【正文】 。 政府推動，市場運(yùn)作， 即政府進(jìn)行規(guī)劃和基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)，并對土地進(jìn)行一級開發(fā)，二級開發(fā)項(xiàng)目向社會公開招標(biāo)，中標(biāo)人在規(guī)劃控制條件下進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 編制勞動保護(hù)措施，并落實(shí) 所有施工企業(yè)必須編制 勞動保護(hù)措施，并落實(shí)，如勞動及安全 保護(hù)用具、勞動安全保險購買、勞動者特種行 業(yè)上崗證；編制施工工藝流程，并加以監(jiān)督；配備專職安全監(jiān)護(hù) 員； 施工前應(yīng)斷電斷氣。 消防外協(xié) 消防外援由建設(shè)方和當(dāng)?shù)叵啦块T協(xié)商解決。本項(xiàng)目在同一時間內(nèi)按一處著火考慮。 環(huán)境 保護(hù)措施 在 項(xiàng)目改造 期內(nèi) ， 機(jī)械及運(yùn)輸車輛將產(chǎn)生不同程度的粉塵和噪音， 改造施工時，將采取專業(yè)運(yùn)輸設(shè)備，并采取灑水措施沖洗，避開休息時間段施工，力爭將 粉塵控制在每立方米空氣含量不超過 10 毫克，噪音控制在80 分貝之內(nèi)。項(xiàng)目改造時，主要是生活污水、粉塵與噪音。 停車位數(shù)量按國 家標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算 。 容積率 ： 46。并開辟 CEO公寓與外商公寓生活專區(qū)。 ⑤休閑餐飲區(qū) 將各種特色餐館、快餐店、咖啡茶藝店，以及按摩、足浴、美體、美發(fā)等異形產(chǎn)品集中，形成項(xiàng)目產(chǎn)品的配套生活休閑區(qū)。 ③商業(yè)區(qū) 形成各種大中小層次專業(yè)商業(yè)集中區(qū)，為大區(qū)域提供商業(yè)服務(wù)，體現(xiàn)城市繁華景象。 ②商務(wù)酒店區(qū) 構(gòu)筑 5A 級高檔寫字樓與五星級酒店聚合區(qū)，塑造高層次商務(wù)平臺。 . 定位與功能 總體定位 金融聚集區(qū)、商務(wù)酒店區(qū)、商業(yè)區(qū)、文化娛樂區(qū)、休閑 餐飲 區(qū)、高尚居住區(qū) ， “六區(qū)合一”，構(gòu)建湖南“曼哈頓”。 . 土地用途 金融地產(chǎn)，包括金融總部大樓，以及與分支機(jī)構(gòu)及金融產(chǎn)業(yè)鏈配套的專業(yè)寫字樓、公共設(shè)施、商住樓等；城市基礎(chǔ)設(shè)施；公共綠化。 采用現(xiàn)代建筑風(fēng)格，鼓勵大膽創(chuàng) 意。 符合 XX 市 總體規(guī)劃 與區(qū)域控制性詳規(guī) ，與周邊建筑協(xié)調(diào)和諧。 注重美觀 、 節(jié)能、節(jié)水、節(jié)材、安全和環(huán)保。 第 4章 項(xiàng)目建設(shè) 概念性 方案 . 建設(shè) 指導(dǎo)思想與原則 以人為本、功能完善、特色鮮明。周邊的芙蓉路是 XX 南北交通大動脈，營盤路是東西向的城市主干道，三一大道是貫通河西 、河?xùn)|的進(jìn)出城通道；項(xiàng)目內(nèi)部有湘春路、德雅路（規(guī)劃拉通）和潘家坪路（規(guī)劃拉通）橫貫東西，另規(guī)劃有一條南北走向的干道。隨著 XX 芙蓉中央商務(wù)區(qū)建設(shè)的推進(jìn)以及近期營盤 路的拉通，項(xiàng)目選址的商業(yè)繁華程度被加速提高，為 芙蓉北路金融商務(wù)中心 創(chuàng)建打下了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。由于涉及 火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來登酒店以南等十三塊零星棚戶區(qū)的改造，較之征 商業(yè)設(shè)施和高檔建筑密集的土地，拆遷成本小，從而降低了 芙蓉北路金融商務(wù)中心 整體建設(shè)成本，增加了對銀行總部機(jī)構(gòu)和開發(fā)商的吸引力，有利 于加快 芙蓉北路金融商務(wù)中心 的開發(fā)建設(shè)。 選址承襲了初具雛形的芙蓉路金融街 的金融脈絡(luò)，是芙蓉路金融街的 進(jìn)一步 延伸和擴(kuò)展，也是芙蓉路金融街由線向面的轉(zhuǎn)換，是整個金融產(chǎn)業(yè)聚集與發(fā)散的背景與腹地。 1 、 具有濃厚的金融氛圍 選址呈矩形形狀，芙蓉路 —— 火車北站以 北至好來登以南路段 ，屬芙蓉路金融街的北段。該路段是商貿(mào)的黃金地帶，商貿(mào)建筑和設(shè)施密集 ，若 對金融 機(jī)構(gòu)和金融服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行大規(guī)模聚集，形成高效的金融產(chǎn)業(yè)鏈難度很大。 整體上，基本 無障 礙物， 施工面大 、施工方便 。 施工條件 ①工程用水用電條件 項(xiàng)目周邊市政配套齊全，施工用水用電接駁點(diǎn)不超過 100 米。