中國(guó)旅游地產(chǎn)發(fā)展前景分析-文庫(kù)吧資料
2025-07-05 00:00本頁(yè)面
【正文】 中涉外飯店7035家，：我國(guó)過夜旅游人數(shù)和旅游外匯收入分別位居世界第五位和第七位。消化這些空置房的一個(gè)有效途徑，就是將其中一部分改造為旅游物業(yè)。根據(jù)IAAPA的一份統(tǒng)計(jì)資料，歐美最近10年內(nèi)開工興建的主要旅游景區(qū)、度假區(qū)、會(huì)展中心等項(xiàng)目中，92%以上規(guī)劃有景觀房產(chǎn)。實(shí)踐證明，景觀房地產(chǎn)是大型都市休閑度假區(qū)“度假”功能得以充分實(shí)現(xiàn)的保證。1998年，迪斯尼集團(tuán)的收入已高達(dá)58億美元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)達(dá)16億美元。先進(jìn)的開發(fā)理念使它的成功大大超過了先前開業(yè)的功能相對(duì)一元化的迪斯尼樂園。遺憾的是這一極富創(chuàng)意的設(shè)想并沒有獲得順利發(fā)展，由于技術(shù)、財(cái)力、法律上的原因和內(nèi)部爭(zhēng)論不休，公園開業(yè)七年后，“埃普科特”才陸續(xù)開業(yè)，這使它的運(yùn)作成本增加到12億美元之多，等于原先預(yù)算的三倍。但是，作為世界上最先進(jìn)入休閑時(shí)代的美國(guó)，他們事實(shí)上早已完成了對(duì)旅游景觀房產(chǎn)這一全新概念體系的建立和實(shí)踐。在“旅游休閑社區(qū)”的開發(fā)理念中，最突出的三大要素是眾多高品質(zhì)的旅游休閑設(shè)施、室內(nèi)或夜間的大型娛樂中心和旅游景觀房產(chǎn)?，F(xiàn)代意義上的旅游休閑社區(qū)在主題定位、功能布局、旅游形態(tài)、空間組合等方面與從前的旅游產(chǎn)品迥然不同。盡管曾經(jīng)紅極一時(shí)的“現(xiàn)代都市娛樂區(qū)”——主題公園被證明在提升城市知名度、發(fā)展現(xiàn)代旅游業(yè)方面具有巨大作用，但這一產(chǎn)品形態(tài)也逐漸暴露出功能訴求單一的缺陷。旅游業(yè)態(tài)也在發(fā)生巨大的轉(zhuǎn)變。目前，迪斯尼世界每年接待的外國(guó)游客量接近全美國(guó)接待總數(shù)的15%之多，從而使奧蘭多不僅一舉成為美國(guó)第三大旅游目的地，還成為全世界的“旅游主題公園之都”。米高梅（MGM）影城”、“野獸王國(guó)”（價(jià)值10億美元）等大型主題公園；“臺(tái)風(fēng)港”、“風(fēng)暴山”等三個(gè)水上樂園；夜生活?yuàn)蕵穮^(qū)“迪斯尼城”；周圍還建設(shè)了一座巨大的體育中心（）、26個(gè)主題酒店、6個(gè)高爾夫球俱樂部（99個(gè)球洞），以及網(wǎng)球場(chǎng)、游泳池、餐廳和購(gòu)物中心等大量容納游客的設(shè)施和可供一些大型企業(yè)舉行活動(dòng)的場(chǎng)所，甚至還包括一個(gè)政府特許的結(jié)婚場(chǎng)所。場(chǎng)面氣勢(shì)宏大，場(chǎng)景逼真誘人，而且采用激光、電子高科技來創(chuàng)造效果。這個(gè)耗資6億美元的旅游主題公園架構(gòu)了六大主題（如右圖）。1971年10月，“沃爾特結(jié)果，一些投機(jī)者把公園周圍的地產(chǎn)買去經(jīng)營(yíng)各種其他生意，這些“寄生者”所獲得的收入要比迪斯尼樂園自身獲得的門票收入高兩倍。 