【正文】 池、井、配置的小品、公益性休閑設施、避雷設施、住宅小區(qū)照明和公共設施設備用房等；（三）自用部位、自用設施設備：是指分戶門及其以內的門、窗、屋面、內墻面、地面、非承重隔斷墻、陽臺，水、電、煤氣的戶表及其以內的管線等，暖氣分戶閥門及其以內的管道、暖氣片等；獨戶住宅的院墻及其以內的建筑物、構筑物和配套設備等。第八條涿州基地管理處管理和服務區(qū)域內的業(yè)主是指東方地球物理公司和小區(qū)居住房屋所有權人。第十一條公共事業(yè)部作為業(yè)主代表，依據東方地球物理公司的規(guī)定，履行下列義務：（一）協(xié)調有關單位和業(yè)主支付物業(yè)管理費用；（二）籌措專項維修項目資金；（三）協(xié)調住宅小區(qū)內物業(yè)管理單位與業(yè)主及其他有關管理單位之間的關系；（四）提供物業(yè)管理用房；（五）其它。第三章管理機構與職責第十五條涿州基地管理處受公共事業(yè)部委托負責東方地球物理公司涿州基地住宅小區(qū)的物業(yè)管理和服務工作，在各小區(qū)分別設立物業(yè)管理機構。第十九條成立前期物業(yè)管理領導小組，組建承接物業(yè)管理的組織機構。第二十三條承接物業(yè)時，對新建物業(yè)及配套設施設備 進行驗收。第二十六條物業(yè)接管驗收，應當按照以下程序進行：（一）在接到接管驗收通知15日內，物業(yè)管理部組織相關部門和物業(yè)管理單位組成接管驗收小組，制訂接管驗收方案和驗收表格，培訓接管驗收人員；（二）物業(yè)管理接管驗收在公共事業(yè)部組織下進行，聽取開發(fā)建設單位有關物業(yè)的情況介紹，提出驗收意見，審閱有關資料，現場檢查驗收，填寫驗收記錄，進行資料移交，形成驗收報告；（三）在公共事業(yè)部組織下與房地產開發(fā)建設單位協(xié)商，達成協(xié)議，明確質保期內的維修事項、范圍、聯(lián)絡方式、處理原則；（四）在公共事業(yè)部主持下，辦理物業(yè)移交手續(xù)。在驗收接管時，開發(fā)建設單位若委托物業(yè)管理單位保修的事項，經雙方達成協(xié)議，建設單位可一次性或分項、分期支付保修費用，由接管單位負責保修。第二十九條涿州基地管理處依據《物業(yè)管理條例》、《公共事業(yè)部住宅小區(qū)物業(yè)管理暫行規(guī)定》和合同約定的內容，與管理單位簽訂小區(qū)物業(yè)管理目標責任書，實施物業(yè)管理。第三十二條根據物業(yè)服務合同的約定向業(yè)主和用戶收取物業(yè)服務費用。第三十六條物業(yè)管理部和住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應及時處理業(yè)主、物業(yè)使用人、承租人在物業(yè)管理活動中的投訴。日常養(yǎng)護由小區(qū)物業(yè)管理單位負責組織實施，費用納入預算指標，從其物業(yè)費用中支出（委托項目依據委托合同執(zhí)行）；綠化專項項目由計劃財務部組織處屬單位編報計劃，報公共事業(yè)部審批，在公共事業(yè)部專項資金中列支；（七）住宅小區(qū)公共場所、環(huán)衛(wèi)設施的維修保養(yǎng)責任人為涿州基地管理處。（三）根據房屋實際使用年限，定期檢查房屋共用部位的使用狀況。業(yè)主（使用人）在裝修前，住宅小區(qū)物業(yè)管理單位應審核其裝修方案，并告知有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。第三十九條公共設施、設備、場所（地）的管理（一）對公共設施設備進行日常管理和維修養(yǎng)護（由專業(yè)部門負責的除外）。屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向公共事業(yè)部提出報告與建議；根據公共事業(yè)部的決定，組織維修或者更新改造。（八）道路（含車行、人行）完好，路面平整，井蓋無缺損，路面井蓋不影響車輛和行人通行。（十二）容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設施設備事件有應急方案。