【正文】 涌入城市，必然使房產(chǎn)這一人們最基本的生活要素變得相對匾乏，這就給房地產(chǎn)行業(yè)帶來極大的發(fā)展空間。各大城市人均居住面積在過去的幾年內(nèi)逐漸增大，在居住人口數(shù)量的提升與人均居住面積的不斷增加的基礎上，住宅需求面積也將隨之攀升，為城市房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供更加廣闊的市場空間。國民經(jīng)濟的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國房地產(chǎn)仍將成為持久的消費熱點。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的超速發(fā)展，國外游資不斷涌入，各大主要城市的房價持續(xù)攀升，整個經(jīng)濟呈現(xiàn)過熱態(tài)勢，政府接二連三地出臺了系列的金融調(diào)控手段，試圖穩(wěn)定市場，保證經(jīng)濟長久健康的發(fā)展，同時也避免過高房價引來的社會潛在問題。一系列調(diào)控政策的接踵而至，如專項整治房地產(chǎn)市場秩序，治理“捂盤惜售”；加強國有建設用地管理；促進節(jié)約集約土地，合理安排住宅用地，優(yōu)化住宅用地結構；建立健全的廉租房、經(jīng)濟適用房制度等多種因素集體效力，都從外部考驗著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的耐力。整體來講，國家對房地產(chǎn)的政策是經(jīng)歷了這樣一個思路：扶持——抑制房價過快增長——打壓房價。萬科2013年在美國市場的舉動主要是：在2月與鐵獅門房地產(chǎn)公司(Tishman Speyer Properties)宣布成立合資公司，萬科持合資公司70%的股權，鐵獅門持股30%。萬科2010年正式進入商業(yè)地產(chǎn)，多地成立商業(yè)管理公司，2011年正式宣布三大產(chǎn)品線，近兩年，萬科雖然一直強調(diào)以住宅開發(fā)為主，但其在商業(yè)地產(chǎn)領域卻是動作頻頻。至2008年末，業(yè)務覆蓋到以珠三角、長三角、環(huán)渤海三大城市經(jīng)濟圈為重點的31個城市。在企業(yè)領導人王石的帶領下，萬科通過專注于住宅開發(fā)行業(yè)，建立起內(nèi)部完善的制度體系，組建專業(yè)化團隊，樹立專業(yè)品牌，以所謂“萬科化”的企業(yè)文化（一、簡單不復雜；二、規(guī)范不權謀；三、透明不黑箱；四、責任不放任）享譽業(yè)內(nèi)。萬科集團簡介: 全稱為萬科企業(yè)股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)市場化程度的不斷提高和國家宏觀調(diào)控力度的不斷加大，來自于宏觀環(huán)境、市場供求、全球化競爭和新技術不斷涌現(xiàn)的風險，正威脅著各房產(chǎn)公司的正常發(fā)展。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的好壞直接影響著整個國民經(jīng)濟發(fā)展水平的高低，隨著我國經(jīng)濟體制改革的不斷深入，房地產(chǎn)業(yè)逐漸地被納入市場經(jīng)濟運行的軌道。然而基于萬科為房地產(chǎn)行業(yè)的龍頭，在這方面要保持持久的競爭力更是任重道遠！第四篇：萬科集團環(huán)境分析報告、萬科集團環(huán)境分析報告引言：房地產(chǎn)是人類生產(chǎn)和生活的最基本要素，一種特殊的商品。正因為如此，環(huán)境分析成為一種日益重要的企業(yè)職能。六、結束語經(jīng)濟、社會、科技等諸多方面的迅速發(fā)展，特別是世界經(jīng)濟全球化、一體化過程的加快，全球信息網(wǎng)絡的建立和消費需求的多樣化，企業(yè)所處的環(huán)境更為開放和動蕩。房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性決定了它對國家宏觀政策比較敏感，其發(fā)展態(tài)勢與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關性，受外部宏觀環(huán)境的影響比較大。五、影響組織的關鍵性因素企業(yè)戰(zhàn)略對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展有著綱領性意義和重大影響，其在本質(zhì)上是保障企業(yè)獲得最大利潤的途徑和手段。(4)市場競爭加劇，綠城、恒大等民營房地產(chǎn)公司的高速擴張，削弱了萬科的競爭優(yōu)勢，對其未來增長構成有力威脅。