【正文】 元。如果這1。未來十年按中產(chǎn)階層計(jì)算：1。2007年，宏觀市場(chǎng)對(duì)旅游地產(chǎn)的需求將推動(dòng)其邁入一個(gè)快速成長階段。旅游地產(chǎn)的總體蛋糕究竟有多大？目前在理論界有幾種說法。對(duì)于分時(shí)度假，由于中介代理的不規(guī)范運(yùn)作，發(fā)展舉步為維堅(jiān)，產(chǎn)品的發(fā)展還處于摸索階段，更談不上品牌。旅游地產(chǎn)投資巨大，目前全國性的品牌主要是深圳的華僑城和宋城，其品牌的迅速擴(kuò)展原因是旅游的成功。良好的旅游地產(chǎn)品牌可以獲得兩個(gè)積極的效果，一方面是提升價(jià)格，如華僑城的成功對(duì)其在北京和成都等地的項(xiàng)目起到了積極的影響。品牌越來越引起重視。海南東部地區(qū)的價(jià)格更低，有些達(dá)到2000元/平方米。另一個(gè)取決于距離核心消費(fèi)地的距離，距離核心消費(fèi)客源地越近，價(jià)值會(huì)越大，距離越遠(yuǎn)，價(jià)值越小。價(jià)格呈階梯式分布。旅游地產(chǎn)的客源區(qū)域定位根據(jù)產(chǎn)品的實(shí)際情況分為區(qū)域性的客源和全國性的客源，但根據(jù)發(fā)展趨勢(shì)看，大部分的旅游房地產(chǎn)的客源定位是全國性的客源，只有華僑城等旅游地產(chǎn)直接面對(duì)本市的客源，因?yàn)槠渥髀糜蔚哪康闹皇菫榱送恋厣?，不是為了度假的需要。如山東日照的旅游地產(chǎn)大部分客源是北京和南京的消費(fèi)者。旅游地產(chǎn)消費(fèi)是非必需品，因此必須針對(duì)有投資或度假需求的高收入者。為了讓具有吸引力的房產(chǎn)信息傳遞給消費(fèi)者，房產(chǎn)商一般都按銷售收入的一定比例設(shè)定廣告費(fèi)用，在房地產(chǎn)火爆的今天，許多媒體的一半廣告收入來自于地產(chǎn)。西安的曲江新城將47平方公里的土地上設(shè)臵成了綜合性的國際性的度假區(qū)，規(guī)劃了大唐芙蓉古城和海洋館等時(shí)尚的旅游設(shè)施。主要是挖掘和創(chuàng)造賣點(diǎn)，比如環(huán)境、投資回報(bào)率等。（三）營銷手段不斷翻新策劃先行、廣告開路。如農(nóng)家樂房地產(chǎn)、分時(shí)度假酒店等。特色旅游房地產(chǎn)正從理論走向?qū)嵺`。超級(jí)復(fù)合大型旅游地產(chǎn)。（3）自然風(fēng)景區(qū)的小鎮(zhèn)此類小鎮(zhèn)一般是依托某一個(gè)資源優(yōu)異的自然資源，將前往景區(qū)的人流進(jìn)行適度集中，從而形成一個(gè)旅游小鎮(zhèn)。（2）人造的主題小鎮(zhèn)通過挖掘當(dāng)?shù)匚幕蛞M(jìn)外來文化形成一個(gè)旅游集鎮(zhèn)，通過打造人氣來實(shí)現(xiàn)商業(yè)和地產(chǎn)的目的。在國內(nèi)目前有如下幾種類型：（1）以溫泉為依托的溫泉小鎮(zhèn)。特色小鎮(zhèn)。在江蘇，圍繞南京幾乎形成了眾多的產(chǎn)權(quán)式酒店群落，依托茅山和寶華山都有產(chǎn)權(quán)式酒店和別墅出售。該商業(yè)模式具有很強(qiáng)的可操作性，受到了眾多開發(fā)商的歡迎，目前也是旅游地產(chǎn)的主流模式。產(chǎn)權(quán)式酒店星火燎原。在增加的旅游物業(yè)中，旅游商業(yè)是主要一環(huán)。隨著旅游競(jìng)爭(zhēng)的激烈，單純依靠天然的旅游吸引物越來越難以取得理想的市場(chǎng)份額。（二）產(chǎn)品線不斷延伸傳統(tǒng)的旅游商業(yè)和住宿等地產(chǎn)設(shè)施依然占有重要地位。