【正文】 社 201 家。 b、杭州城區(qū)附近的縣、市（區(qū)）民營企業(yè)也將是寫字樓的重要客源 杭州作為全國民營經(jīng)濟(jì)最活躍的城市之一，以非公有制經(jīng)濟(jì)為主題，基本按市場經(jīng)濟(jì)自然演進(jìn)過程發(fā)展起來的地區(qū)個(gè)私、民營經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)厚實(shí)，已成為地區(qū)經(jīng)濟(jì) 24 的重要經(jīng)濟(jì)支柱，為促進(jìn)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作出了打貢獻(xiàn)，而寫字樓也很受當(dāng)?shù)厮綘I企業(yè)的歡迎，因?yàn)樗瓤梢允蛊髽I(yè)樹立良好的形象，提升檔次，同時(shí)也適合杭州個(gè)私、民營經(jīng)濟(jì)的自身特點(diǎn)，具有一定的浙江特色，潛在需求潛 力很大，形勢較為樂觀。 因此，今后一定會(huì)有不少國內(nèi)外知名企業(yè)躍躍預(yù)試的進(jìn)駐錢江新城，他們也將會(huì)成為華聯(lián) 2021 年 錢江新城基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已全面啟動(dòng)，主要內(nèi)容是：區(qū)塊內(nèi)的 “ 兩橫六縱 ”(“ 兩橫 ” 指富春江路、錢江路， “ 六縱 ” 指新安江路、靈江路、曹娥江路、婺江路、望江路、慶春路 )道路建設(shè)。最終規(guī)劃的錢江新城具有以城市新中心為核心的行政、金融、商務(wù)和文化服務(wù)功能，與國際接軌的旅游功能，可持續(xù)的生態(tài)功能和高品質(zhì)的居住功能。 錢江新城 的規(guī)劃定位是大都市杭州的新中心和中央商務(wù)區(qū)（ CBD）。 杭州寫字樓客戶群預(yù)測 23 a、國內(nèi)外、外商駐杭機(jī)構(gòu)將是寫字樓主要客源 今后十年，新一輪杭州城市總體規(guī)劃提出： 城市東擴(kuò)，旅游西進(jìn)，沿江開發(fā)，跨江發(fā)展的發(fā)展戰(zhàn)略，提出 南拓，北調(diào)，東擴(kuò)，西優(yōu) 的發(fā)展方向，并明確了 東動(dòng)，西靜，南新，北秀，中興 的發(fā)展格局，將城市以舊城為核心的團(tuán)塊狀布局轉(zhuǎn)變?yōu)橐藻X塘江為軸線的跨江、沿江、網(wǎng)絡(luò)化組團(tuán)式布局。 杭州的寫字樓市場在過去的一年當(dāng)中出現(xiàn)了眾多具有新概念的寫字樓盤，例如“寫字樓”、“景觀式寫字樓”、和“ LOFT 寫字樓”等多種概念，在市場上一定程度地吸引了購房者的關(guān)注。 b、供應(yīng) 2021 年，杭州市區(qū)寫字樓預(yù)售面積為 萬平方米，同比增長 31。從價(jià)位上講，目前寫字樓價(jià)格仍與同地段的住宅價(jià)格持平，而建安成本、技術(shù)含量則遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過住宅，又是能持續(xù)產(chǎn)生價(jià)值的生產(chǎn)工具；從租金回報(bào)上講，寫字樓不比商鋪低，而很多地段的商鋪價(jià)格早已超 過 20210 元 /平方米。戴德梁行的報(bào)告則顯示，杭州寫字樓市場在 2021 年上半年繼續(xù)顯現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢，寫字樓均價(jià)達(dá)到 8716 元 /平方米，比去年下半年上漲 338 元 /平方米，部分區(qū)域高品質(zhì)寫字樓有 10002021 元 /平方米的漲幅，在建寫字樓預(yù)訂、銷售形勢也相當(dāng)不錯(cuò)。 3 市場預(yù)測與營銷設(shè)想 寫字樓市場分析 22 杭州寫字樓市場透視 a、市場回顧 從 2021 年開始，杭州的寫字樓市場開始走出低迷，逐漸升溫。 