【正文】 列問題?！保┻@樣可以合理降低土地補(bǔ)償費(fèi)用，用租金作為農(nóng)民穩(wěn)定的長期收益，以解決土地被占用之后的農(nóng)民就業(yè)與長期收入保障問題。例如，將這些房屋變成經(jīng)濟(jì)適用住房或者廉租房，用于當(dāng)?shù)厣鐣Ｕ?，也省去了補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)的麻煩；或者將這些房屋用作政策性租賃房由政府定價，交給農(nóng)民組織管理。我們應(yīng)當(dāng)順應(yīng)這個趨勢，在逐步放開“小產(chǎn)權(quán)”房流轉(zhuǎn)的同時，積極制定配套措施來預(yù)防由此可能帶來的一系列問題?！保┻@樣可以合理降低土地補(bǔ)償費(fèi)用，用租金作為農(nóng)民穩(wěn)定的長期收益，以解決土地被占用之后的農(nóng)民就業(yè)與長期收入保障問題。例如，將這些房屋變成經(jīng)濟(jì)適用住房或者廉租房，用于當(dāng)?shù)厣鐣Ｕ?，也省去了補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)的麻煩；或者將這些房屋用作政策性租賃房由政府定價，交給農(nóng)民組織管理。這正是中國小產(chǎn)權(quán)房問題勢大的制度原因，也是小產(chǎn)權(quán)房問題影響力巨大的關(guān)鍵。從中國的互動機(jī)制而言，為防止通過社會沖突的方式導(dǎo)致維憲、護(hù)憲的危機(jī)，中央政府必須在較近期作出集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制度安排。為此，中國小產(chǎn)權(quán)房問題改革的實質(zhì)就是要實現(xiàn)中國歷史上又一次以土地為主的財富再分配，再次確立高速前進(jìn)的中國城鄉(xiāng)建設(shè)的利益平衡，解決土地使用權(quán)商品化。目前來看，小產(chǎn)權(quán)和集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的違規(guī)問題，決不可能因為以上一、兩個嚴(yán)格的行政通知就會得以糾正；也決不會因為若干法律若干條款的修改就會有效解決，中國集體土地法規(guī)體系的建設(shè)需要全面整體的制度突破。六、解決中國小產(chǎn)權(quán)房問題的幾個途徑無論是基于對《憲法》的責(zé)任，還是要加強(qiáng)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的施行，都必須徹底解決集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)和小產(chǎn)權(quán)房問題。買受人能辦理物權(quán)登記之場合，通過登記取得房屋所有權(quán)和宅基地(或集體建設(shè)用地)使用權(quán)；不能辦理登記之場合，與土地所有人(即集體組織)之間成立宅基地(或集體建設(shè)用地)租賃關(guān)系，由買受人定期支付租金，且租賃期限可由法律明確規(guī)定，不受最長20年租期限制。這樣，在同一塊土地上成立三種權(quán)利：宅基地(或集體建設(shè)用地)所有權(quán)、宅基地(或集體建設(shè)用地)使用權(quán)、宅基地(或集體建設(shè)用地)法定租賃權(quán)。房屋雖被買走，但宅基地(或集體建設(shè)用地)使用權(quán)卻不能隨房走，這樣就不能適用《物權(quán)法》解決城鎮(zhèn)居民購買“小產(chǎn)權(quán)”房的物權(quán)登記問題。上述規(guī)定，即所謂土地及其上房屋所有人非同一人時成立的法定租賃權(quán)。于此場合，其存續(xù)期間及租金，因當(dāng)事人的請求，由法院定之。所謂“法定”，是非出于買賣雙方的自由意思，而基于法律的直接規(guī)定當(dāng)然發(fā)生的結(jié)果。在此基礎(chǔ)上，如果確實不能辦理房屋所有權(quán)變更登記，可尋求債權(quán)法上的解決方案，即在宅基地(或集體建設(shè)用地)所有權(quán)之上成立法定租賃權(quán)。破解這個問題的前提是明晰“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同有效產(chǎn)生的實際作用或法律效果。我國的登記機(jī)構(gòu)屬于行政機(jī)關(guān)，必須執(zhí)行國務(wù)院的決定，而國務(wù)院對“小產(chǎn)權(quán)”房的建設(shè)持禁止態(tài)度，對“小產(chǎn)權(quán)”房的買賣又限制較嚴(yán)，故登記機(jī)構(gòu)可完全以遵循政府規(guī)定為由拒絕為“小產(chǎn)權(quán)”房辦理物權(quán)變更登記?？傊瑥睦娣治鼋嵌瓤?，允許“小產(chǎn)權(quán)”房自由買賣在經(jīng)濟(jì)上是有效率的，也是社會大勢所趨。