（四）住宅小區(qū)道路、廣場、停車場、綠地等每日清潔養(yǎng)護；電梯轎廂內每日清潔1次；樓道每日清掃1次、每周拖洗1次；樓梯扶手每日擦拭1次；共用部位玻璃每月清潔2次；路燈、樓道燈每年清潔不少于2次；及時清除道路積水、積雪。（二）根據《涿州基地管理處綠化養(yǎng)護月工作歷》，及時組織修剪、補栽補種、清除雜草、澆灌、施肥、松土、噴藥殺蟲等養(yǎng)護工作。第四十三條住宅小區(qū)物業(yè)管理單位不得擅自占用、挖掘管理區(qū)域內的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益。第四十六條業(yè)主或物業(yè)使用人不得有下列行為：（一）拒不繳納或無故延期繳納物業(yè)管理服務費用；（二）損壞、變更房屋承重結構和外貌（外墻、外門窗、陽臺、屋頂和底層花園等部位的顏色、形狀、規(guī)格），擅自改變房屋的設計用途、功能、布局；（三）私自占用或損壞物業(yè)的共用和公共設施設備或移裝、拆除、改造公共設備，改變其使用性質。（七）在公共場所私設、亂設攤點，推銷商品（廣告）等活動。（十）在住宅小區(qū)內，建筑物內亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛。第四十九條收費依據 物業(yè)服務收費按公司公共字[2004]11號《中國石油集團東方地球物理有限責任公司職工住房物業(yè)費采暖費取費控制面積標準的暫行辦法》、公司計字[2004]58號《東方地球物理公司內部物業(yè)服務收費管理辦法》、公司計字[2004]142號《關于東方地球物理公司物業(yè)服務及其他收費辦法通知》文件執(zhí)行。第五十二條本辦法由物業(yè)管理部負責解釋。為住戶提供全方位管理，服務項目呈現多元化、全方位，總體歸納為“六項管理、三類服務”，即“房屋及設施設備管理、衛(wèi)生管理、治安消防管理、綠化管理、車輛管理和其它公共管理”；房屋及設施設備管理、養(yǎng)護和管理范圍：公共屋面、房屋承重及抗震結構部位、外墻面、樓梯間公共通道、門廳。、設備的管理范圍包括：上下水管道、落水管、共用照明、煤氣干線、樓內消防設施、電梯、水泵房。根據共用設施和附屬建筑、構筑物的類別不同，指定并落實巡查制度、維修保養(yǎng)制度、大中修工程的驗收制度、積累有關技術資料。根據智能系統(tǒng)的構成、分系統(tǒng)設備的組成情況，建立起適合jt智能系統(tǒng)、操作性強的管理制度，從管理前期介入人員培訓入手。是對房屋公共部位的清潔、衛(wèi)生、垃圾的收集、清運達到環(huán)衛(wèi)設施齊全，實行標準化清掃保潔，垃圾日清，按計劃消毒、滅鼠、滅蟲。通過我們的管理達到綠草蔭蔭、綠樹成蔭的效果；我們以專業(yè)化的管理養(yǎng)護人員，將片區(qū)負責與巡查相結合，科學合理的保養(yǎng)、管理小區(qū)的綠化。車輛交通管理對小區(qū)內各類車輛（汽車、摩托車、自行車等）進出、行駛、停泊實施管理工作，確保車輛安全、交通暢通、組織有序，停放整齊，創(chuàng)造優(yōu)美的轄區(qū)環(huán)境。保障住宅的結構安全及小區(qū)的整體美觀，使業(yè)主有一個舒適、安寧的生活環(huán)境。如：清潔衛(wèi)生服務、治安保衛(wèi)服務、維修居住區(qū)環(huán)境服務等。經營性多種服務即向業(yè)主及住戶提供便利、高效、經濟的便民服務。我們將以業(yè)主及住戶為中心，有步驟地開展各種無償與有償服務，并不斷傾聽業(yè)主及住戶的意見，開辟新的服務項目。管理方法。運作程序可分為整體管理運作流程與分項管理流程兩部分。、有序停車，人車分流順暢交通。，在實際工作中堅持優(yōu)勝劣汰、獎懲分明。培養(yǎng)的目標是使員工忠于企業(yè)。充分肯定努力工作所應得的報酬。入場車輛都應自覺服從停車場保安人員的調度和管理。D、小區(qū)業(yè)主應自覺交納泊位費并辦理停車證。B、您不要將各種雜物投入下水道及便桶中。D、請您不要將自種花卉放置在樓棟口或樓道內，避免丟失及影響其他業(yè)主的出入。