【正文】 符合 1 和 4 者為 28 萬 17％ 53％＝ 25228 個家庭 符合上述四個條件者則為 28 萬 17％ 21％ 37％ 53％＝ 1960 個家庭 根據(jù)經(jīng)驗，并考慮眾多不定因素，上述結(jié)果應(yīng)進一步修正，取修正系數(shù)為 則市場容量為 1960 ＝ 588 個家庭 另一方面，按照建設(shè)規(guī)劃， **廣場首期項目的開發(fā)，市場是完全可以接受的。調(diào)查結(jié)果占有購房意向家庭的 37％； ◆ 能夠接受商品房價格區(qū)間在 2021 元／平方米以上的。調(diào)查結(jié)果為 17％； ◆ 對住宅環(huán)境持“十分重要”的態(tài)度的人士。 7． 4 市場容量 估算對于市場容量的測算是市場研究的基本任務(wù)，亦是可行性研究的重要內(nèi)容，在抽樣 調(diào)查的問卷中，我們設(shè)定以下指標(biāo)作為推斷市場容量的基礎(chǔ)，同時統(tǒng)計結(jié)果附后。在同類小區(qū)的銷售中，市場銷售價一般為均價 2800 元／平方米。這些目標(biāo)客戶具備如下特征： ◆ 收入穩(wěn)定。 ◆ **廣場為 HZ 居民提供超前的生活空間和居住理想。 第七章 市場容量估算 7． 1 總體定位 依據(jù)項目規(guī)劃市場狀況和發(fā)展商的設(shè)想，本項目的總體定位是人文住宅小區(qū)。 6． 3 項目劣勢 （ 1） 因為受其占地面積的影響，無法形成大盤效應(yīng)； （ 2） 隨著 HZ 由濱江城市向濱海城市的過渡，江北新城的發(fā)展空間受到一定的制約； 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 20 （ 3） 社區(qū)服務(wù)相對薄弱。文化和人文環(huán)境對一個小區(qū)的開發(fā)至關(guān)重要，其巨大的潛在號召力有時會勝過樓盤的廣告炒作。 （ 6） 本項目與同類住宅小 區(qū)相比，將走 高檔樓盤中檔價格 的路線，在規(guī)劃建設(shè)和物業(yè)管理上突出其精品形象，使住戶以適中的價格得到高檔享受和稱心的服務(wù)，以此來吸引更多的住戶購買和入住本小區(qū)。 （ 4） 本項目所開發(fā)的商業(yè)走廊環(huán)其小 1000 余米，四面臨路，極易集聚人氣、集聚財氣。這類項目在 HZ 的具有相當(dāng)?shù)氖袌鎏栒倭?，推出市場后必將受到眾多買家的支持與歡迎，市場前景廣闊。 6． 2 項目優(yōu)勢 （ 1） 本項目的發(fā)展商實力雄厚， 信譽良好，公司集聚了一大批富有經(jīng)驗的工程技術(shù)人員和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理人員，建立、健全了一整套科學(xué)、高效的管 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 19 理制度，形成了完善的項目開發(fā)、工程管理、經(jīng)營銷售、財務(wù)管理及房地產(chǎn)物業(yè)管理等運作體系，具備成功開發(fā)建設(shè) **廣場大型住宅小區(qū)的硬件基礎(chǔ)。 5． 2． 5 小結(jié) 君華府、碧水灣優(yōu)劣勢對比： 君華府： 優(yōu)勢： 1） 小區(qū)地理位置好 2） 規(guī)劃設(shè)計合理 3） 配套設(shè)施完善 劣勢：單體樓、無綠化、售價偏高。 具體（略） 5． 2． 4 各樓盤銷售策略 在銷售策略上，不同的發(fā)展商采取了不同的銷售方式，但最基本的便是立足于本樓盤。在銀行按揭上為 8 成 30 年。 5． 2． 3 銷售情況 君華府于 2021 年 5 月開盤，已售出 45％；碧水灣自 2021 年 10 月份開盤以來，已完成銷售 70%；從售價來看， 君華府售價在 2300 元／ m2 以上，均價為 2850元／ m2。在樓體外觀上，采用粉紅色的較多，君華府外墻以米黃色為主調(diào)，在建筑風(fēng)格上，則以歐陸式風(fēng)格為主，碧水灣是港式風(fēng)格。均為一次性開發(fā)完成。 5． 2． 1 地理位置 從地理位置來看，碧水灣和君華府均座落于江北新城，交通較為便利。