【正文】 只有這樣才能使拆遷順利進(jìn)行，有利于民有益于國(guó)的建設(shè)項(xiàng)目得以很好的實(shí)施。在房屋的使用性質(zhì)的認(rèn)定上，應(yīng)充分考慮實(shí)際用途和使用價(jià)值。我國(guó)城市土地使用權(quán)是有償有限期使用制度(《城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定的一項(xiàng)制度)，但是，土地使用權(quán)在期限到期后，除可續(xù)期外，政府又如何進(jìn)行收回的呢?是將地上建筑物連同土地一起無(wú)償收回呢?還是有所補(bǔ)償收回呢?這些都沒(méi)有法律條文明確規(guī)定，這必將影響到我們?cè)诜康禺a(chǎn)拆遷補(bǔ)償價(jià)評(píng)估中考慮其剩余價(jià)值(即殘值)，也無(wú)法測(cè)算出其價(jià)值的減損。沒(méi)有與《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》相配套實(shí)施細(xì)則，致使各地拆遷評(píng)估和補(bǔ)償措施千姿百態(tài)目前，我國(guó)的土地性質(zhì)是多種多樣的，土地所有權(quán)有國(guó)有和集體所有之分，國(guó)有土地又有劃撥與出讓之分等。城市居民經(jīng)濟(jì)發(fā)展還很不平衡，兩級(jí)分化較嚴(yán)重被拆遷人大都是弱勢(shì)群體，他們不可能隨便將其房屋賣給拆遷人來(lái)拆遷的，就是超出他們現(xiàn)有房屋的現(xiàn)價(jià)，他們也不可能變賣的。市場(chǎng)體系尚未完全健全，還處在一個(gè)發(fā)展階段這是由于拆遷貨幣化補(bǔ)償了需要大量的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料，但是有些城市各類型房地產(chǎn)交易量少，缺乏該類房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料。從而使這基準(zhǔn)價(jià)格名義上是市場(chǎng)價(jià)，實(shí)際上還是政府指導(dǎo)價(jià)。二、造成上述問(wèn)題的主要原因政企不分首先表現(xiàn)在確定拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)格上，拆遷補(bǔ)償基準(zhǔn)價(jià)價(jià)格的主體評(píng)估單位是由政府及有關(guān)部門來(lái)認(rèn)定，而不是以估價(jià)機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)來(lái)獲取。在房屋拆遷補(bǔ)償實(shí)施中存在的問(wèn)題首先房屋拆遷評(píng)估當(dāng)然以市場(chǎng)價(jià)來(lái)評(píng)估，是公正合理的。其最終結(jié)果，導(dǎo)致不尊重歷史，不能反映房屋可以帶來(lái)更大收益這一客觀事實(shí)。在房屋性質(zhì)認(rèn)定上存在的問(wèn)題由于我國(guó)的房地產(chǎn)相關(guān)法律、法規(guī)滯后于有些拆遷房，要其完備、完善有關(guān)手續(xù)，實(shí)在是強(qiáng)人所難。沒(méi)能充分地考慮房地產(chǎn)的容積率、建筑密度等合理利用土地這一因數(shù)，而是將土地與房屋重置價(jià)合并計(jì)為基準(zhǔn)價(jià)，以房屋的建筑面積來(lái)測(cè)算，其結(jié)果必然導(dǎo)致同質(zhì)同量同價(jià)的土地其容積率高、建筑密度大的其土地價(jià)格高這一歪理。房屋拆遷補(bǔ)償價(jià)存在的問(wèn)題(1)土地的補(bǔ)償價(jià)沒(méi)真正的體現(xiàn)。其次，《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)程》中也找不出“基準(zhǔn)價(jià)格”一詞的由來(lái)，更談不上其計(jì)算的依據(jù)及科學(xué)性。首先這是由于房屋的價(jià)格是由市場(chǎng)來(lái)確定的，不僅僅受其物理本身固有有形因數(shù)的影響，而且還受市場(chǎng)眾多因數(shù)影響的，往往后者的影響比前者大。但是，估價(jià)機(jī)構(gòu)及估價(jià)人員就如何合理化做好房屋拆遷估價(jià)?拆遷人如何對(duì)被拆遷人進(jìn)行補(bǔ)償?這是我們?cè)诜课莶疬w工作中存在有待解決的問(wèn)題。聯(lián)系電話：***，***，楊勇律師工作微信號(hào)：***。（二）采取暴力、威脅等方法阻礙依法進(jìn)行的房屋征收與補(bǔ)償工作，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)附具補(bǔ)償金額和專戶存儲(chǔ)賬號(hào)、產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋和周轉(zhuǎn)用房的地點(diǎn)和面積等材料。（三）強(qiáng)制搬遷。禁止建設(shè)單位參與搬遷活動(dòng)。