【正文】 7030Nashu Dongshan Community 22 萬元。 (3)當(dāng)均價(jià)達(dá)到 1850 元時(shí)停止投放，進(jìn)行市場評(píng)估，重新確定漲幅和放量。（“高貴不貴的好房子”） 3 .定價(jià)建議 經(jīng)濟(jì)適用房屋：（政府定價(jià)） 均價(jià) （建筑成本 5%的利潤） 商業(yè)部分 均價(jià)： 17501850 之間 元 /㎡ 首層 18001849 元 /㎡； 二層 198920xx 元 /㎡ ； 三層 20xx2100 元 /㎡，四層 18901920 元 /㎡ ； 五層贈(zèng)送閣樓 18681920 元 /㎡ 具體措施 (1)先期以 1750 元 /m2的價(jià)格投放市場 5 套單位，但僅限于 VIP 客戶。 2．低價(jià)輔助策略：低單價(jià)低總價(jià)體現(xiàn) 正式銷售時(shí)，挑選幾套位置、景觀一般的房型及面積較小的房型。 （商業(yè)部分） 低開高走 :以幾套相對(duì)偏低單價(jià)或總價(jià)的住宅價(jià)格作為市場價(jià)格切入，采用低幅多頻方式提價(jià)，逐步推出略高于市場價(jià)格的主力價(jià)位，營造不斷升值趨勢(shì)。在 定 價(jià)過程中，要考慮諸多因素， 充分利用天時(shí)、地利、人和，從而更全面地體現(xiàn)整體地營銷戰(zhàn)略極為重要 。 配套設(shè)施建議 Nashu Dongshan Community 20 ? 出入口的管理 ? 集體供暖、太陽能 ? 住戶報(bào)警系統(tǒng) ? 三線合一（信息網(wǎng)絡(luò)、有線電視、電話） ? 車輛出入、停車管理系統(tǒng) ? 小區(qū)形象和物管中心 ? 休閑、健身活動(dòng)廣場 ? 便利超市、診所 九 、 價(jià)格策略 定價(jià)是最敏感、最重要的事，方案能 否 達(dá)到預(yù)期的利潤，全在定價(jià)一舉。因此不善于追求小戶型和夸張性大戶型。屋面保溫也改變了以往傳統(tǒng)做法，改用同外墻同種材料的保溫板，將熱損失降到最低限度。通過設(shè)計(jì)達(dá)到 高品質(zhì)的感覺。 外觀設(shè)計(jì) ? 外觀充分利用涂料的多彩靈動(dòng)性，與自然景觀形成反差或統(tǒng)一， 易于識(shí)別。 %20% %13%0%10%20%30%40%50%銀行貸款 一次性付款 分期付款 公積金貸款% %%% %%0%5%10%15%20%25%30%35%5 萬元以下5 8 萬元8 1 0萬元1 0 12 萬元1 5萬元以上 1 2 1 5萬元Nashu Dongshan Community 19 ? 利用社區(qū)綠化，以景觀軸線法， 追求 點(diǎn)面和諧，營造 小區(qū)形象的統(tǒng)一感 。 ? 利用土地，力求經(jīng)濟(jì)、便捷、利于管理和使用。結(jié)合前述購房時(shí)選擇面積的分析，被調(diào)查者最能接受的房屋總價(jià)在 14— 20 萬元間，其次為 15—23 萬元間 ，說明目前居民對(duì)住宅價(jià)格的承受力不高，居民的承受能力與市場上較高的房價(jià)間有一定差距。合計(jì)達(dá) %的被調(diào)查者購房時(shí)首選二、三居室 。新建住房應(yīng)按合理比例建造面積在 85111 ㎡ 。因此開發(fā)商在開發(fā)新項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)注重房屋價(jià)格便宜、地理位置好、交通方便并配有服務(wù)良好的物業(yè)管理公司，提高其性能價(jià)格比，以贏得客戶。表明 居民大部分收入并不高。反映出年輕的置業(yè)主體將會(huì)是未來 2— 3 年房地產(chǎn)的重要客戶，其中多數(shù) 是父母為其子女買房。 (4)客源購房目的 :① 新增型：新婚或分家的購房，拆遷 購房，外出務(wù)工返鄉(xiāng)購房； ② 改善型：改善原有住宅環(huán)境和居住層次的； ③ 工作型：因?yàn)楣ぷ髟騺砟鲜瑸榱斯ぷ鞣奖愕娜巳?。?jì)劃在 3 年內(nèi)購房的被調(diào)查者合計(jì)達(dá) %，表明隨著房改的深入，大部分居民已接受購房的觀念。 (2)客源職業(yè) ： ① 私營業(yè)主、個(gè)體經(jīng)營者 ； ② 南墅 在外務(wù)工者； ③南墅 本地政府企事業(yè)單位 管理人員； ④ 南墅 本地效益較好的企業(yè)職工； ⑤ 周邊村莊進(jìn)鎮(zhèn)內(nèi)做生意 富裕的農(nóng)民。 因當(dāng)?shù)鼐用袷熘胤缴盍?xí)俗，更能提供貼切的服務(wù)。 多樣化戶型設(shè)計(jì)： 8084㎡ 、 9098 ㎡ 、 100111 ㎡ ，主推戶型：8595㎡ 、 99111㎡ 兩種戶型。 二期隨著一期的建設(shè)，周邊的配套已趨成熟完善，學(xué)校、超市、醫(yī)療診所一應(yīng)俱全，社區(qū)內(nèi)綠化以中央噴泉廣場構(gòu)筑景觀為軸心，將流水的靈性與植物的活性延展到小區(qū)的每一個(gè)角落，草木清新，鮮花芬芳，居民完全沐浴在自然的寵愛之中。 、低檔田園式大生活區(qū) 東山社區(qū)在二期的商業(yè)部分開發(fā)上，仍采用低密度多層（ 5 層）建筑，坡屋頂并贈(zèng)送閣樓、太陽能、車庫等；產(chǎn)品雖定位中、低檔，但在規(guī)劃設(shè)計(jì)上更加體現(xiàn)性價(jià)比。 安置部分社區(qū)綠化同樣以農(nóng)家園林為主，充分利用原始資源，體現(xiàn)人與自然的完美結(jié)合。分為 70㎡ 、 80㎡ 、 90㎡ 、 110㎡ 四種戶型，居民選擇空間大、靈活。 為滿足居民田園式生活需求，每戶配送近 20 平的農(nóng)家小院，居民可 以種菜、存放物品使用，即寬敞方便又經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。 七、 本案目標(biāo)市場 定位分析 總占地： 49646 平方米 總建筑面積： 50291 平方米 (1)4 層安置房建筑面積 14289 平方米 (2)5 層住宅建筑面積 29510 平方米 (3)小底屋建筑面積 2951 平方米 (4)閣樓層建筑面積 2951 平方米 (5)物業(yè)管理用房建筑面積 590 平方米（不計(jì)容積率） 綠化率： % 容積率： 車庫： 本案產(chǎn)品立足于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，以廣大村民居住需求為載體，以經(jīng)濟(jì)適用、節(jié)能環(huán)保為建設(shè)依據(jù)，整體定位分二部分： （安置房）； 、低檔田園式大生活區(qū)。 （威脅） ? 項(xiàng)目竣工周期晚于周邊在建項(xiàng)目。 ? 市場對(duì)投資型的物業(yè)寄求增加， 樓盤競爭對(duì)手少 。 ? 因地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民消費(fèi)意識(shí)的認(rèn)知度進(jìn)行緩慢，樓盤銷售周期 也會(huì) 相對(duì)延長。 ? 區(qū)域內(nèi)競爭樓盤純屬商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，從地段、開發(fā)規(guī)模、配套設(shè)施都勝于本案，如同期開發(fā)會(huì)對(duì)本案的銷售形成直接的影響。 ? 開發(fā)優(yōu)勢(shì)， 開發(fā)商與政府聯(lián)手 樹 立健康的市場形象， 信譽(yù)度佳，對(duì)銷售有促進(jìn)作用。 ? 戶型優(yōu)勢(shì)，安置房設(shè)立一戶一院，商業(yè) 房 設(shè)立多樣戶型，南北通透，動(dòng)靜 分區(qū) 合理，整體 設(shè)計(jì) 新穎、 適用、美觀 。 ? 位置優(yōu)勢(shì)， 本案 地段獨(dú)特， 北高南低 ，地勢(shì)優(yōu)越 ， 順風(fēng)順?biāo)?借助周邊原始綠草樹木，自然成蔭， 空氣清新 宜人 ， 鳥語花香，適Nashu Dongshan Community 13 宜民居 。因此 對(duì)本案沒有影響。 (3)二手房市場交易 南墅鎮(zhèn)二手房交易主要體現(xiàn)在石墨廠宿舍舊樓房，此樓房屬于 90年之前房屋， 4050 ㎡ 大概 34 萬元。 二期樓的建設(shè)與戶型設(shè)計(jì)與 一期相同，現(xiàn)處于 潛在客戶登記選房階段。