【正文】 還是業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識，都需要有一個過程。三是由物業(yè)主管部門、政法委、維護辦、街道辦事處、社區(qū)工作站或居委會、派出所、業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)組織聯(lián)席會，聯(lián)席會由街道辦事處召集和主持，主要協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的疑難問題。一是各物業(yè)行政主管部門對業(yè)主大會，業(yè)主委員會的成立及活動進行指導(dǎo)，監(jiān)督和管理。（3）通過法律手段解決。對于不交物業(yè)費的業(yè)主，實施軟硬兼施的辦法：（1）主動和家里的老人聊天，幫他們提東西，進出門細心的攙扶，通過感化老人，來感化其他人。（車位費收費保準(zhǔn)一般為車位費400元/月，管理費120元/月）主要是以租金維持物業(yè)公司的正常運轉(zhuǎn)。不必通過物價局批準(zhǔn)，需要經(jīng)過物價局得批準(zhǔn)才可以。此類小區(qū)為虧損經(jīng)營，政府補貼。物業(yè)管理只包括保安、保潔、路燈。這部分小區(qū)房管局不參與管理，由房管站直接管理，沒有物業(yè)管理費，只收取3元/，物業(yè)管理支出不足部分由政府承擔(dān)。制定相應(yīng)的管理方法。（2）荔灣區(qū)的物業(yè)管理工作在廣州市算得上是優(yōu)秀單位，他們自己編輯出版了物業(yè)管理文件、法律法規(guī)、制度的匯編書籍，并且積極參加國家組織的物業(yè)管理方面的學(xué)習(xí)班、研討會等各項活動，管理工作與時俱進，不斷學(xué)習(xí)、創(chuàng)新、進步。物業(yè)管理科科長譚耀光曾任是廣州地名辦的編輯，知識面廣，具有很好的溝通能力，對物業(yè)相關(guān)的法律法規(guī)更是爛熟于心，娓娓道來如同在講自己的經(jīng)歷一般，讓人肅然起敬。、設(shè)計單位：云南怡成建筑設(shè)計。、單價:62萬（夏意組團，2房，坡地住宅）。、建筑風(fēng)格和色彩：建筑風(fēng)格是西班牙風(fēng)格，色彩各個組團部同，分別 為：春鶯，棕黃色；夏意，棕色；花語，棕灰色； 水韻，棕紅色；秋戀，青灰色。、綠化率：%。、主力戶型：已知的主力戶型為102平米的3室兩廳一廚2衛(wèi)和133平米4室兩廳一廚2衛(wèi)。沿東三環(huán)的10棟獨立商鋪均為二至三層。、項目類型及戶型、項目類型：普通住宅,商鋪,多層,花園洋房。、項目總幢數(shù):分五個組團，共98幢，分別為：春鶯組團共22幢，夏意組團共27幢，花語組團共15幢，水韻組團共18 幢，秋戀組團共16幢。、項目規(guī)模、項目占地:本項目占地530余畝。無錫市金佳物業(yè)管理中心第二物業(yè)管理課題調(diào)研組二oo三年十一月十八日金色交響小區(qū)物業(yè)管理項目調(diào)查分析報告報告人：張銀平（200911008214）唐統(tǒng)全（）趙 標(biāo)（）指導(dǎo)教師：鄧曉盈報告形成時間：2012年5月20日 分工：（趙標(biāo)和唐統(tǒng)全負責(zé)物業(yè)基本情況部分調(diào)查并撰寫相應(yīng)部分報告，張銀平調(diào)查并撰物業(yè)管理公司及本項目物業(yè)服務(wù)部分，其余工作共同完成）目錄項目基本情況、項目坐落區(qū)域和地段 、項目規(guī)模、項目類型及戶型 、規(guī)劃限制條件 、建筑風(fēng)格和色彩、項目調(diào)查時點交易掛牌總價和單價 、項目建設(shè)、設(shè)計、施工單位、項目建設(shè)開工、竣工、開盤、入住時間 、項目配套、業(yè)主大會及業(yè)主委員會情況配圖：項目區(qū)域位置圖、項目平面效果圖、主力戶型圖、項目大門（或大堂入口）圖、項目現(xiàn)狀圖等?！