【正文】 構(gòu)建足夠的容納空間，使建筑內(nèi)部的空間分割更加符合比例，保證功能性的同時，體現(xiàn)建筑的美觀實用?，F(xiàn)代城市發(fā)展過程中，人們更需要的是方便與安全，那么，現(xiàn)代城市商業(yè)綜合體建筑則需要充分做好內(nèi)部的設(shè)計，從內(nèi)部入手保證設(shè)計合理科學(xué)，在保證方便安全的基礎(chǔ)上，體現(xiàn)應(yīng)用價值。商業(yè)綜合體建筑往往處于交通發(fā)達(dá)、功能集中的地方，從交通上看，要方便快捷，從人流上看，要人員密集，這樣，才能確保人們消費(fèi)時的可達(dá)性。全面做好城市綜合體的規(guī)劃，全面做好商業(yè)綜合體建筑外部設(shè)計，則需要考慮到街道周邊的環(huán)境，要與之相協(xié)調(diào)，才能保證建筑設(shè)計的合理性。建筑設(shè)計必須要保證功能性，商業(yè)綜合體的設(shè)計最主要的就是功能性特點，商業(yè)綜合體面對的人群主要是居住在城市內(nèi)部的居民，考慮到居民的生活工作需求，設(shè)計出能夠為人們提供便利條件的公共活動空間，設(shè)計時要考慮車流量、人流量和物流量三方面，合理安排各方面的關(guān)系，只有這樣，才能更好地發(fā)揮出綜合體的功能。根據(jù)各城市功能的不同，劃分各區(qū)域，提高綜合體的能力，城市綜合體包含餐飲、娛樂、辦公、休閑等人們的日常需求，建筑設(shè)計通過對人們?nèi)粘Ｐ袨楦鱾€環(huán)節(jié)入手，這樣才能達(dá)到各環(huán)節(jié)相輔相成、互幫互助的作用，為人們提供更加便利的生活辦工條件。1商業(yè)綜合體的概念時代在不斷進(jìn)步與發(fā)展，拉動城市建設(shè)，經(jīng)濟(jì)是必不可少的重要組成，通過有效的經(jīng)濟(jì)促進(jìn)，才能保證社會健康發(fā)展。商業(yè)綜合體是商業(yè)的新模式，是集辦公、購物、娛樂等一體的區(qū)域，通過合理設(shè)計，有效劃分各區(qū)域，保障建筑美觀實用的同時，提高安全度。關(guān)鍵詞：建筑設(shè)計；城市；商業(yè)綜合體；策略探析社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，提升了綜合國力，使人們的生活水平也變得越來越好，人們對衣食住行有了更高追求，在大消費(fèi)背景下，不斷帶動商業(yè)繁榮，城市商業(yè)綜合體也相應(yīng)發(fā)展起來。商業(yè)綜合體給人們帶來休閑、娛樂和辦公需要，是城市繁榮的重要標(biāo)志。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：一是綜合體的外立面，以夜景照明為主要手段來塑造其與眾不同的個性，借助大面積的LED顯示屏，用跳躍的，色彩豐富的廣告畫面來吸引來往過客；二是在綜合體內(nèi)部各業(yè)態(tài)之間設(shè)計特色小品、燈桿旗等，在一切可能的平面上設(shè)置中小型的LED屏，在不同區(qū)域讓顧客可以看到四種以上不同內(nèi)容的廣告，以期達(dá)到全面覆蓋、全方位視覺轟炸的效應(yīng)；三是在交通連廊中設(shè)置下垂式廣告畫面，在扮靚空間的同時起到宣傳和渲染氣氛的作用。在交通動線上堅持客流導(dǎo)入甚至公寓住戶回家必經(jīng)之路即是商業(yè)板塊地盤的原則，充分利用地塊內(nèi)交通動線，最大限度地又最順暢地將客流引入商業(yè)板塊，努力通過西側(cè)南側(cè)的地鐵、公交交通優(yōu)勢將客流用專用流線導(dǎo)入1－10地塊的商業(yè)板塊，再穿過此商業(yè)板塊進(jìn)行二次分流。1－10綜合體項目將來與公交車場和輕軌出入口的連接，以及綜合體內(nèi)各體塊的連接，都可以參考杭州大廈的成功經(jīng)驗，考慮到北方氣候冷季較長的氣候因素，建議利用全封閉而通達(dá)性好、視覺效果好的連廊形式，做好交通連接和疏導(dǎo)；同時可將通道做寬，除了滿足交通功能外，還可賦予其休憩、公共交流空間等復(fù)合功能?？v觀所考察的多個綜合體項目，大寧國際、浦東金橋、港匯廣場、杭州大廈等無一不是處于交通樞紐位置附近或本身就與地鐵、公交相關(guān)聯(lián)，尤其是港匯廣場，其地下一層與地鐵相連，一層又專門為公交車站設(shè)置了便利的停靠站和商場快速通道，這種處理方法非常值得1－10地塊開發(fā)借鑒；豐富的公交資源帶來大量的客流，1－10地塊距離軌道北苑站176米的便利條件和未來1－9公交車場緊鄰的規(guī)劃，都將為綜合體的未來帶來希望。