綜上所述，從華聯(lián)通過大規(guī)模投入運(yùn)作，必將帶動(dòng)錢江新城及其它區(qū)塊的成片開發(fā)，進(jìn)一步推動(dòng)商業(yè)及房產(chǎn)市場的發(fā)展并刺激高質(zhì)量商業(yè)房產(chǎn)需求。 由于杭州未來經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)升溫帶動(dòng)投資增長，使整個(gè)房地產(chǎn)市場發(fā)展勢頭良好。 —— 社會(huì)文明實(shí)現(xiàn)新進(jìn)步。城鎮(zhèn)居民年人均可支配收入達(dá)到 14000 元，農(nóng)村居民人均可支配收入達(dá)到 5600 元；城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在 4%以內(nèi)；居住條件進(jìn)一步改善，市區(qū)居民人均居住面積達(dá)到 平方米。城市化水平達(dá)到 45%以上，全市總?cè)丝?650 萬人左右，人 21 口自然增長率控制在 4? 以內(nèi)；基礎(chǔ)設(shè)施現(xiàn)代化水平大幅度提高，中心城市綜合功能特別是要素集聚和經(jīng)濟(jì)輻射功能明顯增強(qiáng)，初步形成杭州都市區(qū)格局；中小城市和重點(diǎn)城鎮(zhèn)發(fā)展明顯加快。到 2021 年，全市新批協(xié)議外資額五年合計(jì) 55 億美元，實(shí)際利用外資額五年合計(jì)力爭達(dá)到 38 億美元；當(dāng)年進(jìn)出口總額（不含省）達(dá)到 100 億美元，中出 口額達(dá)到 60 億美元。 —— 對外開放取得新進(jìn)展。 —— 經(jīng)濟(jì)體制確立新優(yōu)勢。 —— 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)形成新格局。 b、主要方面的預(yù)期目標(biāo)是 —— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展再上新臺(tái)階。錢江時(shí)代形成的商業(yè)、餐飲、休閑娛樂高級(jí)寫字樓、酒店及酒店式公寓樓越 17萬平方米，屆時(shí)國內(nèi)外商業(yè)巨頭云集與此將迅速提升錢江新城的檔次。 華聯(lián) 杭州率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的總體部署是： 杭州率先基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的總體部署是：第一步到 2021 年，六個(gè)城區(qū)和蕭山、余杭基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化；第二步到 2021 年，全市基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展力爭達(dá)到中等發(fā)達(dá)國家水平。錢江時(shí)代項(xiàng)目的啟動(dòng)將能大大加快錢江新城的建設(shè)步伐，并與其它區(qū)塊建設(shè)工程遙相呼應(yīng)，相互銜接，成為錢江新城的一大亮點(diǎn)，項(xiàng)目建成后，將 與杭州大劇院、國際會(huì)議中心、市民中心相呼應(yīng)，全面提升錢江新城的形象。錢江新城的核心區(qū)定為杭州的市級(jí)公共中心之一，具有行政辦公、金融、貿(mào)易、會(huì)議展示、文化娛樂、旅游服務(wù)等功能的區(qū)域和大都市的心臟，核心區(qū)的建設(shè)具有十分重要的意義。 項(xiàng)目開發(fā)的必要性 是加快錢江新城建設(shè)工程的需要 市委、市政府對于錢江新城建設(shè)非常重視，要求全力打造杭州大都的心臟，自 1990年規(guī)劃工作者提出“跨江發(fā)展，組團(tuán)布局”的城市寬間發(fā)展戰(zhàn)略以來，歷經(jīng) 10 余年，錢江兩岸已成為開發(fā)的熱土。 