A、了保持小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，請您愛護住宅小區(qū)內的綠地、花草、樹木、雕塑等小品是小區(qū)美化點綴設施。E、請您不要在小區(qū)公共綠地種植蔬菜及農作物，或擅自種植其它作物。F、負責保安部日常工作安排，出勤考核，合理調配人員，堅持白天和夜間的定期查崗制度；G、定期巡視，對發(fā)現的各類事故、事件隱患及時制定解決措施并督促落實，遇到突發(fā)事件時以身作責，組織處理； H、負責與派出所的聯(lián)系工作，做好轄區(qū)安全防范工作； I、負責水體周圍的安全防范，杜絕惡性事故的發(fā)生。（人員的實際配置以具體管理范圍而定）公共設施、設備日常運行、維修及保養(yǎng)費。則：每日所用電費為：（60瓦/盞200盞12小時30日/月）B、智能化網絡運行等綜合： C、共計為：:每部電梯按每天15元計算則運行電費為： 10部15元/天30天 = 150元/天30天 =4500元/月維修保養(yǎng)費用為。二、公共服務（一）安全管理小區(qū)主入口24小時執(zhí)勤；1監(jiān)控室實行24小時監(jiān)控；1別墅區(qū)設立專職保安員；1小區(qū)內每小時保安巡查一次；1對小區(qū)內的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放；1對進出小區(qū)的裝修等勞務人員實行登記管理；1對火災、治安、公共衛(wèi)生等突發(fā)事件有應急預案，事發(fā)時及時報告業(yè)主委員會和有關部門，并協(xié)助采取相應措施。2小區(qū)道路平整，主要通道及停車場交通標志齊全規(guī)范；2對共用設施設備進行日常管理和維護（依法應由專業(yè)部門負責的除外）；（四）設施、設備管理2建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢修等記錄齊全；操作維護人員嚴格執(zhí)行設施設備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范；設施運行正常；3對共用設施設備定期組織巡查、作好巡查記錄、屬于小修范圍的，及時組織修復；3載人電梯早6點至晚上12點正常運行；3消防設施設備完好，可隨時啟用，消防通道暢通；3路燈、樓道燈完好率不低于80％3容易危機人身安全的設施設備有明顯警世標志和防范措施；對可能發(fā)生的各種突發(fā)設備故障有應急方案；住宅小區(qū)；三年內獲得jz市物業(yè)管理示范住宅小區(qū)；四年內成為湖北省物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)。經調研和分析S物業(yè)管理公司認為現時“X小區(qū)”之物業(yè)管理工作主要存在：“一個根本矛盾，兩個意識被動，三個服務漏項”。178。物業(yè)管理服務意識被動：現時“GM花園”物業(yè)管理機構提供之服務內容主要仍為保安、清潔、維修等被動型公共地方工作，與現時不斷提升之業(yè)主、使用者需求不相匹配。私人個性服務缺乏：在高尚住宅，物業(yè)使用者的需求在不斷提升，也同時各有不同。第二節(jié)管理服務思路現代人經過努力，在住居條件上已從生存需求、倫理需求提升到向發(fā)展和享受需求層面，有了更高的要求。為了在不同程度上滿足業(yè)主和使用者的需求，我們將在為“GM花園”小區(qū)的物業(yè)管理服務過程中體現“業(yè)主利益第一位，服務內容全面化，保證物業(yè)管理服務質量”。S物業(yè)管理公司將采用管理酬金標準與小區(qū)物業(yè)管理支出脫鉤，以定額形式收取，以國家統(tǒng)計部門物價指數調整的原則。引入住區(qū)形象設計與建設概念，提升物業(yè)公司的形象。為適應“GM花園”國際化人士居住的要求，對小區(qū)內全面建立標識導視系統(tǒng)（VI），所有文字性標識統(tǒng)一制作中英文對照雙語牌，以靜態(tài)形式表達管理服務，有效解決管理溝通，減少管理人力成本，體現“GM花園”做為國際化人居環(huán)境，提升小區(qū)層次。實施“溫馨家園計劃”，增加居民歸屬感。倡導“鄰居守望”，加強居民自治意識。加強各方溝通，保障專業(yè)