【正文】 等消費。市場蛋糕的理性分析。25億人，每人按2萬元消費計算，那么總的市場蛋糕是6。就是說美國25％屬于中產。未來十年后的市場蛋糕：6。7萬人未來十年每人按1萬元計算，那么未來十年的總體蛋糕是1。7萬億元國家統(tǒng)計局2004年指出，21世紀前10年到20年間，將是中國中產階層形成的重要時期。五合國際預計，在未來10年，中國將有500萬個家庭或個人接受旅游度假房產或權益，按每個家庭出資5萬元購買旅游房產計，就將產生2500億元的市場額度。未來十年按家庭計算：2500億元2006年，中國的旅游地產發(fā)展迅速，各色山水景觀地產、休閑度假房產、產權酒店等產品開始興起。三、旅游地產的市場分析（一）總體蛋糕。而一些產權式酒店，品牌的形成還處于緩慢的積累，還需要很長的時間。另一方面是獲得資源，對于旅游地產開發(fā)，各地頻頻出現(xiàn)投資商攜款潛逃的情況，為社會帶來不穩(wěn)定因素，因此品牌開發(fā)商更容易獲得當?shù)卣恼J可，更容易以較低的代價獲得當?shù)氐膬?yōu)質資源?？傮w上說目前國內的旅游地產公司還沒有形成強施的品牌，基本處在項目階段。在距離長三角和珠三角的核心城市越近的地方，價格越高，如周莊的旅游地產價格達到8000元/平方米，而距離南京較近的安徽滁州，其精裝修的旅游地產價格在4000元左右，矛山的旅游別墅價格最低是2600元/平方米。海南的旅游地產發(fā)展非常成熟，但是旅游地產的價格以知名度最高的三亞為最，均價達到6000元/平方米，文昌等地價格在4000元/平方米左右。旅游地產的價格取決于兩個因素，一個是資源品位的高低，資源品位越高的地方，其旅游地產價值越大，反之就越少。海南的大部分旅游房產都是針對全國的客源，包括內蒙古的部分高收入階層都在海南購買房屋。全國性市場。北京、上海和廣州等經濟發(fā)達城市是重點銷售對象。聚焦中國中心城市。海南的許多地產項目將陽光、沙灘、海水和游艇以及軍事等主題進行相連。如華僑城在北京和成都的旅游地產項目就沒有刻意模仿深圳歡樂谷，而是根據當?shù)匚幕M行了修改。旅游地產屬于大宗的非必需品消費，客戶購買非常理性，因此如果不針對客戶在做獨到的策劃，將很難引起消費者的興趣，前期策劃至關重要。傳統(tǒng)的農家樂小而分散，并且難以保證質量，部分開發(fā)商通過按農家模式建設成片建筑，然后再出租或出售給經營方所形成的房地產。旅游地產目前正在向縱深挺進，新的產品在不斷研發(fā)之中。超級復合大型旅游地產其最核心的目的在旅游而不是地產，旅游主要作用是營造一個環(huán)境，通過環(huán)境的改造達到提升土地價值的目的，在目前做的比較成功的是深圳的華僑城和宋城，北京的長城腳下的公社也是一個旅游地產的經典案例。比較典型的有廣東的南昆山鎮(zhèn)和江蘇鎮(zhèn)江的茅山鎮(zhèn)。如云南祿豐的恐龍小鎮(zhèn)、成都的芙蓉古鎮(zhèn)等。在中國，特色小鎮(zhèn)最突出的是溫泉小鎮(zhèn)，從廣東的從化和龍山等溫泉鎮(zhèn)，到內蒙古的阿爾山等都是以溫泉為依托形成的旅游房地產項目。特色小鎮(zhèn)是依托一定的旅游資源，通過人為建設批量和成規(guī)模的休閑度假設施來形成一個集中的休閑旅游目的地，通過人氣的營造來實現(xiàn)商業(yè)和地產盈利的目的。而香泉湖和白鷺島的產權式酒店的廣告也不斷沖擊大眾的視野。從中國的天涯海角三亞到最北端的大興安嶺，產權式酒店星羅棋布。產權式酒店對業(yè)主來說將投資和度假進行了很好的結合，對開發(fā)商來說可以實現(xiàn)一次性收回投資。因為旅游商業(yè)能帶來直接的收益，而且具有民俗特色的旅游商業(yè)本身是一個很好的旅游吸引物，具有重要的旅游觀賞價值。因此增加旅游物業(yè)是提升旅游景區(qū)品味的重要內容，包括旅游民俗建筑、旅游寺廟和旅游酒店等。