【正文】 解的內(nèi)容，以書(shū)面文件的形式納入有關(guān)《公約》、《協(xié)議》中；(2)在銷售前對(duì)售樓人員進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，使他們對(duì)物業(yè)管理的基本概念和基本知識(shí)有所了解，對(duì)將來(lái)該小區(qū)的物業(yè)管理內(nèi)容和模式有統(tǒng)一的理解；(3)在售樓現(xiàn)場(chǎng)安排專職的物業(yè)管理咨詢?nèi)藛T，接受購(gòu)房者的咨詢；(4)為使業(yè)主或未來(lái)業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有所了解，在銷售時(shí)，就在售樓處、樣板房等處展開(kāi)規(guī)范的物業(yè)管理工作(如清潔、綠化、安全保護(hù)等)，使業(yè)主對(duì)物業(yè)管理有良好的印象。(2)征詢業(yè)主對(duì)物業(yè)管理服務(wù)需求意見(jiàn)，并進(jìn)行整理，以此作為前期物業(yè)管理服務(wù)方案的制訂和修正依據(jù)。有關(guān)物業(yè)管理的宣傳及承諾，包括各類公共管理制度，一定要符合法規(guī)，同時(shí)要實(shí)事求是。(四)銷售階段 1．內(nèi)容(1)完成物業(yè)管理方案及實(shí)施進(jìn)度表；(2)擬定物業(yè)管理的公共管理制度；(3)擬定各項(xiàng)費(fèi)用的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)辦法，必要時(shí)履行各種報(bào)批手續(xù)；(4)對(duì)銷售人員提供必要的物業(yè)管理基本知識(shí)培訓(xùn)；(5)派出現(xiàn)場(chǎng)咨詢?nèi)藛T，在售樓現(xiàn)場(chǎng)為客戶提供物業(yè)管理咨詢服務(wù)；(6)將全部早期介入所形成的記錄、方案、圖紙等資料，整理后歸入物業(yè)管理檔案。陸續(xù)招聘物業(yè)管理企業(yè)員工并進(jìn)行培訓(xùn)，組織編寫各類管理服務(wù)文件和規(guī)章制度，準(zhǔn)備業(yè)主入住資料等。(6)提請(qǐng)建設(shè)單位留下一部分特殊的裝飾材料(彩色地磚、鍍膜玻璃、涂料等)，以便于將來(lái)的維修和更換。(4)在施工過(guò)程中發(fā)現(xiàn)部分室外基礎(chǔ)工程質(zhì)量不好，而該區(qū)屬填海區(qū)，易發(fā)生不均勻沉降，導(dǎo)致此處的埋地管網(wǎng)發(fā)生斷裂，因此建議重新施工。既便于安裝可視對(duì)講系統(tǒng)，又便于安裝信報(bào)箱，還注意到美觀實(shí)用和便于維修。確定了垃圾桶的規(guī)格、數(shù)量和放置位置，提供了垃圾場(chǎng)地設(shè)計(jì)方案，要點(diǎn)是采用瓷片磚地面、配備清洗水源和污水集排設(shè)施。在建設(shè)階段，物業(yè)管理企業(yè)跟蹤了整個(gè)過(guò)程，參與了多次專題討論會(huì)，提出改進(jìn)意見(jiàn)(其中一次就提出了18項(xiàng)整改意見(jiàn))，這些意見(jiàn)大部分都在建設(shè)中予以采納。(3)物業(yè)管理企業(yè)不是建設(shè)監(jiān)理單位，要注意介入的方式方法，既要對(duì)質(zhì)量持認(rèn)真的態(tài)度，又不能影響正常的施工、監(jiān)理工作。2．方法和要點(diǎn)(1)派出工程技術(shù)人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)，對(duì)工程進(jìn)行觀察、了解、記錄，并就有關(guān)問(wèn)題提出意見(jiàn)和建議。(3)對(duì)內(nèi)外裝修方式、用料及工藝等從物業(yè)管理的角度提出意見(jiàn)。(三)建設(shè)階段 1．內(nèi)容(1)與建設(shè)單位、施工單位就施工中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題共同商榷，及時(shí)提出并落實(shí)整改方案。(3)物業(yè)管理的基礎(chǔ)條件，如管理辦公用房以及物業(yè)管理企業(yè)員工宿舍、食堂、休息室、倉(cāng)庫(kù)和清潔車停放場(chǎng)地等，在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)就得以落實(shí)。