局泻ＨA庭】，其中包括寫字樓和小高層住宅；托管公司：深圳中海物業(yè)管理有限公司；物業(yè)管理收費標(biāo)準(zhǔn)：寫字樓：，小高層住宅：。這些都有待政府相關(guān)部門去進一步考慮，以盡快出臺相應(yīng)的政策法規(guī)來扶持物業(yè)管理的各項工作，為物業(yè)管理行業(yè)提供良好的規(guī)范化的發(fā)展空間。通過這次考察，我們發(fā)現(xiàn)，深圳在物業(yè)管理方面的法規(guī)已進一步細化，—，對兩次供水的小區(qū)明文規(guī)定物業(yè)管理費可提升20%。深圳市在總結(jié)物業(yè)管理二十年的發(fā)展經(jīng)驗時就指出：健全、務(wù)實、高效的行政管理機構(gòu)是推動行業(yè)發(fā)展的重要因素之一。同時工商、財政、物價、公安、消防以及水、電、暖等相關(guān)部門也要從促進物業(yè)管理發(fā)展的大局出發(fā)，創(chuàng)造寬松的發(fā)展空間。即便如此，物業(yè)管理企業(yè)也要按規(guī)定上交營業(yè)稅，使企業(yè)更加入不敷出。一是政府在稅收政策上要給予優(yōu)惠。各級政府要加大扶持力度。各城市黨委、政府應(yīng)站在城市管理體制改革和進一步加快城市化進程的高度，充分認(rèn)識物業(yè)管理工作的重要地位和作用，把物業(yè)管理工作列入重要議事日程，根據(jù)各自具體情況，制定切實可行的工作方案，明確目標(biāo)并層層分解，使其真正抓出成效。推行物業(yè)管理是人民群眾改善生活環(huán)境的需要，是加快城市化進程、實現(xiàn)城市可持續(xù)發(fā)展的需要，也是實現(xiàn)房地產(chǎn)保值增值的需要；推行物業(yè)管理可以提供大量就業(yè)崗位，緩解就業(yè)壓力，促進社會穩(wěn)定，其本身也是一個重要的經(jīng)濟增長點。各級黨委、政府要把物業(yè)管理工作列入重要議事日程，作為城市管理的重點工作抓緊抓好。加大宣傳力度，轉(zhuǎn)變?nèi)罕娪^念，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理的發(fā)展環(huán)境。這些方面尚待相關(guān)部門去進一步深入的探討，以制定適合無錫當(dāng)?shù)丨h(huán)境的標(biāo)準(zhǔn)。如：制定了普通公寓（多層）—；對兩次供水的小區(qū)明文規(guī)定物業(yè)管理費可提升20%。三、政府對物業(yè)管理的重視程度高，物業(yè)管理相應(yīng)的政策法規(guī)完善。這說明了當(dāng)?shù)貥I(yè)主已形成了物業(yè)管理的消費意識，對物業(yè)管理的認(rèn)識已日趨全面、成熟。二、業(yè)主已形成了物業(yè)管理的消費意識。保安遇見業(yè)主面帶微笑；物業(yè)公司充分考慮業(yè)主的方便，在地面的臺階轉(zhuǎn)接處設(shè)置明顯標(biāo)識；內(nèi)地物業(yè)管理公司難道在這些不需花費成本，又能討好業(yè)主的問題上都做不到嗎？顯然不是，只是尚未真正確立服務(wù)的理念。隨后我們又考察了珠海及廣州的部分小區(qū)，雖然沒深圳那么完善，但已基本接近，給我們的總體感覺就是：這些地方的物業(yè)管理比我們地區(qū)發(fā)展快，各項服務(wù)工作已走上了規(guī)范化的軌道。接下來的幾天內(nèi)，我們一行四人在中海物業(yè)管理有限公司市場部鞠主任的陪同下，參觀考察了該公司全權(quán)托管的中海華庭及世界貿(mào)易廣場。說明了當(dāng)?shù)氐奈飿I(yè)管理公司，在服務(wù)理念方面已全面轉(zhuǎn)變并適應(yīng)，內(nèi)地物業(yè)公司尚須進一步轉(zhuǎn)變觀念，真正從行動上確立“業(yè)主是上帝”的服務(wù)理念。如此高的支出，管理處的收益如何呢？周主任介紹，（—），如此高的物業(yè)管理費業(yè)主承受得了嗎？