而且未來地鐵一號線（南北向）在項(xiàng)目區(qū)域有多個站點(diǎn)。 地震烈度 根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（ GB183062021）， XX 市的地震動峰值加速度分區(qū) g=，對照項(xiàng)目建設(shè)場地地震基本烈度為Ⅵ度。 氣象條件 XX 地處湖南省東部偏北地帶，根據(jù)湖南氣候區(qū)劃圖， XX 位于湘中氣候區(qū)北部，該地區(qū)氣象資料如下： 氣溫： 年平均 ℃ 最高 ℃ 最低 ℃ 相對濕度： 年平均 80% 最熱月平均 75% 最冷月平均 81% 降水量： 年平均 毫米 蒸發(fā)量： 年平均 毫米 最大積雪厚度 20 厘米 年平均降雪日數(shù) 天 全年日照時數(shù) 小時 無霜期 天 最大風(fēng)速 20 米 /秒 主導(dǎo)風(fēng)向 全年為西北風(fēng)，夏季為南風(fēng) 地質(zhì)條件 據(jù)初步勘察，項(xiàng)目場地?zé)o不良地質(zhì)現(xiàn)場，場地穩(wěn)定。年平均氣溫 16－ 18攝氏度，年平均日照 1300－ 1800小時，無霜期 345 天，年平均降雨量 1200－ 1500 毫米。 土地利用現(xiàn)狀 擬建場地 主要 火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來登酒店以南等十三塊零星棚戶區(qū)，總面積約 畝 。 項(xiàng)目周邊現(xiàn)代樓宇云集，配套完善。 第 3章 場址 選擇 . 地 址現(xiàn)狀 項(xiàng)目地點(diǎn) 與地理位置 XX 市火車北站棚戶區(qū)改造項(xiàng)目位于 開福區(qū)芙蓉中路以東、東風(fēng)路以西、伍家?guī)X以南、 XX 銀行以北合圍 范圍，規(guī)劃面積 畝。 . 建設(shè)規(guī)模 與建設(shè)內(nèi)容 ① 規(guī)模 可改造土地總面積： 畝； 序號 位置 面積（畝） 1 芙蓉路沿線火車北站入口至雙鶴醫(yī)藥區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 2 芙蓉路沿線疾控中心宿舍區(qū) 3 芙蓉路沿線潘家坪加油站及周邊棚戶區(qū) 4 東風(fēng)路長鐵總公司裝卸機(jī)械廠以北棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 5 省物資工貿(mào)總公司與鐵路之間的棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 6 長勝房地 產(chǎn)、浩林房地產(chǎn)及部分國慶新村 7 姚正街內(nèi)區(qū)城投地塊及周邊棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 8 鐵路總公司黨校及南邊的棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 9 體育館路以北，姚正街路口周邊棚戶區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 10 體育館路以南， XX銀行以北的廣鐵宿舍區(qū)（廣鐵控制紅線 ） 11 德雅路路幅兩廂 12 巨隆金屬材料廠 13 藥材公司、冷庫、物資公司 14 聯(lián)運(yùn)公司 合 計(jì) 拆遷房屋建筑面積 平方米。大力發(fā)展倉儲、加工、配送、包裝、信息、服務(wù)等現(xiàn)代物流業(yè)及 房地產(chǎn)業(yè) ，未來城市建成區(qū)達(dá) 70 平方公里，常住人口達(dá)到 60 萬人。由此帶來的剛性住房需求至少達(dá)到 4500 萬平方米 ，進(jìn)而對城市用地 ， 產(chǎn)生 萬畝 的 需求。為此，城市有必要以前瞻性視野，應(yīng)對未來金融機(jī)構(gòu)的需求，進(jìn)而促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。目 前， XX 市主要金融機(jī)構(gòu)呈“帶”型 沿 芙蓉中路分布，向北 （項(xiàng)目區(qū)域） 延伸 發(fā)展?；谥袊鹑谑袌鲩_放的進(jìn)程，外資金融機(jī)構(gòu)將以多種模式 ，未來將 陸續(xù)進(jìn)軍中國金融業(yè)，進(jìn)入中 國各個主要城市。 ③ 以前瞻性視野，應(yīng)對未 來金融機(jī)構(gòu)的需求 2021 年 12 月 ，中國便 遵循 WTO 的承諾，加快金融業(yè)的開放進(jìn)程。城市將由單一的 同心圓式的環(huán)狀城市發(fā)展模式，向多核心城市發(fā)展。尤其是市中心城市用地，供需矛盾彰顯。人均 GDP 達(dá)到 6 萬元 ,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 萬元。 ②城市發(fā)展目標(biāo) 在“兩型社會”的推力作用下，至 2020 年， XX市重點(diǎn)打造城市大都市圈，推動長株潭融城 ，構(gòu)筑 “ 3+5”城市群城 。城市居民恩格爾系數(shù)為 %。