【正文】 第一，堅持保障房與新型城鎮(zhèn)化、重點鎮(zhèn)以及移民搬遷相互融合，同步推進。共有產權制度型保障房也在有些地區(qū)開始了探索。金融工具主要針對中高收入群體，幫助其實現首次置業(yè)。補貼型的優(yōu)點是有利于初期解決住房困難問題、政府投入壓力較小、充分利用社會房源，有利于各階層人群混合居??；缺點是不能根本解決住房困難問題；發(fā)放補貼不一定用于解決住房困難。租賃型的優(yōu)點是可較快實質性解決住房困難、充分實現政府兜底的目標、有利于解決流動人員的住房困難問題，缺點是政府資金壓力大、日常管理易陷入過去直管公房模式、容易陷入福利陷阱，形成新的“貧民窟”。美國的金融工具型政策優(yōu)點是政府財政負擔小，難點是金融風險的控制。目前德國的國內住房中住房合作社開發(fā)的房屋占 22%，早期大企業(yè)開發(fā)的占 3%，機構投資商開發(fā)的房屋占 8%，私人房東自住及出租的房屋占 66%。德國:鼓勵合作型建房歷史上東西德分裂，使德國在公共保障領域保留了一定的“社會主義”傳統(tǒng)，政府在住房保障問題上干預較多，提倡合作主義，使得德國在住房制度上體現出一定的“社會主義經濟”特色。目前新加坡大約有 87%的人居住在政府的組屋之中。不同于日本式的救濟建房目標，新加坡的住房保障針對的是占社會絕大部分中低收入群體，僅將高收入人群劃分到商品化住房市場中。政策對保障房政策目標就是解決城市中最需要住房的人群，用最小限度的投資去滿足社會中低階層的住房需求。日本:以福利救濟為目標日本地狹人稠，住房矛盾突出，因此政府一開始就全權介入了保障性住房的建設，由住房公團和住房金融公庫分別負責房屋建造和資金運轉。英國由住房協(xié)會修建住房，以低于同類商品房 30%價格，向符合條件的居民出售，居民可購買全產權、也可購買 50%產權。為了實現這個目標，美國通過其發(fā)達的金融體系幫助低收入人群獲得低價的貸款，以滿足他們的居住需求，美國的公共住房量在全國的住房存量中所占比例不足 2%。為解決低收入人群住房問題，不同國家采取了不同的政策，對我國和我省保障房建設具有借鑒意義。省政府副秘書長 張光進保障人民的基本住房權利，是各國政府的責任，也是促進社會公平正義、保證人民群眾共享人類發(fā)展成果的必然要求。三是保障房建設與小城鎮(zhèn)建設相結合。二是保障房建設與舊城改造相結合。隨著城市人口的不斷聚集，拓展新區(qū)建設是重要步驟。鼓勵、引導企業(yè)和民間資本參與保障性安居工程建設運營。中省補貼或省級補貼可根據人均地方財政收入、城鎮(zhèn)居民可支配收入、建設成本三項指標劃分檔次，采取不同補貼標準，適當向建筑成本較高、地方財政困難的地區(qū)傾斜。二是財政補貼適當傾斜。(三)積極探索，多渠道籌集建設資金一是繼續(xù)堅持“靜態(tài)資金閉合、動態(tài)資金平衡”原則。通過市場招標形式，在社會上選聘物業(yè)服務專業(yè)企業(yè)。三是積極推行物業(yè)管理社會化。二是推行綠色建筑。幸福家園”。探索創(chuàng)新在購置型保障房中實施共有產權制度。按照“維護資產完整、確保使用安全、充分發(fā)揮效益”的原則，加強保障房資產管理。結合我省近年來工作實踐，努力克服保障房“區(qū)分太細”出現的諸多弊端，將廉租房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品房、發(fā)放租賃補貼簡化為實體性保障房類(租賃類、產權類)和貨幣補貼類等兩大類，并軌管理，梯度保障。五是棚戶區(qū)改造拆遷壓力增大，存在拆遷進度慢，拆遷對象訴求過高等問題。三是基礎設施和公共服務等配套不完善影響入住率。一是長期以來的城鄉(xiāng)二元結構使流動人口規(guī)模日益加大，流動人口的中低收入家庭比重較高，住房保障任務更為艱巨。(三)問題和挑戰(zhàn)。其中:20082010 年 億元、2011 年 億元、2012 年 億元、2013 年 億元。