據(jù)周主任介紹，該物業(yè)的物業(yè)管理費全年的收繳率基本是100%，極少有業(yè)主拒交物業(yè)管理費，業(yè)主對物業(yè)管理費的交納基本就向交水電費一樣，認(rèn)為是理所當(dāng)然的，在無錫，業(yè)主對物業(yè)管理的認(rèn)識尚未達到如此高的境界?？吹竭@一切我們在心里納悶：多少薪水怎么能達到如此高的管理標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)詢問，該管理處每年支付給保安的薪水（包括獎金和福利）為3萬元/人?年，比我們地區(qū)整整高出了2倍多。在日常管理中該公司采用了保潔外包的方式，區(qū)域內(nèi)所到之處，無一處有臟亂差的現(xiàn)象，室內(nèi)墻體的面磚用紙巾檫拭法進行測試，根本檢查不到任何污跡。在我國物業(yè)管理行業(yè)始終處于領(lǐng)先地位。全市物業(yè)管理企業(yè)員工持證上崗率達90％以上，小區(qū)、大廈管理處主任、部門經(jīng)理以上人員90％達到大專以上文化程度或中級以上技術(shù)職稱。目前，深圳物業(yè)管理行業(yè)共有從業(yè)人員79352人，其中經(jīng)營管理人員有13247人，％，房屋及設(shè)備維護管理人員11368人，％，保安（轉(zhuǎn)載自本網(wǎng)，請保留此標(biāo)記。早在1994年市人大就頒布了《深圳特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》，并于1999年進行了修訂。作者：jionns發(fā)布時間：2006217 22:12:492003年11月4日至10日，我單位一行四人夏天、桂征宇、張金玉、徐皓前往物業(yè)管理的前沿陣地——深圳、珠海、廣州進行了為期一周的考察活動。一是要建立監(jiān)督管理制度，不定期對物業(yè)企業(yè)進行綜合檢查和抽查，尤其對經(jīng)過等級評定的小區(qū)，更要從服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)上嚴(yán)要求嚴(yán)管理，達到服務(wù)與收費相一致；二是建立物業(yè)企業(yè)信用檔案，從評定先進單位、文明小區(qū)活動中鼓勵企業(yè)講信譽、守信用；三是加強企業(yè)資質(zhì)管理，對業(yè)主投訴多服務(wù)質(zhì)量差限期整改、堅持不改的企業(yè)降低資質(zhì)等級或注銷其資質(zhì)證書。（四）加強領(lǐng)導(dǎo)，建立物業(yè)管理相適應(yīng)的組織機構(gòu)，一是應(yīng)建立物業(yè)管理高層次的議事，決策權(quán)威機構(gòu)，指導(dǎo)政策法規(guī)的執(zhí)行和研究超越信訪部門，物業(yè)主管部門權(quán)限的熱點、難點問題，尤其是一些長期議而不決困擾政府部門工作秩序的問題；二是根據(jù)目前我市物業(yè)管理市場發(fā)展需要應(yīng)組建安康市物業(yè)管理協(xié)會，提升物業(yè)管理自我約束，自我管理能力和發(fā)展空間，為繁榮物業(yè)市場，共創(chuàng)文明城市共負職責(zé)。（二）加大物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳，要通過各種宣傳形式使物業(yè)管理法規(guī)深入人心，不斷轉(zhuǎn)變?nèi)藗儗ξ飿I(yè)管理的重要性和必要性的認(rèn)識，要通過宣傳樹立我市市民物業(yè)消費商品觀念，增強業(yè)主自治自律意識，推進物業(yè)管理邁向規(guī)范化、法制化軌道。三、幾點建議。（四）業(yè)主委員會管理機構(gòu)設(shè)置差別，深圳市將業(yè)主委員會的選舉與日常工作劃歸到社區(qū)工作站或街道居民委員會，有利于業(yè)主（也是居民）與社區(qū)的聯(lián)系與小區(qū)管理的協(xié)調(diào)，我市物業(yè)小區(qū)業(yè)主委員會選舉及投訴、歸屬物業(yè)管理主管部門。