上海的正大廣場自2002年開業(yè)到2005年的3年間，一直按最初的“華東最頂級的購物場所”定位經(jīng)營，運(yùn)營情況非常差，開鋪率只有50%，業(yè)主和商戶都苦不堪言；2005年底正大廣場進(jìn)行重新定位，由“華東最頂級的購物場所”,變?yōu)椤凹彝蕵废仓行摹保⒔Y(jié)合該定位將內(nèi)部商業(yè)業(yè)態(tài)布局進(jìn)行了大刀闊斧的調(diào)整，這次調(diào)整后正大廣場成功轉(zhuǎn)型，迅速成為上海乃至華東的一站式家庭消費(fèi)購物中心，取得了巨大的成功。對于1－10的開發(fā)需要制訂一個長期的可靠的開發(fā)和經(jīng)營計劃，準(zhǔn)備較長期的財務(wù)計劃和風(fēng)險管理機(jī)制，并建立完善的，可及時調(diào)整方向的運(yùn)營機(jī)制。四、綜合體要做好長期經(jīng)營的準(zhǔn)備綜合體商業(yè)開發(fā)模式基于其盈利模式的特點，其物業(yè)價值的提升、穩(wěn)定增長的營業(yè)收入需依賴其后期的持續(xù)、穩(wěn)定經(jīng)營來獲得；在進(jìn)行綜合體開發(fā)時，開發(fā)商應(yīng)以經(jīng)營為己任，一切以未來的經(jīng)營為出發(fā)點，只有未來的成功運(yùn)營和持續(xù)的盈利，才是檢驗綜合體開發(fā)成功與否的唯一標(biāo)準(zhǔn)。出于未來可持續(xù)發(fā)展的需要，綜合體內(nèi)部業(yè)態(tài)組合要做長遠(yuǎn)計。三、商業(yè)綜合體業(yè)態(tài)要做全一個完整的商業(yè)綜合體必須把常用的商業(yè)業(yè)態(tài)做全，只有做全業(yè)態(tài)才具備滿足客戶和消費(fèi)者各種需求的最大可能性。從某種意義上講，綜合體的主題即是其靈魂所在，沒有靈魂的項目便少了諸多靈性；上海仲盛商業(yè)中心規(guī)模足夠大，業(yè)態(tài)也相對全，但缺乏主題，缺乏商業(yè)靈魂，結(jié)果僅僅只是各種業(yè)態(tài)的堆砌，雜、散、亂充斥在偌大的綜合體中，越發(fā)顯得人流稀少，了無生機(jī)。二、綜合體要有明確的主題這個主題不是簡單而直白的類似“汽車公園”“建材家居”之類的主題，而是類似“公園里的商業(yè)，商場的公園”、“家庭購物、娛樂中心”這一類的主題，不是以具體的某類業(yè)態(tài)做為宣傳口或突破口的定位，而是基于整體定位構(gòu)思的主題，這個定位要高屋建瓴、氣勢磅礴而又貼近生活，溫馨從容。二是出于創(chuàng)建中國鐵建商業(yè)地產(chǎn)品牌的考慮，務(wù)必以此為契機(jī)，堅持高起點、大成就，以承擔(dān)深遠(yuǎn)的社會責(zé)任為已任，仿效中糧大悅城、華潤萬象城、萬達(dá)廣場和寶龍商業(yè)廣場等成功案例，全國聯(lián)動，走多物業(yè)形態(tài)開發(fā)的道路，做出屬于中國鐵建自己的商業(yè)地產(chǎn)品牌，以擴(kuò)大社會影響力，提升品牌的價值；三是地塊周邊的環(huán)境日趨成熟，未來地塊區(qū)域內(nèi)將有非常豐富的人口資源以及較高的購買力，而類似本項目的地塊資源在區(qū)域內(nèi)卻日漸稀缺，不可復(fù)制，應(yīng)把眼光放長遠(yuǎn)。在對滬杭這幾個綜合體細(xì)致分析后，我們認(rèn)為商業(yè)綜合體要做大、做強(qiáng)才會有出路，因為只有做到足夠大的體量才有可能做出更豐富的業(yè)態(tài)來吸引更多的客流，才會具備日后經(jīng)營中進(jìn)行業(yè)態(tài)調(diào)整的可能以抵御市場風(fēng)險。一、綜合體要做大目前商業(yè)綜合體作為最流行、最時尚的一種全業(yè)態(tài)整合的新地產(chǎn)開發(fā)模式，越來越被地產(chǎn)開放商青睞，其不同于住宅開發(fā)的最大方面是綜合體本身具備的自我盈利能力和多種資源的整合能力，開發(fā)商不僅可以通過銷售物業(yè)直接獲利，同時可以通過自持物業(yè)，得到融資機(jī)會和后期更大的物業(yè)升值空間。