三是 2011年2013 年連續(xù)三年各項指標位居全國前三位。2012 年全省城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積達到 。(二)主要收獲。堅持“誰所有，誰管理”的原則，采用業(yè)主自主管理和招聘物業(yè)服務企業(yè)管理兩種方式為保障房建成后的管理提供保證。管理模塊就是以制度化、科學化為目標，讓保障性住房建成后的精細化管理落到實處，長久推進保障房建設。管理模塊。每 2 年調整一次收入線和住房水平線，更新保障對象數據庫，數據庫中尚未分配住房的家庭依據遞補原則進入輪候。為確保分配公平公正這一“生命線”，分配模塊確定了保障性住房的輪候、搖號、公示、動態(tài)調整等一系列制度，以來保證公平分配。使得保障房質量在事前、事中、事后各個環(huán)節(jié)都有一套完整的程序監(jiān)督管理。質量模塊的建立就是要使保障房質量監(jiān)管系統(tǒng)化、程序化，有章可循。資金模塊建立，就是用科學化、規(guī)范化模式，準確測算出保障房建設管理所需資金規(guī)模，來源渠道，最終實現保障房建設的資金靜態(tài)閉合、動態(tài)平衡。同時，廣大住房困難群體又期望早日實現住房夢想。保障房建設是一項需要國家投入的公益性民生工程。土地模塊通過測算每年完成目標任務所需要的土地指標，按照區(qū)域、容積率和保障性住房類型科學配置，采取挖掘存量土地，加大閑置土地清理力度等措施，建立了一系列標準程序，指導市縣做好保障性住房土地供應，同時對用地進行全程監(jiān)管。土地是建房的前提條件。經過總結基層經驗，認真分析研究后的政策模塊對保障性住房、棚戶區(qū)改造和農村危房改造三大保障性安居工程的對象、原則、產權性質、套型面積、土地供應、資金補助、稅費減免、目標任務等從政策方面給予了明晰和界定，設計成為一個清晰明了的模塊，使群眾知曉政策，干部掌握政策，基層理解政策，對保障性住房從開工建設到后期管理都起到了一個積極的引導作用。政策模塊。(一)保障房建設六大模塊。近年來，各項主要建設指標處于全國前列。經過不斷調整，目前已形成了具有中國特色的保障性安居工程體系，即以保障性住房建設、棚戶區(qū)(城中村)改造、農村危房改造為主要內容，并輔助發(fā)放租賃補貼的制度框架。我國住房保障體系經歷了三個主要階段:一是計劃經濟時代政府大包大攬的“福利分房”階段；二是過分依賴市場，政府保障功能弱化階段。土地、稅收等政策在住房保障建設中要發(fā)揮應有作用。在政府積極為中低收入家庭提供住房的同時，銀行等金融機構及房地產企業(yè)的大力參與發(fā)揮著重要作用。三是住房保障需要全社會的共同參與。國家的經濟政策、經濟發(fā)展水平、政府的保障能力、住房發(fā)展階段、低收入居民住房保障需求等，是決定住房保障體系設計的重要因素。二是住房保障政策要適時動態(tài)調整。政府既要保障住房市場的有效運行，更要在解決低收入居民住房需要方面發(fā)揮主導作用。不同模式，各有利弊。住房保障是世界各國在經濟社會發(fā)展中遇到的普遍問題。加快保障性住房建設，有助于優(yōu)化住房產品結構，有利于住房市場主體理性決策，進而促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。第三，是優(yōu)化住房產品結構，促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的重要手段。目前，我國已進入城鎮(zhèn)化發(fā)展的關鍵時期，城鎮(zhèn)化快速發(fā)展帶來人口的大量聚集，城市改造速度加快，新增住房困難群體以及被拆遷居民都給住房保障帶來巨大壓力，低收入家庭支付能力與市場房價之間還有較大差距。要盡快解決中低收入家庭住房困難問題，必須突出保障性住房的主導作用，使政策調控與市場機制相互補充、共同發(fā)揮作用，以滿足特定群體的基本住房需求，促進社會和諧穩(wěn)定。