【正文】 企業(yè)開票結(jié)算工程款，所以房地產(chǎn)企業(yè)期末完工產(chǎn)品的余額一般是與預(yù)收帳款科目有對應(yīng)關(guān)系的，存貨金額應(yīng)當(dāng)與預(yù)收帳款金額在保持一定比例的正相關(guān)關(guān)系。如發(fā)現(xiàn)期末余額較大及本期業(yè)務(wù)發(fā)生頻繁和發(fā)生額較大的往來，要審核業(yè)務(wù)發(fā)生的時間、往來的性質(zhì)以及是彼此間是否屬于關(guān)聯(lián)企業(yè)，要防止部分資金寬裕的房地產(chǎn)企業(yè)將閑散資金無償對外拆借，計入其它應(yīng)收款，不按關(guān)聯(lián)企業(yè)之間按獨立企業(yè)之間的業(yè)務(wù)往來計提利息收入。應(yīng)收帳款科目分析。如期末余額較大，則要與企業(yè)所得稅申報的預(yù)計利潤結(jié)合進行分析，如存在貨幣資金的增加額乘以預(yù)計毛利率小于當(dāng)期申報的預(yù)計利潤的現(xiàn)象，要對企業(yè)的預(yù)收帳款科目進行核實，是否存在收取預(yù)售房款未通過“預(yù)收帳款”科目記帳，少申報預(yù)計利潤，同時要求提供銀行對帳單，查閱是否存在貨幣資金已支出未入帳的情況，并查明該項支出是否屬于實質(zhì)性的關(guān)聯(lián)企業(yè)。，影響報表使用者對企業(yè)經(jīng)營成果的判斷。同時我們不能一味依賴財務(wù)報表，應(yīng)重視企業(yè)的軟信息，將財務(wù)信息與市場信息相結(jié)合，相互印證，相互推斷，更好地了解企業(yè)的真實情況。（1）償債能力又分為短期償債能力和長期償債能力，通過流動比率、速動比率、資產(chǎn)負債率、產(chǎn)權(quán)比率、利息保障倍數(shù)來分析，這些指標沒有統(tǒng)一的標準，往往要結(jié)合不同的行業(yè)進行分析；（2）盈利能力通過資產(chǎn)報酬率、凈資產(chǎn)收益率、銷售利潤率、銷售凈利潤率、銷售毛利率等，這些指標主要反映了總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)的盈利能力，以及整體利潤中銷售利潤所占的比重等內(nèi)容，這需要分析企業(yè)的總體盈利趨勢，以及和行業(yè)平均水平進行比較，判斷企業(yè)的獲利狀況；（3）營運能力主要是考察應(yīng)收賬款和存貨的周轉(zhuǎn)能力，判斷企業(yè)資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)速度，周轉(zhuǎn)越快的企業(yè)效益越好；（4）成長能力主要通過銷售增長率、資本增長率、總資產(chǎn)增長率來分析，成長能力越強，企業(yè)的實力越強，企業(yè)的發(fā)展越快速。（6）其他應(yīng)收款：當(dāng)金額較大或者突然增加/減少時，需要做分析，了解是否存在股東、關(guān)聯(lián)企業(yè)占用企業(yè)資金問題、是否存在虛假出資、對外部企業(yè)拆出資金等情況。（5）貨幣資金：主要包括庫存現(xiàn)金、銀行存款。（3）存貨：對中小企業(yè)來說，往往存貨加應(yīng)收賬款占總資產(chǎn)的一半左右，因此對該科目也要加以核實，防止企業(yè)虛增資產(chǎn)。（1）主營業(yè)務(wù)收入：這是擔(dān)保業(yè)務(wù)中的關(guān)鍵，能不能擔(dān)保，擔(dān)保多大的規(guī)模很大程度上取決于企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入，報表上該項科目的金額應(yīng)該通過納稅申報表、銀行對賬單、合同、水電費單據(jù)、出庫單、發(fā)票等進行佐證，只有主營業(yè)務(wù)穩(wěn)定，收入可靠且有持續(xù)性發(fā)展的企業(yè)才是我們的主要客戶群。核實報表中關(guān)鍵的科目。第三篇：小微企業(yè)財務(wù)報表分析要點小微企業(yè)財務(wù)分析要點一提到小微企業(yè)的財務(wù)報表，大多數(shù)人的第一反應(yīng)是財務(wù)不規(guī)范、信息不透明、財務(wù)結(jié)構(gòu)不健全等，那是不是這樣的小微企業(yè)的財務(wù)報表我們就可以忽略呢？答案顯然是否定的。注：：在一定銷售價格、開發(fā)速度和折現(xiàn)率的假設(shè)下，地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前儲備項目的現(xiàn)金流折現(xiàn)價值剔除負債后，即為凈資產(chǎn)價值(NAV)。如進行比較時，富力地產(chǎn)()損益表中的其他收益主要來自于公平值收益（即公允價值評估），該項收益就不能算作是可持續(xù)的收益。需要提醒注意的是，由于房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)售款項也體現(xiàn)為流動負債，故本人建議使用剔除該類預(yù)售款項后的負債數(shù)額來評價房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。因此，財務(wù)報表通常能夠反映公司的資金存量，并不能反映出實際可以自由調(diào)動的程度，后者將直接決定著資金鏈條的緊繃狀況，而這也正是投資者真正關(guān)心的。通過公開的財務(wù)報表，我們非常容易得到會計銷售收入數(shù)據(jù)，即損益表中的“銷售收入”項目。)