華聯(lián) 隨著杭州市錢江新城的 高起點(diǎn)、高投入建設(shè)新城 是 錢江新城的 原則，充分發(fā)揮規(guī)劃的前瞻性和指導(dǎo)性，也就是說由“西湖時(shí)代”跨入“錢塘江時(shí)代”從與未來錢 江新城中央商務(wù)區(qū)相匹配而言，華聯(lián)目前，排水、排污、天然氣管道、 220 萬電纜的上改下等工程正在進(jìn)行中。 地下空間： 在地下空間利用方面，注重提供多樣的活動(dòng)性設(shè)施，充分考慮地下空間與各種交通方式 的便捷聯(lián)系以及自然采光的利用。 環(huán)境： 建設(shè)在錢塘江畔的錢江新城以綠色新城為其建設(shè)理念，水景的利用和大面積的綠色公共空間是新城的特色 ；錢江新城水體景觀主要從觀水和親水兩個(gè)層面來體現(xiàn)，根據(jù)錢塘江防浪墻的特點(diǎn)，運(yùn)用城市陽臺(tái)的理念，形成江邊生態(tài)帶，最大限度地接近水體；充分利用區(qū)域內(nèi)外的豐富水系，溝通諸多水體，體現(xiàn)杭州以 “ 水 ” 著稱的特征。建筑高度約85 米 交通： 新城的交通布局以可達(dá)性和便捷性為特點(diǎn)，充分考慮新城內(nèi)的交通流量并有效避免過境交通對內(nèi)部交通的影響。左右（含地下部分） ,主要設(shè)有大宴會(huì)廳 1 個(gè)（面積 2200 m178。（以實(shí)測為準(zhǔn)），以國內(nèi)一流、國際先進(jìn)的大型會(huì)議中心和超五星級(jí)酒店為主，同時(shí)滿足中小型高檔演示、展示活動(dòng)的需要，屬大型高層城市公共建筑。新城隧道的通車，錢江新城建設(shè)的全面推進(jìn)，使新城住宅成了眾人矚目的焦點(diǎn)，各大開發(fā)商紛紛借此良機(jī)加大開發(fā)力度，如錢塘江北岸規(guī)模大、綜合服務(wù)性強(qiáng)的高品質(zhì)住宅組群 “ 錢江時(shí)代 ” 面市銷售，東部開發(fā)龍頭企業(yè)濱江房產(chǎn)旗下的金色海岸、金色家園兩大金色系列房產(chǎn)項(xiàng)目陸續(xù)上馬建 設(shè)，中天、宋都、大元等開發(fā)商加緊招標(biāo)地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)工作 ?? 錢塘江北岸已成為目前杭州開發(fā)最火熱的地方。 基礎(chǔ)設(shè)施 ： 錢江新城基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)按照高強(qiáng)度投入和高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的原則實(shí)施，力求形成完善的和高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)配套設(shè)施。這一問題在實(shí)踐中并不是完全不可避免的。 錢江新城是關(guān)系 “ 大杭州 ” 戰(zhàn)略發(fā)展的重要建設(shè)項(xiàng)目，其規(guī)劃的出臺(tái)應(yīng)體現(xiàn)科學(xué)性、嚴(yán)肅性。自 2021 年錢江新城的總體規(guī)劃確定下來后，在這片土地上先后完成了杭州大劇院等一系列令市民矚目的工程。它將與秀麗的西湖山水交相輝映，共同奏響新世紀(jì)杭州城市建設(shè)的史詩新篇章?？梢赃@樣說，建設(shè)錢江新城是杭州構(gòu)筑以錢塘江為軸線， “ 一主三副、雙心六組團(tuán)、六條生態(tài)帶 ” 城市新格局宏偉交響樂中的第一樂章。從 “ 西湖時(shí)代 ” 邁向 “ 錢塘江時(shí)代 ” 絕非要割斷城市的歷史，而是今后杭州整個(gè)城市建設(shè)中心的轉(zhuǎn)移，再造一種先進(jìn)的、現(xiàn)代的、國際的文化，形成未來杭州大都市的 “ 心臟 ” 。 未來的錢江新城，將充分發(fā)揮產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度和積聚度效應(yīng)，成為大中型企業(yè)尋求更大程度的發(fā)展和創(chuàng)造更多商機(jī)的工作平臺(tái)，展現(xiàn)杭州市得天獨(dú)厚的自然風(fēng)光，發(fā)揮全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技文化中心的作用，成為杭州城市化現(xiàn)代化進(jìn)程高效能的驅(qū)動(dòng)器。 