【正文】 方面：一是部分房產(chǎn)企業(yè)將向關(guān)聯(lián)企業(yè)的借款放在此科目里并計(jì)提利息在稅前列支。其它應(yīng)付款科目分析。特別是向個(gè)人或非金融單位的借款，更要認(rèn)真審核其合同的真假，對(duì)于由于借款利率超過(guò)基準(zhǔn)利率而列支的利息，應(yīng)不允許稅前列支。分析中如發(fā)現(xiàn)企業(yè)短期借款金額準(zhǔn)確到千位以下，則應(yīng)重點(diǎn)審核短期借款記錄是否真實(shí)、規(guī)范，是否存在將預(yù)收合同外的購(gòu)房款因公司經(jīng)營(yíng)需要轉(zhuǎn)入帳內(nèi)運(yùn)營(yíng)，而計(jì)入該科目。對(duì)于短期借款科目的審核應(yīng)重點(diǎn)圍繞兩個(gè)方面：一是企業(yè)是否有將預(yù)收款以借款的名義記入短期借款科目，逃避預(yù)交企業(yè)所得稅。短期借款科目分析。有些實(shí)行核定征收企業(yè)所得稅的建筑公司將購(gòu)買的機(jī)械設(shè)備發(fā)票放在房地產(chǎn)公司入帳，少開(kāi)具建筑業(yè)發(fā)票以達(dá)到少繳營(yíng)業(yè)稅及附加的目的。根據(jù)房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的特點(diǎn)來(lái) 說(shuō)，開(kāi)發(fā)單位和施工單位一般不會(huì)是同一家公司，因而明細(xì)帳上一般不應(yīng)當(dāng)有工程機(jī)械等設(shè)備。一個(gè)地方開(kāi)發(fā)結(jié)束后，就轉(zhuǎn)到下一個(gè)地方開(kāi)發(fā)，所以辦公用房一般都采取租賃方式。房地產(chǎn)企業(yè)固定資產(chǎn)科目核算的內(nèi)容主要是汽車、復(fù)印機(jī)、電腦、打印機(jī)、辦公桌等。一般情況下房地產(chǎn)公司的固定資產(chǎn)帳面數(shù)，相對(duì)于企業(yè)的注冊(cè)資本、開(kāi)發(fā)規(guī)模來(lái)說(shuō)，金額不會(huì)很大。同時(shí)在審核存貨科目時(shí)，還應(yīng)注意將完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的貸方與主營(yíng)業(yè)務(wù)成本的借方進(jìn)行比對(duì)，兩者應(yīng)當(dāng)相等，如大于則有可能存在將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于抵債、贈(zèng)送等未視同銷售的情況。這時(shí)要分析企業(yè)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品總成本、單位面積的開(kāi)發(fā)成本等計(jì)算方法和分?jǐn)傄罁?jù)，是否將土地出讓金、前期工程配套費(fèi)等一次性計(jì)入前期成本。由于目前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目必須達(dá)到一定階段才能取得預(yù)售許可證，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于需要投入資本比較大，建筑商也需要及時(shí)按照工程進(jìn)度與房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收帳款科目有對(duì)應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收帳款金額在保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。此科目主要反映期末完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和期末未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的情況。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來(lái)，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時(shí)間、往來(lái)的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無(wú)償對(duì)外拆借，計(jì)入其它應(yīng)收款，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按獨(dú)立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來(lái)計(jì)提利息收入。其它應(yīng)收款科目分析。應(yīng)收帳款科目分析。應(yīng)當(dāng)要求企業(yè)提供銀行對(duì)帳單與企業(yè)銀行存款明細(xì)帳相核對(duì)，是否存在資金轉(zhuǎn)出不入帳，不記在其它應(yīng)收款等往來(lái)科目，而放在銀行未達(dá)帳項(xiàng)中。