū)域?qū)⒅饾u成為西高新向西空間拓展的一部分,魚化片區(qū)位于西安高新區(qū)，東至丈八北路，西至西三環(huán)，南至科技八路，北至科技路，規(guī)劃用地面積10.22平方公里。依據(jù)總體規(guī)劃布局，魚化區(qū)域確定了 “一心”“兩帶”“三軸”“七區(qū)”的現(xiàn)代城市空間構(gòu)架。對突破高新區(qū)向西發(fā)展瓶頸，推動軟件新城和創(chuàng)業(yè)新城建設(shè)，加速高新區(qū)城市核心區(qū)的形成和改善城市形象具有重要意義。,西安高新區(qū)作為西安經(jīng)濟(jì)龍頭的地位將進(jìn)一步強(qiáng)化,片區(qū)格局已然決定了本項目的地位：城市高端,西高新領(lǐng)跑西安經(jīng)濟(jì)發(fā)展，是城市知富、中產(chǎn)階層的聚居之地，聚集了大量城市精英人士,【高新區(qū)發(fā)展】,城市發(fā)展：依托國家西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢，西安將構(gòu)建為國際化大都市框架，形成一城多心的城市發(fā)展格局，快速提升城市輻射影響力； 高新區(qū)發(fā)展：西高新代表西安現(xiàn)代城市意象的標(biāo)簽，已成為陜西、西安最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長極和對外開放的窗口，城市空間拓展能力強(qiáng)，向南已拓展至南三環(huán)區(qū)域，丈八北路以西至西三環(huán)區(qū)域?qū)⒊蔀楦咝聟^(qū)向西部發(fā)展的重要區(qū)域。,高新區(qū)獲國家批準(zhǔn),經(jīng)開區(qū)開工,曲江新區(qū)啟動,市政府北遷啟動,經(jīng)開區(qū)獲國家批準(zhǔn),浐灞管委會成立,大明宮改造啟動,西咸新區(qū)成立,曲江東擴(kuò),各新區(qū)在規(guī)劃起點(diǎn)上的差異化已經(jīng)或正在實現(xiàn)： 主城區(qū)—文化、旅游、商貿(mào)、金融、娛樂； 西高新—經(jīng)濟(jì)發(fā)展新高地，商務(wù)聚集區(qū)； 曲江新區(qū)—旅游、休閑度假、高尚住宅； 經(jīng)開區(qū)—現(xiàn)代制造業(yè)、政務(wù)新區(qū)； 浐灞—會展、生態(tài)、高尚住宅；,城市板塊功能劃分逐漸清晰，高新作為第一個獲批新區(qū)，承載著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重任,【高新區(qū)發(fā)展】,高新區(qū)作為西安城市發(fā)展經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎，其發(fā)展已經(jīng)有了舉足輕重的作用，項目所在地處于高新路輻射范圍，空間優(yōu)勢極大。,西高新代表西安現(xiàn)代城市意象的標(biāo)簽，已成為陜西、西安最強(qiáng)勁的經(jīng)濟(jì)增長極和對外開放的窗口,【高新區(qū)發(fā)展】,1991年3月經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，西安高新區(qū)成為中國首批高新區(qū)之一。 曲江新區(qū)： 文化旅游產(chǎn)業(yè)區(qū) 由旅游聚集地邁向世界級文化產(chǎn)業(yè)基地， 2009年10月曲江新區(qū)規(guī)劃擴(kuò)張，面積從20.57平方公里，擴(kuò)大到40.97平方公里，面積較原先增加一倍,【高新區(qū)定位】,二次創(chuàng)業(yè)規(guī)劃區(qū),高新新區(qū),核心軸,新CBD,高新區(qū)的定位是六個世界一流高新區(qū)之一，西部最發(fā)達(dá)的產(chǎn)業(yè)加工區(qū)、高新技術(shù)區(qū)和智力密集區(qū)；高新區(qū)發(fā)展起來以后，就體現(xiàn)了西安市的這些功能，承擔(dān)著新西安的經(jīng)濟(jì)中心功能； 未來高新區(qū)將打造兩帶四區(qū)七園(基地)。,依托國家西部大開發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略優(yōu)勢，西安將構(gòu)建為國際化大都市框架，形成一城多心等城市發(fā)展格局，快速提升城市輻射影響力,【市區(qū)主城范圍及發(fā)展方向】,北部：形成裝備制造業(yè)區(qū),西北部：為漢長安城遺址保護(hù)區(qū),西部：發(fā)展成居住和無污染產(chǎn)業(yè)的綜合新區(qū),南部：文教科研區(qū),西南部：拓展成高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū),二環(huán)內(nèi)區(qū)域：核心發(fā)展成商貿(mào)旅游服務(wù)區(qū),東部：依托現(xiàn)狀發(fā)展成國防軍工產(chǎn)工業(yè)區(qū),東北部：結(jié)合浐灞河道整治建設(shè)成居住、旅游生態(tài)區(qū),東南部：結(jié)合曲江新城和杜陵保護(hù)區(qū)發(fā)展成旅游生態(tài)度假區(qū),規(guī)劃確定了未來西安市主城區(qū)布局將凸顯“九宮格局，棋盤路網(wǎng)，軸線突出，一城多心”的布局特色，未央路為城市