由于錢江新城坐落在江面寬達(dá) 1000 米的錢塘江畔，因此新城規(guī)劃強(qiáng)調(diào)錢塘江時(shí)代的開放、大氣、豪邁和臨江性特點(diǎn)，建筑密度和高度控制等要與錢塘江相呼應(yīng)，建筑的標(biāo)識(shí)性應(yīng)充分體現(xiàn)杭州的城市個(gè)性、城市區(qū)位優(yōu)勢、城市歷史、城市特殊資源和城市支柱產(chǎn)業(yè)。平行于錢 15 塘江的富春江路作為核心區(qū)商務(wù)發(fā)展軸，將是錢江新城最長、最繁華的景觀道路；新城核心區(qū)以市民中心為核心，向江形成中軸線，兩側(cè)將建設(shè)杭州大劇院等標(biāo)志性建筑。為做好錢江新城規(guī)劃 ，先后委托上海城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院和杭州市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院編制總體規(guī)劃及控制性詳規(guī)，邀請德國歐博邁亞公司進(jìn)行規(guī)劃咨詢，并廣泛征求國內(nèi)外規(guī)劃專家和杭州市民的意見。錢江新城的建設(shè)將使杭州城市格局由 “ 三面云山一面城 ” 演變?yōu)?“ 一江春水穿城過 ” ，引領(lǐng)杭州從“ 西湖時(shí)代 ” 走向 “ 錢塘江時(shí)代 ” 。 杭州以其秀麗的自然風(fēng)光 、深厚的歷史文化積淀、堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)而聞名天下。計(jì)劃分兩期實(shí)施，沿江近 8 平方公里的區(qū)域?yàn)橐黄诠こ?，其中錢江三橋下游（清江路）至運(yùn)河出江口一帶為錢江新城的核心區(qū)，即杭州未來的中央商務(wù)區(qū)（ CBD）；由秋濤路、慶春路、之江路、清江路圍合而成，占地 約 4 平方公里，規(guī)劃總建筑面積約 650 萬平方米。與開闊的錢塘江咫尺之遙，距離西湖風(fēng)景區(qū)約 公里，距蕭山國際機(jī)場約 18 公里。從而促進(jìn)行業(yè)優(yōu)勝劣汰，通過新一輪洗牌，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更明顯地向集團(tuán)化、專業(yè)化、品牌化方向發(fā)展。 價(jià)格的下降將使原來的大量潛在需求轉(zhuǎn)為有效需求，從而有利于整個(gè)行業(yè)的長期健康發(fā)展（從這個(gè)意義上說，也許將此次房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整比為“刮骨療毒”并不為過）。恰恰相反，在這一輪調(diào)整過后，房地產(chǎn)市場將獲得更好、更穩(wěn)健和長期的發(fā)展。只是，它對像杭州這樣的房價(jià)過高、投資比例過大的地區(qū)影響幅度將會(huì)更大一些。 因此，在大部分產(chǎn)品降價(jià)的同時(shí)，極少數(shù)特定地段、特殊品質(zhì)的稀缺性樓盤（如西湖周圍、錢江新城區(qū)域）甚至?xí)^續(xù)漲價(jià)。也就是說，開發(fā)商基于預(yù)期作出價(jià)格調(diào)整的決定也是存在時(shí)滯的，這樣就造成了價(jià)格黏性：即價(jià)格調(diào)整總是慢于或快于供求關(guān)系的真實(shí)變動(dòng)，它們之間的關(guān)系不是同步與即時(shí)的。他們忽視了這樣一個(gè)基本道理：雖然房子是大多數(shù)人“非買不可”的商品，但相對于房改剛開始的前幾年，目前的需求還遠(yuǎn)沒有急迫到“非現(xiàn)在買不可”的地步。今年的均價(jià)仍將比 2021 年高，幅度大約在 6%～ 10%左右（但這是建立在成交量降低、空置率提高的基礎(chǔ)上的）。