【正文】 “合同必須登記”這樣幾個字；殊不知，這種規(guī)定給多少企業(yè)創(chuàng)造了機會：開發(fā)商在預(yù)售時每平方米只收消費者三千元，利用這部分資金將樓建設(shè)成后，房價暫進可以漲到五千元，為了按照五千元的價格出售房屋，就要解除原來的預(yù)售合同，也就是要主動違約；怎么辦呢？其中一個最有效的理由就是“沒有登記備案”。第六條 當事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請求確認合同無效的，不予支持。【釋義】這一條是比較危險的，相當于確認了定金合同向買賣合同的轉(zhuǎn)化條件；法律或者司法解釋應(yīng)當減少糾紛的，但是我想這一條則是相反的，它增加了糾紛。這一條本來是想說，即使簽訂了定金合同，如果沒有簽訂正式的商品房買賣合同，那么開發(fā)商應(yīng)當退還定金，但是又覺得這樣寫好象太對不起開發(fā)商的良苦用心，所以又寫了“果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能訂立商品房買賣合同”呢？消費者去了現(xiàn)場雙方?jīng)]有就合同的條款達成一致性建議，是不是就是未能訂立合同呢？此時是哪一方的原因呢？我想司法解釋是對現(xiàn)有的司法審判中可能出現(xiàn)模棱兩可的結(jié)果進行排除，將條件與結(jié)果進行確定，而一條司法解釋顯然沒有做到這一點，它不能解決目前大量存在的定金合同爭議，也就是說無法使消費者擺脫那個脖子上的小套。第四條 出賣人通過認購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當將定金返還買受人。希望這一條最后直接改成“廣告和宣傳資料應(yīng)當做為房地產(chǎn)合同的要約”，因為過長的定語使消費者難以理解，而且還會給欺詐者以更多開脫的機會；例如我現(xiàn)在就可以給有關(guān)人士出計一條：大家在廣告下面寫一行小字“一切以最后完工為準”或者“本廣告內(nèi)容尚未最終確定”，那么此法律解釋的前提條件就喪失了，消費者也就無法再用“內(nèi)容確定”來一條來要求開發(fā)商兌現(xiàn)承諾了。但是建設(shè)部《商品房銷售管理辦法》第十五條又說：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項，當事人應(yīng)當在商品房買賣合同中約定?！踞屃x】中國目前的房地產(chǎn)欺詐主要是通過廣告來完成的，而中國的消費者大概最相信的也就是廣告，所以房地產(chǎn)廣告成為中國目前廣告業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)；這種對廣告特別是大篇幅廣告的崇拜心理，使消費者行為方式非理智的重要表現(xiàn)，是消費者一切苦難行為的源泉。第三條 商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應(yīng)當視為要約。高法的這項解釋是一種明顯的功利思想，相對于說“雙方不到結(jié)婚年齡是非法婚姻關(guān)系，但是離婚前已經(jīng)到達結(jié)婚年齡的除外”；前三句認定預(yù)售許可制度的有效性，后兩句則認定了開發(fā)企業(yè)的變通性；所以有人說中國沒有辦不成的事情，關(guān)鍵看你怎么辦。此條解釋讓人看起來還有點思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？為了避免歧義，我認為還是“未竣工”和“已竣工”作為分界點比較好，否則大家可以想一想：如果開發(fā)商給消費者一套房屋，什么都全了，就是電梯每天只能開2小時，此時房屋到底是處于什么狀態(tài)呢？第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。【釋義】本條對商品房買賣合同的概念進行了定義，“商品房”大概只有在中國才有，它的作為房屋的一種，是相對于“公房”和“二手房”來說；不僅如此，我們還給它賦予了新的內(nèi)容，就是那些還沒有完工不具備使用功能的房屋。當然最高人民法院今天發(fā)布的這個司法解釋不在此列，它是根據(jù)《人民法院組織法》第三十三條的規(guī)定：“最高人民法院對于在審判過程中如何具體應(yīng)用法律、法令的問題，進行解釋”，由于目前的糾紛多是由人民法院審理，所以可能這個司法解釋要比其他文件更為有效，所謂“縣官不如現(xiàn)管”啊?！踞屃x】本條說明了此司法解釋的法律依據(jù)，我們可以看到依據(jù)的都是全國人大制定的法律性規(guī)范文件，沒有一部是行政機構(gòu)制定的法規(guī)或者規(guī)章，這說明此解釋的制作者對部分行政機構(gòu)制定的法規(guī)及規(guī)章的穩(wěn)定性并不認同，為了保證此解釋的合法性，作者只引用了相對來說級別比較高的法律。不是返還，試用期內(nèi)標的物毀損滅失歸賣方第四十三條 試用買賣的當事人沒有約定使用費或者約定不明確，出賣人主張買受人支付使用費的，人民法院不予支持。第四十二條 買賣合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買賣。第四十一條 試用買賣的買受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價款的，人民法院應(yīng)當認定買受人同意購買，但合同另有約定的除外。保證合同沒有約定6個月。知識點 22：試用買賣試用買賣核心特征買不買取決于買家，試用期出賣人說了算。知識點 21：樣品買賣（樣品有隱蔽性瑕疵，按同種物的標準交付，交付合同約定的樣品質(zhì)量與文字說明不一致，樣品為準，樣品發(fā)生變化，以文字說明為準。第三十九條 分期付款買賣合同約定出賣人在解除合同時可以扣留已受領(lǐng)返還超過部分的，人民法院應(yīng)予支持。）