(2)政府金融政策趨緊，既提高了對房地產(chǎn)商資金實力的要求，也在一定程度上(3)對土地供給的宏觀調(diào)控以及土地交易市場化，增加了土地獲取的難度。(1)政府管制的力度正在逐步加強。(5)中國屬于發(fā)展中國家，房地產(chǎn)行業(yè)屬于增長型行業(yè)，發(fā)展空間大。(4)萬科獲建設銀行500億授信額度建設銀行，進一步增加對萬科的授信力度。(2)政府宏觀調(diào)控政策頻繁出臺、國有資產(chǎn)布局優(yōu)化的規(guī)劃，將加速行業(yè)整合，有利于優(yōu)勢企業(yè)快速擴張。萬科獲得的可開發(fā)土地，較多的來源于二級市場或公開拍賣市場土地資源來源渠道的限制，迫使萬科只能走城鄉(xiāng)結合部開發(fā)的策略。(3)各城市顧客的評價不一，在某些城市萬科的住房，服務等有待提高。(1)土地儲備不足，土地儲備約2200萬平方米，僅能滿足萬科2?3年的發(fā)展需要，低于行業(yè)平均水平，可能會影響其增長并增加土地購置成本。(5)公司財務狀況良好，融資渠道通暢。(3)萬科集中采購裝修部品 凸顯規(guī)模效應降低采購成本約10％，技術、環(huán)保指標高于行業(yè)標準。品牌知名度高，顧客和潛在顧客對萬科品牌的評價都較高。(1)中國房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，主營住宅物業(yè)發(fā)展，競爭優(yōu)勢明顯。四、環(huán)境綜合分析—SWOT分析經(jīng)過20多年的持續(xù)努力，萬科在品牌知名度、資金實力、規(guī)模、盈利等方面具備了較強的競爭優(yōu)勢。以“七個尊重”為核心的人文精神和企業(yè)價值觀的形成和認可，是萬科不斷發(fā)展的基石。萬科公司給自己的定位是：做中國地產(chǎn)行業(yè)的領跑者。即使在2008年行業(yè)整體資金較為緊張的背景下，公司仍保持充裕的流動性和健康的負債狀況。讓所有的人為了共同的目標走在一起，共同工作，通過內(nèi)部經(jīng)驗交流和外部知識引進，提高能力。萬科提供給每一位員工的是可持續(xù)發(fā)展的機會和空間，是公平競爭的環(huán)境，致力于培養(yǎng)職業(yè)經(jīng)理，聚集了一批善經(jīng)營、懂管理、有專業(yè)知識、不斷超越自我的職業(yè)經(jīng)理人。產(chǎn)品線、運營線、管理線、監(jiān)控線，這樣使得專業(yè)分工更強，各線集中精力執(zhí)行專門的任務，每一個過程都得到高度關注。三、影響組織的內(nèi)部環(huán)境因素分析創(chuàng)新組織結構——組織結構要根據(jù)戰(zhàn)略的變化而變化。但近些年來，消費者對于住房多方面要求均有所提高，如房屋質(zhì)量、小區(qū)規(guī)劃、建筑科技水平、生活配套、物管水平，甚至交樓期限與辦理房產(chǎn)證等，成為除價格之外影響消費決策的因素?？傮w來說，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，開發(fā)類供應商的議價能力十分有限，談判與定標的主動權仍牢牢掌握在房產(chǎn)企業(yè)手中。在房產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)類供應商制約著房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營，但對于中海、萬科等知名房企而言，自身品牌及設計能力，將幫助房地產(chǎn)公司獲取更大的反議價空間。土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基本資源，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，最主要的供應商之一即為土地供應商。(3)消費觀念的轉變居民的消費觀正不斷轉變，市場中房產(chǎn)消費力量正呈現(xiàn)被其它消費行為分流的趨勢, 新消費時代的帶來，房產(chǎn)已不再成為人們消費的唯一聚焦點。但是，我們也必須認識到，商品房買賣市場在一定程度上將受到以下方面的影響：(1)二手房市場的活躍具有良好地理位置、較低房價、成熟社區(qū)配套服務等特點的二手房勢必成為上海住宅市場的有力補充，伴隨著時間的推移，二手房也必將成為住宅市場的交易主流。(4)政府政策國家對房地產(chǎn)業(yè)的運行與操作規(guī)則給予了相應的規(guī)定，對新進入者也有也有一定阻礙作用。(2)產(chǎn)品差異化房地產(chǎn)的性能風格差異化和品牌形象差異化明顯，對市場競爭力有較大的影響。(1)海外競爭加強中國加入WTO后，外資、外商進入我國房地產(chǎn)業(yè)的壁壘降低，海外資金和開發(fā)商進入中國房地產(chǎn)業(yè)的成本大大下降，將導致海外的開發(fā)商搶灘中國房地產(chǎn)市場，從而形成中國房地產(chǎn)市場的全球化競爭格局。