(2)對(duì)智能化系統(tǒng)的設(shè)計(jì)、商業(yè)配套設(shè)施的建設(shè)、中心會(huì)所及休閑區(qū)域的布局、會(huì)所功能的設(shè)置、幼兒園的設(shè)置等提供了主導(dǎo)性意見(jiàn)。建議的具體內(nèi)容如下：(1)考慮到項(xiàng)目較大，且為分期開(kāi)發(fā)，在設(shè)計(jì)方案時(shí)，建議采用分組團(tuán)的布局，且各組團(tuán)相對(duì)獨(dú)立和封閉?！景咐课飿I(yè)項(xiàng)目的基本情況同上例。(4)要貫徹可行性研究階段所確定的物業(yè)管理總體規(guī)劃的內(nèi)容和思路，保證總體思路的一致性、連貫性和持續(xù)性。(3)從確定的目標(biāo)客戶的角度考慮問(wèn)題。(2)幫助建設(shè)單位優(yōu)化設(shè)計(jì)或從使用維護(hù)等角度上對(duì)設(shè)計(jì)方案進(jìn)行調(diào)整，使項(xiàng)目在總體上更能滿足客戶的需求，從而有利于促進(jìn)項(xiàng)目的成功，降低開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。(二)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段 1．內(nèi)容(1)就物業(yè)的結(jié)構(gòu)布局、功能方面提出改進(jìn)建議；(2)就物業(yè)環(huán)境及配套設(shè)施的合理性、適應(yīng)性提出意見(jiàn)或建議；(3)提供設(shè)施設(shè)備的設(shè)置、選型及服務(wù)方面的改進(jìn)意見(jiàn)；(4)就物業(yè)管理用房、社區(qū)活動(dòng)場(chǎng)所等公共配套建筑、設(shè)施、場(chǎng)地的設(shè)置、要求等提出意見(jiàn)。實(shí)踐證明，這幾條意見(jiàn)和建議對(duì)建設(shè)單位非常有益，能夠幫助建設(shè)單位更加準(zhǔn)確地進(jìn)行市場(chǎng)定位，提高了項(xiàng)目的性能價(jià)格比。(3)提出了人車分流的概念，這在該地屬于新的提法，也成為以后項(xiàng)目銷售的亮點(diǎn)。由于第二期、第三期的市場(chǎng)定位為當(dāng)?shù)刂懈呤杖腚A層，因此在后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中應(yīng)逐步提高綠化率，并相應(yīng)提升設(shè)施設(shè)備選型配置檔次。在該項(xiàng)目的論證階段，物業(yè)管理企業(yè)就參與了工作，并就該物業(yè)的市場(chǎng)定位、物業(yè)管理的基本思路和框架、物業(yè)管理的運(yùn)作模式提供了專業(yè)意見(jiàn)，得到了建設(shè)單位的采納，具體內(nèi)容如下：(1)考慮到整個(gè)工程項(xiàng)目的狀況，第一期消費(fèi)者的定位是當(dāng)?shù)刂械褪杖腚A層，在項(xiàng)目規(guī)劃上除合理控制建設(shè)成本外，還考慮到降低物業(yè)管理成本。(3)選用知識(shí)面廣、綜合素質(zhì)高、策劃能力強(qiáng)的管理人員承擔(dān)項(xiàng)目管理工作。2．方法和要點(diǎn)(1)組織物業(yè)管理專業(yè)人員向建設(shè)單位提供專業(yè)咨詢意見(jiàn)，同時(shí)對(duì)未來(lái)的物業(yè)管理進(jìn)行總體策劃。在此項(xiàng)目的物業(yè)管理方案中，房屋及公用設(shè)施的管理包括管理重點(diǎn)和維護(hù)養(yǎng)護(hù)范圍、標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)劃、實(shí)施細(xì)則等內(nèi)容；機(jī)電設(shè)施設(shè)備管理包括前期介入管理、日常運(yùn)行維護(hù)管理措施及運(yùn)作程序、緊急故障的處理等內(nèi)容；安全管理包括交通及車輛的管理、消防管理、保密管理、安全維護(hù)管理、緊急事件的處理等內(nèi)容；重大活動(dòng)的實(shí)施方案等內(nèi)容。8．常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述在編制常規(guī)物業(yè)管理服務(wù)綜述中需要把握的重點(diǎn)是將各項(xiàng)管理服務(wù)內(nèi)容的工作要求、重點(diǎn)、運(yùn)行管理及應(yīng)急方案、計(jì)劃等進(jìn)行詳細(xì)闡述