一般說來，任何景區(qū)都擁有一定的商業(yè)等物業(yè)設施，有些旅游物業(yè)本身是景區(qū)的重要吸引物。在旅游利好的刺激下，許多資金加速介入，如北京某做物業(yè)商業(yè)開發(fā)的公司和深圳某貿易的公司，在獲得第一桶金后，紛紛進軍旅游地產，取得了巨大的成功。酒店原來只是純粹作為住宿接待設施，雖然收益穩(wěn)定但比較慢，而產權式或分時度假酒店具有一次性回收的優(yōu)勢，因而受到了酒店經營者的青睞。旅游關聯(lián)企業(yè)的投入。隨著旅游地產的發(fā)展，這些景區(qū)經營者開始利用自己的積累的資源開發(fā)旅游地產，主要集中于酒店特別是產權式酒店。在旅游地產為開發(fā)之前，中國已產生了很多觀光型的旅游景區(qū)，在旅游發(fā)展的熱潮中獲得了第一桶金。其開發(fā)商臵信房產也是本地的開發(fā)商，將一片荒地打造成為一個具有濃厚民俗特色的綜合性的主題旅游景區(qū)。西安曲江新城占地47平方公里，是一個融旅游、會展和居住于一體的大型的綜合性的旅游地產項目，開發(fā)商西安高科集團是本地頗有實力的房地產企業(yè)。區(qū)域性的地產商資金實力不是太深厚，但在當?shù)赜袕V泛的人脈和文化的整合能力，因此往往能結合本地的文化建造主題旅游地產。雅居樂在廣州、西安、南京、上海、海南、惠州等城市和省份都已經規(guī)劃了酒店，其中在海南省陵水縣東部沿海的清水灣規(guī)劃面積達2萬多畝，將沿著海岸線建設3個高爾夫球場和6家頂級酒店。以雅居樂為例，雅居樂2007年1月份旗下首家五星級酒店在中山長江高爾夫球場開業(yè)后，年內又將有兩家四星級酒店分別在廣州和佛山南海投入使用。一些千畝以上的大的旅游地產投資巨大，一般是大的地產開發(fā)商承擔，但一些小型的酒店和客棧一般由中小投資商建設，郊區(qū)的大批量的農家樂很多是由當?shù)卮迕駚斫ㄔO，大部分產權式酒店的投資對象是發(fā)達地區(qū)的普通市民。不僅在郊區(qū)而且在農村也得到了發(fā)展。民間剩余資金必然會抓住這個投資機會投資旅游地產實現(xiàn)資金的保值和增值。城市房產價格的不斷走高，旅游房產相對較好的生態(tài)品質和較低的房產價格，形成了一定的需求。從而導致城市房產價格的不斷上升，而作為郊區(qū)或農村的旅游地產。旅游地產是一個比較泛地概念，不僅僅是普通的酒店，也包含第二住宅、養(yǎng)老公寓等，城鎮(zhèn)人口的增加同時也大大增加了對分時度假等旅游地產的需求。國民經濟的持續(xù)快速發(fā)展使得城鎮(zhèn)化率呈現(xiàn)加速趨勢，2006年我國城鎮(zhèn)化率約為44％。中國經濟的持續(xù)發(fā)展使中國的旅游消費迅速從觀光向度假過渡，度假客群的急劇增長為旅游地產的發(fā)展提供了堅實的需求，是旅游地產發(fā)展的核心原因。（五）旅游地產的全國開發(fā)熱旅游地產開發(fā)熱的原因（1）居民收入增加產生巨大的休閑度假需求一般說來，一個城市人均GDP超過5000美元，就有龐大的休閑度假市場，而縱觀國內幾個發(fā)達的城市大部分已經超過5000美元。而在雅居樂投資的陵水縣香水灣，富力也擬投資10億元建設綜合型度假村。此外，香港華潤集團投資50億元的海南石梅灣旅游度假區(qū)也完成了規(guī)劃設計，建成面向國際和內地高端旅游市場的、類似泰國的普吉島和印尼的巴厘島的國際海濱旅游度假區(qū)，其酒店更是拉來了歐洲大財團BELGRAVIA PROPERTIES LTD 聯(lián)手投資開發(fā)。香港中信泰富有限公司就于2005年9月與海南省萬寧市政府簽訂了框架協(xié)議，共同投資100億元。海南旅游地產全線飄紅。由于本土消費能力有限，地產客戶尤其是高端客戶絕大多數(shù)來自島外。