按常住人口計(jì)算，人均 GDP 達(dá) 33711 元。 2021 年， XX 市全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 (GDP) 億元，比上年增長 %。 第 2章 需求分析 . 需求分析 XX 市 簡況 ①總體概況 XX 是湖南省省會，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科教、信息中心，是國務(wù)院首批公布的歷史文化名城和第一批對外開放的旅游城市。加緊城市規(guī)劃與控制性詳規(guī)等技術(shù)性法律文件的形成。促 使投資按預(yù)期計(jì)劃得 進(jìn)行與 控制 ， 滿足 預(yù)期 目標(biāo) 的要求 。 建議 積極做好各項(xiàng) 項(xiàng)目 前期準(zhǔn)備工作 ； 以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；完善法律文件；抓緊落實(shí) 資金， 整合資源，認(rèn)真開展施工前的設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作。雖然項(xiàng)目投資大、協(xié)調(diào)難度大 ， 但是土地運(yùn)作是著眼于長期發(fā)展戰(zhàn)略為目的。 . 分析 結(jié)論及 建議 結(jié)論 項(xiàng)目具有長期發(fā)展戰(zhàn)略性特性，項(xiàng)目的建設(shè)與使 用 具有很好的社會效益 。 建設(shè)進(jìn)度 本項(xiàng)目主要是對 芙蓉路沿線，火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來登酒店以南等 總面積 為 畝 的 十三塊零星棚戶區(qū)進(jìn)行 拆遷，并通過整理使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn) ， 從 而達(dá)到全 面提升土地價值的目的 ，總工期規(guī)劃為兩年（ 2021 年 3 月－ 2021 年 3 月） 。 總投資 經(jīng)投資估算，該項(xiàng)目總投資 ： 若綜合 容積率 按 ， 總投資 324590萬 元 ，其中拆遷補(bǔ)償 230740 萬元、其他費(fèi)用 13521 萬元、稅費(fèi) 80329 萬元 ； 若綜合 容積 按 率 計(jì)算，總投資 需 328146 萬 元 ， 其中 拆遷補(bǔ)償230740 萬元、其他費(fèi)用 13521 萬元、稅費(fèi) 83885 萬元 。 ◇棚戶區(qū)，已與業(yè)主溝通落實(shí)，初步拆遷方案已完成。 ②建設(shè)內(nèi)容 對建設(shè)范圍內(nèi)現(xiàn)有建筑物拆 遷 ，并進(jìn)行補(bǔ)償； 對拆遷后的地塊進(jìn)行整理，比如給排水、電力、天然氣等進(jìn)行重新規(guī)劃，使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn)。 XX 市火車北站棚戶區(qū)改造（一期土地整理）工程 范圍為芙蓉路沿線，火車北站正門以北，雙鶴醫(yī)藥大廈以南以及雙鶴醫(yī)藥以北，好來登酒店以南等十三塊零星棚戶區(qū)。未雨綢繆，先期啟 動 XX 市火車北站棚房區(qū)改造（一期土地整理）工程 ，是當(dāng)前 項(xiàng)目建設(shè) 的務(wù)實(shí)之舉 和首要任務(wù) 。在芙蓉路向北的延伸線上，規(guī)劃建設(shè) 好 芙蓉北路金融商務(wù)中心 ，作為金融 業(yè) 發(fā)展的新區(qū)域，更有利于增強(qiáng) XX 對金融機(jī)構(gòu)的吸聚力，便于形成金融機(jī)構(gòu)集中、金融市場發(fā)達(dá)，金融設(shè)施先進(jìn)，金融服務(wù)高效，金融輻射強(qiáng)勁的格局，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)資源的優(yōu)化和高效配置。銀行機(jī)構(gòu)存款余額達(dá)到 億元，貸款余額達(dá)到 億元，分別占全省存貸余額的 %和 %； 24 家 A 股上市公司總股本 億元，證券化率為 %，比全省平均水平高出 50 多個百分點(diǎn)；保險機(jī)構(gòu)（其中外資保險機(jī)構(gòu) 1 家），保費(fèi)收入達(dá) 億元，賠付支出達(dá) 億元。 ④ 金融機(jī)構(gòu) 集中 ， 利于 催生經(jīng)濟(jì)乘數(shù)效應(yīng) XX 作為 長株潭 的中心城市 和湖南 改革開放的前沿， 金融服務(wù) 業(yè) 占有非常重要的地位， 集中了大量的 銀行 和 其它金融機(jī)構(gòu)。 ③ 有利于 增強(qiáng)北城聚核能力， 提升城市整體形象和品位 目前， XX 市北城伍家?guī)X商圈，由于 波隆 立交橋 及原有 的 火車貨運(yùn)北站 的阻礙，商圈日漸衰落， 成為 阻礙內(nèi)核力的形成 主要原 因 ，削弱了 其作為 北城中心的區(qū)域輻射力 。 ② 加強(qiáng)老城棚戶區(qū)改造，是 XX市建設(shè)區(qū)域性中心城