其它資金的介入。旅游關(guān)聯(lián)企業(yè)主要是旅游交通企業(yè)特別是航空公司和酒店，航空公司具有比較雄厚的實(shí)力和政府資源，在土地獲取方面具有很強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，同時(shí)具有很強(qiáng)的資金實(shí)力，近年來頻頻進(jìn)軍旅游地產(chǎn)，在國內(nèi)的航空公司中以海航最為典型。目前在一般的有一定規(guī)模的酒店都有類似的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目。并且在景區(qū)也建設(shè)了亭子、商店和餐廳等初級(jí)的旅游地產(chǎn)，主要是作為景區(qū)的輔助設(shè)施。旅游景區(qū)經(jīng)營者的介入。芙蓉古城占地1000畝，目前已經(jīng)是AAA級(jí)景區(qū)。在這方面最突出的是西安的曲江新城和成都的芙蓉古城。”（2）區(qū)域性的地產(chǎn)商紛紛以主體旅游地產(chǎn)的方式介入旅游地產(chǎn)。目前，在廣州番禺、佛山南海建設(shè)的兩個(gè)四星級(jí)酒店都進(jìn)入到了裝修階段，年內(nèi)都可以正式營業(yè)。二、旅游地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀（一）資本進(jìn)入來源的多元化房地產(chǎn)企業(yè)的大規(guī)模進(jìn)入（1）全國性地產(chǎn)巨頭的介入情況在業(yè)內(nèi)大家熟悉的雅居樂、富力地產(chǎn)、碧桂園、首創(chuàng)、中信等旅游地產(chǎn)近幾年都把目光對(duì)準(zhǔn)了旅游地產(chǎn)，并且都是投資較大的地產(chǎn)項(xiàng)目。（2）投資主體的全民性投資主體不僅有大的地產(chǎn)開發(fā)商，也有中小型的企業(yè)，甚至有眾多的農(nóng)民和白領(lǐng)人士。旅游地產(chǎn)開發(fā)熱的表現(xiàn)（1）空間的廣泛性 近兩年旅游地產(chǎn)不僅在發(fā)達(dá)城市廣泛存在，在二、三線城市也慢慢形成熱潮；不僅在國家級(jí)名勝風(fēng)景區(qū)得到了大力發(fā)展，在省級(jí)甚至市級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)也獲得了大量發(fā)展。（4）投資性需求形成的巨大的市場(chǎng)旅游地產(chǎn)價(jià)值的高低依賴于自然資源品質(zhì)的好壞，而自然資源具有不可再生性，因此隨著時(shí)間的推移其價(jià)值會(huì)不斷遞增，從而具有很好的投資價(jià)值。本身拆遷成本和補(bǔ)償很低，同時(shí)由于旅游的發(fā)展對(duì)地方經(jīng)濟(jì)有很強(qiáng)的帶動(dòng)作用，因此土地價(jià)格明顯低于城市土地，從而表現(xiàn)在房價(jià)上具有明顯的優(yōu)勢(shì)。（3）房地產(chǎn)資產(chǎn)在近幾年的急劇升值中國資產(chǎn)近幾年一直處于被低估狀態(tài)，價(jià)格嚴(yán)重低于價(jià)值，隨著人民幣兌換美元的不斷升值，其資產(chǎn)價(jià)值將得到體現(xiàn)。根據(jù)國家“十一五”規(guī)劃和相關(guān)預(yù)測(cè)，我國城鎮(zhèn)化率在2010年將接近50％，2020年將達(dá)到55％左右。（2）中國城鎮(zhèn)化比率的加速快速提高，極大促進(jìn)了對(duì)旅游地產(chǎn)的需求。其中最高的深圳是8815美元，位列全國第十三位的南京2006年人均也超過了5000美元。