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正文內(nèi)容

對住宅小區(qū)物業(yè)管理的探討-文庫吧資料

2024-11-09 03:55本頁面
  

【正文】 的服務(wù)水準及高質(zhì)量的生活場所。做好兩項工作,即衛(wèi)生管理、環(huán)境管理。做好智能系統(tǒng)設(shè)備的檔案管理、智能系統(tǒng)的運行管理、系統(tǒng)的維護保養(yǎng)管理、設(shè)備維護保養(yǎng)工作質(zhì)量的檢查及設(shè)備維修管理,并以科技為先導、智能指揮中心統(tǒng)一指揮、全方位服務(wù),充分利用現(xiàn)有資源,提升智能系統(tǒng)功能,通過嚴格管理保證智能系統(tǒng)運作正常。范圍包括:樓宇對講系統(tǒng)、用戶寬帶數(shù)據(jù)網(wǎng)系統(tǒng)、室內(nèi)紅外線報警系統(tǒng),周界紅外線對射報警系統(tǒng)、門禁及車庫管理系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)等。對于有些專項類別,如:車庫、制定專業(yè)管理方案并實施。、構(gòu)筑物的養(yǎng)護和管理范圍包括:道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠池、地上車庫等。共用設(shè)施設(shè)備的管理由維修管理和運行管理兩大部分組成,進行統(tǒng)一管理,對于不同的設(shè)施、設(shè)備進行不同的維修管理,執(zhí)行相應(yīng)的工作質(zhì)量標準,建立設(shè)施設(shè)備管理帳冊和重要設(shè)備的技術(shù)檔案,落實定期檢查、維修、保養(yǎng)制度各種運行記錄齊備。、工作的針對性在工作中要因地制宜、因時制宜、因房制宜、因戶制宜,根據(jù)住戶的不同需求和所處的特定條件采取有針對性的服務(wù)措施。房屋建筑的維護管理實行“管養(yǎng)合一”主要落實在以下幾個方面: 管理責任人與服務(wù)中心相結(jié)合,落實巡查制度及房屋建筑維護、養(yǎng)護計劃,執(zhí)行房屋修繕標準、有關(guān)工程施工技術(shù)規(guī)范、健全檔案記錄、保持房屋正常的使用功能及完好。涿州基地管理處辦公室2006年6月20日印發(fā)打字:謝校對:李(共印30份)20第四篇:住宅小區(qū)物業(yè)管理方案XX居住小區(qū)物業(yè)管理方案一、物業(yè)管理內(nèi)容二、物業(yè)管理模式三、物業(yè)公司組織機構(gòu)和管理制度六、業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標準及質(zhì)量保證措施二、物業(yè)管理內(nèi)容物業(yè)管理將政策和法規(guī)為理論依據(jù),寓管理與服務(wù)之中,建立社區(qū)服務(wù)體系。第五十三條本辦法自發(fā)文之日起實施。燃氣管道由燃氣供應(yīng)單位負責管理。第五十條物業(yè)管理經(jīng)費支出(一)住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備和場所(地)的日常管理、維修和養(yǎng)護費用(包括材料費、物業(yè)用水電暖費、設(shè)備折舊費、市政和住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)費用、排污費、設(shè)施維修費、綠化養(yǎng)護費等);(二)管理費、人員費用、勞動保護費和辦公費等;(三)住宅小區(qū)共用設(shè)施、設(shè)備必要的保險費用和法定稅費;(四)其它費用。第七章物業(yè)管理經(jīng)費第四十八條經(jīng)費來源(一)向業(yè)主收取的物業(yè)管理費;(二)公司費用補貼;(三)專項費用補貼;(四)其它。(十一)占用房屋的公用部位(如樓道、自行車棚、院內(nèi)空場地等)堆放雜物;(十二)隨意停放車輛,占用住宅小區(qū)內(nèi)的道路、場地、綠地等;(十三)在住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)點加工,經(jīng)營危險品以及利用住宅從事危害公共利益或影響業(yè)主正常生活秩序的行業(yè);(十四)謾罵、毆打、設(shè)置障礙,妨礙、阻撓小區(qū)物業(yè)管理單位管理人員、維修人員履行職責;(十五)國家法律、法規(guī)、規(guī)章、《物業(yè)管理條例》、《業(yè)主公約》及東方地球物理公司禁止的其他行為。(九)在住宅門窗上安裝私設(shè)廣告牌或標志。(八)在公共部位堆放雜物、亂倒垃圾,將雜物投入排水管道、管溝使其堵塞或損壞。(六)踐踏草地、侵占綠地、毀壞綠化、損壞園林建筑設(shè)施。(四)私自封閉、拆改陽臺,違規(guī)安裝防盜窗(欄桿)及室外衣架;違規(guī)在陽臺引入上、下水管線等。第四十五條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位實施物業(yè)管理后,其它施工單位在住宅小區(qū)內(nèi)從事工程建設(shè)或檢修工程前,必16 須經(jīng)住宅小區(qū)物業(yè)管理單位同意,并在明顯位置設(shè)立安全防護標記,保證公共設(shè)施、設(shè)備和場所(地)完好及人員安全,同時接受住宅小區(qū)物業(yè)管理單位監(jiān)督,對損壞小區(qū)公共設(shè)施、設(shè)備場所(地)的,應(yīng)予修復或按有關(guān)規(guī)定賠償損失。