【正文】 （一）、法律、法規(guī)、基礎知識部分： 消防基本法通過時間：1998年4月29日 消防基本法執(zhí)行時間：1998年9月1日消防法規(guī)分為三類：消防基本法規(guī)、消防行政法規(guī)、消防技術法規(guī) 《中華人民共和國建筑法》對工程承包具體規(guī)定： 嚴禁超資質承包；嚴禁借用冒用名義（掛靠）；嚴禁承包單位將承包工程全部分包；嚴禁分包單位將承包工程再分包（層層分包）；兩個以上不同資質等級的單位聯(lián)合承包的，應按資質等級低的承攬工程。隨著中國加入世界貿易組織，迫使我國必須盡快趕上國際先進水平，在縮小我們與發(fā)達國家差距的過程中已經隱含了無限商機；上海申博成功，迎來了新世紀新一輪的建設高潮，世界城市需要世界級的消防，高標準的建筑要有高水準的消防設施與之匹配，這無疑也給我們提供了一個巨大的市場?！啊笨植朗录鸬哪菆鰹碾y性火災在人們記憶里留下了永遠的蒼涼印記，也正是這場劫難引起全世界對消防的空前重視。我們在施工中嚴格按ISO9001質量保證體系進行工程質量監(jiān)控，奉行“質量第一、信譽至上”的一貫企業(yè)作風，樹立起良好的企業(yè)形象，為公司的進一步發(fā)展奠定堅實的基礎。除此之外我們還涉足、氣體滅火、防火涂料等領域。按照國家建設部2002年資質就位精神，對消防專業(yè)承包范圍劃分為六個系統(tǒng)：室內消火栓系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)、火災自動報警系統(tǒng)、氣體滅火系統(tǒng)、防排煙系統(tǒng)、鋼結構防火涂料。自從人類有了建筑也就同時有了大大小小的火災，消防業(yè)于建筑行業(yè)息息相關，我公司的主要業(yè)務對象當然也離不開建筑行業(yè)。1998年4月29日第九屆全國人民代表大會常務委員會第二次會議通過了《中華人民共和國消防法》，同年9月1日起執(zhí)行。在深化改革、擴大開放的現(xiàn)代化建設過程中，我們的黨和政府對消防工作有了前所未有的重視，江澤民同志曾為消防工作題詞“隱患限于明火、防范勝于救災、責任重于泰山”，深刻闡述了消防工作的重要性和嚴肅性。晉朝《泰始律》中的“水火”篇可能是我國歷史上最早的消防法規(guī)。然而在應用火的過程，有時疏忽對火的控制，往往給人類造成巨大的災難性損失。人為造成公用設施損壞的，由損壞者修復；造成損失的，應當賠償損失。由于業(yè)主拒不履行維修責任，致使房屋及附屬設施已經或者可能危害毗鄰設施安全及公共安全的，物業(yè)管理委員會可以授權物業(yè)管理公司進行修繕，其費用由業(yè)主承擔。但是，物業(yè)管理公司與有關業(yè)務單位另有約定的，按雙方約定確定維修責任。房屋的共用部位和共用設施設備，包括設施的外墻面、樓梯間、通道、屋面、上下水管道、公用水箱、加壓水泵、電梯、機電設備、公用天線和消防設施等主體共用設施，由物業(yè)管理公司組織定期維修。十三、物業(yè)管理公司與業(yè)主的維修責任應如何劃分？業(yè)主作為物業(yè)的所有權人，應對其所有的物業(yè)承擔維修保養(yǎng)責任。目前。費用由街道辦事處和鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府收取，可委托居委會收取，該費用主要用于城市生活垃圾的處理。服務內容是環(huán)衛(wèi)部門從小區(qū)垃圾中轉站將垃圾運到垃圾消納場。其服務內容為房屋及小區(qū)保潔。住戶須交納垃圾的清掃、清運、處理等三項費用。如果是在小區(qū)路邊劃線停車的，車位所占土地的使用權屬全體業(yè)主的，那么物業(yè)管理公司只有停車管理權，負責看管車輛，收取看管費，車位的分配問題應在《房屋使用管理維修公約》中明確，小區(qū)業(yè)主委員會成立后，由業(yè)主委員會決定車位的分配問題。十一、誰享有小區(qū)停車位的處分權、收益權？小區(qū)中停車位的處分權、收益權的歸屬問題，關鍵看車位的所有權歸屬。有些業(yè)主辦理了入住手續(xù)，但長期沒有使用該房屋，在這種情況下，一般該房屋同樣得到了相關的物業(yè)管理服務，例如保潔、保安等，因此也該承擔物業(yè)管理費，一般來說，實踐中對于這樣的業(yè)主，往往要求其承擔標準一半的物業(yè)管理費。有些物業(yè)管理公司認為自己并沒有多收費，只是預收了以后一段時間的物業(yè)管理費。有些小區(qū)的電梯尚未開通或安裝，業(yè)主就已經交了電梯運行費，這些都是不合理的。例如。如果在售房合同中對于入住條件有明確規(guī)定的，則還應符合該特別規(guī)定。所以要強調必須符合入住的基本條件，否則業(yè)主就根本住不進來，更別說享受物業(yè)管理服務了。