社區(qū)配套設(shè)施齊全，地理位置優(yōu)越，因此，對(duì)于本案的銷售會(huì)有直接的影響。 此地段地理位優(yōu)越 ， 目前 已開始奠基，沿街商鋪和住宅將同時(shí)開發(fā) 。 (1)利客來地段開發(fā) 利客來項(xiàng)目占地約有 100 多畝， 位于 南墅鎮(zhèn)鎮(zhèn)興路以東，良茂凱悅超市樓以北，黃金廣場以南，公園湖以西地段。(2)供銷社附近地段樓盤 。 本案的開發(fā)從本質(zhì)上 改善居民的生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量，除新村居民安置外，也將會(huì)帶動(dòng)周邊居民的購房熱 。 隨著鎮(zhèn)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展和對(duì)外環(huán)境 治理、 新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，周邊配套 設(shè)施 進(jìn)一步 完善， 將會(huì)為本 案的未來 帶來很大的升值空間。 娛樂： 鎮(zhèn)前街 最大的 黃金 廣場 。 周邊物業(yè)狀況 購物： 鎮(zhèn)內(nèi)集市、 良茂凱悅 連鎖超市 、 鎮(zhèn)興路 商業(yè)街道。 本案 是新農(nóng)村經(jīng)濟(jì)適用房重點(diǎn)項(xiàng)目，開發(fā)期間引起萊西市、南墅鎮(zhèn)政 府的高度重視，前后分 兩部分開發(fā)， 首期開發(fā)西部臨近中心中學(xué) 位置 ， 約 15000 多㎡ ， 160 套 經(jīng)濟(jì)適用房 ， 房屋設(shè)計(jì)精美，舒適宜居； 二期開發(fā)約 38000 多㎡，綠化率 32%，從規(guī)劃設(shè)計(jì)上 仍然體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用 、居住性價(jià)比。礦體遍及全鎮(zhèn) 36 個(gè)自然村，總儲(chǔ)量約為 億噸。 鎮(zhèn) 內(nèi) 礦產(chǎn)資源 豐富。 全鎮(zhèn)總面積 165 平方公里， 林木面積約 6056 公頃，綠化覆蓋率為%； 主要山脈有大青山、馬石山、宮山等 ；鎮(zhèn)區(qū)面積達(dá) 平方公里。 年地產(chǎn) 產(chǎn)品 預(yù)測 投資性需求大幅下降，同時(shí)殃及改善性需求，商業(yè)地產(chǎn)幾乎不受政策限制 。 年 城市 市場預(yù)測 一 、二 線城市： 作為調(diào)控 重點(diǎn)， 區(qū)域擴(kuò)大，受影響也最大。 年 大中型城市房產(chǎn)銷售比 商品房銷售面積約為 億 ㎡ ，同比下降 3%8%，住宅銷售面積下降 510%，降幅更加顯著。 (3)開工面積 圖： 199720xx 年全國商品房新開工面積及其增長率 020xx0400006000080000100000120xx01997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxE銷售面積（萬平米） 2 0 % 1 0 %0%10%20%30%40%50%增長率銷售面積 增長率0100020xx30004000500060001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxE價(jià)格（元 / 平米） 1 0 % 5 %0%5%10%15%20%25%漲幅商品房價(jià)格 漲幅05000010000015000020xx002500001997 1998 1999 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xxE面積（萬平米）0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%增長率新開工面積 增長率Nashu Dongshan Community 8 (4)施工面積 圖： 199720xx 年全 國商品房施工面積及其增長率 預(yù)計(jì) 20xx 年全國商品房施工面積為 億 ㎡ ，比 20xx年增長 %到 %。 三、 20xx