【正文】 員的要求高（五）調(diào)查結(jié)果需要綜合評(píng)價(jià)意義：（一）有利于房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行正確的市場(chǎng)定位；（二）有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力；（三）有利于房地產(chǎn)企業(yè)制定正確的營銷戰(zhàn)略與策略；（四）有利于房地產(chǎn)企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益；（五）有利于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)測(cè)未來的市場(chǎng)發(fā)展一般內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查：（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求調(diào)查：（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品調(diào)查：（四）房地產(chǎn)價(jià)格調(diào)查：（五）房地產(chǎn)促銷調(diào)查（六）房地產(chǎn)營銷渠道調(diào)查（七）房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)查調(diào)研方法1 按照調(diào)查對(duì)象的范圍分類：全面 重點(diǎn) 抽樣調(diào)查2按照收集市場(chǎng)信息的具體方法分類：觀察 訪問 實(shí)驗(yàn)法調(diào)研問卷設(shè)計(jì)：一、問卷設(shè)計(jì)的要求（一）明確主題（二）突出重點(diǎn)三）提問具體四）可接受性五）簡明扼要（六）方便分析問題設(shè)計(jì)技術(shù)一）明確設(shè)置問題的形式（開放式問題封閉式問題）二）設(shè)計(jì)問卷應(yīng)注意的問題問題的用詞要通俗，文字要簡短；每個(gè)問題只能包含一項(xiàng)內(nèi)容；問題中不要使用專門術(shù)語問題答案不宜過多；要注意問題提問的形式；確定好問題的排列順序。價(jià)格。人文環(huán)境：除自然環(huán)境以外的其他因素。一、人口環(huán)境二、經(jīng)濟(jì)環(huán)境三、政治法律環(huán)境四、社會(huì)文化環(huán)境五、科學(xué)技術(shù)環(huán)境六、自然環(huán)境（二）按是否可控制劃分可控制的因素。特征：（一）客觀性——客觀存在的二）多樣性——多種多樣的（三）多變性——發(fā)展變化的四）相關(guān)性——相互聯(lián)系的分類：（一）按影響范圍大小劃分：微觀環(huán)境：對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)服務(wù)其顧客的能力產(chǎn)生影響的因素及力量。4C營銷主張重視消費(fèi)者導(dǎo)向，其精髓是由消費(fèi)者定位產(chǎn)品。4R營銷著眼于消費(fèi)者需求，立足于建立企業(yè)與消費(fèi)者的關(guān)系。特征:房地產(chǎn)市場(chǎng)是房地產(chǎn)權(quán)益的交易市場(chǎng) 區(qū)域性市場(chǎng) 高風(fēng)險(xiǎn)性的市場(chǎng) 市場(chǎng)信息不充分的市場(chǎng) 不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)營銷的含義:房地產(chǎn)企業(yè)通過市場(chǎng)交換來滿足消費(fèi)者需求的綜合性活動(dòng)。（2）展示總體形象、建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、產(chǎn)品種類、企業(yè)文化、產(chǎn)品品牌拓展。以戶型展示和人性化產(chǎn)品附加值為主軟廣告和試探性的系列形象層層推進(jìn)，引導(dǎo)出本案具有前瞻性的居住理念。開放接待，項(xiàng)目品質(zhì)說明會(huì)、配套建材展示中心、景觀展示中心、物業(yè)文化展示中心、親情化和人性化設(shè)計(jì)理念展板及軟文等推廣。推廣側(cè)重我們要充分利用好這一時(shí)機(jī)，進(jìn)行全面銷售攻勢(shì)，將本案推向市場(chǎng)。通過媒體大量宣傳推廣和外部市場(chǎng)集結(jié)，除鐵鋒區(qū)及機(jī)車、鐵路職工外，針對(duì)各企事業(yè)單位、廠區(qū)、政府機(jī)關(guān)、學(xué)府區(qū)、商務(wù)區(qū)進(jìn)行全面推廣，利用全方位營銷策劃推廣手段進(jìn)行地毯式和壟斷式覆蓋。（4）開盤期本時(shí)期為開盤期，內(nèi)部認(rèn)購后必須針對(duì)已成交的老客戶進(jìn)行回贈(zèng)活動(dòng)，促進(jìn)老帶新增量，并對(duì)前期儲(chǔ)備的客戶資源進(jìn)行回訪或短信形式宣傳本項(xiàng)目的銷售進(jìn)度以及各種暖場(chǎng)活動(dòng)。（1）展示總體形象、建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、產(chǎn)品種類、企業(yè)文化、產(chǎn)品品牌拓展。