對于住宅類房地產(chǎn)企業(yè)而言，產(chǎn)成品就是已經(jīng)建造好的房屋，在報表上列示為“持作銷售已落成物業(yè)”(Property Held for Sale, PHS)；在產(chǎn)品就是正在建造的房屋，在報表上列示為流動資產(chǎn)項下的“在建物業(yè)”(Property Under Development, PUD)；原材料就是儲存的尚未使用的材料，在報表上列示為流動資產(chǎn)項下的“存貨”(Inventory)。(3)已經(jīng)取得國有土地使用證且已經(jīng)取得施工許可證的，相應(yīng)的金額列示為流動資產(chǎn)項下的“土地使用權(quán)”。按照香港的會計準則規(guī)定，土地儲備的列示分以下幾種情況進行處理：(1)已經(jīng)交納土地摘牌保證金但尚未摘牌的，或者已經(jīng)摘牌且支付土地出讓金但未取得國有土地使用證的，相應(yīng)的金額列示為流動資產(chǎn)的其他應(yīng)收款項目。 凈現(xiàn)值法(Net Asset Value,NAV)是當(dāng)前世界上最廣泛適用的對房地產(chǎn)企業(yè)的估值方法(注1)。為避免錯誤解讀，本人將分別以在香港上市和大陸A股上市的典型公司的財務(wù)報表為例，就其中的重點項目和內(nèi)容進行解讀。財務(wù)總監(jiān)應(yīng)該做好企業(yè)財務(wù)報表分析的工作，現(xiàn)代意義上的財務(wù)總監(jiān)是公司重要的戰(zhàn)略決策的制定者和執(zhí)行者之一，是穿插于金融市場和價值管理之間的不可或缺的角色。根據(jù)上述原則將預(yù)收賬款中應(yīng)予確認的收入進行預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)，并計提銷售稅金及附加。二、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析方法應(yīng)先根據(jù)真實性和配比原則將財務(wù)報表作以下適當(dāng)調(diào)整，然后才能進行常規(guī)的企業(yè)財務(wù)報表分析。另外，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中有相當(dāng)部分工程款由施工單位墊支，比例高達30％～50％，時間長達數(shù)年，施工單位往往對墊支部分不開發(fā)票，再加上房地產(chǎn)企業(yè)為欠付工程款拖延工程決算時間，往往要經(jīng)過幾個會計年度才能完成，對此，房地產(chǎn)企業(yè)就難以及時進行成本核算，造成賬面成本低于實際數(shù)。特別是近年房地產(chǎn)高額盈利在財務(wù)報表中無法體現(xiàn)，嚴重地影響了企業(yè)財務(wù)報表分析的結(jié)果。第一篇：房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表分析要點房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)相比，具有開發(fā)周期長、投入資金量大、投資回收期長等特點，其財務(wù)報表所顯示的信息往往與實際偏差較大，因此不能拘泥于常規(guī)的企業(yè)財務(wù)報表分析方法。然而房地產(chǎn)從開始預(yù)售到收入確認，需經(jīng)過竣工、驗收、測繪、辦證、決算等多個環(huán)節(jié)，少則數(shù)月，多則三五年，其間巨額的房款收入長期掛在預(yù)收賬款，一方面增加短期負債，另一方面減少了房款收入內(nèi)含的所有者權(quán)益。特別是近年來，房地產(chǎn)企業(yè)憑借其資金、品牌、政府扶持，以協(xié)議出讓的方式取得了大量廉價的土地，其實際地價已經(jīng)是賬面成本的數(shù)倍，這時財務(wù)報表顯示的企業(yè)資產(chǎn)嚴重失實，音響消費者進行企業(yè)財務(wù)報表分析。房地產(chǎn)企業(yè)在項目尚未竣工驗收決算、大量預(yù)收賬款未轉(zhuǎn)銷售收入前將出現(xiàn)巨額虧損，一旦結(jié)轉(zhuǎn)收入，隱含的利潤即會顯現(xiàn)，這樣勢必影響企業(yè)經(jīng)營情況的客觀反映。對于一次性付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)以應(yīng)收款項足額到賬作為收入確認的標準，而不論其是否辦理了房地產(chǎn)證，只要房款足額到賬，即可視為風(fēng)險已轉(zhuǎn)移；對于分期付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)以合同約定的收款日期確認收入，但是買方若在合同約定日期有欠付現(xiàn)象，應(yīng)考慮買方的資信能力、欠付的金額及欠付頻率等因素，如果買方的資信不佳，欠付的金額過高(一般超過總房款的30％)，或欠付次數(shù)過多(連續(xù)兩期以上)，則不能確認收入；對于按揭付款的房地產(chǎn)銷售，應(yīng)待交足首期且按捐款已到賬，方可確認收入。3．對收入結(jié)轉(zhuǎn)前發(fā)生的期間費用，按照收入與費用配比原則進行調(diào)整。本人認為，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)特征以及特定背景賦予了部分財務(wù)指標特殊的涵義。例如，碧桂園()的財務(wù)回顧就列示了該公司的主要業(yè)務(wù)范圍包括