商業(yè)地產(chǎn)是目前地產(chǎn)的最高形式，要在項目建設(shè)與運(yùn)轉(zhuǎn)中實現(xiàn)人才隊伍的壯大，核心競爭力的加強(qiáng)，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品品牌的形成，呼應(yīng)服務(wù)于城市主導(dǎo)、業(yè)主主功能、主業(yè)的價值鏈，為未來綜合競爭力的打造做好基礎(chǔ)工作。要實現(xiàn)項目工程周期性的循環(huán)、首先必須保證資金鏈的最集約高效地成本的循環(huán)，其次要實現(xiàn)銷售的快速循環(huán)，還要實現(xiàn)經(jīng)營的可持續(xù)循環(huán)提升、實現(xiàn)我們資本的放大變現(xiàn)的循環(huán)。城市的規(guī)模等級決定著商業(yè)綜合體開發(fā)是否必要，以及數(shù)量，一般每五十萬城市人口一個商業(yè)綜合體是有較強(qiáng)生命力的。要從規(guī)劃、空間、工程上研究如何實現(xiàn)，更應(yīng)該從服務(wù)、業(yè)態(tài)、支撐、可持續(xù)、時間維去考慮其的設(shè)計定位，要用文化的靈魂去賦予商業(yè)綜合體以強(qiáng)大的生命力。因此必須研究業(yè)態(tài)之間的價值鏈，而且必須研究相互的乘數(shù)效應(yīng)大小。必須對區(qū)域商業(yè)水平有準(zhǔn)確研判，對商業(yè)建筑形態(tài)功能匹配有清醒的定位。它首先要研究的不是建筑物，而是城市商業(yè)功能發(fā)展的需要。以服務(wù)特色主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為重點的特色商業(yè)綜合體。以特出服務(wù)總部經(jīng)濟(jì)為重點的商業(yè)寫字樓為主體的樓宇經(jīng)濟(jì)城市商業(yè)綜合體。綜觀目前的商業(yè)綜合體有五個發(fā)展的方向：即以服務(wù)城市商圈需要的大型購物中心為載體的城市商業(yè)綜合體。面對公司招商工作已經(jīng)落后的情況下，建議：（一）盡快招聘1名既懂招商理論，又有招商實踐，具人脈資源，有統(tǒng)籌思維，善于思考，勤于工作的人擔(dān)綱招商總監(jiān)，同時招聘必要的主管人員，切實履行起招商職責(zé)；（二）立即與美格行簽訂合作協(xié)議，共商“南陽天地”招商戰(zhàn)略，共訂招商工作計劃，使招商工作有計劃有步驟，的加緊展開；（三）力爭在優(yōu)化優(yōu)選設(shè)計方案前，與社區(qū)協(xié)商一致，征得同意，招引落實一家強(qiáng)勢超市商，簽訂好三方合同，以使主力店設(shè)計落案；（四）招商部門盡快組織一次南陽市場調(diào)查，深入進(jìn)行投資、經(jīng)營、消費(fèi)三大客戶研究，以分期分批作好各業(yè)態(tài)的招商工作；（五）在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，深入進(jìn)行租、售、持的研究，形成總體意見，提交董事會研究決議，即為規(guī)劃設(shè)計提供依據(jù)，又為營銷工作奠定基礎(chǔ)。九、關(guān)于招商工作的建議商業(yè)地產(chǎn)，招商先行，開發(fā)建設(shè)商業(yè)綜合體，招商更是要先行。在滿足規(guī)劃的條件后，可以自主封閉形成商業(yè)用房，也可以作為敞開式的經(jīng)營場所。八、“南陽天地”規(guī)劃設(shè)計的建議“南陽天地”建成南陽市的首例商業(yè)綜合體，并且定位“大眾中檔”，組合“吃”、“喝”、“玩”、“樂”、“購”的業(yè)態(tài)，凸顯“年輕、運(yùn)動、時尚”主題，根據(jù)已下達(dá)的用地和規(guī)劃設(shè)計條件，結(jié)合考察體會，設(shè)計建議如下：（一）關(guān)于商業(yè)建筑面積的層次：將“商業(yè)建筑面積不大于地上總面積的35%”條件用足，雙管齊下，上公關(guān)，下設(shè)計，突破“建筑密度不大于40%”的限制，以致建筑密度控制在4648%，建筑層次普遍3層，局部4層；（二）關(guān)于地下建筑：突破“地下建筑空間僅作為停車及人防空間使用”的限制，下沉一層設(shè)計商業(yè)建筑；（三）關(guān)于綠地環(huán)境設(shè)計：突破“綠地率不下于25%”的限制，在地面適當(dāng)設(shè)計