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)結(jié)合進(jìn)行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計(jì)毛利率小于當(dāng)期申報(bào)的預(yù)計(jì)利潤(rùn)的現(xiàn)象，要對(duì)企業(yè)的預(yù)收帳款科目進(jìn)行核實(shí)，是否存在收取預(yù)售房款未通過(guò)“預(yù)收帳款”科目記帳，少申報(bào)預(yù)計(jì)利潤(rùn)，同時(shí)要求提供銀行對(duì)帳單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入帳的情況，并查明該項(xiàng)支出是否屬于實(shí)質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目尚未竣工驗(yàn)收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，特別是對(duì)于連續(xù)開(kāi)發(fā)和滾動(dòng)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，更難通過(guò)財(cái)務(wù)報(bào)表分析出企業(yè)真實(shí)的盈利能力，這樣勢(shì)必影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況的客觀反映。，影響報(bào)表使用者對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)成果的判斷。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表的局限表現(xiàn)在：，影響報(bào)表分析者對(duì)企業(yè)償債能力的判斷。同時(shí)我們不能一味依賴財(cái)務(wù)報(bào)表，應(yīng)重視企業(yè)的軟信息，將財(cái)務(wù)信息與市場(chǎng)信息相結(jié)合，相互印證，相互推斷，更好地了解企業(yè)的真實(shí)情況?？傊?，通過(guò)以上“3步曲”，我們可以比較準(zhǔn)確地判斷出企業(yè)目前的財(cái)務(wù)狀況，為我們的擔(dān)保決策提供依據(jù)。（1）償債能力又分為短期償債能力和長(zhǎng)期償債能力，通過(guò)流動(dòng)比率、速動(dòng)比率、資產(chǎn)負(fù)債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)來(lái)分析，這些指標(biāo)沒(méi)有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，往往要結(jié)合不同的行業(yè)進(jìn)行分析；（2）盈利能力通過(guò)資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率、銷售利潤(rùn)率、銷售凈利潤(rùn)率、銷售毛利率等，這些指標(biāo)主要反映了總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)的盈利能力，以及整體利潤(rùn)中銷售利潤(rùn)所占的比重等內(nèi)容，這需要分析企業(yè)的總體盈利趨勢(shì)，以及和行業(yè)平均水平進(jìn)行比較，判斷企業(yè)的獲利狀況；（3）營(yíng)運(yùn)能力主要是考察應(yīng)收賬款和存貨的周轉(zhuǎn)能力，判斷企業(yè)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，周轉(zhuǎn)越快的企業(yè)效益越好；（4）成長(zhǎng)能力主要通過(guò)銷售增長(zhǎng)率、資本增長(zhǎng)率、總資產(chǎn)增長(zhǎng)率來(lái)分析，成長(zhǎng)能力越強(qiáng)，企業(yè)的實(shí)力越強(qiáng)，企業(yè)的發(fā)展越快速。對(duì)核實(shí)后的報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行比率分析和趨勢(shì)分析。（6）其他應(yīng)收款：當(dāng)金額較大或者突然增加/減少時(shí)，需要做分析，了解是否存在股東、關(guān)聯(lián)企業(yè)占用企業(yè)資金問(wèn)題、是否存在虛假出資、對(duì)外部企業(yè)拆出資金等情況。如果不相符，可以要求查看企業(yè)的銀行存款余額調(diào)節(jié)表，檢查未達(dá)賬項(xiàng)是否存在。（5）貨幣資金：主要包括庫(kù)存現(xiàn)金、銀行存款。（4）短期借款：該科目需查詢貸款記錄進(jìn)行核實(shí)，同時(shí)結(jié)合財(cái)務(wù)費(fèi)用開(kāi)支情況側(cè)證企業(yè)負(fù)債情況是否真實(shí)。（3）存貨：對(duì)中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，往往存貨加應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)的一半左右，因此對(duì)該科目也要加以核實(shí)，防止企業(yè)虛增資產(chǎn)。