推廣側(cè)重售樓處裝修完畢并開放接待，項(xiàng)目發(fā)布會(huì)、房展會(huì)及軟廣等推廣，進(jìn)行前期蓄水。推廣目的 了解、認(rèn)知通過售樓處設(shè)立和媒體大量宣傳推廣，戶外廣告和電視廣播及網(wǎng)站收索引擎配合，讓潛在客戶對(duì)東方壹品從了解到充分認(rèn)識(shí)，主要是迅速積累300—500意向客戶，完成認(rèn)購或開盤前的蓄水。（2）單體形象推廣規(guī)劃展示、園林景觀、親情化設(shè)計(jì)理念、戶型種類和戶型圖等。推廣目的關(guān)注，引起潛在客戶的興趣，引起客戶想通過一些途徑想了解本項(xiàng)目，充分達(dá)到項(xiàng)目宣傳推廣延展性積累客源，向二級(jí)和三級(jí)市場(chǎng)地區(qū)客戶做試探性宣傳。廣告表現(xiàn)展示總體形象、建筑風(fēng)格、規(guī)劃布局、企業(yè)文化、產(chǎn)品品牌拓展（2）延展期通過前期展示和告知，讓潛在客戶開始關(guān)注本項(xiàng)目，在宣傳方面突出項(xiàng)目規(guī)劃品質(zhì)、戶型設(shè)計(jì)理念和定位標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品高附加值、居住理念上突出舒適度：陽光、運(yùn)動(dòng)、休閑。推廣目的 以展示告知為主，項(xiàng)目平鋪展示達(dá)到一定小范圍市場(chǎng)沖擊，引起行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和周邊居住人群以及潛在客戶的關(guān)注。（五）促銷策略為使報(bào)紙廣告呈現(xiàn)連續(xù)性攻勢(shì)，短時(shí)間內(nèi)提高該項(xiàng)目在湛江市的知名度，哄托銷售氣氛，提高在進(jìn)入期開展集報(bào)抽獎(jiǎng)活動(dòng)，獎(jiǎng)品為電動(dòng)車和自行車，同時(shí)以廣播現(xiàn)場(chǎng)報(bào)到的形式廣泛告知。D、衰退期封盤期：本階段以間斷的小版面提示性廣告為主，實(shí)現(xiàn)收盤銷售。純商鋪推廣開始。C、成熟期：本階段主要任務(wù)是徹底實(shí)現(xiàn)某房地產(chǎn)二期銷售，以多種促銷活動(dòng)及老業(yè)主現(xiàn)身說服、老業(yè)主帶新業(yè)主為主，廣告內(nèi)容以單純的產(chǎn)品信息為主，本分階段廣告費(fèi)用將大幅減少。B、成長期：本階段主要任務(wù)是實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)品牌第二內(nèi)涵，明確各種物業(yè)形態(tài)的具體投資價(jià)值，本階段多以具體的對(duì)比數(shù)據(jù)為主，適量加入促銷活動(dòng)。（三）價(jià)格定位根據(jù)周邊同類物業(yè)價(jià)格及銷售情況的分析，結(jié)合本項(xiàng)目的建筑成本、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和市場(chǎng)需求等對(duì)方面的情況，對(duì)項(xiàng)目作如下價(jià)格定位：多層住宅 5800元/㎡ 小高層住宅 6500元/㎡ 車位 4萬元（四）項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目推廣主題概念：有巨大投資回報(bào)價(jià)值的高檔商務(wù)公寓項(xiàng)目推廣目標(biāo)：形成明確的區(qū)域商務(wù)住宅領(lǐng)導(dǎo)者品牌。消費(fèi)群界定：、科研院所高級(jí)職稱人士； ； ；－45歲購買目的比例依次判斷為：純自住、自住兼投資型、其它（二）產(chǎn)品定位根據(jù)對(duì)項(xiàng)目周邊環(huán)境及物業(yè)市場(chǎng)的調(diào)查分析，將項(xiàng)目定位為中高等檔次，這是基于激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)狀況以及項(xiàng)目所處的環(huán)境和位為的前提而作出的明智決策,主要原因是：，項(xiàng)目區(qū)位位置遠(yuǎn)離市中心，成本較低。（四）T：threats 挑戰(zhàn)/威脅入市即面對(duì)市場(chǎng)限購導(dǎo)致的濃厚觀望情緒；新政調(diào)控下投資型需求被嚴(yán)重遏制；改善型需求也受制于金融政策的限制裹足不前；大量政府保障住房的上市將嚴(yán)重分流剛需型客戶。（二）W：weaknesses劣勢(shì)周邊環(huán)境較復(fù)雜，有待改善；多為投資者購買，入住率較低，居住氛圍較差。學(xué)校：麻西小學(xué)（1013米），煙樓小學(xué)（1223米），湛江市二中海東小學(xué)(潤澤閣東)（1236米），南油初級(jí)中學(xué)（1245米），湛江市二中海東小學(xué)(重陽樓北)（1287米）購物：華明自選商場(chǎng)（1121米），南油商業(yè)城（1232米），家福百貨（1252米），晨光商場(chǎng)（1309米），東耀明購物廣場(chǎng)（1322米），大家樂超市（1517米），實(shí)惠多（2717米）醫(yī)院：南海石油醫(yī)院（987米）生活：工行南油三區(qū)儲(chǔ)蓄所（948米），中國工商銀行(湛江南油三區(qū)支行)（987米），中國工商