政策效應(yīng)消失后，未來推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的力量主要來自于城市化與消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)，兩年后它們將刺激這一行業(yè)形成新的供求均衡，并以高出 GDP 增長率 4%（即 12%～ 20%）左右的速度獲得長期、穩(wěn)健的發(fā)展 四 、 房 價(jià)走勢 由于需求正在萎縮，但近兩年內(nèi)的供給不會(huì)發(fā)生太大的變化（隨著對土地市場治理整頓力度的加強(qiáng)，開發(fā)商囤積的多達(dá) 70 萬畝土地將在一定時(shí)限內(nèi)轉(zhuǎn)化為 產(chǎn)品投入市場；宏觀調(diào)控雖然會(huì)使投資規(guī)?？s小，但政策效應(yīng)尤其是貨幣政策具有時(shí)滯，也不會(huì)立即大幅影響投資量），因此，部分價(jià)格下降將不可避免。 對于供需狀況變動(dòng)導(dǎo)致的行業(yè)短期調(diào)整，我們完全不必盲目悲觀。 12 另外，有一個(gè)現(xiàn)象也要引起注意：像廣州、深圳這樣的市場發(fā)育成熟、已基本度過非理性投資時(shí)期的地方，在此次調(diào)整中波動(dòng)相對會(huì)較小，基本不會(huì)有大的回落。 正由于房地產(chǎn)體制改革是全國性的，當(dāng)前房地產(chǎn)供需狀況的改變也是全國性的。隨著政策效應(yīng)的逐漸減弱，這種獨(dú)一無二的速度是不可能持久的。這樣高的速度與比例是通常所認(rèn)為的“城市化”或“消費(fèi)需求升級(jí)”無法解釋的，也是任何經(jīng)歷過與中國目前發(fā)展階段相似的國家（比如 1850年的英國、 1910 年的美國、 1950 年的日本、 1965 年的韓國）所從未經(jīng)歷過的。宏觀調(diào)控只是推動(dòng)它向著既定的方向走得更快而已。而另一些資金充足、實(shí)力雄厚的企業(yè) 11 將填補(bǔ)其空缺，從而獲得更大、更多的發(fā)展空間（目前這一趨勢已經(jīng)相當(dāng)明顯）。因此，這一政策的實(shí)施結(jié)果將促使企業(yè)進(jìn)入新一輪洗牌。 四 、 行 業(yè)政策 2021 年 4 月 28 日，國務(wù)院發(fā)出通知，房地產(chǎn)開發(fā)資本金比例由 20%提 高到 35%以上，房地產(chǎn)正式進(jìn)入調(diào)控行業(yè)大名單。從而緩解土地供應(yīng)緊張的矛盾。 三 、 土 地整風(fēng) 2021 年接二連三的土地收緊政策后， 7 月，新一輪土地市場查處工作展開。我們見得最多的只是大型公共工程尤其是國債項(xiàng)目在迅速減少。 二 、 財(cái) 政政策 相對于貨幣政策而言，此次出臺(tái)的財(cái)政政 策并不多。 10 不過，雖然貨幣政策的出臺(tái)是包括房地產(chǎn)在內(nèi)的部分行業(yè)投資過熱引起的，其執(zhí)行的結(jié)果卻并非僅對這些行業(yè)發(fā)生作用。目前看來，這一政策是有效的。只是由于杭州的房價(jià)收入比更高、投資比例更大而萎縮的幅度也將更大而已。 綜上所述，我們可以很清晰地看出，房地產(chǎn)市場的需求正在萎縮。加上一些地方性政策性因素（比如：以“開征期房轉(zhuǎn)讓契稅，二手房恢復(fù)征收 20%的個(gè)人所得稅，經(jīng)濟(jì)適用房用地不得低于房產(chǎn)用地投放總量的 50%”等為主要內(nèi)容的所謂杭州“房產(chǎn)新政” 1 月 1日起開始實(shí)施；自 7 月 1 日起工商銀行將要求在杭買二手房的外地客戶提供本地人作擔(dān)保，如無擔(dān)保但在本地有固定職業(yè)的，首付款增加到四成，既無擔(dān)保又 在本地?zé)o固定職業(yè)的，首付款則增加到五成；一些銀行出臺(tái)對建筑年代在 1990 年以前、面積在 40 平方米以下的房源停止按揭的政策，等等）和加息傳聞也會(huì)使投資成本大幅上升，預(yù)期收益率下降。 四、投資需求：雖然投資需求并非獨(dú)立于上述諸項(xiàng)之外的另一種獨(dú)立的需求類別，但由于