【正文】 則省去該項。） D、沙盤： 2 個（其一為樓盤模型，其二為區(qū)位模型，若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準備完畢，若已完成則省去該項。 （ 3）銷售物料準備 A、樓書： 1 萬份（若預(yù)熱期未完成的則務(wù)必在開盤前準備完畢，若已完成則省去該項。 B、開盤活動 形式：待定，方案屆時另行提交。 期間工作內(nèi)容 （ 1）開盤期價格體系執(zhí)行 （ 2）開盤期活動推廣 A、 濟南城市新規(guī)劃論壇 形式：邀請市規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)內(nèi)專家就濟南市新城市規(guī)劃發(fā)表自己的見解，論壇重 點：西、北部新城市規(guī)劃以及新世紀山水城市構(gòu)想。 （ 5）電臺： 在濟南廣播電臺 XX 頻道利用整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳和信息發(fā)布（包括活動信息和開盤信息）。 （ 3）雜志：充分利用《城市蝸?！纷鲕浶晕淖中麄鳌? （ 2）戶外廣告 絕大部分戶外廣告（長期的）應(yīng)在預(yù)熱期第一階段完成，如因特殊原因未發(fā)布的則應(yīng)在此階段務(wù)必完成。 推廣重點為多層（第一期） ，主推賣點為： A、城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力 B、戶型 C、物業(yè)管理 D、健 康主題園林 E、兒童益智會所 期間媒體組合 （ 1）報廣 此階段項目正式公開發(fā)售，前期蓄勢將得到第一次釋放，為達到預(yù)定的效果，形成市場轟動效應(yīng)，報廣將作為最重要的武器之一，投入量迅速加大，進行集結(jié)轟炸。 正式開盤前為預(yù) 熱市場、拉升價格可在 3 月上旬再次進行節(jié)點式推盤，但此次活動只是一種操作 手法和項目姿態(tài)，真正簽約統(tǒng)一在正式開盤后，本將此業(yè)績、均價均計入開盤期。建議及早展開工作，愈早投入，對項目愈加有利（參 見 12 月推廣計劃）。因此本階段推廣應(yīng)相對低調(diào)，在大眾傳播 媒體上重點應(yīng)著眼于對項目有長期影響力的媒體如電視 、電臺，并及早展開相關(guān)工作。 （ 2）達到認購面積：約 104500M2，占總量的 19%（以多層 萬計）； 認購均價： 2630 元 /M2。 （ 3）精裝修方案與預(yù)算確定； （ 4）五證齊全； （ 5）銷售通道與樣板房完成（如果工程進度不能達到要求，可推遲至第一次強銷期開始前）； （ 6）工 程進度計劃、建筑單體設(shè)計、園林規(guī)劃設(shè)計、物業(yè)管理公司的確定落實。 位置選擇：若 會所工程進展較快能在 4 月底前完工的話，則安排在會所； 若會所不能在 4 月底前完工，則必須在項目臨堤口路中段處搭建臨時售樓部。 期間工作內(nèi)容 （ 1）總體價格策略 （ 2）預(yù)熱期價格體系制定與執(zhí)行 （ 3）預(yù)熱期節(jié)點式活動推廣 A、住博會 B、秋交會 （ 4）銷售物料準備 A、樓書： 1 萬份 B、折頁： 1 萬份 C、沙盤： 2 個（其一為樓盤模型，其二為 區(qū)位模型） D、展板： 16 塊（其中城市規(guī)劃與基礎(chǔ)設(shè)施 2 塊，項目基本資料為 2 塊，多層戶型 6 塊，多層外立面 1 塊，多層裝修標準 1 塊，小高層外立面 1 塊，園林 1 塊，項目智能化配套 1 塊，物業(yè)管理 1 塊），另多層精裝修方案 6 塊、小高層戶型 6 塊、商鋪 2 塊可留待后期推廣時增加。 （ 5）電臺： 可選擇濟南廣播電臺，簽定長期合作合同，利用某一個強勢欄目或整點報時或半點報時，對項目進行形象宣傳。 （ 4）電視：作為大眾傳媒，影響力也很大，它可以多次重復(fù)同一信息，通過靈動的畫面、真實的情景，從而使人印象深刻。建議在堤口路、無影山中路、北園大街、三條交通干道 上的候車亭刊登項目形象廣告，為期 1 年。 除在車身外體噴繪形象廣告外，另可考慮與公 交公司達成協(xié)議，一方面在車內(nèi)張貼項目形象廣告紙，另一 方面制作發(fā)行車票廣告。 車體廣告： 與其他戶外廣告相比具備流動性，影響力較好，效果較好，費用較省。 