“盛唐藝術(shù)園”整體定位分析及可行性研究報(bào)告(最新整理-文庫(kù)吧資料
2024-12-12 14:56本頁(yè)面
【正文】 本案目標(biāo)層次主要以高位價(jià)層（金字塔頂端部分）為主要目標(biāo)客戶(hù)，實(shí)際運(yùn)作中隨著品牌和形象的深入，還會(huì)有一部分中高層次（金字塔中部偏上部分）人群跟入。 鑒于本項(xiàng)目的產(chǎn)品類(lèi)型主要為兩類(lèi)：高檔別墅（獨(dú)棟 /雙拼 /雙立）一般別墅（聯(lián)排 /復(fù)式別墅），主力市場(chǎng)分成兩個(gè)層面： 第一層面：針對(duì)高檔別墅客戶(hù)群―― 身家數(shù)百萬(wàn)、可承擔(dān) 100 萬(wàn)以上房?jī)r(jià)的老板階層 ； 第二層面：針對(duì)一般別墅客戶(hù)群―― 可承擔(dān)總價(jià) 80 萬(wàn)以下的較高收入精英階層 。 雙層定位，雙頭并進(jìn) 第一層面――獨(dú)立、雙拼為主的高檔別墅類(lèi)型，其中以獨(dú)立別墅作為精神領(lǐng)袖，拔高整個(gè)社區(qū)的品位，賺取主要利潤(rùn)； 17 第二層面－－以聯(lián)體別墅、雙立別墅為主的一般別墅類(lèi)型，其中以聯(lián)體別墅為二期產(chǎn)品迅速跟進(jìn)，加快資金回籠。從法國(guó)的凡爾賽宮、羅馬的圣彼得大教堂、中國(guó)的紫禁城，到萊特大師的落水山莊、比爾 ?蓋茨的未來(lái)世界 …… 皆以超越時(shí)代的理念而恒留在大地上，成為人類(lèi)追求生活的最高象征。既強(qiáng)調(diào)別墅消費(fèi)很強(qiáng)的個(gè)人領(lǐng)域感，又通過(guò)社區(qū)公共 設(shè)施、會(huì)所、藝術(shù)館區(qū)、產(chǎn)品組團(tuán)設(shè)計(jì)等附加“圍合”概念，營(yíng)造人際和諧的社區(qū)文化，讓居者在建筑空間、環(huán)境空間、精神空間中凈化心靈，體驗(yàn)別墅生活的宗旨。目的就是讓居住者的生命在自然中得到養(yǎng)育；用“藝術(shù)”的概念來(lái)貫穿環(huán)境、會(huì)所、社區(qū)文化和物業(yè)管理等，讓生活就是藝術(shù)，在藝墅中享受藝術(shù)。每一幢都是風(fēng)景，是藝術(shù)。 二、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念 一幢一境界 一戶(hù)一藝境 亭臺(tái)樓榭，彰顯人性溫暖 山水樹(shù)石，蘊(yùn)含生命熱愛(ài) 14 （ 1） 每一戶(hù)都有自然 —— 利用自然地勢(shì)和植物，把別 墅“種”在大自然的懷抱中，讓每一幢，每一排都與自然資源真實(shí)結(jié)合，讓自然成為每個(gè)家庭的親密成員。 從所處地帶的“前瞻性”、物業(yè)的“規(guī)模性”、產(chǎn)品的“高檔性”，和開(kāi)發(fā) 商的“藝術(shù)及品牌性”出發(fā) ， 本案需要詮釋時(shí)尚別墅概念，破譯時(shí)代精神秘訣，充分挖掘最能反映南京高階層特有的居住文化特征，以及在建筑物業(yè)上的居住感受。 13 以盛唐對(duì)江寧新城市未來(lái)居住文化的深刻把握，和對(duì)南京別墅市場(chǎng)需求的準(zhǔn)確理解， 集海內(nèi)外精英團(tuán)隊(duì)于一體，在江寧這個(gè)活力四射的板塊上，以全面人性關(guān)懷的理念，為這新城市中的精英人士打造一座極藝術(shù)性的別墅園。 —— 不是頂級(jí)價(jià)格，但必須搶占頂級(jí)概念，塑造頂級(jí)品質(zhì) 理念之三： 既要考量現(xiàn)實(shí)，又要適度超前 —— 南京別墅市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)情況和發(fā)展階段，必須充分考慮； —— 必須超前，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)有周期；只能適度，走快一步，避免“前浪死在沙灘上” 。 一、整體開(kāi)發(fā)理念 理念之一： 圍繞市場(chǎng)，賺足利潤(rùn) —— 作為一個(gè)發(fā)展商，賺錢(qián)是本能和動(dòng)力；只有賺錢(qián)，才能生存，才有 發(fā)展； —— 賣(mài)掉產(chǎn)品，才能賺得利潤(rùn)；要賣(mài)掉產(chǎn)品，就必須尊重市場(chǎng)，從市場(chǎng)的真正需求出發(fā)。 對(duì)于本案的開(kāi)發(fā)，我們充滿(mǎn)熱情和信心。 11 第三章：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念 太多年了，南京市場(chǎng)最好的別墅還是被帝豪花園之類(lèi)所占據(jù)，營(yíng)銷(xiāo)的升級(jí)只能從金陵家天下的炒作中依稀看見(jiàn) …… 這個(gè)城市從不稀缺頂級(jí)的山水資源，但真正頂級(jí)的產(chǎn)品 ，太少太少。藝術(shù)和人文為本地塊價(jià)值提升的兩大手段，而超低地價(jià)的取得為本地塊獲得了后發(fā)的重要優(yōu)勢(shì)。 人文氛圍： 項(xiàng)目位于南京新建大學(xué)城內(nèi)，五所大學(xué)、兩所國(guó)際學(xué)校，眾多高 新技術(shù)企業(yè)（包括 14 家世界 500 強(qiáng)企業(yè)），使得整個(gè)大環(huán)境充滿(mǎn)獨(dú)一無(wú)二的知識(shí)氛圍，成為高素質(zhì)人才的聚集地。 后天 藝術(shù)文脈： 本地塊本身就是以“盛唐藝術(shù)園”的名義立項(xiàng)的，園內(nèi)必須有 60100 畝的藝術(shù)園用地，而且“ 亞明藝術(shù)館、江寧區(qū)博物館 ”就在小區(qū)內(nèi)，藝術(shù)性必將是本地塊價(jià)值提升的最大的亮點(diǎn)和特色。同時(shí)地鐵 2 號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)三年后的接通為交通的更加便利埋下很好的伏筆。 交通： 距市中心 16 公里，距區(qū)政府所在地 6 公里，距開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)新址 里，距祿口國(guó)際機(jī)場(chǎng) 20 公里。 景觀(guān)：韓府山、翠屏山、將軍山的聯(lián)體山脈，正好在本地塊上拐個(gè)彎，形成了本地塊最好的景觀(guān)優(yōu)勢(shì)，坐北朝南，靠山面水，可充分利用自然的山水景觀(guān)。 我們從先天和后天兩大方面來(lái)研判本地塊的價(jià)值： 先天 資源：將軍山脈形成的四座山峰，林木茂盛；坐擁康后湖與沐英湖兩大水體，更有遍布基地的 人工湖、水潭；同時(shí)具有淺丘、平地、坡地、山峰、山谷、林地、沼澤等多種地形地貌，基地腹地的廢舊采石場(chǎng)也是一道獨(dú)特的風(fēng)景景觀(guān)。 8 第二章：土地價(jià)值研判 土地屬性分析： 尊重每一塊土地。具備建設(shè)高品位住宅所需的多種資源。東北部尚有一景觀(guān)獨(dú)特的廢舊采石場(chǎng)。從佛城西路越過(guò)此緩坡，隔湖望山，別有洞天。將軍山脈在基地北側(cè)形成 4 座山峰，峰谷交錯(cuò)，形成良好的基地背景?；啬吓R佛城西路，北靠將
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