但是，這些損失是可以通過其他途徑得到彌補(bǔ)并改善的，例如可借此拉開征收物業(yè)稅的改革序幕，從根本上解決目前受人詬病的“土地財政”問題。由此可知，在“小產(chǎn)權(quán)”房買賣過程中，城市居民、集體組織、村民都獲得了利益，這是有效率的。在這個博弈中，最激烈的沖突就是級差地租利益沖突。主要原因是，隨著土地價值的提高，誰擁有土地就意味著誰的財富在增長，這其實就是級差地租在增加。涉及的利益主要有：居住生存利益、不動產(chǎn)財產(chǎn)利益、集體組織級差地租利益、農(nóng) 業(yè)利益、農(nóng)村社會保障利益、房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)利益、國家建設(shè)用地利益、國家土地級差地租利益等。在“小產(chǎn)權(quán)”房交易過程中，涉及的利益主體主要有：（參見“名家剖析“小產(chǎn)權(quán)”房現(xiàn)象———中國人民大學(xué)法學(xué)院“法眼透視”學(xué)術(shù)沙龍”，2007年11月23日，周珂教授的發(fā)言。四、利益分析基礎(chǔ)上破解“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同效力困境的思考(一)“小產(chǎn)權(quán)”房買賣中的利益分析從法律視角研究社會問題，應(yīng)當(dāng)把利益分析作為基礎(chǔ)?！?2最高人民法院也于2008年12月4日頒布《關(guān)于為推進(jìn)農(nóng)村改革發(fā)展提供司法保障和法律服務(wù)的若干意見》(下稱“12很多消費(fèi)者購買的時候，他不可能對國家的法律有這么多的了解，因此糊里糊涂就買了，覺得便宜就買了，對這些人的合法利益，政府是要給予保護(hù)的。（陳錫文表示，““小產(chǎn)權(quán)”房違法，絕對不允許再建設(shè)。隨著社會對“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣行為的關(guān)注升溫，政策漸趨放松。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)?！?004年國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買宅基地。(一)從禁止到有限保護(hù)目前，我國規(guī)范“小產(chǎn)權(quán)”房的法律規(guī)定主要是《物權(quán)法》第15153條；《土地管理法》第43條第1款、第56663條。三、“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律態(tài)度與評價從法學(xué)視角研究社會現(xiàn)象，有必要將該社會現(xiàn)象置于當(dāng)下的法律環(huán)境中進(jìn)行判明，以此明確法律對其所持態(tài)度，并作為進(jìn)一步討論這類規(guī)定得失的基礎(chǔ)。因為，建造目的不同可能會導(dǎo)致法律對其所持態(tài)度不同；第三，按照房屋價值和使用目的可分為奢侈享受型“小產(chǎn)權(quán)”房(主要是別墅)和普通消費(fèi)型“小產(chǎn)權(quán)”房。如果農(nóng)地未經(jīng)合法轉(zhuǎn)用而在其上建造住宅房屋，則從根本上違法，此種違法“小產(chǎn)權(quán)”房應(yīng)予拆除，其買賣行為應(yīng)認(rèn)定無效；第二，自住型“小產(chǎn)權(quán)”房與銷售型“小產(chǎn)權(quán)”房。此外，“小產(chǎn)權(quán)”房還可作如下分類：第一，宅基地“小產(chǎn)權(quán)”房與集體建設(shè)用地“小產(chǎn)權(quán)”房。前者在土地使用、房屋建造、買賣交易等環(huán)節(jié)均存在不合法狀態(tài)；后者的建造行為合法，只是在買賣等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)上不合乎規(guī)定。就房屋建造行為是否合法而言，我們將前者稱做“違法?小產(chǎn)權(quán)?房”，將后者叫做“合法?小產(chǎn)權(quán)?房”。參見《北京法院調(diào)研報告大膽允許農(nóng)村房屋產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)》，載《法制日報》，2008年12月7日，第8版。其特點(diǎn)是：第一，建造人可原始取得房屋所有權(quán)，（參見《物權(quán)法》第30條。實踐中，通常由鄉(xiāng)鎮(zhèn)或村委會頒發(fā)“權(quán)屬證明”，以表彰購房者所謂的房屋所有權(quán)；第四，絕大部分是為對外銷售而建造，尤其是在集體建設(shè)用地和農(nóng)地上建造的成片住宅房屋更以對外銷售為主。(一)建房行為不合法的“小產(chǎn)權(quán)”房這類“小產(chǎn)權(quán)”房是因違反土地管理法規(guī)，不符合土地和建設(shè)規(guī)劃，未履行合法審批程序，在集體土地上建造的用于居住的房屋。）