在國內(nèi)一線城市價(jià)格不斷節(jié)節(jié)攀高的前提下，海南的旅游地產(chǎn)價(jià)格也是不斷走高，三亞的公寓價(jià)格已經(jīng)到了6000元/平方米，海口、萬寧等地的旅游地產(chǎn)價(jià)格也到4000元/平方米。此外，中遠(yuǎn)集團(tuán)、和黃地產(chǎn)、山東魯能、美國蘆薈株式會(huì)社，都在海南開始涉足旅游地產(chǎn)。這個(gè)海南首個(gè)投資達(dá)百億元的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開始了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，據(jù)說將建設(shè)成一個(gè)示范性旅游度假綜合發(fā)展區(qū)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和科教知識(shí)產(chǎn)業(yè)匯聚區(qū)。近年，海南進(jìn)入新一輪開發(fā)熱潮，根據(jù)海南省政府的有關(guān)資料，三亞海棠灣、萬寧神州半島、陵水清水灣、文昌銅鼓嶺、博鰲二期等10多個(gè)項(xiàng)目達(dá)成開發(fā)意向，面積達(dá)300多平方公里，相當(dāng)于全省城鎮(zhèn)建設(shè)有史以來的用地總規(guī)模。有數(shù)據(jù)表明，海南的房地產(chǎn)客記當(dāng)中，超過60％是外地客戶。海南地產(chǎn)的旅游特色直接影響了其地產(chǎn)消費(fèi)群的構(gòu)成。隨之而來的旅游熱潮也讓海南地產(chǎn)似乎看到了一絲春色，這春色就是以別墅、度假村、酒店為主要物業(yè)類型的旅游房地產(chǎn)。博螯帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的發(fā)展。至1998年年底，大量資金沉積在594萬平方米空臵商品房、120萬平方米停緩建工程和近30萬閑臵土地上。擊鼓傳花總有斷鏈的時(shí)候，等到事情真正出現(xiàn)時(shí)，海南完全陷入災(zāi)難。當(dāng)時(shí)的數(shù)據(jù)清晰地顯示出這種投機(jī)的本質(zhì)：1991年至1996年，海南新增非農(nóng)建設(shè)用地42307公頃，項(xiàng)目竣工的只有7345公頃， ％。以1990年作為投資基準(zhǔn)對(duì)比點(diǎn)，地產(chǎn)投資總額連續(xù)兩年超過57億元，達(dá)到投資熱的頂峰。據(jù)海南省建設(shè)廳的統(tǒng)計(jì)資料，海南地產(chǎn)從其快速升溫，直至因泡沫產(chǎn)生而走向低谷，前后不到兩年時(shí)間。海南旅游地產(chǎn)集“住宅、度假、投資”三種功能于一身，正顛覆中國傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)模式。隨著國外擁有雄厚資源的分時(shí)度假公司的進(jìn)入和帶薪休假制度的實(shí)現(xiàn)，分時(shí)度假將在全國得到大力的發(fā)展。還有，即使取得簽證沒有問題，交換成功率也不敢說就一定是100%。目前，向中國公民開放的旅游目的地只有20多個(gè)，而是否給你簽發(fā)簽證，是屬于申請(qǐng)國的國家主權(quán)，是人家的政府行為。代理商的胡作非為給那些原本想老老實(shí)實(shí)發(fā)展這項(xiàng)業(yè)務(wù)的人以沉重的打擊。在20世紀(jì)80年代初期，分時(shí)交換的概念從美國佛羅里達(dá)傳播到英國和西班牙，分時(shí)度假交換系統(tǒng)的概念又回傳到歐洲，這一概念的回傳標(biāo)志著這一產(chǎn)品進(jìn)入到一個(gè)新的發(fā)展階段。