住房是重要的民生問題，加快建設保障性住房，完善多層次住房保障制度，滿足中低收入家庭住房需求，對于改善民生、促進社會和諧穩(wěn)定具有重要意義。二、重要意義現階段，加快保障性安居工程建設具有很強的現實意義。規(guī)模之大，前所未有。四是規(guī)模大、覆蓋面廣。保障性住房具有維護社會公平、調節(jié)收入分配、促進社會和諧穩(wěn)定的重要功能，具有明顯的社會屬性，是政府公共服務的重要內容。其他社會保障都是以貨幣形式為主的，而住房保障則由政府以實物(住房)的形式向中低收入階層提供保障，同時輔以發(fā)放住房補貼。國家從土地等資源相對不足、生態(tài)環(huán)境脆弱、住房保障對象較多的國情實際出發(fā)，重點面向中低收入群體提供小戶型、功能齊全、質量可靠的住房，保障群眾的基本住房需求，實行政策“托底”。第三類是農村危房改造。第二類是棚戶區(qū)(舊城)改造。(二)主要分類我國目前實施的保障性安居工程主要有三類: 第一類是保障性住房。一、基本概念(一)定義保障性住房是為解決中低收入階層居民居住問題，由政府直接投資建造并向中低收入家庭提供，或以一定方式向社會房屋建設機構提供支持，由建房機構建設并以低于市場平均水平的價格向中低收入家庭出售或出租的住房。四是促進了經濟發(fā)展。三是推進了城市建設。二是增加了群眾財產性收益。通過實施改造，改善了棚戶區(qū)群眾居住條件，降低了房地產市場剛性需求。棚戶區(qū)改造項目采取就地安置與集中安置(異地)相結合方式，由市政府分別從儲備土地和改造項目騰遷土地中拿出大規(guī)模用地，在開始實施搬遷時就集中建設安置樓，打破行政界限，跨區(qū)進行安置，確保群眾 30 個月內回遷，真正做到安置先行。同時，市棚改辦全面掌握資金流轉和使用情況，嚴格控制改造成本，并通過加快資產處置等方式增加資金儲備數額，以確保增大資金存量，節(jié)約改造資金。封閉運營，即政府進行“接力式”內部資金管理。同時，市財政每年拿出 8000 萬元專項資金用于項目補助。以市土地儲備中心名下的城改公司作為融資平臺，把儲備土地作為抵押，向國家開發(fā)銀行申請 100 億元貸款作為改造資金。2012 年，李克強同志批示:“這一做法值得學習和借鑒”。到 2014年 3 月底，西安市棚戶區(qū)改造已完成 51 個棚戶區(qū) 萬平方米的拆除工作，涉及人口 萬戶、 萬人；安置房建設開工面積 萬平方米，竣工面積 萬平方米；已有 32 個棚戶區(qū)完成安置回遷工作，涉及 萬戶、 萬人。幸福家園”；四是保障房的資產管理；五是充分利用社會資本參與；六是以住宅產業(yè)化推動保障房綠色建筑；七是全面推行物業(yè)管理社會化。20132017 年再改造棚戶區(qū) 55 萬戶以上。建立健全基本住房保障制度，逐步滿足城鎮(zhèn)居民基本住房需求，實現住有所居。(八)我省保障性住房的目標以及工作探索。(七)當前保障性安居工程建設存在的主要問題。租售并舉類，以甘肅、貴州等省將廉租房、公共租賃住房部分產權出售給保障對象，緩解財政資金不足的壓力。近年來，兄弟省份結合自身實際，積極創(chuàng)新，在保障性住房建設管理等方面，形成了不少好的經驗和做法。一是共有產權住房的性質界定及其法律屬性的解釋和表現形式；二是共有產權住房土地出讓有關規(guī)定；三是政府在共有產權住房開發(fā)建設領域提供的支持；四是共有產權住房再上市的方式。二是各級政府要增加財政投入，提高建設質量，保證公平分配，完善準入退出機制，年內基本建成保障房 480 萬套。一是完善住房機制。今年 4 月 2 日李克強總理主持召開的國務院常務會議上，研究確定了棚戶區(qū)改造資金保障機制。三是關于退出機制的問題。將符合條件的城鎮(zhèn)家庭和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務工人員納入保障范圍，把棚戶區(qū)改造納入住房保障政策支持范圍。(二)國家城鎮(zhèn)住房保障條例(征求意見稿)政策要點。