目前銷售情況較好的小區(qū)一般都位于市區(qū)內(nèi) ，開發(fā)規(guī)模較大，物業(yè)形象和樓宇素質(zhì)良好，交通便利，但由于這類小區(qū)一般銷售價格偏高，個別樓盤物業(yè)管理水平較低，影響了市場消費者對他們的購買欲望。 在滿足了住的基本需要后，消費者對住宅的需求趨向更高的要求，如對小區(qū)智能化的要求，便是今后住宅的一個發(fā)展方向。 HZ 作為珠三角東部地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)達(dá)城市，經(jīng)濟建設(shè)發(fā)展很快，并由于其優(yōu)越的地理位置和良好的投資環(huán)境，吸引了眾多外地投資者，在引來資金流的同時，還涌入了大批經(jīng)商務(wù)工的外來人員，他們的住房需求也會給予本的房地產(chǎn)業(yè)的一定的發(fā)展機會。房地產(chǎn)市場競爭加劇，各發(fā)展商在房地產(chǎn)項目上更趨于理性和務(wù)實，競爭不僅在戶型設(shè)計、 結(jié)構(gòu)、小區(qū)環(huán)境等方面，更多地將在實力、規(guī)模、品牌上展開。 HZ 市民人均收入近來來一直呈增長態(tài)勢，其對商品房的消費也必將有所增長，住房需求增大增多。商品房作為老百姓消費生活中的一個大件耐用消費品，其主導(dǎo)作用極為明顯。 HZ市商品房發(fā)展有以下幾個趨勢： （ 1） 在政府鼓勵消費政策和加快房改進程影響下，市民的商品房消費日益提高，住宅市場需求容量增大。房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展，受國家相關(guān)政策、法規(guī)影響極大，當(dāng)前，國家相繼出臺了一系列法規(guī)和政策，支持和刺激房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，國家建設(shè)部也先后出臺了相應(yīng)的措施鼓勵和扶持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，在這種情形下，房地產(chǎn)業(yè)已成為國民經(jīng)濟的一項關(guān)系國計民生的重要產(chǎn)業(yè)，具有較為廣闊的發(fā)展前景。 4． 2HZ 市商品房市場發(fā)展趨勢 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，將會帶動一大批相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，因而房地產(chǎn)業(yè)成為一些 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 16 相關(guān)產(chǎn)業(yè)的助動器。從房地產(chǎn)市場供給的總體情況來說，房屋總量供過應(yīng)求，空置房面積居高不下，據(jù)二 00 三年統(tǒng)計，全市商品房空置面積為 85 萬平方米。在受到市場競爭的影響和消費者日益成熟的情形下，房地產(chǎn)發(fā)展商之間的競爭從初期的無序化圈地競爭向更高層次和更為規(guī)范的品牌競爭、服務(wù)競爭演進。 二 00 二年，市區(qū)商品房銷售面積 萬平方米 ,其中售給個人 萬平方米，二 00 三年， 商品房銷售面積 萬平方米。具體數(shù)據(jù)如圖 3 所示。如圖 2 所示。 3． 5 HZ 居民對商品房環(huán)境及配套要求 隨著收入水平提高， HZ 居民對商品房的要求日趨苛求，調(diào)查表明，綠化環(huán)境為購買商品房最重要的參考因素之一，尤其是對于中高收入的白領(lǐng)人士，這方面的祈求更強烈。消費者在購房時，對小區(qū)周圍環(huán)境、配套設(shè)施、物業(yè)管理等因素比較注重，希望發(fā)展商能提供位置好、價格適中、環(huán)境優(yōu)美、配套完善、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的小區(qū)。據(jù)調(diào)查， HZ 市民能夠接受的商品房平均價格為 1805 元／平方米，其中中高收入家庭則為 2050 元／平方米。這部分潛在的消費者，其對地理位置優(yōu)越、規(guī)劃設(shè)計較好、環(huán)境一流、物業(yè)管理水平高的小區(qū)特別中意，這從東湖花園、金迪新苑、碧水灣、新世界長湖苑受眾多市民支持便可略窺一斑。 