媒體選擇兩種：齊魯晚報和濟南時報，每次報廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場及時反饋效果，如效果不 佳，經(jīng)分析屬于媒體原因，則應(yīng)及時予以調(diào)整。同時作為開盤期的過渡，應(yīng)適當加大投入，主推賣點為： A、形象推廣 —— 新世紀山水城市規(guī)劃構(gòu)想下的康樂社區(qū)； B、地段 —— 天橋區(qū)絕佳區(qū)位； C、交通 —— 交通路網(wǎng)發(fā)達，長途汽車站、火車站近在咫尺； D、配套 —— 周邊生活配套成熟，社區(qū)內(nèi)配套完善； E、城市新規(guī)劃下巨大的升值潛力。本階段宣傳力度不宜太大，推廣重點主要為： A、形象推廣 —— 圍繞項目推廣主題進行概念炒作，突出項目五彩繽紛、康樂社區(qū)生活形象； B、節(jié)點式活動推廣 —— 借助住博會、秋交會等節(jié)點活動，對項目進行廣泛的宣傳推廣，迅速提高項目的知名度。 第二節(jié) 項目分階段推廣策略 一、預(yù)熱期 （ 20xx 年 10 月上旬 —— 20xx 年 3 月中旬） 預(yù)熱期推廣策略 預(yù)熱期 因時間持續(xù)較長、且缺乏項目基本進度形象與相關(guān)手續(xù)，不便亦不必強勢推廣，應(yīng) 保持較低調(diào)子，基本以節(jié)點式推廣為主， 推廣重點為多層（第一期） 。 如果決定在建設(shè)期即將底層商鋪投入使用，則需要與政府有關(guān)部門及早協(xié)調(diào)，并存在外圍環(huán)境、道路先期建設(shè)，使用與施工協(xié)調(diào)的問題，需要予以高度重視，及早展開相關(guān)工作。 上述商鋪營銷計劃只是現(xiàn)有條件下理想狀態(tài)的計劃，實際執(zhí)行需要開發(fā)進度與市場供求兩方面的支撐，如果支撐條件屆時不能達成，需要對計劃進行相應(yīng)調(diào)整。因此二者操作應(yīng)分別推廣，否則容易擾亂二者截然不同的市場形象、訴求不清，無法充 分挖掘、展示各自價值；有鑒于此，特對商鋪部分營銷推廣設(shè)計兩種不同推廣方案，其推廣時間、節(jié)奏與居住物業(yè)推廣時間、節(jié)奏有所差別。 本計劃是理想狀態(tài)下計劃目標，待小高層開發(fā)進度計劃明確后據(jù)之進行修訂?？蓞⒖贾苓?競爭樓盤（小高層）的情況： 樓盤名稱 均價（元 /M2） 交樓標準 天旺淺水灣 2980 菜單式精裝修（另行收費） 長城五環(huán)花苑 3000 廚衛(wèi)精裝修 舜景花園 2800 廚衛(wèi)精裝修 富華居 2900 廚衛(wèi)精裝修 本計劃需要工程進度的密切配合，此計劃的基本要求是 20xx年 4 月份小高層已經(jīng)確定所有設(shè)計方案并開始施工， 9 月進入第一次強銷期時小高層接近封頂，第二次強銷期（ 20xx 年 4 月）前小高層外立面腳手架落下 12 層。 由于目前天橋區(qū)小高層銷售還存在較大抗性，且周邊小高層樓盤均價都未突破 3000 元 /平米。 由于內(nèi)部認購期第一階段所認購的 82 套均價僅為 2574 元 / M2，故內(nèi)部認購期第二階段認購均價 達到 2886 元 / M2 才能將整個內(nèi)部認購期均價拉升到 2630 元 / M2。 甲方要求明年二月份開盤可能屆時難以達到必要條件，且因二月份本地天氣仍然寒冷、 是傳統(tǒng)營 銷淡季，其中又包含了春節(jié)的特別因素，難以聚集必要人氣，倉促開盤市場反應(yīng)可能難以為繼、會 對后續(xù)實質(zhì)性營銷節(jié)奏把握造成嚴重的負面影響，我司鄭重建議對此時機選擇予以高度重視、審慎 決策；甲方急于開盤、及時銷售、及時回籠資金的心情我司十分理解，為配合主觀、客觀方面方面 的綜合因素，我司建議開盤時機定于 20xx 年 3 月下旬較為適宜；本計劃以 20xx 年 3 月下旬開盤為 控制節(jié)點。 多層分兩期開發(fā)，但目前除 5 號樓面積確定、一期其它戶型基本確定外，二期多層單體建筑 及規(guī)劃尚未確定，因此無法將其單獨制訂銷售計劃。調(diào)整目前此營銷推廣方案因缺乏完整的工程開發(fā)進度計劃作為制定依據(jù)，時間的劃分基本以常 規(guī)工程施工需要時間再留有一定余裕為準則；如果整體開發(fā)進度有所調(diào)整，則銷售計劃相應(yīng)予以調(diào) 整。