完善租賃補貼制度，推進廉租住房、公共租賃住房并軌運行。一是在住房供應體系上，提出加快構建以政府為主提供基本保障、以市場為主滿足多層次需求；二是對城鎮(zhèn)低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉，以租為主提供保障性安居工程住房。2012 年，李克強同志對西安市棚改做法批示:“這一做法值得學習和借鑒”。編制了 20132017 年全省棚戶區(qū)改造規(guī)劃，建立項目庫，省政府出臺加快棚戶區(qū)改造的政策措施。推行廉租房和公租房并軌運行，并采取“統(tǒng)籌房源、租補分離、梯度保障、市場定價”的管理模式。三是把保障房建設和小城鎮(zhèn)及移民搬遷結合起來。一是保障性住房與城市新區(qū)、開發(fā)區(qū)建設相結合。簽訂目標責任書，采取“月排名、季點評、年終考核”工作機制，保障房質量始終處于受控狀態(tài)。(五)創(chuàng)新考核、巡查、質量監(jiān)管機制。省、市、縣成立了保障性住房管理中心，專門負責項目管理和資產管理等工作。輪候名單在市級以上主要媒體進行了公示，讓保障對象心中有數、地方政府按需建設、社會各界參與監(jiān)督。(三)一次性確定五年輪候。出資 70 億元，成立了陜西保障房公司，這一做法屬全國首創(chuàng)。省財政三年累計安排資金達 7477 億元，是全國省級補助標準最高的省份之一。(一)發(fā)揮政府責任的最大化。累計爭取中央資金 億元，其中 2013年僅基礎設施配套資金就爭取 億元。編制了《陜西省保障性住房建設六大模塊》；出版發(fā)行了《城鎮(zhèn)住房保障理論與實踐》一書。其中，保障性住房包括:廉租住房、公共租賃住房、經濟適用住房、限價商品住房；棚戶區(qū)改造包括:城市棚戶區(qū)、國有工礦棚戶區(qū)、煤礦棚戶區(qū)、林區(qū)(林場)棚戶區(qū)、國有墾區(qū)棚戶區(qū)。再借鑒國外成功經驗逐步發(fā)展成為構建以政府為主提供基本保障，以市場為主滿足多層次住房需求，形成了租售并舉、發(fā)放租賃補貼為輔的保障性安居工程體系。要根據自身的經濟社會階段和條件，制定相適應的住房保障制度；三是住房保障需要全社會共同參與，構建復合型住房保障體系不一定采用一個模式，可多種模式并舉；四是住房保障制度不是一成不變的，應根據不同的發(fā)展階段，不斷調整、更新，使其可持續(xù)發(fā)展。(三)對我國住房保障的啟示。補貼型有利于初期解決住房困難問題；政府投入壓力較??；充分利用社會房源，有利于各階層人群混合居住。產權型利是符合國人置業(yè)觀念；有利于激勵積極向上的生活動力；有利于引進社會資金。租賃型利是可較快實質性解決住房困難；充分實現政府兜底的目標；有利于解決流動人員的住房困難問題。為解決住房保障這個世界難題，世界各個國家主要有以下三種模式:租賃型為主、共有產權型為主、發(fā)放貨幣補貼為主。中央城鎮(zhèn)化會議明確要求:加快解決“三個 1 億人”的問題(我省大體 1000 萬人)。(四)新型城鎮(zhèn)化對住房保障提出了更高要求。我國“城中村”居民約 3000 多萬戶。(三)城市的快速發(fā)展導致住房矛盾突出。1978 年2013 年，我國城鎮(zhèn)化率從 %提升到 %，城鎮(zhèn)常住人口從 億人猛增到 億人。(西安 2012 左右)。我國城市平均的房價收入比高達 ，這個數值遠高于世界上其他國家。國民有權享有社會保障，政府有責任為國民提供社會保障，一個負責任的政府必須為中低收入家庭提供基本的住房保障。特將此整理成文，以饗讀者?，F階段，加快保障性安居工程建設具有很強的現實意義。編者按全面實施大規(guī)模的保障性安居工程建設，是黨中央、國務院作出的重大戰(zhàn)略決策。可以說，保障房建設既是群眾的熱切期盼，也是發(fā)展的迫切要求；既是民生工程，也是發(fā)展工程。建設 210 萬套保障性住房是我們向全省人民的承諾，一定要