由于海南南部沿海風景秀麗，每年吸引成千上萬的游客前來觀光度假，因此，此間房地產開發(fā)主要以休閑旅游和度假的酒店、度假村類別墅為主，且酒店主要集中在大東海、亞龍灣等沿海地帶。舉世關注的博鰲論壇在風景秀麗的博鰲小鎮(zhèn)召開，令海南為之一震。這個泡沫卷走了至少800億元人民幣，直接導致海南省 GDP連年下降。據數(shù)據顯示，從1995年起，海南整個房地產投資急劇滑坡，當年比上年下降49％，隨后的幾年，投資額直線跳水。土地倒賣不但抬升地價，而且阻礙了真正想搞開發(fā)的土地商。投資過熱并不是問題的關鍵，真正導致海南地產致命一擊的是大量資金用于炒地皮、炒樓花的投機運動當中。在海南建省之后的1989年；，；但此后便以數(shù)倍的速度增長。上世紀旅游地產泡沫從上個世紀80年代末期開始一直延續(xù)到90年代中期的海南地產泡沫崩破災難，使得包括地產在內的海南經濟幾乎陷入滅頂之災，其影響至今隨處可見，可謂積重難返。（四）海南旅游地產的起伏發(fā)展海南旅游地產在全國占有重要地位據業(yè)內人士估計，海南旅游地產在全國的市場份額已占到40%，海南依托其優(yōu)越的人居環(huán)境，已成為中國旅游地產的知名品牌。為了解決誠信問題，海南的部分酒店自己做直銷，或者委托分時度假公司分銷，消費者直接與酒店簽訂協(xié)議，或者同時也與代理商簽訂協(xié)議。誰敢做這種擔保，誰就是在騙人。比如，他們暗示消費者，只要成為他們的會員，你就可以到它遍及世界的加盟酒店度假，事實上，你是否可以取得那個國家的簽證還是個問題。（4）分時度假在中國的探索之路這個東西進入中國沒幾天，“就被不肖的代理商搞砸了”。擁有度假房產使用權的消費者，可以將自己的度假房產使用權，通過全球網絡交換系統(tǒng)換取同等級別但位于其它地區(qū)的度假房屋使用權。但引入分時度假概念并開始銷售的美國經營者很快就發(fā)現(xiàn)一個問題：即產品過于僵化，缺乏靈活性，人們一旦購買了分時度假產品之后，只能年復一年地在同一度假地度假。當時經濟繁榮時期房地產業(yè)的飛速發(fā)展，帶動房地產商建設大批公寓房和度假別墅。1967年，法國著名的建筑公司Les Grands Travaux de Marseille也設計了分時度假產品，這是全球第一個標準的分時度假產品設計，這家公司在位于法國阿爾卑斯地區(qū)的Superdevoluy滑雪度假地開始出售固定住宿單元的分時度假產品并一舉成功。這家公司是一家很成功的企業(yè)，在1968年就有8000多名股東購買其房產。他設想將度假地房產的股份出售給消費者，然后給予每個購買者在度假地住宿的權利，所有購買者被稱為股東或合伙人。（2）起源上世紀60年代，法國有12個家庭在阿爾卑斯山合買了一套房子，每戶擁有1個月的使用權，這就是“分時度假”的雛形。（三）分時度假的大力發(fā)展分時度假的定義和起源（1）定義中國社會科學院旅游研究中心研究報告《旅游綠皮書2000～2002年中國旅游發(fā)展分析與預測》一書中，對分時度假的描述為：最初是指人們在度假地購買房產時，只購買部分時段的產權，幾戶人家共同擁有一處房產，共同維護、分時使用的度假形式，后來逐漸演變成每戶人家在每年只擁有某一時間段的度假地房產使用權，并且可以通過交換系統(tǒng)對不同房產的使用權實行交換。那不勒斯卡普里島和南邊的阿瑪爾菲海岸更是大量歐洲游客前來南意大利消夏的地方。（2）度假地產小鎮(zhèn)——蘇蓮托的風采蘇蓮托(Sorrento又譯索倫托)是一個海邊度假小鎮(zhèn)，漫步在蘇蓮托鎮(zhèn)的街道上、海岸邊，流連一下街邊咖啡座，領略浪漫的意大利風情，是很令人向往的事。我小時候看的第一本科普啟蒙書《火山和地震》就是描述的那不勒斯附近最著名的維蘇威火山在公元79年噴發(fā)的情景，當年火山灰掩埋了龐貝古城，一千多年后才被發(fā)現(xiàn)。