因維修或者公共利益的需要,確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應(yīng)告知業(yè)主委員會,完工后及時恢復。如影響公共建筑和公共設(shè)施的安全性和功能性改造,及時報公共事業(yè)部組織評估,批準后實施。第四十二條物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和公共設(shè)施,不得改變用途。第四十一條綠化養(yǎng)護管理(一)制定《綠化管理規(guī)定》,劃分責任區(qū),明確責任人。(五)共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次,化糞池每月檢查1次,每半年清掏1次,發(fā)現(xiàn)異常及時處理。(三)合理設(shè)置果殼箱或者垃圾桶,每日清運1次。第四十條環(huán)境衛(wèi)生管理(一)制定《住宅小區(qū)環(huán)衛(wèi)管理規(guī)定》,每年制定環(huán)衛(wèi)工作計劃,劃分責任區(qū),明確責任人。(十一)消防設(shè)施完好。(九)路燈等公共照明設(shè)備完好, 路燈完好率98%以上。(七)設(shè)備間保持整潔、通風,無跑、冒、滴、漏和鼠害現(xiàn)象。(五)載人電梯按規(guī)定年檢,定期維修、保養(yǎng),責任到人,操作人員持證上崗,確保正常運行。(四)對公共設(shè)施設(shè)備定期組織巡查,做好巡查記錄。(二)建立公共設(shè)施設(shè)備檔案(設(shè)備臺帳),設(shè)施設(shè)備的運行、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄齊全。(八)房屋完好率達到98%以上。(六)每日巡查裝修現(xiàn)場,對影響房屋外觀、危及房屋結(jié)構(gòu)安全、拆改共用管線、私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為,及時勸阻并報告業(yè)主委員會和有關(guān)主管部門。(五)住宅裝飾裝修管理按照建設(shè)部《住宅裝飾裝修管理辦法》和業(yè)主公約(業(yè)主臨時公約)要求,制定涿州基地管理處住宅小區(qū)住宅裝飾裝修管理規(guī)定。屬于小修范圍的,及時組織修復;屬于大、中修范圍的,及時編制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃,報公共事業(yè)部批準,組織維修。(二)對房屋共用部位進行日常管理和維修養(yǎng)護。日常維修保養(yǎng)由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施,費用納入預算指標,從其物業(yè)費用中支出(委托項目依據(jù)委托合同執(zhí)行);環(huán)境治理專項由計劃財12 務(wù)部組織處屬單位編報計劃,報公共事業(yè)部審批,在公共事業(yè)部專項資金中列支;(八)保修期內(nèi)住宅小區(qū)物業(yè)的維修養(yǎng)護按《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》執(zhí)行。其中:日常維修項目由住宅小區(qū)物業(yè)管理單位制定計劃,費用納入預算指標,從處屬單位的維修費用中支出;專項維修項目由計劃財務(wù)部組織處屬單位編報計劃,報公共事業(yè)部審批,在公共事業(yè)部專項資金中列支;(六)住宅小區(qū)綠地、樹木的養(yǎng)護責任人為涿州基地管理處。第六章物業(yè)的使用及維修養(yǎng)護管理 第三十七條物業(yè)維修養(yǎng)護的范圍與責任(一)房屋本體自用部位及設(shè)施(以下簡稱:自用部位)的維修責任人為業(yè)主;(二)房屋本體共用部位及設(shè)施(以下簡稱:共用部位)的維修責任人為房屋本體內(nèi)的全體業(yè)主;(三)房屋毗連部位及設(shè)施(以下簡稱:毗連部位)的維修責任人為毗連業(yè)主。第三十五條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應(yīng)建立突發(fā)事件應(yīng)急預案,發(fā)生安全事故時,啟動應(yīng)急預案,采取應(yīng)急措施,及時向HSE部報告,做好救助工作。第三十三條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代收管轄區(qū)域內(nèi)水、電、暖費用。第三十一條 住宅小區(qū)物業(yè)管理單位建立健全內(nèi)部管理制度和服務(wù)規(guī)范等。小區(qū)物業(yè)管理目標責任書包括:設(shè)備、設(shè)施完好率、業(yè)主滿意率、投訴處理率等。內(nèi)容包括:物業(yè)管理事項、服務(wù)標準、服務(wù)費用、雙方的權(quán)利義務(wù)、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等。保修費的標準雙方協(xié)商確定。新建房屋自驗收接管之日起開發(fā)建設(shè)單位按建筑工程保修的有關(guān)規(guī)定承擔保修責任。