時間問題，一般來說，發(fā)出入住通知的，表明物業(yè)管理公司已經開始了物業(yè)管理的工作并認為業(yè)主可以使用房屋、接受全面的物業(yè)管理服務。所以，如果沒有特別約定，物業(yè)管理費一般應該在物業(yè)管理公司開始提供物業(yè)管理服務的時刻計收。如果沒有這樣的合同約定，應按如下情況處理：物業(yè)管理費是一種服務的價款，是基于物業(yè)管理服務合同形成的。從什么時候開始計收物業(yè)管理費，國家并沒有這方面的明確規(guī)定。九、物業(yè)管理公司從何時開始向業(yè)主計收物業(yè)管理費有些物業(yè)管理公司稱，自發(fā)出入住通知之日起物業(yè)管理費，可是業(yè)主發(fā)現(xiàn)，這個小區(qū)還正在建設，很多基礎設施還未到位，這時候交物業(yè)管理費，業(yè)主很難接受。特約性服務收費實行市場價，由業(yè)主與物業(yè)管理公司協(xié)商議定。產權人按年交費，具體項目和標準如下：綠化費：管理費：（普通住宅）；（乙級住宅）；（甲級住宅）房屋共用部位小修費：（普通住宅）；房屋共用部位中修費：（普通住宅）；房屋大修費：；小區(qū)共用設施維修費：1元/平方米；屬高層住宅的，產權人還應承擔電梯、水泵的運行維修費用：因市物價局規(guī)定的電梯、水泵運行費用標準時按每部、每組計算，具體到每戶應交納的費用標準須根據(jù)實際情況進行分攤。其中使用人（住戶個人）交費項目為：裝修房屋垃圾外運費、保潔費、保安費、各項費用統(tǒng)收服務費、車輛存車費（自行車）、機動車存車費6項；產權人交費項目為：管理費、小修費、中修費、大修費、綠化費、化糞池清掏費、小區(qū)共用設施維修費、電梯費、高壓水泵費、共同電視天線費10個項目。七、普通住宅每月該交納的物業(yè)管理費是多少北京市物價局、市房地局于1997年6月正式出臺了《北京市普通居住小區(qū) 物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（京價（房）字[1997]第196號）。六、物業(yè)管理費由那些項目構成，有哪幾種定價方式？根據(jù)國家計委、建設部頒布的《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》（計價費[1996]266號），住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構成包括以下項目：管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費；綠化管理費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；物業(yè)管理單位固定資產折舊費；法定稅費；此外，物業(yè)管理費用中還應包括物業(yè)管理公司的利潤；對于高檔住宅小區(qū)的物業(yè)管理，成本中還可以增加保險費。還有不同的是，物業(yè)管理公約中的一些內容是物業(yè)管理合同中沒有涉及到的，公約中規(guī)定了業(yè)主的自我約束方面、限制了許多業(yè)主不能進行的活動，比如不能隨意拆改承重墻、不能破壞室內結構、不能占用公用區(qū)域。通過對前期的圖紙設計到工程設備、設施的深入熟悉了解，為以后正式進駐管理創(chuàng)造良好的基礎。代辦服務實質上是特約服務的補充和完善。建立維修服務回訪制度，由住用戶對維修質量提出評議。維修人員態(tài)度和藹、禮貌，不得吃拿卡要。家庭水電急修不過夜，對房屋小修等其它問題，應自報修時起三日內進行。國家建設部1998年頒布了《物業(yè)管理規(guī)范服務標準》。三、物業(yè)管理公司應向小區(qū)居民提供什么樣的服務主要有公共性服務、特約性專項服務、代辦服務三大類。特別是那些客戶和業(yè)主不愿做、也做不好、做了也沒有效率的工作。第三篇：培訓教材物業(yè)管理基礎知識培訓教材物業(yè)管理的了解一、什么是物業(yè)管理指物管企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的建筑及設備、市政公用設施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容顏等進行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供有償服務。中介：服務于三級市場，是小業(yè)主與購買者，租賃者之間的橋梁。公用建筑面積：總建筑面積—總套內建筑面積之和—不應分攤的建筑面積 套內建筑面積 = 套內使用面積+套內墻體面積+陽臺建筑面積應分攤的共有建筑面積為套內建筑面積與共用建筑面積分攤系數(shù)之積。