（三）、物業(yè)市場的差別：深圳具有一個龐大的物業(yè)管理市場，全市注冊企業(yè)898家，一級企業(yè)50家，管理項目3500余項，管理面積6000萬平方米。（一）、起步時間的差別，深圳市物業(yè)管理起步于1981年，人們對物業(yè)管理的消費觀念已基本形成，接受和認(rèn)可物業(yè)管理已成為人們生活中必不可少的一項內(nèi)容，而我市物業(yè)管理起步于2000年，人們從福利性住房管理過渡到商品化住房管理還有一個轉(zhuǎn)變的過程，不可能一蹴而就。一是通過煤體加強物業(yè)管理宣傳工作，二是要求開發(fā)企業(yè)與業(yè)主簽定的物業(yè)服務(wù)合同和業(yè)主公約內(nèi)容必須明確到位，三是物業(yè)企業(yè)的服務(wù)承諾要到位，四是對惡性欠費的業(yè)主物業(yè)管理人員耐心上門催收或找工作單位，單位解決不了的起訴法院，五是要求業(yè)主委員會成員帶頭交納，不能拖欠，也不能領(lǐng)導(dǎo)業(yè)主集體拒繳或組織上訪，深圳市物業(yè)平均收費率達98%。成立了招投標(biāo)辦公室，制定了招投標(biāo)有關(guān)程序規(guī)定，設(shè)立考評專家?guī)欤谝恍┮?guī)模小區(qū)開展了招投標(biāo)工作，對達到5萬平方米的小區(qū)準(zhǔn)備強行啟動招投標(biāo)。加強物業(yè)管理從業(yè)人員培訓(xùn)，深圳市專門設(shè)有房地產(chǎn)和物業(yè)管理進修學(xué)院，為上崗培訓(xùn)和繼續(xù)教育創(chuàng)造了先決條件，學(xué)院每年不斷循環(huán)組織物業(yè)管理人員培訓(xùn)，新的物業(yè)管理政策法規(guī)和物業(yè)管理理念不斷從這里輸出，從而提高員工素質(zhì)和管理水平。深圳市現(xiàn)有注冊物業(yè)管理企業(yè)898個，管理項目3500余項，對物業(yè)企業(yè)的管理主要是資質(zhì)管理，除每年進行年檢外，在適當(dāng)時間與工商部門聯(lián)合檢查，檢查內(nèi)容包括：企業(yè)是否按申報項目操作，企業(yè)是否帳目公開，企業(yè)實際操作是否降低資質(zhì)申報條件，對外來企業(yè)實行登記備案制度等，通過檢查整頓規(guī)范提高管理水平，減少業(yè)主投訴。為深圳市物業(yè)管理的健康發(fā)展起到了重要作用，從時間上看，我國制定的一系列物業(yè)管理政策都是在深圳經(jīng)濟特區(qū)制定的物業(yè)管理政策法規(guī)的基礎(chǔ)上修改出臺。深圳市物業(yè)管理起步早，政策法規(guī)建立超前，對發(fā)展物業(yè)管理具有前瞻性和預(yù)見性，1994年出臺了《深圳市經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》。二是街道辦事處，社區(qū)工作者或社區(qū)居委會負責(zé)業(yè)主大會的成立及首屆業(yè)主委員會的選舉工作，指導(dǎo)監(jiān)督業(yè)主大會，業(yè)主委員會的日常工作，并處理物業(yè)管理與社會管理的相互關(guān)系。建立合理業(yè)主委員會組成監(jiān)管管理機制，齊抓共管。深圳市政府把物業(yè)管理工作列入政府重要工作之一，把打造文明城市與建設(shè)文明小區(qū)緊密結(jié)合在一起，十分重視組織領(lǐng)導(dǎo)和組織建設(shè)。這種情況不是萬科物業(yè)一家物業(yè)公司面臨的困境，而是中國所有物業(yè)服務(wù)企業(yè)所面臨的困境。二、經(jīng)營做好經(jīng)營是提高服務(wù)水平的前提。建立健全科學(xué)、系統(tǒng)、完善的市場營銷體系，要不斷提升自身的市場營銷理念，由上而下都充分認(rèn)