進入門檻高、新進入者威脅小。(3)高額固定成本作為固定資產(chǎn)的房地產(chǎn)，耗資大，風險大，這一點阻止了進入此行業(yè)的企業(yè)的數(shù)量，使得該行業(yè)相對其他行業(yè)競爭程度小。%，是目前中國最大的專業(yè)住宅開發(fā)企業(yè)。二、影響組織的特殊環(huán)境因素分析（波特的五力模型）行業(yè)內(nèi)競爭的主要特點表現(xiàn)為行業(yè)集中度低、區(qū)域性強、產(chǎn)品差異性大、成本差異大。購房者自我意識的覺醒、對高生活品質(zhì)的追求傾向，使住宅的品質(zhì)成為群眾關注的熱點。住宅產(chǎn)業(yè)化之后，將采用工業(yè)化生產(chǎn)的方式來建造住宅，以提高住宅生產(chǎn)的勞動生產(chǎn)率，提高住宅的整體質(zhì)量，降低成本，降低物耗、能耗。我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)化的總體框架己經(jīng)建立，技術體系正在集成，房地產(chǎn)市場的熱點不斷翻新。隨著經(jīng)濟的發(fā)展、社會的進步，人們的消費觀念發(fā)生了重大變化，貨款購房己成為當前人們住房消費的主流。城市化與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展也存在著同樣的內(nèi)在聯(lián)系，城市化發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到持續(xù)推動的作用。2005 年我國人均GDP 達到1703 美元，已經(jīng)由溫飽邁入小康社會，房地產(chǎn)消費將成為當前及今后相當長一段時間內(nèi)的主要消費熱點，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)相應將進入高速增長階段。國家將房地產(chǎn)行業(yè)的外資投資行為列入“限制”行列，限制外商投資及熱錢涌入；從緊的金融手段，銀行存款準備金率連續(xù)提升，對于房產(chǎn)市場的資金來源起到明顯抑制，同時加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理也一定程度上抑制了房地產(chǎn)需求。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟發(fā)展的“龍頭”產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢與宏觀經(jīng)濟的發(fā)展具有正相關性。近幾年來，由于房地產(chǎn)市場投資規(guī)模過大，房屋價格上漲過快，需求偏大、供應結構不合理，市場秩序比較混亂等問題愈發(fā)突出，國家采取了一系列的宏觀調(diào)控措施。其中市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山9個城市排名首位。萬科1988年進入房地產(chǎn)行業(yè)，1993年將大眾住宅開發(fā)確定為公司核心業(yè)務。總部設在深圳，至2009年，已在20多個城市設立分公司。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，必須充分認識和了解房地產(chǎn)業(yè)的特點、發(fā)展歷程和發(fā)展趨勢，并充分考慮國家政策、經(jīng)濟增長、運行模式等因素對企業(yè)發(fā)展的影響。我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展十分迅速，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中屬于基礎性、先導性的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟的重要組成部分。在國際上，海爾熱水器“防電墻”技術、海爾洗衣機雙動力技術等六項技術還被納入IEC國際標準提案，這證明海爾的創(chuàng)新能力已達世界級水平。在自主知識產(chǎn)權基礎上，海爾主持或參與了115項國家標準的編制修定，制定行業(yè)及其它標準397項?！皠?chuàng)新驅(qū)動”型的海爾集團致力于向全球消費者提供滿足需求的解決方案，實現(xiàn)企業(yè)與用戶之間的雙贏。其中，海爾在白色家電市場上仍然遙遙領先，且優(yōu)勢更加突出；在小家電市場上海爾表現(xiàn)穩(wěn)健，以16％的市場份額蟬聯(lián)小家電市場冠軍?，F(xiàn)在，家電已經(jīng)成為人們生活中相當重要的工具。