3． 4． 2 商品房為 HZ 居民主要的消費支出 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 14 隨著 全省實物分房的終結(jié)和貨幣分房的全面推行，房地產(chǎn)作為一項重要的商品，成為大多數(shù)個人和家庭的一個重要的消費和投資的目標(biāo)，因而房地產(chǎn)需求必會有一定的增長。 22％的人希望一次付款，月均供樓支出 1311 元。 41％的人希望一次性付款，月均供樓支出 1290元。 3． 4 商品房需求祈求 3． 4． 1 商品房需求祈求 根據(jù) 2021 年 6 月在 HZ 進行的一次抽樣調(diào)查（ HZ 市區(qū)，分層多級抽樣，有效樣本 500 戶）結(jié)果表明， HZ 市民購買商品房 的基本特點是： ◆ 一次性投資額度為 13 萬元。 3． 3 商品房需求主要指標(biāo) **廣場主要面對 HZ 市 區(qū)居民， HZ 市區(qū)主要經(jīng)濟指標(biāo)如下： ◆ 市區(qū)人口約 92 萬， 28 萬個家庭。現(xiàn)全市住宅使用面積共有 429 萬 m2，居住人口 427 萬，人均 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 13 居住面積為 m2／人。全年房地產(chǎn)施工面積 萬 m2，竣工面積 萬 m2，銷售面積 萬 m2，銷售金額 億元，個人購買商品房 面積比重為 %，個人購買住宅比重為 %。外貿(mào)進出口總額90 億美元，約相當(dāng)于國內(nèi)生產(chǎn)總值的 144％。 2021 年全市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值為 1192 億元，其中工業(yè)總產(chǎn)值 994 億元，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 198 億元，全市工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)工業(yè)產(chǎn)品銷售收入 650 億元，比上年增長 15％，實現(xiàn)利稅總額 52 億元。全市面積 11158 萬平方公里，是省級歷史文化名城，千余年來一直是東江流域***、經(jīng)濟、文化、交通中心和商品集散地，全市人口 萬人， 2021 年第五次人口普查時人口密度 215 人／ km2，低于全省平均水平。 第三章 HZ 市商品房需求狀況 3． 1HZ 市基本情況 HZ 市位于廣東省東南部，珠江三角洲東北端，與深圳、香港毗鄰，是港、穗、深連結(jié)粵東的陸上交通要沖。采用紅花紫荊形成共同的綠化環(huán)境主題符號，在突出主題植物的基礎(chǔ)上尋求一種環(huán)境的共性。 ◆ 該地塊南面為 HZ 市江北占地 8 萬平方米的公園。 ◆ 商業(yè)服務(wù)設(shè)施：中心區(qū)步行街兩側(cè)規(guī)劃超市、便利店、餐飲服務(wù)設(shè)施。 ◆ 文化設(shè)施：中心區(qū)規(guī)劃青少年活動中心、社區(qū)圖書館、 HZ 市書畫愛好者活動中心，茶藝館等。 ◆ 按照有關(guān)規(guī)范配置停車車位，各組團根據(jù)實際情況，采用不同的方式來解決停車問題。支路及宅前路有序的組織區(qū)內(nèi)部交通。 ◆ 區(qū)內(nèi)按原規(guī)劃幾條城市道路穿過其中，將用地分成若干街道，但未見明顯的主從關(guān)系，道路系統(tǒng)層次不清，本次規(guī)劃按前述原則進行了局部調(diào)整，原規(guī)劃路網(wǎng)走向，將部分道路紅線寬度及斷面形式進行適當(dāng)調(diào)整，即原規(guī)劃紅線寬36 米路改為 24 米寬；區(qū)內(nèi)部三條道路調(diào)整為中間 6 米綠化帶的 景觀路斷面，既減少了穿越區(qū)內(nèi)的過境交通，又豐富了區(qū)內(nèi)的道路景觀，給人們以更深刻的空間體驗。 2． 4． 3 道路系統(tǒng) 規(guī)劃區(qū)位于新城區(qū)的核心位置，隔東江，連 HZ 大橋而與老城區(qū)相連，廣汕 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 11 公路從西側(cè)通過，三環(huán)路從規(guī)劃區(qū)南部通過，使本區(qū)與城市其他地區(qū)之間的聯(lián)系非常便利。