迪斯尼世界——世界主題公園之都意識(shí)到迪斯尼樂園的上述缺陷之后，1964年末，迪斯尼在距佛羅里達(dá)州奧蘭多30英里的Buena Vista和Rely Creek這兩個(gè)連著的地方。⑵主題公園的投資者開始陷入一個(gè)兩難的境地：要么粗制濫造，降低資金沉淀的風(fēng)險(xiǎn)；要么追求精品，卻又必須提高票價(jià)——兩者的最終結(jié)果似乎都是被游客拋棄。而高票價(jià)顯然又是與當(dāng)今旅游休閑自助化、大眾化、平民化趨勢(shì)相悖的。高額投資無疑大大加重了投資回收的難度。產(chǎn)品的單一化特性已成為其獲得更大發(fā)展空間的障礙，這種狀況亟需改變。但不可否認(rèn)，單一主題公園“主題”兩個(gè)字本身即表明了其固有的局限性?！本C合性、區(qū)域性開發(fā)的雛形：迪斯尼世界⑴正因?yàn)榇耍?957年2月，迪斯尼先生被正式授予“里程碑獎(jiǎng)”。它主要分為世界商場(chǎng)、探險(xiǎn)樂園、西部樂園、夢(mèng)幻樂園和狂想樂園五個(gè)區(qū)。② 迪斯尼樂園是迪斯尼藝術(shù)的具體化迪斯尼先生將他構(gòu)思設(shè)計(jì)和拍攝制作動(dòng)畫電影所運(yùn)用的色彩、魔幻、刺激、娛樂、驚栗和游樂園的特性融合起來，把游樂園以一種戲劇性、舞臺(tái)化的方式表現(xiàn)出來，用主題情節(jié)暗示和貫穿園區(qū)內(nèi)的游樂項(xiàng)目，形成了一個(gè)模擬的烏托邦世界，使游客很容易找到歡樂和知識(shí)。因此，迪斯尼先生受到了全世界兒童的持續(xù)歡迎與永遠(yuǎn)愛戴。其成功的經(jīng)驗(yàn)大致有以下幾點(diǎn)值得借鑒：① 迪斯尼樂園是迪斯尼文化的產(chǎn)品化從米老鼠、唐老鴨的短片卡通，到白雪公主、小木偶、仙履奇遇及小飛俠彼得盡管占地僅160英畝，盡管倉(cāng)促的開業(yè)大典由于許多工程和準(zhǔn)備工作都沒有完成而鬧出了不少“非常糟糕的事”，盡管當(dāng)時(shí)一些報(bào)刊的記者也曾對(duì)它挑剔指責(zé)，但這絲毫不能妨礙迪斯尼樂園煥發(fā)出巨大的魅力。⑵在國(guó)內(nèi)，深圳錦繡中華已15年，蘇州樂園也有7年了，這些景點(diǎn)每年的游客量和收入都在穩(wěn)步上升。事實(shí)上，久盛不衰的主題公園也有很多，世界上歷史最悠久的維也納CityPark里的摩天觀光輪Wener Riesenrad至今依然屹立在公園里，述說著它的古老和100多年來帶給人們的新奇與震撼。應(yīng)該看到，主題公園在中國(guó)遍地開花又曇花一現(xiàn)，抄襲和模仿盛行導(dǎo)致的主題同質(zhì)化、規(guī)劃設(shè)計(jì)和軟硬件的粗制濫造、休閑娛樂活動(dòng)缺乏創(chuàng)意和創(chuàng)新等是它們共同的弊病。隨著生活水平的提高，人們對(duì)休閑生活的要求已日益提高和多樣化，而主題公園恰恰是一種非常契合人們這種需求的旅游產(chǎn)品。但是，這只是表面現(xiàn)象。結(jié)果，經(jīng)歷短暫的以“西游記宮”、“鬼屋”、“紅樓夢(mèng)館”和游樂場(chǎng)為代表的熱潮、并沉淀了近千億巨額資金后，到了90年代中期以后，主題公園在中國(guó)已備受冷落。如果把維也納CityPa
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