在十九世紀到二十世紀的法國南部，貴族度假旅游形成了數(shù)不清的城堡，實際上就是今天自發(fā)而形成的旅游地產，對中國度假旅游的發(fā)展具有非?，F(xiàn)實的指導意義。在現(xiàn)代化浪潮中，一個個“現(xiàn)代派”藝術家逃離巴黎，去法國南部的地中海沿岸和鄉(xiāng)村尋找自然天地，因為當時的法國南部還沒有被工業(yè)革命波及，還充滿了農耕社會的自然環(huán)境。從此以后，法國南部海岸從傳統(tǒng)的冬季度假勝地，變成了暑期度假勝地，改變了法國南部海岸的度假文化。威士忌替代了香檳酒，美國平民的別克車替代了英國貴族的勞斯萊斯車。（3）美國的“爵士樂時代”的享受心理好在幾年后開始了美國的“爵士樂時代”，美國人要到歐洲來尋找他們在美國無法享受到的自然景觀與人文景觀，于是再度發(fā)現(xiàn)了法國南部海岸。到處建起了別墅和旅館，甚至建起了供富人娛樂的賭場，從而成為歐洲最著名的休假和療養(yǎng)勝地。這下又激起了法國人對海岸的興趣，于是法國國王、貴族等紛紛來到海岸度假，并以此引發(fā)了歐洲其他皇室的興趣，地中海北岸一下成為歐洲王公貴族和富豪名儒云集的勝地。這期間他給許多親友寫信，描述法國南部海岸的美麗，從而引發(fā)了英國人的興趣，紛紛在冬天來到法國南部的海灣度假。l839年，英國首相布魯安(Brougham)勛爵在他的意大利之行途中發(fā)現(xiàn)，地中海岸的風景是那樣漂亮，氣候那樣宜人，而且遠離社會的喧囂。法國南部的貴族旅游地產時代（1）英國首相的指引在19世紀以前，休假本來就是富人或貴族的特權。古羅馬人就稱這個海為“地中?！?，其拉丁語原文Mare Mediterraneum直譯就是“中央國之?！薄＃ǘ┑刂泻５馁F族消費階段地中海流域有史以來處在歐洲歷史與文化的交接點。旅游住宅地產：指依靠旅游景區(qū)、景點、主題公園或者度假區(qū)的各種資源而發(fā)展起來的住宅物業(yè)。一般以主題公園最為常見。這些特征使旅游地產在居住品質、投資價值和發(fā)展前景方面，比單一的住宅或商業(yè)地產項目具有更多的優(yōu)勢，因而備受開發(fā)商和購房者關注和青睞。其表現(xiàn)形態(tài)有休閑度假村、主題公園、旅游培訓基地、會議中心、產權酒店、分時度假酒店、高爾夫度假村、風景名勝度假村等旅游房地產項目。一、旅游地產含義和發(fā)展歷程（一）旅游地產的含義旅游地產：指所有與旅游業(yè)相關的物業(yè)類型。熱鬧的背后需要冷思考，旅游地產不敗的神話已經投入了一個個不和諧的漣漪。為了這誘人的蛋糕，各路資金蜂擁而至，各種造成運動此起彼伏。目前，全球有2000萬人購買了各種不同形式的旅游地產。整個沱江的特色客棧的發(fā)展以虹橋為中心不斷向上下游發(fā)展，一條河富裕了一城的百姓。”這是一個游客住在湖南鳳凰吊腳樓的描述。第二篇：中國旅游地產研究報告中國旅游地產研究報告一、旅游地產含義和發(fā)展歷程（一）旅游地產的含義（二）地中海的貴族消費階段（三）分時度假的大力發(fā)展（四）海南旅游地產的起伏發(fā)展（五）旅游地產的全國開發(fā)熱二、旅游地產的發(fā)展現(xiàn)狀（一）資本進入來源的多元化（二）產品線不斷延伸（三）營銷手段不斷翻新三、旅游地產的市場分析（一）總體蛋糕（二）需求心理分析（三）營銷中出現(xiàn)的幾個亮點四、旅游地產的產品類型分析（一）產權式酒店、別墅（二）高尚復合型社區(qū)（三）時權酒店（四）養(yǎng)老公寓（五）獨立產權客棧（六）升級版農家樂（七）滑雪、溫泉、漂流等運動型度假村（八）主題式小鎮(zhèn)（九）體驗式住宿設施（十）旅游新區(qū)（十一）主題式商業(yè)中心（十二）旅游商業(yè)中心（十三）高端度假酒店或別墅五、未來旅游地產的發(fā)展趨勢六、旅游地產的項目投資和風險簡述（一）項目投資準備（二）旅游地產投資的風險七、