為了解決這個(gè)問題，有人在分時(shí)度假系統(tǒng)的基礎(chǔ)上進(jìn)一步拓展開發(fā)出分時(shí)度假交換系統(tǒng)。70年代中期的石油危機(jī)中，因油價(jià)上漲使美國經(jīng)濟(jì)進(jìn)入緊縮期，房產(chǎn)大量閑臵，房地產(chǎn)商急需解決積壓房產(chǎn)的需求，客觀上推動(dòng)了分時(shí)度假產(chǎn)品在美國的發(fā)展。（3）在美國的大力發(fā)展20世紀(jì)70年代之后，分時(shí)度假概念大量傳入美國本土。到20世紀(jì)90年代。隨后，他又創(chuàng)建了專門經(jīng)營分時(shí)度假產(chǎn)品的歡樂邁格（Hapimag）公司。在60年代早期，一位名叫亞歷山大〃奈特（Alexander Nette）的德國人，在他所管理的位于瑞士提西諾（Ticino）的飯店中首先創(chuàng)造出原始的分時(shí)度假概念?！胺謺r(shí)度假”是一個(gè)三贏的格局：酒店可以提高入住率；會(huì)員通過一次性的買斷不僅可以享受遠(yuǎn)遠(yuǎn)比酒店的門市價(jià)優(yōu)惠很多的價(jià)格，也抵消了今后若干年的通脹風(fēng)險(xiǎn)，還可以通過連鎖網(wǎng)絡(luò)“交換”到世界各地的酒店和度假村；而像RCI這樣的中介也因此掙得自己的傭金。阿瑪爾菲海岸因其海岸懸崖的美麗風(fēng)光被聯(lián)合國教科文組織定為世界自然和文化遺產(chǎn)，也被美國《國家地理雜志》評(píng)為人一生必須看一次的世界51個(gè)地方之一。登上高處小鎮(zhèn)，悠閑漫步在這海邊的街上，輕風(fēng)拂面，鮮花處處；看著幢幢色彩鮮艷、造型各異的別墅聳立在山崖海邊，在藍(lán)天白云、蔚藍(lán)大海等背景的襯托，無論從哪個(gè)角度看都是一幅很美的風(fēng)景畫。這個(gè)古城在16世紀(jì)被發(fā)現(xiàn)并開始發(fā)掘，現(xiàn)在這個(gè)位于那不勒斯郊外的世界著名古跡已經(jīng)有許多游客進(jìn)入?yún)⒂^，古城還保存著當(dāng)年的街道和房子、富人的花園、神廟、廣場(chǎng)等。意大利那不勒斯的旅游地產(chǎn)（1）火山掩埋的旅游古城那不勒斯非但自然風(fēng)光優(yōu)美，古跡也很多。尼斯及地中海沿岸一下成了現(xiàn)代派藝術(shù)家的搖籃。（4）法國藝術(shù)家的集體向南部逃離巴黎，作為近代歐洲的第一大都市，曾是各種藝術(shù)流派的搖籃，最后墮落成售賣藝術(shù)的商場(chǎng)。尤其在1925年，一位美國作家(百萬富翁)一改以往歐洲人冬天來海岸休假的傳統(tǒng)，而是夏天來海岸度假，發(fā)現(xiàn)夏日的海岸更美。但原來充滿貴族氣氛的海岸度假文化，現(xiàn)在變得“爵士”化：海岸上看不到王室貴族，而是演員明星、作家?？上н@樣的黃金時(shí)代到第一次世界大戰(zhàn)時(shí)結(jié)束了，海岸上又旅客稀落，興建的豪華賓館無人問津。隨著來海岸休假的英國人和法國人越來越多，海岸的旅游業(yè)開始興起。（2）法國詩人科諾的示范l858年，法國詩人科諾(Conneau)在法國南部海岸休假時(shí)，給皇后(拿破侖三世的妻子)寫信介紹地中海岸的美麗宜人。卸任后，他到這里生活，在這里建起了自己的別墅，并生活到30年后去世。英國是浪漫主義文化的發(fā)源地，崇尚自然的英國式花園就出現(xiàn)在那個(gè)時(shí)代。地中海的旅游地產(chǎn)可以追溯到十九世紀(jì)前，以法國南部和意大利的那不勒斯最為典型。文化上，東岸的中東地區(qū)是當(dāng)今世界的兩大宗教——基督教與伊斯蘭教的發(fā)源地，北岸的希臘是歐洲文明的搖籃。