對(duì)于應(yīng)收賬款，我們不僅要關(guān)注總量，還要關(guān)注期限結(jié)構(gòu)、對(duì)象結(jié)構(gòu)、大額客戶和是否有關(guān)聯(lián)方往來(lái)等情況。（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入：這是擔(dān)保業(yè)務(wù)中的關(guān)鍵，能不能擔(dān)保，擔(dān)保多大的規(guī)模很大程度上取決于企業(yè)的主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，報(bào)表上該項(xiàng)科目的金額應(yīng)該通過(guò)納稅申報(bào)表、銀行對(duì)賬單、合同、水電費(fèi)單據(jù)、出庫(kù)單、發(fā)票等進(jìn)行佐證，只有主營(yíng)業(yè)務(wù)穩(wěn)定，收入可靠且有持續(xù)性發(fā)展的企業(yè)才是我們的主要客戶群。對(duì)這些項(xiàng)目的核實(shí)有助于我們判斷一個(gè)企業(yè)真實(shí)的財(cái)務(wù)狀況。核實(shí)報(bào)表中關(guān)鍵的科目。以下是根據(jù)實(shí)際工作總結(jié)出的一些經(jīng)驗(yàn)：首先粗略地檢查一下企業(yè)的報(bào)表，包括上期期末數(shù)與本期期初數(shù)是否相等，報(bào)表左右兩邊是否相等，基本的勾稽關(guān)系是否正確。第三篇：小微企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表分析要點(diǎn)小微企業(yè)財(cái)務(wù)分析要點(diǎn)一提到小微企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表，大多數(shù)人的第一反應(yīng)是財(cái)務(wù)不規(guī)范、信息不透明、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)不健全等，那是不是這樣的小微企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表我們就可以忽略呢？答案顯然是否定的。，由于中國(guó)地產(chǎn)企業(yè)取得的是土地使用權(quán)而非所有權(quán)，故土地使用權(quán)不應(yīng)作為開(kāi)發(fā)成本的一部分，而是相當(dāng)于一項(xiàng)無(wú)形資產(chǎn)，需要進(jìn)行攤銷，并單獨(dú)列示。注：：在一定銷售價(jià)格、開(kāi)發(fā)速度和折現(xiàn)率的假設(shè)下，地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前儲(chǔ)備項(xiàng)目的現(xiàn)金流折現(xiàn)價(jià)值剔除負(fù)債后，即為凈資產(chǎn)價(jià)值(NAV)。四、營(yíng)運(yùn)能力 營(yíng)運(yùn)能力主要是反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)的效率水平，通常采用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)衡量，其評(píng)價(jià)方法與其他行業(yè)企業(yè)相似。如進(jìn)行比較時(shí)，富力地產(chǎn)()損益表中的其他收益主要來(lái)自于公平值收益（即公允價(jià)值評(píng)估），該項(xiàng)收益就不能算作是可持續(xù)的收益。各家企業(yè)這四類成本的水平和結(jié)構(gòu)不盡相同，如碧桂園()的土地成本就比富力地產(chǎn)()要來(lái)得低。需要提醒注意的是，由于房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)售款項(xiàng)也體現(xiàn)為流動(dòng)負(fù)債，故本人建議使用剔除該類預(yù)售款項(xiàng)后的負(fù)債數(shù)額來(lái)評(píng)價(jià)房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。需要特別指出的是，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流大多為負(fù)數(shù)，這主要是由于地產(chǎn)企業(yè)向外擴(kuò)張而且開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)所致，并不能作為資金狀況緊張的直接證據(jù)。因此，財(cái)務(wù)報(bào)表通常能夠反映公司的資金存量，并不能反映出實(shí)際可以自由調(diào)動(dòng)的程度，后者將直接決定著資金鏈條的緊繃狀況，而這也正是投資者真正關(guān)心的。該項(xiàng)目在一定程度上反映了公司所造物業(yè)在市場(chǎng)上受歡迎的程度，是公司競(jìng)爭(zhēng)力的一種體現(xiàn)。通過(guò)公開(kāi)的財(cái)