（五）救濟(jì)方式被征收人對(duì)補(bǔ)償決定不服的，可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議（60天），也可以依法提起行政訴訟（6個(gè)月）。簽約期限內(nèi)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)議，或者被征收房屋所有權(quán)人不明確的，市、縣級(jí)人民政府按照征收補(bǔ)償方案作出補(bǔ)償決定并進(jìn)行公告、對(duì)被征收人進(jìn)行送達(dá)。若協(xié)議違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，或者顯失公平等，可以主張撤銷協(xié)議或者確認(rèn)協(xié)議無(wú)效。（三）訂立補(bǔ)償協(xié)議。對(duì)評(píng)估有異議，應(yīng)當(dāng)自收到評(píng)估報(bào)告之日起10日內(nèi)，申請(qǐng)復(fù)核評(píng)估。被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。（二）補(bǔ)償?shù)臉?gòu)成：房屋價(jià)值、搬遷費(fèi)、臨時(shí)安置費(fèi)、停產(chǎn)停業(yè)損失以及補(bǔ)助獎(jiǎng)勵(lì)等，總原則：不低于征收決定公告之日的類似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。⑵因舊城區(qū)改建征收個(gè)人住宅，被征收人選擇在改建地段進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。三、補(bǔ)償階段（一）補(bǔ)償方式被征收人可以選擇貨幣補(bǔ)償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。作出征收決定并公告，告知征收范圍、項(xiàng)目、救濟(jì)權(quán)利及方式等。征收補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)當(dāng)足額到位、專戶存儲(chǔ)、專款專用。因舊城區(qū)改建征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補(bǔ)償方案不符合規(guī)定的，市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織由被征收人和公眾代表參加的聽(tīng)證會(huì)，并根據(jù)聽(tīng)證會(huì)情況修改方案。市、縣級(jí)人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對(duì)征收補(bǔ)償方案進(jìn)行論證并予以公布，征求公眾意見(jiàn)。調(diào)查結(jié)果應(yīng)當(dāng)在房屋征收范圍內(nèi)向被征收人公布。二、征收決定（一）做出征收決定前期工作組織有關(guān)部門對(duì)征收范圍內(nèi)未經(jīng)登記的建筑進(jìn)行調(diào)查、認(rèn)定和處理。（三）具體實(shí)施主體：市、縣級(jí)人民政府確定的房屋征收部門，有的為國(guó)土部門，有的則是住建部門，有的有專門的征收辦公室，還有的地方則是由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級(jí)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃。2011年6月 征收評(píng)估用新辦法根據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，住建部發(fā)布《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》。《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》同時(shí)廢止。北京大學(xué)五位學(xué)者向全國(guó)人大常委會(huì)建議，要求對(duì)《拆遷管理?xiàng)l例》的合法性進(jìn)行審查，并建議國(guó)務(wù)院對(duì)其進(jìn)行修改。2004年1月1日起施行。2001年6月 拆遷管理?xiàng)l例修訂鑒于原《條例》存在“補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)過(guò)低、強(qiáng)制拆遷的規(guī)定不明晰”等問(wèn)題，國(guó)務(wù)院公布新修訂的《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，當(dāng)年11月起施行。拆遷補(bǔ)償大事記 1991年1月 拆遷服從城建需要國(guó)務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，當(dāng)年6月1日起施行。2009年，北京市住建委下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好本市城市房屋拆遷安置和補(bǔ)償工作的若干意見(jiàn)》明確，拆遷實(shí)行