包括為游客提供度假需求的公寓、度假別墅、產(chǎn)權(quán)酒店等物業(yè)類型，這一類屬于第二住所，也就是我們所說的度假地產(chǎn)；同時(shí)也包括位于旅游區(qū)內(nèi)外用來居住的第一住所，此類物業(yè)的購買者主要來源于旅游區(qū)所在地常住居民。旅游商業(yè)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)或旅游區(qū)旁邊提供旅游服務(wù)的商店、餐館、娛樂城等建筑物及關(guān)聯(lián)空間。旅游景點(diǎn)地產(chǎn)：主要是指在旅游區(qū)內(nèi)為游客的旅游活動(dòng)建造的各種觀光、休閑、娛樂性質(zhì)的、非住宿型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間。與普通住宅、商業(yè)地產(chǎn)不同的是，旅游地產(chǎn)高度依附于旅游業(yè)的發(fā)展水平，具有科學(xué)的規(guī)劃、功能復(fù)合、附加值較高和宜于投資等特征。主要包括三類：旅游景點(diǎn)地產(chǎn)、旅游商業(yè)地產(chǎn)、旅游住宅地產(chǎn)。讓我們以理智的眼光來面對(duì)這全國各地迅速興起的旅游地產(chǎn)的烽火。從2003年的深圳某公司北上湖南江永整體開發(fā)全縣的旅游資源，2005年北京鷹象控制內(nèi)蒙古額爾古納3000多平方公里的土地，再到如今的海航、首創(chuàng)等特大型企業(yè)不斷圈地組成，全國上下迎來了一股旅游地產(chǎn)熱。有人估計(jì)，如果中國500萬人涉足旅游地產(chǎn)消費(fèi)，平均每人按5萬元計(jì)算，那么將是2500億元的大蛋糕。有人說：“本來葉文智想搞旅游，但沒有想到一不小心為當(dāng)?shù)匕傩諑艘黄蜅５禺a(chǎn)，如果當(dāng)年葉文智在沱江旁邊控制100畝土地，今天的葉文智絕對(duì)步入福布斯富豪之列”。目前，沱江兩邊的吊腳樓可謂寸土寸金，靠近江邊的房間每年的資金可以達(dá)到5萬元。向右看，是悠悠的烏篷船、流動(dòng)的苗家歌聲和光屁股小孩在水中嬉鬧的身影，是用任何語言都難以描摹的寧靜和美麗的沱江。旅游者在華停留天數(shù)趨減，經(jīng)停城市數(shù)趨減，旅行的隨意性增強(qiáng)，買方的選擇性增強(qiáng)。表現(xiàn)在隨著國際旅游市場(chǎng)逐步趨于成熟，交通及接待條件不斷改善，產(chǎn)品的彈性和替代性增強(qiáng)，旅游者的選擇性加大，分布也日益廣泛，近幾年來主要旅游城市客源出現(xiàn)較大范圍的下降與減速，而此時(shí)，又有一批新興的旅游城市和地區(qū)出現(xiàn)客源較大幅度增長。二是中年旅游者趨增，而老年旅游者趨減。中國入境客源市場(chǎng)快速增長，來華客源增長幅度較高的主要客源國大多都在亞洲。旅游市場(chǎng)格局出現(xiàn)新的變化從國際旅游業(yè)來看，市場(chǎng)格局出現(xiàn)新的變化。而目前的競(jìng)爭(zhēng)又表現(xiàn)為多方位和多角化競(jìng)爭(zhēng)，不僅有來自行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)，還有各行各業(yè)辦旅游所帶來的競(jìng)爭(zhēng)，有來自潛在競(jìng)爭(zhēng)者的競(jìng)爭(zhēng)，替代產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)等多個(gè)方面。