第三十八條 合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買受人將應(yīng)付的總價款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣人支付。第六部分 特種買賣知識點 20：分期付款買賣（至少分三次才是試用買賣，未付款達到五分之一，可以要求剩余價款全部一次付清或者解除合同，如果約定未付款達到十分之一，可以要求剩余價款全部一次付清或者解除合同，約定無效。買受人在回贖期間內(nèi)沒有回贖標的物的，出賣人可以另行出賣標的物。在本解釋第三十五條第一款第（三）項情形下，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標的物所有權(quán)或者其他物權(quán)，出賣人主張取回標的物的，人民法院不予支持。取回的標的物價值顯著減少，出賣人要求買受人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。注意不是損害的擴大，而是損害的發(fā)生，過失相抵）第五部分 所有權(quán)保留知識點 17：所有權(quán)保留買賣的適用范圍第三十四條 買賣合同當事人主張合同法第一百三十四條關(guān)于標的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動產(chǎn)的，人民法院不予支持。（不是合同總價款）注意定金和損害賠償金可以并用知識點 16：違約中的與有過失第三十條 買賣合同當事人一方違約造成對方損失，對方對損失的發(fā)生也有過錯，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。合同解除，不影響清理合同、結(jié)算合同的條款）合同法規(guī)定損害賠償金和違約金不能并用的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。（本金+損失（約定，沒有約定幣貸款基準利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標準）知識點 14：合同解除后的違約金責任第二十六條 買賣合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款重大變化。（接受付款不影響逾期付款違約金的主張）買賣合同約定逾期付款違約金，但對賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責任，出賣人根據(jù)對賬單、還款協(xié)議等主張欠款時請求買受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)予支持，但對賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù) 額或者已經(jīng)變更買賣合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。（起算點是變更后的。質(zhì)量瑕疵減價的計算（考法交付時：以交付時的市場價值與符合約定的標的物的差價）價款已經(jīng)支付，買受人主張返還減價后多出部分價款的，人民法院應(yīng)予支持。檢驗期合同法15158）第二十三條 標的物質(zhì)量不符合約定，買受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價款的，人民法院應(yīng)予支持。第十四條 當事人對風險負擔沒有約定，標的物為種類物，出賣人未以裝運單據(jù)、加蓋標記、通知買受人等可識別的方式清楚地將標的物特定于買賣合同，買受人主張不負擔標的物毀損、滅失的風險的，人民法院應(yīng)予支持。知識點 9：標的物需運送場合的風險負擔第十二條 出賣人根據(jù)合同約定將標的物運送至買受人指定地點并交付給承運人后，標的物毀損、滅失的風險由買受人負擔，但當事人另有約定的除外。當事人沒有約定交付地點或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，適用下列規(guī)定：（一）標的物需要運輸?shù)模鲑u人應(yīng)當將標的物交付給第一承運人以運交給買受人；（二）標的物不需要運輸，出賣人和買受人訂立合同時知道標的物在某一地點的，出賣人應(yīng)當在該地點交付標的物；不知道標的物在某一地點的，應(yīng)當在出賣人訂立合同時的營業(yè)地交付標的物。（約定了交付地點，交付地點后所有權(quán)和風險都轉(zhuǎn)移給買方。標的物毀損、滅失的風險負擔，按照合同法第一百四十五 條的規(guī)定處理。第三部分 標的物風險負擔前提風險負擔非歸因于任何一方當事認定的原因?qū)е略摌说奈餁p滅失。普通發(fā)票具有收據(jù)的功能，一般不存在先開票后交貨的情形，前提是合同約定，和當事人之間習慣知識點 7：多重買賣場合下的履行規(guī)則第九條 出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當按照以下情形分別處理：（先行受領(lǐng)交付，先行支付價款，依法成立在先合同）（一）先行受領(lǐng)交付的買受人請求確認所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；（二）均未受領(lǐng)交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（三）均未受領(lǐng)交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持第十條 出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求實際履行合同的，應(yīng)當按照以下情形分別處理：（先行受領(lǐng)交付的，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的。