第二十七條交接雙方的責任(一)物業(yè)接管交付使用后,如發(fā)現(xiàn)隱蔽性的質(zhì)量隱患,報公共事業(yè)部,由公共事業(yè)部組織開發(fā)建設(shè)單位及相關(guān)設(shè)計、監(jiān)理、施工單位共同分析研究,查明原因,提出解決方案。(九)接收資料應(yīng)滿足《河北省物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈)評分及細則》要求。第二十四條物業(yè)接管驗收應(yīng)具備以下條件:(一)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)工程施工完畢,并經(jīng)當?shù)卣姓鞴懿块T竣工驗收合格(或接到公共事業(yè)部的通知);(二)供電、供暖、供水、排水等配套設(shè)施設(shè)備經(jīng)過調(diào)試達到正常使用功能;道路、綠化等公用基礎(chǔ)設(shè)施、單項工程全部驗收合格。第二十二條在業(yè)主入住時與其簽訂物業(yè)管理公共契約。第二十條在業(yè)主入住之前,起草業(yè)主臨時公約和物業(yè)管理公共契約,對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理,以及業(yè)主的共同利益、應(yīng)履行的義務(wù)、違反公約應(yīng)承擔的責任等事項做出具體約定。第四章 前期物業(yè)管理第十八條本辦法所稱前期物業(yè)管理是指業(yè)主入住之前,涿州基地管理處按照公共事業(yè)部要求,對物業(yè)管理的前期策劃、交接驗收、業(yè)主入住等事項進行的物業(yè)管理活動。第十六條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位代表涿州基地管理處實施物業(yè)管理,職責如下:(一)負責物業(yè)的接管驗收;(二)依據(jù)物業(yè)委托管理合同對住宅小區(qū)實施管理;(三)依據(jù)東方地球物理公司物業(yè)管理收費標準收取物業(yè)管理費;(四)與業(yè)主委員會共同制定小區(qū)公共管理制度;(五)協(xié)助業(yè)主委員會制(修)訂《業(yè)主公約》;(六)依據(jù)服務(wù)項目需求與專業(yè)化中心簽訂《住宅小區(qū)物業(yè)項目內(nèi)部服務(wù)協(xié)議》,并對服務(wù)質(zhì)量進行監(jiān)督;(七)接受業(yè)主委員會及業(yè)主的監(jiān)督;重大的管理措施經(jīng)業(yè)主委員會認可,涿州基地管理處批準;(八)受理業(yè)主投訴,協(xié)調(diào)駐小區(qū)內(nèi)各單位在物業(yè)管理6 活動中的有關(guān)事項;(九)定期與小區(qū)內(nèi)其它管理部門溝通,每季度末召集業(yè)主座談會,對業(yè)主提出的意見匯總、上報、整改、反饋;(十)接受上級及處職能部室的監(jiān)督、指導、檢查、考核。第十四條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務(wù):(一)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定,接受物業(yè)管理單位提供的服務(wù);(二)遵守業(yè)主公約;(三)遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)房屋共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度;(四)執(zhí)行業(yè)主委員會做出的決定;(五)按照國家有關(guān)規(guī)定交納住宅維修資金;(六)按時交納物業(yè)服務(wù)費用;(七)配合物業(yè)管理單位對公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護;(八)法律、法規(guī)的規(guī)定;(九)其它。第十二條業(yè)主委員會的職權(quán):(一)代表居住房屋業(yè)主監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和非業(yè)主使用人的合法權(quán)益;(二)召集業(yè)主委員會及業(yè)主代表會議,聽取物業(yè)管理單位的匯報;(三)審議物業(yè)管理單位制訂的維修管理計劃,并4 監(jiān)督其執(zhí)行,審議住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)的重大措施;(四)監(jiān)督住宅共用部位維修基金的使用;(五)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理單位履行物業(yè)服務(wù)合同;(六)監(jiān)督業(yè)主履行業(yè)主公約的情況;(七)其它。(二)組織、指導、監(jiān)督住宅小區(qū)物業(yè)的接管驗收;(三)決定專項維修項目、資金使用,并監(jiān)督實施;(四)指導、監(jiān)督、檢查住宅小區(qū)物業(yè)管理工作;(五)批準成立物業(yè)管理機構(gòu);(六)批準成立業(yè)主委員會組織;(七)其它。第九條
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