但人口的城鎮(zhèn)比例呈現(xiàn)持續(xù)上升的趨勢，帶動著總體的消費力的上升。從外部看，歐美債務危機致使國際市場需求疲軟，出口形勢更加嚴峻。（5）、2012年，國內(nèi)外家電產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟環(huán)境仍舊復雜。其次是日本市場，同比增長30%。從出口地區(qū)來看，俄羅斯、日本、美國等地區(qū)呈現(xiàn)出口上升態(tài)勢，歐洲及拉美地區(qū)的英國、意大利、巴西、印度、阿根廷等國則呈現(xiàn)同比下降，%。上半年數(shù)據(jù)中，家用空調(diào)依然保持了較快增長，累計產(chǎn)值2195億元，同比增幅34%。其中企業(yè)生產(chǎn)成本中的勞動力、原材料、土地等價格同比增長了3倍，特別是用工成本大幅提高，近三年以來，制造企業(yè)的員工工資以每年15%的速度上漲，再加之日益激烈的市場競爭，使得企業(yè)的盈利能力下降。（4）、2011年，經(jīng)濟環(huán)境趨緊，產(chǎn)業(yè)增速放緩。實施積極財政政策和適度寬松貨幣政策傳遞了清晰的信號：擴內(nèi)需、保增長、調(diào)結構的調(diào)控措施，將推動中國經(jīng)濟走出困境，邁向新的發(fā)展階段。為穩(wěn)定金融市場和刺激經(jīng)濟增長，各國紛紛出臺措施。我國經(jīng)濟仍具有應對各種困難和挑戰(zhàn)的活力和潛力。其中，自2008年以來，我國的經(jīng)濟環(huán)境變幻莫測，具體如下：（1）、2008年以來，中國經(jīng)濟社會發(fā)展經(jīng)受了近幾年最為嚴峻的挑戰(zhàn)和重大考驗。鼓勵支持行業(yè)組織加強品牌建設的實踐研究，充分發(fā)揮其在品牌建設過程中的服務支持作用；加大對行業(yè)組織參與國際標準、相關技術法規(guī)制修訂和開展國際交流合作等方面的支持力度，充分發(fā)揮其在推動企業(yè)開拓國際市場方面的組織協(xié)調(diào)作用；支持行業(yè)組織聯(lián)合企業(yè)共同應對涉外知識產(chǎn)權糾紛和國際貿(mào)易壁壘，充分發(fā)揮其聯(lián)系企業(yè)的紐帶作用。完善人才培養(yǎng)機制，重視品牌經(jīng)營管理人才培養(yǎng)，滿足企業(yè)對優(yōu)秀品牌經(jīng)營管理人才的需求，提高品牌建設能力和運作能力；借鑒和總結國際知名家電品牌及其他行業(yè)優(yōu)秀品牌的培育和發(fā)展經(jīng)驗，為家電行業(yè)培養(yǎng)、引進品牌建設人才提供更多的先進理念和創(chuàng)新模式；引導企業(yè)完善和實施人才戰(zhàn)略，鼓勵企業(yè)建立適應自身品牌發(fā)展戰(zhàn)略的國際化人才培養(yǎng)體系，推動品牌戰(zhàn)略的有效實施；建立和完善家電行業(yè)品牌專家?guī)?，為行業(yè)品牌建設提供人才支撐。加強和完善市場監(jiān)管，依法維護市場秩序，營造公平規(guī)范的市場競爭環(huán)境；嚴厲懲處侵犯知識產(chǎn)權和企業(yè)合法權益的行為，加大對自主品牌商標、外觀設計、發(fā)明專利等知識產(chǎn)權的保護力度；充分發(fā)揮新聞媒體的輿論引導作用，加大對自主品牌的宣傳力度，提高消費者對自主品牌的認知度，為自主品牌建設創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境；不斷建立和完善自主品牌建設的激勵機制，大力表彰和宣傳品牌建設成就突出的企業(yè)，營造企業(yè)加快自主品牌建設的良好氛圍。引導規(guī)模效益好、創(chuàng)新能力強的家電產(chǎn)業(yè)集群，積極創(chuàng)建國家新型工業(yè)化產(chǎn)業(yè)示范基地，并在規(guī)劃布局、技術改造等方面予以重點指導和支持；優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)集群所在地各級政府要繼續(xù)完善技術研發(fā)、檢驗檢測、金融服務、現(xiàn)代物流和人才培養(yǎng)等公共服務體系，并在發(fā)展規(guī)劃、政務服務和資源配置等方面，進一步加大對家電區(qū)域品牌建設的支持力度。支持自主品牌在境外的商標注冊和專利申請，加大對自主品牌向海外注冊商標、申請專利的保護力度；引導支持自主品牌積極開展出國（境）參展、海外并購、設廠及工業(yè)園區(qū)建設等活動，大力實施“走出去”戰(zhàn)略；積極推進金融產(chǎn)品和服務方式創(chuàng)新，鼓勵支持企業(yè)聯(lián)合建設海外營銷渠道和售后服務網(wǎng)絡，為自主品牌企業(yè)建立國際化研發(fā)、生產(chǎn)體系及品牌推廣搭建金融服務平臺。鼓勵支持家電品牌企業(yè)積