因為先開發(fā)票后交付的情形存在。區(qū)分了增值稅專用發(fā)票和普通發(fā)票，增值稅發(fā)票一般不能作為付款的憑證，普通發(fā)票沒有例外可以作為已經(jīng)交付的憑證。知識點 6：交付義務(wù)已履行之證明第八條 出賣人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標的物義務(wù)，買受人不認可的，出賣人應(yīng)當提供其他證據(jù)證明交付標的物的事實。原因是出賣人的瑕疵履行。買受人主張出賣人負擔代為保管期間的合理費用的，人民法院應(yīng)予支持。兩種方式電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即第五條 標的物為無需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當事人對交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。）出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。無論是否交付，物權(quán)所有人要是不追認，必須交還。但可以追究出賣人的違約責任）如第三人是惡意，則合同依然有效。合理對價。合同一定是有效的，第三人是善意，則第三人有機會構(gòu)成善意取得。均可以追究物權(quán)處分人的違約責任。（無權(quán)處分的買賣合同由效力待定改成有效。知識點 2：預(yù)約合同之效力第二條 當事人簽訂認購書、訂購書、預(yù)訂書、意向書、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來一定期限內(nèi)訂立買賣合同，一方不履行訂立買賣合同的義務(wù)，對方請 求其承擔預(yù)約合同違約責任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)?，人民法?應(yīng)予支持。第二篇：買賣合同司法解釋解讀《買賣合同解釋》考點解讀第一部分 買賣合同的成立及效力知識點 1：合同關(guān)系之證明第一條 當事人之間沒有書面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買賣合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當結(jié)合當事人之間的交易方式、交易習慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對買賣合同是否成立作出認定。出賣人取回標的物后，買受人可以在特定期間通過消除相應(yīng)的取回事由而請求回贖標的物，此時出賣人不得拒絕，而應(yīng)將標的物返還給買受人。第三，關(guān)于買受人的回贖權(quán)問題。其二，應(yīng)受買受人已支付價款數(shù)額的限制。但出賣人的取回權(quán)并非絕對，其亦應(yīng)受到限制：其一，應(yīng)受善意取得制度的限制。買受人的上述行為一般包括未按約定支付價款，或者未依約完成特定條件，或者對標的物進行不當處分等。第二，關(guān)于出賣人權(quán)利的保護機制及其限制問題。最后，綜觀境外立法及司法實踐，大多認為該制度僅適用于動產(chǎn)交易。其次，在轉(zhuǎn)移登記的情況下雙方還采用所有權(quán)保留，出賣人的目的是為擔保債權(quán)實現(xiàn)，買受人的目的在于防止出賣人一物二賣，物權(quán)法第20條規(guī)定的預(yù)告登記制度足以滿足買賣雙方所需，因此沒有必要采取所有權(quán)保留的方式。我們認為，所有權(quán)保留制度不應(yīng)適用于不動產(chǎn)。我們在解釋和規(guī)定所有權(quán)保留制度相關(guān)規(guī)則時，主要考慮以下幾方面的問題：第一，關(guān)于所有權(quán)保留制度的適用范圍問題。因此，《解釋》的一個主要任務(wù)和內(nèi)容就是要細化所有權(quán)保留制度，進一步提高該制度的實務(wù)操作性。合同法第134條雖然對所有權(quán)保留制度作出規(guī)定，但過于原則和簡略。問：所有權(quán)保留制度是買賣關(guān)系中非常重要的制度，但合同法對該制度規(guī)定得非常原則。此外，理論界和實務(wù)界對于合同法第158條規(guī)定的“兩年”的性質(zhì)存在是“訴訟時效”還是“除斥期間”之爭，《解釋》將其界定為不變期間，該期間不適用訴訟時效中止、中斷或者延長的規(guī)定?！督忉尅穼Υ俗鞒雒鞔_規(guī)定。問：合同法第158條關(guān)于標的物檢驗的“合理期間”是一個實踐中頗難把握的問題。最高人民法院曾于2009年發(fā)布《關(guān)于當前形勢下審理民商事合同糾紛案件若干問題的指導(dǎo)意見》，該指導(dǎo)意見對可得利益損失認定提出舉證責任的分配規(guī)則，即違約方一般應(yīng)當承擔非違約方?jīng)]有采取合理減損措施而導(dǎo)致?lián)p失擴大、非違約方因違約而獲得利益、以及非違約方亦有過失的舉證責任；非違約方應(yīng)當承擔其遭受的可得利益損失總額、必要的交易成本的舉證責任。特別是《解釋》第30條關(guān)于“與有過失規(guī)則”和第31條關(guān)于“損益相抵規(guī)則”的規(guī)定，填補了合同法在相關(guān)規(guī)則方面的空白和漏洞。為此，《解釋》根據(jù)合同法的規(guī)定、民法原理以及審判實踐經(jīng)驗，對可得利益損失的認定作出了具有可操作性的解釋和規(guī)定。請問《解釋》在認定可得利益損失方面有何精神？對此是如何規(guī)定的？答：的確，可得利益損失的認定是買賣合同違約責任認定中的疑難問題。其四，對大宗貨物買賣中出賣人批量托運貨物以履行數(shù)份合同或