甚至農(nóng)業(yè)用地上開發(fā)建造的用于居住的房屋。廣義的集體建設(shè)用地包含宅基地，而狹義的集體建設(shè)用地則是指不包括宅基地在內(nèi)的其他集體所有的用于非農(nóng)建設(shè)的土地?；\統(tǒng)談及“小產(chǎn)權(quán)”房，實際上是相對于在城鎮(zhèn)開發(fā)的、權(quán)屬清晰、能辦理權(quán)屬登記并能給購房者頒發(fā)物權(quán)證書的住宅房屋而言的。倘若政府依據(jù)全國住房改革的承諾，提供足夠的低價房以適應(yīng)從福利分房為主到商品化住房為主的過渡時代的需求，也會極大地抑制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。該項改革指南強(qiáng)調(diào)：“深化城鎮(zhèn)住房制度改革的目標(biāo)是：停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化；建立和完善以經(jīng)濟(jì)適用住房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應(yīng)體系；發(fā)展住房金融，培育和規(guī)范住房交易市場。導(dǎo)致小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的第二個根本原因，就是近20年以來中國沒有根據(jù)《憲法》落實農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的制憲原則和法規(guī)運(yùn)轉(zhuǎn)體系，有關(guān)農(nóng)村集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的國家法律是非常不完善的，實行的是城鄉(xiāng)不平等的國家壟斷性的征地制度。一、中國小產(chǎn)權(quán)房的成因?qū)е滦‘a(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根本原因之一就是近20年以來的中國城市化、工業(yè)化的高速進(jìn)程。“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣問題一時成為社會焦點(diǎn)。然而，政府部門卻“叫?！薄靶‘a(chǎn)權(quán)”房屋；法院也統(tǒng)一司法標(biāo)尺，在審理此類買賣糾紛中一般確認(rèn)合同無效。從根本上解決“小產(chǎn)權(quán)”房買賣問題，需要建立完備的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制。在一定期限前沒有獲得相關(guān)補(bǔ)正手續(xù)，或者不能滿足可以認(rèn)定合同有效情形的，“小產(chǎn)權(quán)”房買賣合同無效?！緟⒖嘉墨I(xiàn)】【1】【2】、社會和哲學(xué):【3】(中旬刊).2005/06第三篇：法學(xué)畢業(yè)論文開放教育法學(xué)?？飘厴I(yè)論文題目：“小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決姓 名： 學(xué) 號： 學(xué) 校： 河南省直電大 指導(dǎo)教師： 寫作時間： 2012年3月小產(chǎn)權(quán)”房及其買賣的法律困境與解決內(nèi)容摘要：現(xiàn)行法律和政策對“小產(chǎn)權(quán)”房基本持否定態(tài)度。首先，階級分析方法并能夠應(yīng)對所有社會現(xiàn)象的問題解釋，“任何一個有思想的馬克思主義者都不能說只有階級范疇是有解釋力的，或者說階級范疇可以解釋所有社會現(xiàn)象。階級分析方法作為一種具有濃厚現(xiàn)代主義色彩的研究方法自然也要迎接來自后現(xiàn)代主義法學(xué)研究范式的質(zhì)問與挑戰(zhàn)。旨在提供一種新穎的思維方式、學(xué)術(shù)范式和思維理論范式的后現(xiàn)代主義，它運(yùn)用解釋學(xué)、語言學(xué)、系譜學(xué)等方法使人文科學(xué)科學(xué)領(lǐng)域的研究展現(xiàn)出一派有別于傳統(tǒng)分析模式下的社會面貌。后現(xiàn)代方法與法學(xué)研究范式的轉(zhuǎn)化20世紀(jì)的60年代原本只是對建筑風(fēng)格的一句戲言的后現(xiàn)代主義，卻逐漸變成為聲勢浩大的世界性泛文化思潮。但馬克思對階級、階級斗爭等問題是在工業(yè)社會的背景分析和闡述。工人階級作為沒有生產(chǎn)資料、受雇用的勞動者在與資產(chǎn)階級高度兩極分化中進(jìn)行各種方式的階級斗爭，并最終充當(dāng)了資本主義制度的掘墓人。馬克思主義也是飽含了對資本主義生產(chǎn)方式的桎秙下生存的工人階級深切同情，并寄希望于工人階級的革命激情實現(xiàn)社會的根本性變革。如果說“法是統(tǒng)治階級意志的體