旅游市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)呈現(xiàn)多角化趨勢(shì)以前，中國旅游市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)基本是同行業(yè)中企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，由于當(dāng)時(shí)飯店、旅行社數(shù)量和服務(wù)項(xiàng)目的供不應(yīng)求,這種競(jìng)爭(zhēng)在一定程度上還帶有壟斷競(jìng)爭(zhēng)的性質(zhì)。與此同時(shí)，內(nèi)地、西部那些不發(fā)達(dá)地區(qū)對(duì)旅游業(yè)的重視、對(duì)旅游投入的加大又使其與發(fā)達(dá)地區(qū)在硬件方面的差距不斷縮小。東西部差異在日益縮小以前，由于歷史、地理、自然、交通、政策等諸多方面因素的影響，中國旅游市場(chǎng)在發(fā)達(dá)程度方面存在著較大的差異性，沿海優(yōu)于內(nèi)地，東部優(yōu)于西部，國內(nèi)外旅游者感興趣的主要是那些早已名聞天下的旅游景區(qū)和景點(diǎn)。同時(shí)，旅游產(chǎn)品的替代效應(yīng)又極強(qiáng)，對(duì)旅游者來說，就增加了許多的可選擇性。規(guī)范旅游市場(chǎng)秩序的進(jìn)程加快隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立和完善，旅游市場(chǎng)體系也在逐步完善，全國各地旅游行業(yè)和管理部門，針對(duì)旅游市場(chǎng)中某些不合理不規(guī)范的行為，正加大力度進(jìn)行整治，切實(shí)加強(qiáng)規(guī)范化管理。國內(nèi)旅游蓬勃發(fā)展，勢(shì)頭喜人；出境旅游已發(fā)展起來，并取得一定成效；入境旅游在競(jìng)爭(zhēng)激烈的條件下也出現(xiàn)了穩(wěn)中有開的勢(shì)頭。近日，中國旅游研究院發(fā)布的《中國旅游經(jīng)濟(jì)藍(lán)皮書—2013年旅游經(jīng)濟(jì)運(yùn)行分析與2014年發(fā)展預(yù)測(cè)》顯示，2013年我國旅游經(jīng)濟(jì)總體上平穩(wěn)運(yùn)行，消費(fèi)需求旺盛，投資持續(xù)增長，產(chǎn)業(yè)運(yùn)行相對(duì)景氣，發(fā)展方式加速轉(zhuǎn)變，這也標(biāo)志著國內(nèi)旅游行業(yè)提前兩年實(shí)現(xiàn)了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的意見》中提出的“到2015年，旅游市場(chǎng)規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，國內(nèi)旅游人數(shù)達(dá)33億人次”的發(fā)展目標(biāo)。促進(jìn)我國旅游市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展。積極的旅游政策將鼓勵(lì)旅游經(jīng)營者采取各種措施滿足旅游市場(chǎng)的需求，簡(jiǎn)化旅游者的出入境手續(xù)，促進(jìn)旅游市場(chǎng)的發(fā)育和形成；相反，則會(huì)抑制客源的增長。近年來，我國不斷提高旅游服務(wù)質(zhì)量，加速更新和開發(fā)旅游產(chǎn)品，增加旅游產(chǎn)品的銷售渠道，增加旅游產(chǎn)品促銷力度，提供并創(chuàng)造能夠滿足旅游者各種需求的旅游服務(wù)產(chǎn)品，使中國家迅速成為亞洲地區(qū)最具有競(jìng)爭(zhēng)力的旅游市場(chǎng)。隨著我國綜合國力的不斷提高，以及國際地位的不斷上升，中國愛好和平，與