若會所在正式開盤前不能使用，則應(yīng)考慮在項目臨近堤 口路中間段搭建臨時銷售中心。 正式開盤時要求現(xiàn)場銷售中心應(yīng)當完成。如果開盤期時間太早因春節(jié)、氣候、開發(fā)進 度等綜合原因，可能破壞整體營銷推廣節(jié)奏，開盤期之后將會難以為繼、對整體營銷不利。但成功與否關(guān)鍵在于政府、規(guī)劃設(shè)計、建筑設(shè)計、開發(fā)商、建筑商、市場、營銷代理公司及其他服務(wù)商是否形成高效的營銷平臺。 因項目周邊同類競爭樓盤較多，市場供應(yīng)量較大，為了取得一定的市場先機，同時將本項目價值得到最大的提升從而實現(xiàn)利潤目標達到最大化，則應(yīng)在前三個階段（預(yù)熱期、開盤期和第一次強銷期）集中優(yōu)勢強力推廣，通過小眾傳播和媒體炒怍成為樓市熱點，引起社會輿論 ，開創(chuàng)熱銷場面。 我的時代， 我的家園 ：大氣、直白、簡捷，鮮明突出時代感與歸屬感，可配合主廣告語階段性使用。繽紛本 來就是可以形容鮮花美麗、色彩豐富并富于動感等，此處用于界定生活，和推廣主題“康樂人家”中“康”（健康、活力、運動）、“樂”（快樂、歡樂、安樂、喜樂）的概念高度一致，全部都隱含動態(tài)的、輕松的、愉悅的調(diào)子，形容“花園”及其中的生活方式、形態(tài)都十分妥帖； “動起來”明白、直截地表達出“動”的概念，可延展到如下三個層面： 城市建設(shè)的“動”（城市在新時代建設(shè)、變革、進步 —— 新的規(guī)劃，片區(qū)新的城市定位）； 項目開發(fā)的“動”（項目即將啟動，待開始推廣時已經(jīng)隨城市建設(shè)步伐而實施 —— 與時俱進、明智、領(lǐng)先于市場）： 業(yè)主生活的 “動”（運動 —— 健康、積極、活力；生動 —— 豐富多彩、亮麗、引人入勝 —— 繽紛） 輔助廣告語： 繽紛人生 花樣生活 ：“繽紛”與“花園”與推廣主題一致，“花樣”由家喻戶曉的“花樣年華”引申而來，與 “花園”一致。 ◆ 本項目以超越片區(qū)負面形象與超前、領(lǐng)先的產(chǎn)品與姿態(tài)（推廣主題）進入市場，可表達一種與時俱進，生活品質(zhì)（暗寓社會地位）上升的形象，迎合目標客戶追求體面的自尊心與虛榮心。 推廣主題依據(jù)： ◆ 目前濟南市政府已公布新的城市規(guī)劃，提出恢復(fù)濟南歷史名城風范、建設(shè)山水城市的發(fā)展原則，其中北部與西部新城建設(shè)是本階段城市開發(fā)建設(shè)的重點，必將會在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等各方面體現(xiàn)出來；本項目在這種背景下提出上述推廣主題符合政府政策導(dǎo)向與發(fā) 展趨勢，可因勢利導(dǎo)將城市格局隨時代變化產(chǎn)生的巨大變化表達出來，給項目一個良好的形象定位； ◆基于城市居民目前普遍存在的對城市市政建設(shè)的不滿、亟于改善城市人居環(huán)境（城市）與個人居住環(huán)境（天橋區(qū)片區(qū)負面形象、項目 —— 目標客戶現(xiàn)居環(huán)境）的心態(tài)，給目標客戶一種美好環(huán)境的期許與承諾； ◆“山水城市”以富于詩意的形象，表達歷史傳承源遠流長，延續(xù)地方、歷史文脈，迎合泉城居民對“泉林文化”、“齊魯文化” 驕傲自豪、情有獨鐘的潛在心理情結(jié)； ◆ 業(yè)主在此居住身體方面健康的保障 —— 對應(yīng)優(yōu)美環(huán)境綠化、環(huán)境直接引致的空氣、噪音指數(shù) 的良好、綠色環(huán)保建材的使用（生態(tài)、環(huán)保概念）、戶型設(shè)計的先進合理（通風、采光、功能分區(qū)等等）、小區(qū)泛會所（健康設(shè)施配套 如健身器材、室外運動場所如緩跑徑、老人運動場所、兒童游戲場等）、小區(qū)物業(yè)管理特別服務(wù)、社區(qū)文化（社區(qū)診所、老人兒童特別護理服務(wù)、義務(wù)體檢、社區(qū)趣味運動會等） ◆ 業(yè)主在此居住心理方面健康的保障 —— 對應(yīng)戶型設(shè)計的先進合理