考慮到讓每戶居民能取得廣闊的景觀視野，對各分區(qū)的建筑物的體量與高度的控制，通過規(guī)劃的手法安排成階梯狀，由西向東、由里邊向路邊建筑物的體量與高度逐步遞增。廣汕公路現(xiàn)狀路寬 64 米，為雙向六車道，并已于二 00 三 年拓寬為 HZ 市的形象大道，經(jīng)過新城區(qū)位置被命名為 HZ 大道。 2． 4． 1 基本描述 本項目地塊位于 HZ 江北新城核心地帶，西臨廣汕公路上通廣州，下連汕頭。 2． 4 區(qū)域特點 本可行性研究針對 **廣場首期，但由于項目的整體性，在研究過程中又不可完全獨立分開，因為諸如綠化、公共設(shè)施是由整個小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃，具有共享性，在投資分析上，亦必須按建筑面積進行分?jǐn)偂? 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 10 2． 3． 7 消防及分區(qū) 區(qū)內(nèi)道路分四級進行組織：區(qū)內(nèi)主干道路，區(qū)內(nèi)次干道路，支路，以及宅前路?？傋?1100 戶，可居住人口 3800 人。小區(qū)四周環(huán)通，滿足消防車道設(shè)置要求。為體現(xiàn)“人文社區(qū)”概念，創(chuàng)造山水相間的園林式住宅區(qū)，小區(qū)東部小山脈將整體保留，在山前平地處建造功能性同景觀性相結(jié)合的立體水體體系，水體沿岸為步行及人造景點。 2． 3． 3 項目總體布局 ****廣場總占地面積約 平方米，東面中心區(qū)位以 21M 寬小區(qū)道路為界是擬建公園，南 面設(shè)一形象入口；西面是 64M 寬的廣汕一級公路，道路另一側(cè)為 HZ 新城繁華區(qū)。 2． 3． 2 項目概括 “ **廣場”是由 HZ 市 **房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資興建的住宅項目，它所處的HZ 市江北 27 號小區(qū)是 HZ 市新城區(qū)的核心地帶。該公司以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營為其主營業(yè)務(wù)，是集土地、房屋開發(fā)和房屋經(jīng)營服務(wù)為一體的綜合性開發(fā)企業(yè)。擁有豐富的經(jīng)濟資源及人文資源， ***、經(jīng)濟、文化、金融、商貿(mào)、科技氛圍較好。對影響本項目開發(fā)的主要因素進行變量互換對比。邀請營銷、估價、工程、建筑、預(yù)算等各方面專家就一些典型問題展開討論。主要針對需求，在 HZ 市內(nèi)以中高收入家庭為抽樣框，采用分級多層原則訪問 500 個家庭，并在此基礎(chǔ)上召開座談會，同時進行對主要類似樓盤進行個案調(diào)查。 2． 2． 3 研究內(nèi)容 房地產(chǎn)項目所涉及內(nèi)容十分廣泛，因此，本項研究的內(nèi)容亦較為復(fù)雜，總體上來看，我們依據(jù)預(yù)期收益和成本兩條主線，將內(nèi)容分為五大部分，即研究原則，市場研究，項目評估，投資分析和基本結(jié)論，個中涉及的主要分支內(nèi)容包括： a、全面收集項目周邊的大量市場資料，籍此分析各 種對項目前景有決定性 中國管理資訊網(wǎng) 中國管理資訊網(wǎng) 8 影響的市場因素； b、從城市規(guī)劃的角度對本項目進行評價； c、運用房地產(chǎn)價格評估的方法，測定項目各類開發(fā)物業(yè)市場售價； d、綜合市場需求及資深建筑師意見，對項目住宅小區(qū)規(guī)劃作出評價； e、從實際操作的角度計算分析項目投資成本及預(yù)計投資進度； f、結(jié)合實際情況對項目的投資進行財務(wù)分析，計算項目的可能收益，分析影響收益的重要因素； g、按投資開發(fā)的進度安排資金籌措與運用計劃； h、綜合各類分析，對項目的開發(fā)可行性作出判斷。 2． 2． 2 研究人員 可行性研究涉及到技術(shù)與經(jīng)濟兩個層面，尤其是對市場需求預(yù)測和成本測算