它不僅是建筑工程的重要經濟技術指標，而且還是決定房產價值的重要因素之一，在房地產交易日趨成熟的今天，房價的計算就是以每建筑平方米的單價來作為計價單位的，所以建筑面積的計算顯得尤其重要。居住使用面積：是指臥室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、壁櫥等面積之各。1計算公式：商品房按“套”或“單元”出售，商品房的銷售面積即為購房者所購買的套內或單元內建筑面積與應分攤的公用建筑面積之和。何為“三通一平”“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。生地，只是一塊土地，未達到可蓋房的要求。(2)二級市場：發(fā)展商在所取得土地上蓋起的房子，第一次出售、出租，稱之為二級市場。）房地產中介服務機構包括：房地產咨詢機構、房地產價格評估機構、房地產經紀機構。房地產開發(fā)企業(yè)：是以營利為目的，從事房地產開發(fā)和經營的企業(yè)。房地產轉讓：是指房地產權利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將房地產轉移給他人的行為。土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。（2）印花稅，萬分之三（3）交易手續(xù)費：購買者購買新建商品住房不再承擔交易手續(xù)費，新標準規(guī)定新建商品住房每平方米3元的交易手續(xù)費，全部由開發(fā)商承擔。00年12月31日前申請商品房預售的，按調整前的工程進度標準執(zhí)行（投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，或者商品房的建筑基礎工程已經合格）(4)已辦理預售登記，取得商品房預售許可證。(一)商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：（1）現(xiàn)售商品房的房地產開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產開發(fā)企業(yè)資質證書；（2）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（3）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（4）已通過竣工驗收；（5）拆遷安置已經落實；（6）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（7）物業(yè)管理方案已經落實。商品房現(xiàn)售：是指房地產開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。(5)房地產轉讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費。(3)房地產管理部門對提供的有關文件進行審查，并在15日內做出是否受理申請的書面答復。商品房買賣合同應當明確以下主要內容：（1）當事人名稱或者姓名和住所；（2）商品房基本狀況；（3）商品房的銷售方式；（4）商品房價款的確定方式及總價款、付款方式、付款時間；（5）交付使用條件及日期；（6）裝飾、設備標準承諾；（7）供水、供電、供熱、燃氣、通訊、道路、綠化等配套基礎設施和公共設施的交付承諾和有關權益、責任；（8）公共配套建筑的產權歸屬；（9）面積差異的處理方式；（10）辦理產權登記有關事宜；（11）解決爭議的方法；（12）違約責任；（13）雙方約定的其他事項。具體包括：(1)土地取得費用；(2)前期工程費；(3)房屋建筑安裝工程費(4)基礎設施建設費；(5)公共配套設施建設費；(6)經營管理費；(7)銷售費用；(8)利息；(9)利潤；(10)稅費房地產價格的影響因素主要因素有：一、供求狀況、二、位置物理因素、三、環(huán)境、四、行政經濟、五、經這類住宅建造年代較早，以磚木為主，平面布置緊湊，一般指磚墻、木屋架、瓦屋面三者不全，無設備的簡單住宅。（5）舊式里弄 裝修經濟，一般僅有水電。（4）新式里弄新式里弄是指沿街或里弄內接連式新穎住宅，平面布置比較緊湊，衛(wèi)生設備齊全，主要是混合結構和磚木結構。近年來大量建造的新建住宅還布置了客廳。（2）花園住宅花園住宅的結構，早期以磚木結構為主，后期則以混合結構為主，設備方面大體與公寓相同。每一居住單元房間較多，居住面積較大，設備和裝修也較高級。門：是供人們內外交通和隔離房間之用；窗則有采光和通風同時又起分隔和圍護作用。樓梯：是樓房建筑的垂直交通設施，供人們上下樓層和緊急疏散之用。樓板層承受著家具、設備和人的重量，并把這些荷載